• Acquisto di immobili dal costruttore (TAIC), secondo il Codice della crisi d’impresa (D.Lgs. 14/2019)

    Acquisto di immobili dal costruttore (TAIC)

    Acquistare un immobile da costruire, cosa cambia? Con l’entrata in vigore del d. lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019, il legislatore, nell’intento di dare una risposta alla grave crisi economica in cui versa il Paese, ha introdotto il “Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza”.  Tale novità legislativa non ha solo stravolto la disciplina delle procedure concorsuali ma ha altresì modificato alcune delle norme cardine del d. lgs. n. 122/2005, meglio conosciuto come TAIC (Disciplina a tutela degli acquirenti di immobili da costruire).

    Ma cos’è il TAIC?

    Noti casi di cronaca del recente passato avevano messo in luce il rischio corso da tutti coloro che decidevano di firmare dei contratti con imprese di costruzione aventi ad oggetto immobili ancora da realizzare. In effetti, un simile accordo, ancora molto usato nella prassi, non avvantaggia solo il costruttore che, in questo modo, ottiene un finanziamento alternativo all’indebitamento bancario, ma anche l’acquirente che non solo potrà richiedere la realizzazione di un immobile secondo le proprie personali esigenze ma avrà la possibilità di risparmiare alcune migliaia di euro rispetto a quanto gli sarebbe costato acquistare un immobile già ultimato. Questa operazione però, come già anticipato, ha dei rischi.

    In passato, infatti, capitava spesso che le persone stipulassero dei preliminari di vendita anticipando ingenti somme di denaro al costruttore, il quale pochi mesi dopo e senza alcun preavviso falliva, lasciando al povero acquirente solo un pezzo di carta e quattro piloni di cemento armato.

    In questi casi, l’acquirente non solo perdeva le somme anticipate ma era costretto a far fronte ad un ulteriore esborso di denaro per vedere ultimato da altri quell’immobile lasciato al grezzo dal costruttore fallito.

    Con l’entrata in vigore del TAIC, il legislatore ha voluto porre fine proprio a questi tragici eventi, apprestando un sistema di tutele volto a rafforzare la posizione dell’acquirente di modo da non renderlo più vulnerabile rispetto al rischio di impresa che avvolge il costruttore.

    Quando si applica il TAIC?

    La legge prevede che il TAIC si applichi al ricorrere di determinati presupposti soggettivi e oggettivi. Quanto ai primi è necessario che il contratto sia stipulato da un costruttore, ovvero un’impresa edile o una società di costruzioni e dall’altro lato da un acquirente persona fisica, escludendosi per ciò solo che tale tutela si applichi quando ad acquistare sia una società.

    Quanto ai presupposti oggettivi, occorre far riferimento alla tipologia di contratto stipulato e al suo oggetto. Con riferimento al primo, il TAIC si applica ogniqualvolta che un costruttore e un acquirente persona fisica stipulino un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire. Basti pensare al preliminare di vendita o al contratto con cui l’acquirente ceda la proprietà del terreno al costruttore e questi si obblighi a costruirci su un fabbricato.

    Chiariti questi presupposti non ci resta che capire quando un immobile si intende da costruire. A tal fine l’art. 1 lett. d) del TAIC, dispone che sono tali quelli per i quali “sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità”.

    In definitiva, trovano applicazione le norme del TAIC per i contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per il quali:

    1. sia stato richiesto o già ottenuto il permesso di costruire;
    2. non risultino, al momento della stipula del contratto, in uno stato di avanzamento dei lavori tale da poter richiedere il rilascio del certificato di agibilità (in definitiva non sia un immobile ultimato e pronto all’uso).

    Si precisa che non è necessario che sia stato già ottenuto il permesso di costruire ma è sufficiente che sia stata presentata la richiesta di rilascio al Comune.

    Il pacchetto di tutele

    In tutti i casi in cui si applica il TAIC, il legislatore impone una serie di tutele alle quali non si può rinunciare pattiziamente (ogni clausola che intenda derogarvi è nulla e si considera come non apposta al contratto), ma ecco quali sono le principali:

    • La Fidejussione: Alla stipula del preliminare, il costruttore deve consegnare all’acquirente – a pena di nullità del contratto che potrà essere fatta valere solo da quest’ultimo – una fidejussione (rilasciata da una banca o da un intermediario autorizzato) che garantisca tutte le somme che il costruttore ha riscosso dall’acquirente prima del trasferimento definitivo della proprietà dell’immobile. Ad esempio: se l’acquirente dà un acconto di 20.000 Euro, poi alla stipula del preliminare dà un’altra caparra di 50.000 Euro e prima del definitivo è prevista la consegna di un’ulteriore caparra di 30.000 Euro, il costruttore dovrà consegnare in sede di stipula del preliminare una fidejussione a garanzia di un importo complessivo di Euro 100.000.

    Questa garanzia, prima dell’entrata in vigore delle novità che analizzeremo a breve, poteva essere escussa solo ove il costruttore si fosse trovato in una situazione di crisi, come nel caso in cui avesse subito un pignoramento o fosse sopraggiunta una sentenza che ne dichiari lo stato di insolvenza;

    • La Polizza Assicurativa Decennale: Il costruttore deve consegnare all’acquirente – all’atto di stipula del definitivo – una polizza assicurativa decennale a copertura di tutti i danni che possano verificarsi a seguito dell’ultimazione dell’immobile stesso, come quelli derivanti da rovina dell’edificio o da gravi difetti costruttivi;
    • Il Contenuto del Contratto Preliminare: Il contratto preliminare nonché qualsiasi altro contratto comunque diretto al trasferimento successivo della proprietà sull’immobile da costruire, deve contenere le indicazioni previste dall’art. 6 del TAIC, ad esempio la descrizione dell’immobile, le sue caratteristiche tecniche, i termini massimi di esecuzione dei lavori, gli estremi della fidejussione nonché gli estremi dei titoli edilizi. Inoltre, la legge impone l’allegazione al contratto del capitolato con l’elenco delle finiture e degli accessori convenuti tra le parti nonché gli elaborati del progetto.
    • Frazionamento del Mutuo – Cancellazione dell’Ipoteca: si prevede il divieto di stipulare l’atto definitivo di compravendita prima che si sia proceduto al frazionamento in quote del mutuo (e del relativo frazionamento dell’ipoteca) richiesto dal costruttore per la realizzazione dell’intero fabbricato o che si sia ottenuto un titolo per la cancellazione o il frazionamento della relativa ipoteca iscritta a garanzia dalla banca.

    Infine, il TAIC prevede una serie di ulteriori garanzie complementari, per il caso in cui il costruttore venga a trovarsi in stato di crisi. Ad esempio, vi è il diritto di prelazione per l’acquirente, nel caso in cui l’immobile sia oggetto di una procedura esecutiva a carico del costruttore; l’esclusione della revocatoria fallimentare per l’immobile che l’acquirente si sia impegnato ad abitare purché trasferito al “giusto prezzo” nonché la possibilità di escutere la fidejussione prima che il curatore fallimentare decida se eseguire o sciogliere il contratto.

    Le novità del codice della Crisi d’impresa

    Il codice della crisi d’impresa agli articoli 386 – 388 modifica l’attuale disciplina del TAIC, andando a rafforzare ulteriormente le tutele già previste a favore degli acquirenti, ma quali sono?

    Viene rafforzata la disciplina della polizza assicurativa decennale con le seguenti previsioni:

    • Nullità del Contratto: mentre in passato mancava una sanzione espressa per il caso in cui il costruttore non consegnasse la suddetta polizza, oggi l’art. 4 TAIC espressamente dispone la nullità del contratto non solo nel caso in cui non venga consegnata la fidejussione alla stipula del preliminare ma anche qualora, alla stipula del definitivo, il costruttore non consegni la polizza assicurativa;
    • Modello Standard: Il legislatore impone che la polizza da consegnare sia redatta secondo un contenuto specifico dettato con decreto ministeriale che ne stabilisca non solo le caratteristiche ma anche il modello standard da adottare. Non sarà, quindi, più possibile il rilascio di polizze di diverse tipologie ma ne verrà uniformato il contenuto secondo le regole di legge;
    • Estensione della Garanzia: Viene esteso il diritto di escutere la fidejussione non solo in caso di stato di crisi del costruttore ma anche qualora questi si renda inadempiente all’obbligo di consegnare la polizza assicurativa. L’intento è quello di rafforzare ulteriormente la tutela dell’acquirente, il quale, in caso di mancata consegna della polizza potrà decidere di recedere dal contratto ed escutere la garanzia.

    Tutela dell’acquirente e ruolo del notaio

    Come già anticipato una delle principali tutele apprestate dal TAIC risiede nel disciplinare puntualmente il contenuto del contratto. Prima della riforma, però, non era prevista una forma di legge da rispettare per la stipula del preliminare di modo tale che si lasciava la possibilità alle parti di ricorrere, al sussistere dei presupposti TAIC, anche ad una semplice scrittura privata non autenticata.

    Procedere in questo modo però rischiava di svilire le tutele previste dal legislatore e di esporre l’acquirente alle imposizioni contrattuali del costruttore, ritenuto la parte con maggior potere contrattuale. Per questo motivo, al fine di tutelare la posizione del contraente debole, ovvero l’acquirente, oggi espressamente si prevede che ogni contratto a cui si applichi il TAIC debba essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

    Questo aggravio di forma non è un mero esercizio di stile imposto dal legislatore ma garantisce la presenza di un professionista, ovvero il notaio, il quale come noto ha quale principale ragion d’essere, proprio la tutela del più debole e in questo caso della parte acquirente.

    In definitiva, per tutti i contratti stipulati dopo il 16 marzo 2019 (data di entrata in vigore della riforma) sarà necessario che le parti si affidino ad un notaio il quale non solo redigerà il contratto secondo quanto previsto dall’art. 6 TAIC ma verificherà anche il rispetto degli obblighi di legge, soprattutto con riferimento alle tutele previste a favore dell’acquirente.

    Fine delle vendite sulla carta?

    Bisogna precisare che già i primi commentatori alla riforma sembrano spingere verso una lettura che vada oltre il dettato normativo previsto dal Legislatore e precisamente nel senso di ritenere che non siano più ammissibili le cd. vendite sulla carta. Ma di cosa si tratta?

    Le vendite sulla carta sono contratti stipulati in forma privata tra acquirente e costruttore aventi ad oggetto un immobile da costruire per il quale, però, non sia stato neppure rilasciato il permesso di costruire.

    In passato ci si è interrogati sulla validità di queste operazioni contrattuali, in quanto parte della dottrina afferma che sarebbero invalide in quanto in contrasto con le norme e i principi del TAIC. In particolare, i sostenitori di questa tesi affermano che non vi sarebbero ragioni per differenziare la posizione di chi acquista prima della richiesta del permesso di costruire da chi acquista dopo questo momento, in quanto sussisterebbero le medesime ragioni di tutela dell’acquirente.

    Sul punto però è già intervenuta una nota sentenza della Corte Costituzionale n. 32/2018 la quale ha affermato che il perimetro applicativo del TAIC è una scelta di politica legislativa, essenzialmente discrezionale, in ragione della quale si è ritenuto di dover disciplinare diversamente due ipotesi simili ma non omogenee.

    Questo significa che sono ancora pienamente validi i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da realizza senza richiesta/rilascio del permesso di costruire, con la precisazione che in questi casi si è fuori dall’ambito di applicazione dal TAIC.

    Il legislatore tutela con le disposizioni del TAIC una situazione di fatto che coincide con la richiesta/rilascio del permesso di costruire, poiché è in questo momento che ritiene sorgere un concreto affidamento dell’acquirente nella realizzazione dell’immobile.

    Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto un immobile per il quale non sia stato neppure richiesto il permesso di costruire, un simile affidamento dell’acquirente non ha ragione d’essere e per questo motivo, il legislatore è legittimato a trattare diversamente le due ipotesi. Qualora le parti intendano stipulare una vendita “sulla carta”, questa deve considerarsi una operazione economica lecita ma sicuramente maggiormente rischiosa, soprattutto per l’acquirente, il quale conscio dei rischi che corre è libero di stipulare il contratto.

    In definitiva, sotto questo punto di vista, si ritiene che la riforma al TAIC, da un lato, aumenti le tutele per gli acquirenti ma, dall’altro, non si estenda (per espressa scelta del legislatore) a tutte quelle operazioni economiche che fuoriescano dal suo ambito operativo, come nel caso in cui le parti decidano di stipulare un contratto avente ad oggetto la realizzazione di un immobile per il quale non sia stato neppure richiesto il permesso di costruire.

    Le parti potrebbero decidere di estendere le tutele del TAIC al contratto in via volontaria oppure potrebbero decidere di prescinderne totalmente, nel pieno rispetto del principio di libertà ed autonomia contrattuale.

    Notaio Massimo d’Ambrosio

     

    Non dimenticate di iscrivervi al canale Youtube del notaio Massimo d’Ambrosio!

    Il notaio Massimo d'Ambrosio vi informa sempre! Votalo con 5 stelle! Grazie!
    [Voti: 41    Media Voto: 5/5]
    Acquisto di immobili dal costruttore (TAIC), secondo il Codice della crisi d’impresa (D.Lgs. 14/2019) ultima modifica: 2019-02-28T10:11:51+02:00 da notaio



    Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

    Accedi alla sezione quesiti



    Categoria: Info e novità immobiliari

    Articolo precedente:

    Articolo Successivo:


    © Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.

    Commenti su “Acquisto di immobili dal costruttore (TAIC), secondo il Codice della crisi d’impresa (D.Lgs. 14/2019)

    • luca81 ha detto:

      Ho comprato da costruttore su carta. Con l’avanzare dei lavori sono stati effettuati dei cambiamenti ai balconi e alcune misure interne sono ridotte di alcuni cm rispetto alla piantina allegata al preliminare. C’è qualcosa che mi può tutelare ? Grazie e buon lavoro.

    Lascia un commento