• Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa

    accollo del mutuo suggerimenti del notaio Massimo d'AmbrosioQuando viene venduta una casa su cui grava un mutuo, esso deve essere estinto precedentemente o contestualmente alla compravendita stessa in modo da poter ottenere la cancellazione dell’ipoteca.

    Quindi ogni volta che viene venduto un immobile gravato da ipoteca occorre procedere al rimborso del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca.

    L’acquirente può però anche decidere per l’accollo del mutuo preesistente. Con l’accollo del mutuo l’acquirente subentra nel finanziamento già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al mutuo ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate direttamente nei confronti dell’Istituto mutuante del venditore.

    L’accollo del mutuo è un’obbligazione assunta dall’acquirente nei confronti del venditore avente ad oggetto il pagamento del debito verso la Banca. Non comporta la stipula di un nuovo mutuo in quanto non occorre iscrivere una nuova ipoteca. Con l’accollo l’acquirente subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento.

    Necessità di frazionamento

    L’accollo del mutuo è una modalità utilizzata frequentemente nelle compravendite da costruttori, ma a condizione che il mutuo originario edilizio sia stato frazionato (con l’ipoteca).

    Questo in quanto il costruttore, di solito, contrae un mutuo edilizio per la costruzione, ipotecando il terreno, e l’ipoteca gravante sul terreno si estende poi a tutta la costruzione. Con il frazionamento l’importo del mutuo originario e dell’ipoteca originaria viene ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari.

    Ogni unità immobiliare sarà quindi gravata non più dall’intera ipoteca originaria ma da una frazione di essa ed ogni quota parte è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento.

    L’accollo del mutuo può essere utile e vantaggioso sia per l’acquirente che non dispone di tutta la somma necessaria all’acquisto e quindi anzichè contrarre un mutuo ex novo sostenendo le relative spese ed i relativi costi, subentra nel mutuo già in corso, sia per il venditore che non deve preoccuparsi di estinguere anticipatamente il mutuo.

    Naturalmente con l’accollo l’acquirente accetta tutte le condizioni (tasso, piano di ammortamento ecc…) stabilite originariamente dal venditore con la sua banca,  deve valutarne quindi la convenienza, perchè, magari, potrebbe ottenere un nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose, soprattutto in questo periodo storico dove i tassi d’interesse sono notevolmente più bassi rispetto a quelli dei mutui contratti anni fa.

    Rivolgersi al notaio

    In ogni caso è importante che l’accollo del mutuo sia liberatorio e non cumulativo. Infatti nella maggior parte dei casi l’accollo è di tipo cumulativo, ossia la Banca non libera il contraente/mutuatario originario (il venditore) ma aggiunge un debitore, cioè l’acquirente.

    In tal caso i debitori sono due, il contraente originario (venditore) e il subentrante (l’acquirente) e la Banca può pretendere il pagamento anche dal venditore, qualora l’acquirente non riesca a provvedervi, il quale rimane comunque vincolato fino al totale rimborso.

    Quindi il venditore deve ottenere il consenso espresso della Banca all’accollo e la dichiarazione della stessa che l’accollo del mutuo  è di tipo liberatorio (o privativo).

    In questo modo qualsiasi rimborso e onere del mutuo rimane a carico del subentrante. Ci si può rivolgere al vostro notaio di fiducia per tale pratica, essendo tra le competenze notarili, piuttosto che forensi.

    L’accollo del mutuo cumulativo non necessita della banca

    A parte ciò l’adesione del creditore non è necessaria, essendo l’accollo del mutuo perfettamente valido ed efficace senza il consenso del creditore (la banca). Tuttavia solo con il consenso da parte del creditore si produce l’effetto di liberare il debitore originario (accollo “liberatorio”). Diversamente, questi rimane obbligato in solido col terzo acquirente (accollo “non liberatorio” o “cumulativo”).

    Nel caso di accollo liberatorio, il venditore accollato perde ogni obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo rimane sempre e in ogni caso di competenza dell’acquirente accollante.

    Nel caso di accollo cumulativo o non liberatorio, se l’accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e preoccuparsi di soddisfare il creditore (cioè la banca) in prima persona.

    In sintesi è consigliabile effettuare l’accollo del mutuo solo se la banca rilascia esplicita liberatoria in merito.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa ultima modifica: 2018-05-15T12:56:00+02:00 da notaio



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    11 Commenti su “Il notaio vi spiega cos’è l’accollo del mutuo nell’acquisto di casa

    • Sara Rollini ha detto:

      Buongiorno,
      Avrei bisogno delle informazioni
      Ho acquistato casa con le agevolazioni della prima casa 2 anni fa.. (muto al 100% cointestato) ora ho richiesto l accollo del mutuo in quanto non sto più insieme al mio compagno, ho fatto la pratica e mi hanno chiesto un garante ovviamente.. oggi mi comunicano che avendo richiesto l agevolazione dello stato sull acquisto della prima casa non c è possibilità di inserire un garante o cambiare intestatario.. possibile?come posso fare per liberare definitivamente l altra persona dal mutuo?
      La ringrazio anticipatamente per la sua risposta

      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Le argomentazioni della banca sono risibili. Ma non criticabili perchè i soldi sono suoi e può decidere che vuole. In definitiva se la banca non acconsente, neppure aggiungendovi un fideiussore che innalzi la sua garanzia, non rimane che una unica scelta: fare un altro mutuo con una altra banca e utilizzare la somma mutuata per estinguere il precedente.

    • Petunia ha detto:

      Ho acquistato a giugno 2009 un’appartamento accollandomi il mutuo residuo, la banca a continuato a farmi pagare il mutuo intestato al vecchio proprietario finchè a dicembre ho preteso che fosse a mio nome e lì è iniziata una storia infinita
      La faccio breve, nonostante essere ricorsa all’ABI e essermi presentata in banca con l’avvocato si sono sempre rifiutato di prendere i soldi o di farmi pagare a mio nome a meno che io non avessi chiesto un mutuo ex novo con perizia e spese esorbitanti, cosa che ho rifiutato essendo il passaggio già fatto.
      Poi la banca è andata in sofferenza (era una di quelle tristemente famose salvate in extremis).
      Mi sono ritrovata la casa all’asta periziata alla metà del valore del mutuo residuo che non mi avevano permesso di pagare se non a nome del precedente proprietario.
      Casa venduta all’asta a 72.000 euro mutuo residuo 210.000 + interessi di mora circa 230.000 euro totali.
      La differenza la chiederanno solo a me o anche al precedente proprietario e al suo garante?

      • notaio ha detto:

        Purtroppo il suo caso non è molto chiaro, non ho ben capito se l’accollo è stato liberatorio oppure cumulativo, nel primo caso risponderebbe solo lei del residuo mutuo, nel secondo caso, l’originario mutuatario resta obbligato in solido e potrebbe essere chiamato a risponderne.

        • Petunia ha detto:

          Credo cumulativo dato che sull’atto non è specificato e la banca non ha mai voluto permettermi di pagarlo.
          La prima volta che mi recai da loro per pagare il rateo di mutuo mi dissero che loro non avevano dato il benestare al passaggio del mutuo, il notaio mi disse che non serviva non essendo il mutuo erogato alla precedente proprietaria vincolato in tal senso.

          • notaio ha detto:

            Come le ho già detto se è cumulativo la banca può richiedere il pagamento a chiunque. Se ha bisogno di consigli personali le suggerisco di recarsi presso il suo notaio di fiducia – od ovviamente venire da me.

    • Mr. Mario ha detto:

      Salve contattavo per una domanda:

      Uno degli due intestatari di un conto cointestato (persona B) attingendo a tutta la liquidità del conto corrente apportata dalla persona A si appropria intestandosi a proprio nome delle polizze assicurative vita parte Ramo 1 e parte del Ramo 3 emesse dalla stessa banca. (mettendo come beneficiario in caso di morte della persona B l’altro cointestatario ovvero il coniuge più anziano persona A).

      Queste polizze danno dei rendimenti di ca. ad es. il 2 %

      Accade che il cointestatario ovvero colui che è l’apportante del capitale cioè la persona A muore.

      In successione (no testamento) gli aventi diritto sono la persona B e i due figli (legittima). (il regime patrimoniale del rapporto matrimoniale è :separazione dei beni).

      Gli interessi maturati delle sopra citate polizze che sono strumenti finanziari proposti dalla banca come sono da considerare?

      Spettano in modo esclusivo alla persona A cioè al coniuge (superstite) cioè quello che intenzionalmente si è appropriato dell’intera liquidità ledendo la legittima e intestandosi le sopra citate polizze o sono da aggiungere e calcolare nella massa ereditaria?

      Grazie

      Mario

    • mattegem ha detto:

      buongiorno vorrei porle il mio quesito: Ho acquistato una casa 8 anni fa ed ho dovuto cointestare il mutuo con mio padre per riuscire ad averlo. conseguentemente posso portare in detrazione solo il 50% degli interessi che pago. Ai fini fiscali, per riuscire a detrarre tutti gli interessi è sufficiente l’accollo non liberatorio oppure è necessario quello liberatorio?

      grazie mille
      Matteo

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