• Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa

    accollo del mutuo suggerimenti del notaio Massimo d'AmbrosioQuando viene venduta una casa su cui grava un mutuo, esso deve essere estinto precedentemente o contestualmente alla compravendita stessa in modo da poter ottenere la cancellazione dell’ipoteca.

    Quindi ogni volta che viene venduto un immobile gravato da ipoteca occorre procedere al rimborso del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca.

    L’acquirente può però anche decidere per l’accollo del mutuo preesistente. Con l’accollo del mutuo l’acquirente subentra nel finanziamento già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al mutuo ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate direttamente nei confronti dell’Istituto mutuante del venditore.

    L’accollo del mutuo è un’obbligazione assunta dall’acquirente nei confronti del venditore avente ad oggetto il pagamento del debito verso la Banca. Non comporta la stipula di un nuovo mutuo in quanto non occorre iscrivere una nuova ipoteca. Con l’accollo l’acquirente subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento.

    Necessità di frazionamento

    L’accollo del mutuo è una modalità utilizzata frequentemente nelle compravendite da costruttori, ma a condizione che il mutuo originario edilizio sia stato frazionato (con l’ipoteca).

    Questo in quanto il costruttore, di solito, contrae un mutuo edilizio per la costruzione, ipotecando il terreno, e l’ipoteca gravante sul terreno si estende poi a tutta la costruzione. Con il frazionamento l’importo del mutuo originario e dell’ipoteca originaria viene ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari.

    Ogni unità immobiliare sarà quindi gravata non più dall’intera ipoteca originaria ma da una frazione di essa ed ogni quota parte è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento.

    L’accollo del mutuo può essere utile e vantaggioso sia per l’acquirente che non dispone di tutta la somma necessaria all’acquisto e quindi anzichè contrarre un mutuo ex novo sostenendo le relative spese ed i relativi costi, subentra nel mutuo già in corso, sia per il venditore che non deve preoccuparsi di estinguere anticipatamente il mutuo.

    Naturalmente con l’accollo l’acquirente accetta tutte le condizioni (tasso, piano di ammortamento ecc…) stabilite originariamente dal venditore con la sua banca,  deve valutarne quindi la convenienza, perchè, magari, potrebbe ottenere un nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose, soprattutto in questo periodo storico dove i tassi d’interesse sono notevolmente più bassi rispetto a quelli dei mutui contratti anni fa.

    Rivolgersi al notaio

    In ogni caso è importante che l’accollo del mutuo sia liberatorio e non cumulativo. Infatti nella maggior parte dei casi l’accollo è di tipo cumulativo, ossia la Banca non libera il contraente/mutuatario originario (il venditore) ma aggiunge un debitore, cioè l’acquirente.

    In tal caso i debitori sono due, il contraente originario (venditore) e il subentrante (l’acquirente) e la Banca può pretendere il pagamento anche dal venditore, qualora l’acquirente non riesca a provvedervi, il quale rimane comunque vincolato fino al totale rimborso.

    Quindi il venditore deve ottenere il consenso espresso della Banca all’accollo e la dichiarazione della stessa che l’accollo del mutuo  è di tipo liberatorio (o privativo).

    In questo modo qualsiasi rimborso e onere del mutuo rimane a carico del subentrante. Ci si può rivolgere al vostro notaio di fiducia per tale pratica, essendo tra le competenze notarili, piuttosto che forensi.

    L’accollo del mutuo cumulativo non necessita della banca

    A parte ciò l’adesione del creditore non è necessaria, essendo l’accollo del mutuo perfettamente valido ed efficace senza il consenso del creditore (la banca). Tuttavia solo con il consenso da parte del creditore si produce l’effetto di liberare il debitore originario (accollo “liberatorio”). Diversamente, questi rimane obbligato in solido col terzo acquirente (accollo “non liberatorio” o “cumulativo”).

    Nel caso di accollo liberatorio, il venditore accollato perde ogni obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo rimane sempre e in ogni caso di competenza dell’acquirente accollante.

    Nel caso di accollo cumulativo o non liberatorio, se l’accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e preoccuparsi di soddisfare il creditore (cioè la banca) in prima persona.

    In sintesi è consigliabile effettuare l’accollo del mutuo solo se la banca rilascia esplicita liberatoria in merito.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    accollo mutuo casa

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    Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa ultima modifica: 2018-05-15T12:56:00+02:00 da notaio



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    27 Commenti su “Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa

    • Sara Rollini ha detto:

      Buongiorno,
      Avrei bisogno delle informazioni
      Ho acquistato casa con le agevolazioni della prima casa 2 anni fa.. (muto al 100% cointestato) ora ho richiesto l accollo del mutuo in quanto non sto più insieme al mio compagno, ho fatto la pratica e mi hanno chiesto un garante ovviamente.. oggi mi comunicano che avendo richiesto l agevolazione dello stato sull acquisto della prima casa non c è possibilità di inserire un garante o cambiare intestatario.. possibile?come posso fare per liberare definitivamente l altra persona dal mutuo?
      La ringrazio anticipatamente per la sua risposta

      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Le argomentazioni della banca sono risibili. Ma non criticabili perchè i soldi sono suoi e può decidere che vuole. In definitiva se la banca non acconsente, neppure aggiungendovi un fideiussore che innalzi la sua garanzia, non rimane che una unica scelta: fare un altro mutuo con una altra banca e utilizzare la somma mutuata per estinguere il precedente.

    • Petunia ha detto:

      Ho acquistato a giugno 2009 un’appartamento accollandomi il mutuo residuo, la banca a continuato a farmi pagare il mutuo intestato al vecchio proprietario finchè a dicembre ho preteso che fosse a mio nome e lì è iniziata una storia infinita
      La faccio breve, nonostante essere ricorsa all’ABI e essermi presentata in banca con l’avvocato si sono sempre rifiutato di prendere i soldi o di farmi pagare a mio nome a meno che io non avessi chiesto un mutuo ex novo con perizia e spese esorbitanti, cosa che ho rifiutato essendo il passaggio già fatto.
      Poi la banca è andata in sofferenza (era una di quelle tristemente famose salvate in extremis).
      Mi sono ritrovata la casa all’asta periziata alla metà del valore del mutuo residuo che non mi avevano permesso di pagare se non a nome del precedente proprietario.
      Casa venduta all’asta a 72.000 euro mutuo residuo 210.000 + interessi di mora circa 230.000 euro totali.
      La differenza la chiederanno solo a me o anche al precedente proprietario e al suo garante?

      • notaio ha detto:

        Purtroppo il suo caso non è molto chiaro, non ho ben capito se l’accollo è stato liberatorio oppure cumulativo, nel primo caso risponderebbe solo lei del residuo mutuo, nel secondo caso, l’originario mutuatario resta obbligato in solido e potrebbe essere chiamato a risponderne.

        • Petunia ha detto:

          Credo cumulativo dato che sull’atto non è specificato e la banca non ha mai voluto permettermi di pagarlo.
          La prima volta che mi recai da loro per pagare il rateo di mutuo mi dissero che loro non avevano dato il benestare al passaggio del mutuo, il notaio mi disse che non serviva non essendo il mutuo erogato alla precedente proprietaria vincolato in tal senso.

          • notaio ha detto:

            Come le ho già detto se è cumulativo la banca può richiedere il pagamento a chiunque. Se ha bisogno di consigli personali le suggerisco di recarsi presso il suo notaio di fiducia – od ovviamente venire da me.

    • Mr. Mario ha detto:

      Salve contattavo per una domanda:

      Uno degli due intestatari di un conto cointestato (persona B) attingendo a tutta la liquidità del conto corrente apportata dalla persona A si appropria intestandosi a proprio nome delle polizze assicurative vita parte Ramo 1 e parte del Ramo 3 emesse dalla stessa banca. (mettendo come beneficiario in caso di morte della persona B l’altro cointestatario ovvero il coniuge più anziano persona A).

      Queste polizze danno dei rendimenti di ca. ad es. il 2 %

      Accade che il cointestatario ovvero colui che è l’apportante del capitale cioè la persona A muore.

      In successione (no testamento) gli aventi diritto sono la persona B e i due figli (legittima). (il regime patrimoniale del rapporto matrimoniale è :separazione dei beni).

      Gli interessi maturati delle sopra citate polizze che sono strumenti finanziari proposti dalla banca come sono da considerare?

      Spettano in modo esclusivo alla persona A cioè al coniuge (superstite) cioè quello che intenzionalmente si è appropriato dell’intera liquidità ledendo la legittima e intestandosi le sopra citate polizze o sono da aggiungere e calcolare nella massa ereditaria?

      Grazie

      Mario

      • notaio ha detto:

        Le rendite di una polizza assicurativa si trasferiscono iure proprio. Le rendite delle polizze finanziarie entrano in successione. Occorre studiare il caso specifico.

    • mattegem ha detto:

      buongiorno vorrei porle il mio quesito: Ho acquistato una casa 8 anni fa ed ho dovuto cointestare il mutuo con mio padre per riuscire ad averlo. conseguentemente posso portare in detrazione solo il 50% degli interessi che pago. Ai fini fiscali, per riuscire a detrarre tutti gli interessi è sufficiente l’accollo non liberatorio oppure è necessario quello liberatorio?

      grazie mille
      Matteo

    • Havana77 ha detto:

      Mia madre è proprietaria di un negozio con mutuo ancora in corso; adesso diventerò il nuovo titolare dell’attività (non dell’immobile).
      Posso pagare io le rate del mutuo chiedendo alla banca di addebitarle sul mio conto corrente oppure occorre fare l’accollo del mutuo? Grazie

    • grafmus21 ha detto:

      Slave Dottore, avrei un quesito dal porle per favore.
      Sono proprietario al 50% di una villetta e l’altra metà ne è prioprietario mio fratello.
      Inoltre su questa casa abbiamo un mutuo cointestato dal 2006 con attualmente pagamenti regolari. Abbiamo ancora un debito di 72.000€ nei confronti della banca che terminerà tra 16 anni.
      Purtroppo in passato ci sono stati dei ritardi nei pagamenti delle rate ed abbiamo una segnalazione in banca dati crif fino a Luglio 2021 e poi dovrebbe cancellarsi.
      Attualmente in banca ci stiamo muovendo per una rinegoziazione ad un tasso più agevolato dato che paghiamo ancora il 5,50%. Vorrei provare a richiedere un accollo LIBERATORIO per poter liberarmi da questo debito e poter così accedere ad un altro mutuo insieme a mia moglie per poter comprare casa con lei.
      Secondo lei la Banca può accettare tale procedura? Come dovrei fare? Grazie infinite

      • notaio ha detto:

        Certo che la Banca può acconsentire. Dovete interpellare il direttore. L’alternativa è stipulare un nuovo mutuo ed estinguere il precedente.

    • Claudii ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      alla banca CREDEM che prenderà in carico il mutuo a seguito di surroga, da centrale rischi risulta la seguente segnalazione:
      “Per Michela si rileva garanzia reale in coob con Lorenzo di 267.000 euro su affidamento di residui 137.000 euro prestata a favore di lorenzo.”

      1) Facendo una visura ipotecaria a mio nome non risulta iscritta l’ipoteca sull’immobile.
      A seguito di richiesta al notaio dell’atto di frazionamento scopro che l’ipoteca è a nome della Cooperativa e quindi non trasferita a me. É normale che risultano 2 garanzie?
      2) é legale che la BCC ha cambiato il TAEG nell’accollo a differenza di quello indicato nell’atto di frazionamento del 25-07-2019 pari allo 1,2540%? Il nuovo taeg è 2,5%. Poi perché c’è indicato scadenza 01/01/2026 nell’atto di frazionamento quando il mutuo che ho stipulato è pari a 20 anni?

      Di fatto la surroga è in fase di lavorazione (quindi sbloccata) perché anche la CREDEM ad oggi non riesce a darmi risposta in merito, in merito alla questione delle 2 garanzie.

      In attesa di riscontro ti ringrazio anticipatamente e saluto.

      • notaio ha detto:

        Per sapere quali ipoteche ci sono sugli immobile deve far fare dei controlli ad un notaio. Per il contenzioso deve rivolgersi ad un avvocato

    • laserena ha detto:

      buon giorno sto per acquistare casa intestata a nome mio ma con mutuo cointestato con mio marito. Lui purtroppo non puo fare un assicurazione. Nel caso venisse a mancare sarei io una erede universale in quanto non abbiamo figli e abbiamo testamento, lui non ha piu i genitori. ma la domanda è questa.
      In questa ipotesi la banca mi richiederebbe buste paga e situazione di eventuali finanziamenti per intestare quindi tutto ame? nel caso negli anni avessi ottenuto un lavoro part time, avessi finanziamento, insomma fosse cambiato qualcosa mi porterebbe via la casa e non mi concederebbe un accollo totale? non sono giovanissima dunque non potrei prolungare la durata di molto sempre di avere ancora un lavoro a tempo indeterminato..grazie

      • notaio ha detto:

        No, come erede lei erediterebbe semplicemente il debito della banca. Certo i mutui hanno sempre una clausola che consente al creditore di risolvere il contratto.

    • Tommaso Niccolo ha detto:

      Buongiorno,
      ho effettuato l’acquisto della mia casa accollandomi (a seguito di frazionamento) parte del mutuo contratto dal costruttore e relativa parte di ipoteca. L’accollo era previsto divenisse liberatorio nel momento in cui la Banca avesse accettato lo stesso.
      Al momento di stipula del negozio d’accollo la Banca ha fornito al Notaio un nuovo piano di ammortamento del mutuo, sulla base dei tassi calcolati in tale data (primo aspetto problematico, io non dovevo subentrare alle stesse condizioni con le quali era vincolato il costruttore?come mai la banca provvede a un nuovo piano di ammortamento?nel caso questo non dovrebbe essere contenuto nell’atto di frazionamento tra costruttore e banca?).
      Il nuovo piano di ammortamento, però, si rivelava non corretto (manca del tutto la colonna degli interessi), io rimango vincolato a tale piano-errato per il rimborso del mutuo o, potendosi considerare errore materiale, dato che l’accollo richiama le previsioni del contratto di mutuo iniziale, ciò che mi vincola è il tasso previsto nel contratto di mutuo del costruttore?
      Esistono profili di responsabilità del professionista (la cosa era stata rilevata in sede di accollo ma il notaio ha sostenuto che fin che era chiesto meno non andava a mio sfavore, ora, però, la Banca ha iniziato ad addebitarmi la rata come se fossero stati insriti gli interessi)?
      La ringrazio anticipatamente.

      • notaio ha detto:

        la questione non è di competenza notarile, deve rivolgersi ad un avvocato. Comunque il suo resoconto è contraddittorio: per l’accollo liberatorio non esiste nessun “negozio di accollo”, anzi non esiste nulla, bastando una lettera della Banca per liberare. Si deve dedurre che lei in realtà ha stipulato un nuovo contratto di mutuo, alle cui clausole è vincolato

        • Tommaso Niccolo ha detto:

          Nell’accollo è stata inserita una clausola che prevedeva che nel caso di adesione della Banca il costruttore fosse automaticamente liberato.
          Comunque, per quanto attiene ai profili di competenza notarile, vorrei sapere se un piano di ammortamento non corrispondente a quanto previsto dalle clausole negoziali, attravesro un’operazione di richiamo ad altro atto, può essere considerato errore materiale o meno.

    • Mutuocasa ha detto:

      Buongiorno, avrei bisogno di una delucidazione.
      Io e la mia compagna (non sposati ne figli) ci siamo lasciati. Abbiamo un mutuo prima casa cointestato al 50%.
      Lei vorrebbe acquistare casa facendo l’accollo del mutuo (rata mensile 785 euro).
      Come posso sapere io con certezza se la banca concederà l’accollo liberatorio o meno?
      In caso di accollo non liberatorio ed in caso di insolvenza da parte sua la banca verrebbe a chiedere a me il pagamento di tali rate oppure essendoci una ipoteca sulla casa si rifarebbe su quella (che ha comunque un valore più del doppio del mutuo residuo)? In caso di mancato pagamento la banca dove andrebbe a prendere i soldi direttamente dalla busta paga (siamo 2 statali a tempo indeterminato).
      Grazie in anticipo.

      • notaio ha detto:

        Le banche non concedono quasi mai la liberazione. Se non paga si possono rifare su di te. Conviene un nuovo mutuo e chiusura del precedente

    • Antonio P. ha detto:

      Buonasera Notaio,
      il mio quesito riguarda un’operazione di frazionamento e accollo contestuale.
      L’impresa costruttrice ha effettuato operazione di mutuo fondiario con una Banca. In fase di frazionamento l’importo del sub da accollare per me è stato stabilito pari al 90% del valore dell’abitazione (volevo un mutuo più grande del classico 80%).
      La Banca mi dice che non è possibile trasformare l’originario mutuo fondiario dell’impresa costruttrice in un frazionamento dove c’è un sub che non ha le caratteristiche della fondiarietà (ossia minore o uguale dell’80% del valore di compravendita).

      è corretto quello che dice la banca? o è una sua scelta ma volebdo possibile?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Frazionamento del mutuo e dell’ipoteca sono obbligatori per legge. Il tipo di mutuo e le condizioni le stabilisce la banca: vada da un altra banca, fa un altro mutuo, ed estingue il precedente. Anche per evitare problemi sull’accollo liberatorio o cumulativo.