• Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa

    accollo del mutuo suggerimenti del notaio Massimo d'AmbrosioQuando viene venduta una casa su cui grava un mutuo, esso deve essere estinto precedentemente o contestualmente alla compravendita stessa in modo da poter ottenere la cancellazione dell’ipoteca.

    Quindi ogni volta che viene venduto un immobile gravato da ipoteca occorre procedere al rimborso del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca.

    L’acquirente può però anche decidere per l’accollo del mutuo preesistente. Con l’accollo del mutuo l’acquirente subentra nel finanziamento già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al mutuo ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate direttamente nei confronti dell’Istituto mutuante del venditore.

    L’accollo del mutuo è un’obbligazione assunta dall’acquirente nei confronti del venditore avente ad oggetto il pagamento del debito verso la Banca. Non comporta la stipula di un nuovo mutuo in quanto non occorre iscrivere una nuova ipoteca. Con l’accollo l’acquirente subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento.

    Necessità di frazionamento

    L’accollo del mutuo è una modalità utilizzata frequentemente nelle compravendite da costruttori, ma a condizione che il mutuo originario edilizio sia stato frazionato (con l’ipoteca).

    Questo in quanto il costruttore, di solito, contrae un mutuo edilizio per la costruzione, ipotecando il terreno, e l’ipoteca gravante sul terreno si estende poi a tutta la costruzione. Con il frazionamento l’importo del mutuo originario e dell’ipoteca originaria viene ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari.

    Ogni unità immobiliare sarà quindi gravata non più dall’intera ipoteca originaria ma da una frazione di essa ed ogni quota parte è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento.

    L’accollo del mutuo può essere utile e vantaggioso sia per l’acquirente che non dispone di tutta la somma necessaria all’acquisto e quindi anzichè contrarre un mutuo ex novo sostenendo le relative spese ed i relativi costi, subentra nel mutuo già in corso, sia per il venditore che non deve preoccuparsi di estinguere anticipatamente il mutuo.

    Naturalmente con l’accollo l’acquirente accetta tutte le condizioni (tasso, piano di ammortamento ecc…) stabilite originariamente dal venditore con la sua banca,  deve valutarne quindi la convenienza, perchè, magari, potrebbe ottenere un nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose, soprattutto in questo periodo storico dove i tassi d’interesse sono notevolmente più bassi rispetto a quelli dei mutui contratti anni fa.

    Rivolgersi al notaio

    In ogni caso è importante che l’accollo del mutuo sia liberatorio e non cumulativo. Infatti nella maggior parte dei casi l’accollo è di tipo cumulativo, ossia la Banca non libera il contraente/mutuatario originario (il venditore) ma aggiunge un debitore, cioè l’acquirente.

    In tal caso i debitori sono due, il contraente originario (venditore) e il subentrante (l’acquirente) e la Banca può pretendere il pagamento anche dal venditore, qualora l’acquirente non riesca a provvedervi, il quale rimane comunque vincolato fino al totale rimborso.

    Quindi il venditore deve ottenere il consenso espresso della Banca all’accollo e la dichiarazione della stessa che l’accollo del mutuo  è di tipo liberatorio (o privativo).

    In questo modo qualsiasi rimborso e onere del mutuo rimane a carico del subentrante. Ci si può rivolgere al vostro notaio di fiducia per tale pratica, essendo tra le competenze notarili, piuttosto che forensi.

    L’accollo del mutuo cumulativo non necessita della banca

    A parte ciò l’adesione del creditore non è necessaria, essendo l’accollo del mutuo perfettamente valido ed efficace senza il consenso del creditore (la banca). Tuttavia solo con il consenso da parte del creditore si produce l’effetto di liberare il debitore originario (accollo “liberatorio”). Diversamente, questi rimane obbligato in solido col terzo acquirente (accollo “non liberatorio” o “cumulativo”).

    Nel caso di accollo liberatorio, il venditore accollato perde ogni obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo rimane sempre e in ogni caso di competenza dell’acquirente accollante.

    Nel caso di accollo cumulativo o non liberatorio, se l’accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e preoccuparsi di soddisfare il creditore (cioè la banca) in prima persona.

    In sintesi è consigliabile effettuare l’accollo del mutuo solo se la banca rilascia esplicita liberatoria in merito.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa ultima modifica: 2018-05-15T12:56:00+00:00 da notaio



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