• Il controllo notarile della regolarità urbanistica

     

    certificato regolarità urbanistica

    Conseguenze delle irregolarità urbanistiche

    – Come è noto il legislatore ha annesso importanza essenziale alla regolarità urbanistica degli immobili, tanto da sancire la incommerciabilità degli immobili affetti da abusi edilizi. È facile immaginare quali possono essere le conseguenze per l’acquirente nella ipotesi malaugurata che venga stipulato un atto notarile avente ad oggetto un immobile sul quale sono stati compiuti abusi edilizi.
    Il legislatore ha previsto una duplice serie di garanzie a favore dell’acquirente, e cioè l’obbligo per il venditore di compiere un’analitica dichiarazione sulla regolarità urbanistica, sotto pena della sua responsabilità penale, nonché la nullità degli atti aventi ad oggetto un immobile abusivo che venissero egualmente stipulati.
    Nella mente del legislatore queste garanzie avrebbero dovuto essere sufficienti a tutelare l’acquirente di un’abitazione. Purtroppo non è così. La duplice responsabilità penale del venditore (duplice perché riguarderebbe da un lato la falsa dichiarazione e dall’altro l’abuso edilizio, ovviamente se da lui compiuto) non riteniamo possa costituire un deterrente efficace. La scoperta di abusi edilizi è di solito rinviata molto al di là del tempo dell’acquisto e l’apertura di un eventuale procedimento penale a carico del venditore comporta, di fatto, nel nostro lentissimo sistema, nulla di più che una complicata pratica che quasi sempre si arena nella prescrizione.
    La seconda garanzia, quella cioè della nullità degli atti, è invece, a mio avviso, addirittura punitiva nei confronti dell’acquirente. La dichiarazione di nullità dell’atto, a parte la circostanza che anch’essa deve scaturire da una sentenza passata in giudicato, comporta come immediata conseguenza il ritorno della proprietà dell’immobile (abusivo) al venditore, ma per l’acquirente il solo diritto ad avere indietro i propri soldi col risarcimento danni.
    Con la dichiarazione di nullità l’acquirente si troverebbe così immediatamente spossessato del bene, rimanendo creditore di una somma di danaro che però è solo teorica, perché questa somma di danaro va poi trovata nelle tasche del venditore e appresa secondo le procedure esecutive di legge.

    Il Notaio non ha alcun compito di controllo

    Molti, di fronte a questa situazione di grave rischio si appellano, come ultima spiaggia, alla competenza notarile, spesso poi quando i buoi sono scappati. Purtroppo il Notaio nel nostro ordinamento non ha alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile.
    La legge non lo prevede, e, aggiungo, neppure il professionista potrebbe avere in proprio la competenza e la capacità relative per poter valutare una materia che è assolutamente estranea alla sua formazione professionale.
    Come detto la legge prevede solo ed esclusivamente la dichiarazione sotto la responsabilità penale del venditore e la declaratoria di nullità dell’atto che avesse avuto per oggetto un immobile abusivo.
    Il Notaio, secondo la legge, deve limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendo che compia la sua dichiarazione sotto responsabilità penale, e recepire questa dichiarazione. Ovviamente se il venditore dichiarasse l’esistenza di abusi edilizi (dichiarazione che allo scrivente personalmente non è mai capitata) o se emergessero ictu oculi sospetti al riguardo il Notaio avrebbe il dovere di non stipulare l’atto. Ma in presenza di una dichiarazione regolare, con la quale il venditore fornisce notizia dettagliata della storia urbanistica dell’immobile, concludendo per l’assoluta assenza di interventi edilizi sottoposti alle procedure autorizzative, il Notaio deve dare fede a questa dichiarazioni e la deve inserire nell’atto. Non può, cioè, il Notaio, permettersi di dubitare personalmente della veridicità di quanto dichiarato formalmente sotto responsabilità penale dal venditore.

    La certificazione di conformità

    La legge prevede anche l’ipotesi che il venditore, in perfetta buona fede magari per aver semplicemente ereditato l’immobile, non sia in condizione cognitiva di rendere la dichiarazione, ed allora consente che il venditore si faccia sostituire nella sua dichiarazione da un tecnico abilitato che, esaminati i documenti, controllata la situazione in loco, consegni una relazione, una certificazione di regolarità urbanistica che viene acclusa all’atto in sostituzione della dichiarazione del venditore.
    Ad avviso dello scrivente la certificazione di conformità da parte di un tecnico abilitato, che attualmente è prevista dalla legge solo come sostitutiva della dichiarazione del venditore che ritenga di non essere sufficientemente edotto della storia urbanistica dell’immobile, è la soluzione più adeguata per garantire l’acquirente in via generale. Non si può nascondere che in taluni casi, e mi riferisco qui ad una determinata e singola regione italiana, questa certificazione abbia trovato cittadinanza generale.
    Prima della stipula di un atto viene incaricato un tecnico per l’esame della situazione urbanistica dell’immobile, e la relazione definitiva consente di fare assoluta e totale chiarezza, impedendo di proseguire con la stipula, in caso di accertati abusi edilizi, o permettendo comunque all’acquirente di avere la massima tranquillità sul suo acquisto.
    Il ricorso ad una certificazione di un tecnico abilitato è diventato in taluni luoghi così di prassi che si discute se i costi (che possono essere anche assai onerosi in talune circostanze) ricadano sul venditore, che deve fornire una garanzia, o sull’acquirente, che vuole essere rassicurato nel suo acquisto.
    Lasciando da parte questa problematica che è possibile risolvere caso per caso, e cioè verificando in ogni singola circostanza se questo incarico sia stato dato dall’una o dall’altra delle parti a seconda delle rispettive esigenze, ritiene lo scrivente che il legislatore bene farebbe a regolamentare questa prassi come obbligatoria in tutto il territorio nazionale.
    Non c’è dubbio, infatti, che la complessità delle norme edilizie è tale che a volte possono sussistere abusi edilizi anche nella più perfetta ignoranza delle parti, venditore in primis. Con la dichiarazione di conformità edilizia firmata dal tecnico si sgombra il campo da ogni equivoco, dando piena tranquillità a tutti, e, perché no, consentendo anche una sanatoria di quegli abusi, specie i minori, qualora ovviamente ci sia la possibilità giuridica di sanarli.

    Il nuovo ruolo del Notaio

    Qui il Notaio potrebbe avere un ruolo essenziale nella chiarificazione della regolarità urbanistica. Non v’è dubbio che, trattandosi di materie complesse e a volte opinabili le risultanze delle certificazioni di conformità possono anche divergere da caso a caso sul singolo immobile.
    Non v’è dubbio che il tecnico incaricato dal venditore potrebbe essere indotto a minimizzare il peso di difformità urbanistiche per non ostacolare il felice esperimento della compravendita. L’eventuale tecnico incaricato dall’acquirente, qualora, ad esempio, l’acquirente desiderasse svincolarsi dal precedente contratto preliminare, potrebbe essere indotto ad aggravare la sua valutazione delle difformità urbanistiche per attribuire la responsabilità della mancata vendita esclusivamente al venditore.
    In entrambi questi casi la parola spetterebbe poi al Giudice, con tutto il prosieguo delle lunghe procedure giudiziarie nel nostro paese.
    Il ruolo del Notaio potrebbe essere, anche in questo caso, di terzo tra l’acquirente e il venditore. Certamente anche il Notaio non potrebbe valutare in proprio, attesa la sua anziricordata mancanza di competenza nello specifico settore, ma attraverso l’incarico dato al Notaio, il Notaio sarebbe in grado di nominare lui stesso sotto la sua responsabilità un professionista abilitato, competente, preparato, ma soprattutto terzo come lui, e cioè immune da interessi del venditore o dell’acquirente. In base a tale relazione compiuta dal professionista terzo, incaricato dal Notaio, quest’ultimo professionista potrebbe essere in grado di dare, stavolta sotto la propria responsabilità, un responso chiaro, certo, procedendo o no alla stipula secondo le risultanze di detta relazione.

    I costi

    Qual è l’unico elemento ostativo ad una soluzione così semplice? Sempre lo stesso: i costi. Anche per le visure ipotecarie e catastali, che sembrano a molti un’operazione semplice ed elementare, i costi possono essere cospicui perché il Notaio ha bisogno di una molteplicità di documenti e di dati per esprimere poi la propria convinzione personale sull’esistenza o meno di pregiudizievoli sull’immobile. A maggior ragione in caso di incarico professionale di valutazione di regolarità urbanistica. Non vi sono infatti Pubblici Registri sulla regolarità urbanistica di un immobile, ma tale stato può essere determinato solo con una ricerca, con una valutazione, con delle misurazioni tecniche sull’immobile, che possono comportare anche delle spese rilevanti. Spese che, a mio modo di vedere sarebbero sacrosante, perché comporterebbero sicurezza nell’acquisto.
    Non si può negare però che nei tempi attuali la sicurezza nell’acquisto di immobili è un bene sempre meno richiesto da parte dell’acquirente che ha come preminente obiettivo solo ed esclusivamente quello del risparmio. Capitano allo scrivente – scusate lo scandalo! – addirittura acquirenti che implorano di non eseguire le ordinarie visure ipotecarie e catastali, se ciò possa comportare per loro un risparmio di 100 euro!
    Di fronte alla possibile spesa di una somma di danaro ancorché minima tutti sono pronti a fidarsi ciecamente l’uno dell’altro.
    Con tale stile mal si concilierebbe l’eventuale ulteriore spesa di un incarico professionale al Notaio, con sottostante lavoro da parte di un tecnico professionista.
    Nondimeno, nella speranza che in futuro vi sia una valutazione legislativa chiara e precisa a questo riguardo lo scrivente non può che segnalare la gravità della problematica, suggerendo a tutti di valutare il loro interesse, considerando cioè se l’assoluta tranquillità e sicurezza dell’acquisto di un immobile valga o no la maggior spesa dell’incarico ad un tecnico, o, meglio ancora, direttamente al Notaio.

    Notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

     

    costruzione palazzetto ufficio notaio d'ambrosio

    Pescara – L’ufficio del notaio d’Ambrosio in costruzione

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    Il controllo notarile della regolarità urbanistica ultima modifica: 2014-01-03T15:18:13+00:00 da notaio

    Categoria: Info e novità immobiliari

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    15 Commenti su “Il controllo notarile della regolarità urbanistica

    • princallo scrive:

      Buonasera sig. notaio,
      le scrivo per sottoporle una problematica.
      Sono andato a visionare una casa che mi interessa, ma il venditore (il quale ha lacasa in usufrutto per lui e per i figli e la procura a vendere dalla ex moglie) mi ha subito detto che la casa, seppur da lui abitata da anni, risulta ancora “in costruzione”, dato che lui non ha mai fatto la dichiarazione di fine lavori. Inoltre, sono presenti delle costruzioni non conformi al progetto originale, come ad esempio una scala interna ed un balcone che é stato chiuso quando invece doveva restare aperto.
      Ora, il proprietario, che sulla casa ha un’ipoteca della banca, mi propone di procedere in questo modo:
      -effettuare un’offerta di acquisto vincolata alla approvazione di un nuovo permesso di costruire, che permetterebbe di concludere i lavori facendoli rientrare in cio’ che é consentito dalla legge (che tra l’altro ora consentirebbe sia la scala interna che la chiusura del suddetto balcone)
      -una volta approvato tale nuovo permesso di costruire andare a rogitare, avendo cosi’ la sicurezza da parte mia di acquistare una casa in costruzione ma con un progetto approvato.
      Volevo chiederle se, ovviamente sempre che il comune conceda tale nuovo permesso, una modalità di procedere come quella descritta sia fattibile, soprattutto per quanto riguarda la clausola da inserire nel preliminare legata al rilascio del permesso da parte del comune.
      grazie!

      • notaio scrive:

        Mi sembra una soluzione pasticciata. La casa che acquisti deve essere in regola al 100% se no magari dopo qualcuno dice che gli abusi li hai fatti tu e ci passi dei guai. La soluzione proposta è un falso: far figurare che i lavori abusivi non sono stati fatti, “coprirli” con un nuovo permesso, e far figurare che li hai fatti tu dopo l’acquisto in base al nuovo permesso….. brrrr

        • princallo scrive:

          Grazie mille per la veloce risposta.. quindi l’unica alternativa, a quanto capisco, è che l’attuale proprietario si preoccupi di sanare la situazione e poi venda la casa, giusto?in effetti anche a me sembra una soluzione complicata, ma dato che non sono esperto volevo sapere un suo parere…

    • pabello scrive:

      Buongiorno dott. d’Ambrosio, le scrivo per avere un consiglio sulla mia situazione. Ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile su cui si sapeva, al momento del preliminare, che esisteva una difformità tra la planimetria catastale e lo stato dei fatti, in particolare sulla planimetria non risultava il balcone (circa 3-4 mq). Probabilmente ingenuamente ho stipulato il preliminare, rassicurata dall’agenzia immobiliare intermediaria che la questione era già in via di risoluzione e che da lì a 20 gg la cosa sarebbe stata risolta. Trascorso questo termine (peraltro scritto anche sul preliminare) mi sono preoccupata e lo stesso venditore (forse un po’ troppo passivo fino a quel momento) ha deciso di affidare l’incarico della sanatoria ad un tecnico professionista anziché al “tecnico di fiducia dell’agenzia immobiliare”. Dopo circa un mese di indagini l’architetto incaricato ha verificato che il balcone non risulta neanche sul progetto originale dell’immobile (del 1962), per cui trattasi di vero e proprio abuso commesso dal costruttore su tutto il palazzo (9 piani). Da ulteriori verifiche con l’ufficio tecnico del comune svolte direttamente dall’architetto, è emerso che per la sanatoria dell’anomalia, oltre a dover fare una DIA in sanatoria, il venditore dovrebbe informare il genio civile e richiedere un’autorizzazione sismica in sanatoria (dal momento che l’abuso costituisce aumento di superficie), con conseguente complicazione che in casi simili il genio civile avvia automaticamente un procedimento penale. In sostanza, oltre all’aspetto penale (che mi sembra il più grave e rischioso), la sanatoria così come prospettata richiederebbe diversi mesi (quasi un anno) e visti i rischi connessi (non è neanche detto che venga rilasciata l’autorizzazione sismica in sanatoria se non sono rispettati determinati requisiti) ho deciso di non acquistare. Negli ultimi giorni il venditore ha incaricato un nuovo tecnico che si è occupato di ridisegnare la planimetria depositandola al catasto e sta redigendo una perizia giurata che “autocertificherebbe” il fatto che i balconi sono sempre esistiti e non si tratta di un abuso commesso dal venditore (non l’ho mai pensato). Quello che le chiedo è: vista la situazione e visto quanto emerso dalle indagini svolte dal primo architetto, ho la facoltà di non acquistare più pretendendo il doppio della caparra confirmatoria versata (il termine ultimo per il rogito è scaduto il 30 giugno 2016), anche se il venditore sembra far finta che non esista un’irregolarità urbanistica e si è concentrato sulla sanatoria di quella catastale, forte del fatto che sul preliminare si faceva riferimento soltanto alla necessità di aggiornare la planimetria catastale (per forza di cose, visto che il preliminare è stato redatto “in tempi non sospetti”)?
      Che valenza può avere una frase scritta su un preliminare di fronte ad una comprovata irregolarità urbanistica? Il notaio in questi casi può rifiutarsi di rogitare, corretto? E il fatto che l’immobile sia ante ’67 non può in alcun modo giustificare la presenza di un abuso o rappresentare un’ attenuante, giusto?
      La ringrazio molto per l’aiuto che potrà darmi. Un saluto.

      • notaio scrive:

        Situazione complessa. Dunque: Se si tratta o no di un abuso non si capisce dal suo resoconto, infatti se il balcone è stato costruito prima del 67 è sanato. Se è un abuso il notaio non può rogare l’atto, indipendentemente dai giuramenti e dalle suppliche di entrambe le parti. Trattandosi di abuso edilizio che comporta l’incommerciabilità lei proprio non può acquistare, anche volendolo, sicchè la responsabilità del mancato rogito è del solo venditore. Quanto alla responsabilità civile è ovvio che si tratta di colpa del venditore, anche se non è lui che ha commesso l’abuso. Mi impensierisce un po’ quello che avete scritto sul preliminare, che andrebbe studiato alla luce dei fatti successivi, ma se nel preliminare si parla solo di un aggiornamento della piantina nessuno potrà dire che lei aveva accettato a priori l’abuso: una cosa è la correzione di una piantina catastale sbagliata (capita spesso), una altra cosa quando si scopre che la difformità non è un banale errore tecnico ma rivela l’esistenza di un abuso che lei ignorava.

    • Matteo83 scrive:

      Buonasera, vorrei acquistare una casa e sono sorti problemi da parte della banca per una diversa distribuzione degli spazi interni.. Richiedono una scia in sanatoria ma parlando col notaio che sta preparando la relazione mi dice che sono differenze irrilevanti e che si può procedere senza tale sanatoria? Cosa ne pensa? Grazie cordiali saluti

      • notaio scrive:

        Purtroppo non sono in grado di valutare se si tratti di un abuso edilizio o meno e se si debba sanarlo e come. Occorre un esame tecnico approfondito. Ma è irrilevante: i soldi sono della banca e la banca può adottare suoi regolamenti, decidere quali sono i requisiti per l’erogazione, quali e quante garanzie chiedere ecc…. Occorre impegnarsi nel difficile compito di convincere la banca o… cambiare Istituto.

        • Matteo83 scrive:

          Grazie per la risposta.. Il dubbio della banca è la differenza delle schede catastali fatte erroneamente dal geometra nel 1995.. Dove oltre a errare di 30 cm le quote dei soffitti a sbagliato la distribuzione degli spazi interni. A dimostrazione per quanto riguarda le altezze esistono disegni in comune che dimostrano l’errore. Mentre non esistono planimetrie depositate in comune che dicano in che condizioni era la casa. Detto questo come possono dire (la banca) che la casa non sia in regola? Grazie cordiali saluti

    • ltipa scrive:

      Buonasera Notaio.
      Vorrei sottoporle un quesito al quale, sino a questo momento, non ho ricevuto una risposta certa.

      Sono entrato in possesso, con decreto di trasferimento del 16/06/2016, di un box di circa 28 m2 avendo appunto vinto una gara di vendita all’asta in seno ad una procedura di esecuzione immobiliare contro il Sig. xxxx.

      Il box in questione fa parte di un immobile realizzato in forza a due concessioni, la prima del 1981 e la seconda del 1983, entrambe rilasciate a condizione, come disposto dal N.O. SS.BB.AA ai sensi della L. n.1497 del 29.06.1939, di garantire un “distacco dal terreno di max. 45 cm” e di “ridimensionare il torrino fuoriuscente dalla copertura”.

      Entrambe queste condizioni non sono state attuate ed alla data odierna l’immobile risulta difforme a quanto stabilito. Per quanto attiene l’abitabilità dell’edificio, già con diverse note, l’ufficio urbanistico si è espresso circa la non esistenza della stessa per i motivi sopra esposti.

      A questo punto, causa trasferimento altra città, ho la necessità di vendere il box.

      La domanda è:

      Un immobile acquisito tramite decreto di trasferimento a valle di una procedura di espropriazione immobiliare, consistente in un box (alias si configura come una pertinenza) collocato al piano seminterrato di un edificio costruito in difformità ai vincoli della sovrintenda, è vendibile, ovvero posso secondo le attuali disposizioni di legge effettuare il rogito?

      In attesa di un suo cortese riscontro, porgo cordiali saluti.

      • notaio scrive:

        A mio avviso la risposta è negativa. Se le concessioni erano condizionate, e le condizioni non si sono avverate, le concessioni sono nulle e l’immobile è abusivo. Proprio per questo motivo la legge prevede che per gli acquirenti all’asta del Tribunale si riaprono i termini per la presentazione del condono edilizio. Il mio consiglio è di informarsi se fa ancora in tempo e presentare la domanda di condono.

    • ElleEffe scrive:

      Buongiorno notaio D’Ambrosio,
      vorrei sottoporle la seguente problematica.
      Nell’atto di compravendita di un appartamento condominiale, la planimetria catastale allegata (timbrata e firmata) della cantina non corrisponde alla descrizione (individuazione) contenuta nell’atto stesso.
      A seguito di lavori di ristrutturazione successivi all’atto di compravendita, vi è la necessità di procedere alla comunicazione di variazione presso il Catasto. Il tecnico è ora bloccato perchè l’aggiornamento della planimetria catastale sarebbe sì conforme a quanto descritto nell’atto ma difforme rispetto alla planimetria allegata allo stesso.
      Ringrazio e cordialmente saluto

    • ElleEffe scrive:

      Il problema è che i lavori, debitamente autorizzati,hanno interessato l’appartamento, non la cantina. La successiva variazione catastale sarà relativa all’appartamento ma anche la cantina sarà presente nella planimetria catastale, come pertinenza dell’appartamento stesso Ora, quello che voglio dire è che la nuova planimetria catastale sarà certamente difforme alla precedente per quanto riguarda l’appartamento (a seguito di lavori di ristrutturazione) ma quale cantina rappresentare? Quella descritta nell’atto (ed è quella giusta) oppure quella presente nella scheda catastale allegata all’atto medesimo (ed è quella sbagliata perchè di un altro appartamento)? Con termini semplici si può dire che nell’atto la cantina è descritta in un modo e rappresentata graficamente in un altro…

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