• Affitto ultranovennale. Chiama il notaio per la trascrizione!

    affitto ultranovennaleTutti sanno che i contratti di locazione di immobili possono essere redatti per iscritto con semplice scrittura privata, ossia senza l’intervento del notaio, magari utilizzando prestampati o moduli che si trovano facilmente in commercio o sul web.

    Tutti sanno, inoltre, che i contratti di locazione sono soggetti all’obbligo di registrazione con aliquota proporzionale pari al 2% del corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto.

    Ma non tutti sanno che i contratti di locazione che hanno durata superiore a nove anni, oltre a dover essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, devono anche essere trascritti nei pubblici registri Immobiliari, ossia deve esserne data notizia registri immobiliari tenuti presso la conservatoria territorialmente competente (art. 2643 n.8 c.c.).

    Per ottenere la trascrizione di un contratto di locazione è necessario quindi rivolgersi ad un notaio in quanto gli unici atti che possono essere trascritti sono gli atti pubblici e le scritture autenticate (atti notarili) ed i provvedimenti del Giudice.

    Effetti economici dell’ affitto ultranovennale

    Tale adempimento ha lo scopo di dare pubblicità, cioè rendere palese a chiunque, l’esistenza di un contratto di affitto di lunga durata, in modo tale da permettere una corretta valutazione in caso di eventuale acquisto.

    L’affitto infatti, produce effetti nei confronti dei terzi che, a qualunque titolo abbiano acquistato diritti sugli immobili e nei confronti del creditore pignorante, e un affitto di lunga durata può avere l’effetto di modificare grandemente il valore dell’immobile.

    La locazione del debitore esecutato

    Al debitore esecutato è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato, senza autorizzazione del giudice, ma cosa succede se il contratto di locazione è anteriore al pignoramento ed alla successiva vendita?

    La locazione è opponibile all’acquirente che si sia reso aggiudicatario dell’immobile, in sede di espropriazione forzata, se ha data certa anteriore al pignoramento.

    Ciò significa che il locatario ha tutti i diritti di mantenere il possesso dell’immobile fino alla scadenza del contratto di affitto, fermo restando che questo deve essere stato fatto in epoca anteriore al pignoramento. E per le locazioni che hanno una durata superiore a nove anni, oltre al requisito dell’anteriorità della data del contratto a quella del pignoramento, ai fini dell’opponibilità nei confronti dell’acquirente, è richiesto, appunto, un altro requisito, ossia la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

    Ciò significa che un contratto di affitto che ha, ad esempio, una durata di 15 anni anni e che è stato stipulato prima della trascrizione del pignoramento ma che non sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari, è opponibile all’acquirente solo nei limiti dei nove anni dall’inizio della locazione.

    L’ affitto ultranovennale dell’usufruttuario

    Vale la pena analizzare un altro caso particolare, ossia la locazione conclusa dall’usufruttuario. Come è noto l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, quindi ha anche il diritto di affittarla.

    Ma quale è la sorte del contratto di affitto, in corso, concluso dall’usufruttuario alla morte dello stesso? Viene in soccorso l’art. 999 cod. civ., il quale prevede che nel caso di consolidazione dell’usufrutto per morte dell’usufruttuario, le locazioni da quest’ultimo concluse non possono protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.

    La norma realizza quindi un equo contemperamento tra il diritto del nudo proprietario ad avere la piena disponibilità dell’immobile e quello del conduttore, al quale è così assegnato un congruo termine per reperire altro immobile.

     

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Affitto ultranovennale. Chiama il notaio per la trascrizione! ultima modifica: 2017-12-11T22:56:54+00:00 da notaio
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    Categoria: Rivolgersi al notaio

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