• Affitto di azienda. Scopri perchè farlo, quanto costa e come funziona!

    affitto di aziendaL’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. Comprende quindi le attrezzature, le merci, e tutto quanto necessario all’esercizio dell’attività.

    L’azienda può, ovviamente, essere ceduta o concessa in affitto.
    Per effetto della stipulazione del contratto di affitto d’azienda, il concedente (ossia il proprietario dell’azienda) attribuisce l’intera gestione dell’azienda, mantenendone la proprietà, ad un soggetto terzo (affittuario) il quale, in conseguenza di ciò e dietro pagamento di un canone periodico, si obbliga a “gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte”.

    Questo obbligo comporta, ad esempio, che le manutenzioni ordinarie agli impianti debbano essere eseguite dall’affittuario.
    Al contratto di affitto è preferibile allegare un inventario dei beni costituenti l’azienda in quanto al termine del contratto l’affittuario è tenuto a corrispondere un conguaglio in denaro al proprietario qualora vi sia una differenza tra consistenza iniziale e consistenza finale.

    Perchè affittare una azienda e quali sono le norme

    Il contratto di affitto d’azienda è uno strumento particolarmente utilizzato per la sua flessibilità in quanto consente al concedente di ricavare un profitto (il canone) per l’esercizio della sua impresa da parte di terzi e permette anche il conseguimento di altri fini, come la gestione di una crisi, il passaggio generazionale, affitto infragruppo, ecc., senza il necessario e definitivo trasferimento del complesso aziendale. Spesso è visto come una soluzione transitoria in attesa di individuare un possibile acquirente dell’intera azienda.

    L’affittuario subentra nella pienezza dei rapporti facenti capo al concedente ed infatti al contratto di affitto di azienda si applicano sia le norme dettate per l’affitto come il pagamento del canone:

    • l’obbligo del concedente di consegnare l’azienda all’affittuario secondo le caratteristiche pattuite nel contratto, in modo che possa servire alla funzione a cui è destinata; l’obbligo dell’affittuario di esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue.
    • l’obbligo di gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficacia dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte; sia alcune delle norme dettate per la cessione di azienda, quali il mantenimento dei diritti dei lavoratori, il divieto di concorrenza, la successione nei contratti.

    Non sono, invece, applicabili le norme dettate in tema di cessione di azienda relative ai crediti e debiti relativi all’azienda ceduta, salvo diversa pattuizione. È necessario quindi disciplinare detti aspetti nel contratto, in quanto nell’affitto di azienda i crediti ed i debiti possono essere accollati o ceduti solo se è stato previsto contrattualmente.

    Necessità dell’atto notarile e le imposte

    I contratti di affitto d’azienda devono essere stipulati con atto notarile, devono essere depositati presso il registro delle imprese e sono soggetti a tassazione.

    Il regime fiscale di tassazione dell’affitto di azienda sia per quanto riguarda le imposte dirette, che per quelle indirette, varia in funzione della natura del soggetto concedente.

    L’imposta di registro ammonta al 3% del canone di locazione pattuito ma se l’azienda è di proprietà di una società o di un imprenditore individuale che possiede altre aziende (o ad esempio l’affitto ha ad oggetto solo un ramo dell’azienda stessa e non la totalità) il canone dovrà essere fatturato e sul suo importo si applicherà l’IVA al 22% . In tal caso l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di Euro 200,00.

    In sostanza è previsto che se il concedente è una società o un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda, viene meno in capo a quest’ultimo la qualifica di imprenditore e viene meno la qualifica di soggetto passivo ai fini dell’IVA, pur conservando la partita IVA che viene di fatto congelata. In tal caso si applica l’imposta di registro in misura proporzionale (3% sui canoni di locazione).

    Se invece il concedente è una società o un imprenditore individuale con altre aziende, il concedente affittando l’azienda non perde la qualifica di imprenditore. Pertanto, in tal caso, i canoni d’affitto concorrono a formare il reddito d’impresa e su di essi si applicherà l’IVA al 22%, mentre il contratto sconterà l’imposta di registro in misura fissa (Euro 200,00).

    Un piccolo consiglio pratico: l’affitto delle mura

    Per finire: non vi dimenticate che in ogni caso, anche se è previsto l’obbligo del subentrante di pagare eventuali canoni di affitto dei locali ove si svolge l’attività, se non paga c’è la solidarietà dell’affittante. Occorre cautelarsi bene perchè se non vengono pagate le rate di affitto c’è anche la beffa di dover pagare il canone al proprietario delle mura al posto dell’affittuario!

     

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Affitto di azienda. Scopri perchè farlo, quanto costa e come funziona! ultima modifica: 2017-06-27T00:02:32+00:00 da notaio



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