• Cos’è l’accollo liberatorio e quello non liberatorio?

    accollo liberatorio mutuoSpesso nelle compravendite immobiliari accade che le parti convengano che parte o tutto il prezzo di vendita venga pagato mediante l’accollo del mutuo che il venditore ha contratto con un Istituto Bancario di fiducia.

    L’accollo, pertanto, altro non è che una modalità di pagamento mediante il quale l’acquirente assume il debito del venditore nei confronti della Banca.

    Accollo liberatorio e cumulativo

    L’adesione del creditore non è necessaria essendo l’accollo perfettamente valido ed efficace senza il consenso del creditore.

    Tuttavia solo con il consenso da parte del creditore si produce l’effetto di liberare il debitore originario (accollo “liberatorio”). Diversamente, questi rimane obbligato in solido col terzo acquirente (accollo “non liberatorio” o “cumulativo”).

    Nel caso di accollo liberatorio, il venditore accollato perde ogni obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo rimane sempre e in ogni caso di competenza dell’acquirente accollante.

    Nel caso di accollo cumulativo o non liberatorio, se l’accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e preoccuparsi di soddisfare il creditore (cioè la banca) in prima persona. In questo caso quindi l’accollato rimane vincolato alla banca insieme all’accollante.

    Se da una parte l’accollo rappresenta un beneficio economico per le parti, soprattutto per l’acquirente il quale non dovrà sostenere tutte le spese di apertura di un nuovo mutuo subentrando nel mutuo già in essere del venditore, facilitando così di molto la collocazione nel mercato dell’immobile, qualora risultasse non liberatorio porterebbe con sé rischi ben più consistenti del vantaggio ottenuto,  poichè il venditore rimarrebbe comunque vincolato nei confronti della Banca fino alla totale estinzione del mutuo stesso.

    I rischi dell’accollo non liberatorio

    Se l’acquirente non dovesse pagare le rate del mutuo la Banca potrà ben rivolgersi al venditore (anche anni ed anni dopo la vendita), prima di azionare la procedura esecutiva finalizzata all’espropriazione.

    E’ vero che la vendita coattiva colpirà l’immobile di proprietà dell’acquirente accollante, ma anche il venditore verrà segnalato nelle Banche Dati come “cattivo pagatore”  e inoltre qualora la Banca rimanga  solo parzialmente soddisfatta dal prezzo di aggiudicazione, ben potrà agire per il residuo credito anche nei confronti del suo debitore originario, al quale potrà essere ingiunto di pagare il debito di mutuo residuo.

    Inoltre con il ricorso all’accollo la parte acquirente accetta tutte le condizioni originarie del mutuo senza possibilità di negoziare condizioni più vantaggiose.

    I consigli del notaio

    In sintesi è sempre consigliabile evitare di effettuare l’accollo del mutuo all’acquirente, salvo che  la banca abbia consentito fin dalla stipula del contratto orginario alla esplicita liberatoria in merito.

    Così si otterrebbe la massima garanzia mediante la sottoscrizione di un atto notarile di accollo privativo sottoscritto dal venditore (debitore accollato), dall’acquirente (accollante) e dalla banca (accollatario).  Purtroppo la mancanza di interesse economico verso questo genere di operazione rende gli Istituti di Credito piuttosto pigri nel realizzare contratti idonei. Così succede che la maggior parte delle banche non è attrezzata per sottoscrivere atti di questo genere.

    L’alternativa, meno efficace, ma sempre valida è rappresentata da una semplice dichiarazione della banca rivolta al venditore accollato che specifichi espressamente la liberazione del debitore originario da qualsiasi obbligazione rispetto al mutuo.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    notaio d'ambrosio alla fine della stipula e del mutuo

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    Cos’è l’accollo liberatorio e quello non liberatorio? ultima modifica: 2015-05-13T01:19:28+00:00 da notaio



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