• Le visure dell’agente immobiliare – Responsabilità

    agente immobiliare e responsabilità civileLa Corte di Cassazione 6.03.2018 n. 5153, sez. III, ha forse ripetuto delle cose ovvie, e io stesso, riferendovi di tale recente decisione della S.C., corro il rischio di essere noioso perché la suddetta decisione è in linea con una generale informazione sui mediatori immobiliari da me già fornita. Ma un recente dibattito sul punto mi ha convinto che occorre ribadire la situazione di diritto sui compiti e le responsabilità dell’agente immobiliare come la recente Cassazione ha ribadito.

    Il caso specifico

    I promissari acquirenti di un immobile avevano agito in giudizio contro l’agente immobiliare perché, al momento del rogito notarile, si sarebbero accorti, tramite l’ausilio di un tecnico appositamente incaricato, che sull’immobile gravavano delle difformità urbanistiche del bene che non ne consentivano la commerciabilità.

    I danni richiesti al mediatore erano ingenti, perché non si trattava solamente della caparra persa, ma anche di tutte le spese resesi necessarie per venire a capo del problema e, principalmente, il danno per il mancato acquisto di altro immobile che sarebbe stato opzionato qualora i promissari acquirenti avessero conosciuto fin dal primo momento le difformità urbanistiche.

    Il diritto

    Il Tribunale e la Corte d’Appello hanno dato torto agli attori, e ora la Corte di Cassazione conferma la correttezza delle pronunce di merito, puntualizzando, ancora una volta, cosa può fare e cosa deve fare l’agente immobiliare.

    Dice la Suprema Corte che “l’obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell’art.1759 c.c., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di medie capacità”. Dal che ne consegue che il mediatore ha l’obbligo di informare le parti non solo delle circostanze a lui note, e cioè le circostanze di cui è venuto a conoscenza nello svolgimento dell’incarico, ma anche di tutte le circostanze che fossero state acquisibili da parte di un mediatore dotato di medie capacità professionali, con l’uso della normale diligenza.

    La Corte di Cassazione quindi qui precisa il principio perché ci dice che l’agente immobiliare non solo deve informare le parti di tutto quello che il venditore gli ha riferito, ma che non può essere esentato da responsabilità se non fornisce quelle informazioni di cui comunque avrebbe potuto entrare in possesso con la ordinaria diligenza.

    Visure ipotecarie e situazione urbanistica

    La importanza del dictum della Corte consiste però nella circostanza che in quella ordinaria diligenza che si richiede al mediatore non rientra nessuna delle indagini di tipo tecnico-giuridico come, ad esempio, le visure ipotecarie e catastali o la verifica della situazione urbanistica. Salvo, ovviamente, la presenza di un particolare incarico delle parti retribuito separatamente dalla provvigione.

    Con particolare riferimento al caso specifico la S.C. precisa che, con riguardo al caso di intermediazione in una compravendita immobiliare, è escluso che rientri tra i compiti del mediatore “l’accertamento, previo esame dei Registri Immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli”.

    E al riguardo la stessa Corte richiama una lunghissima giurisprudenza composta da dozzine di sentenze che hanno affermato lo stesso principio.

    E neppure l’esame di carattere urbanistico può essere ascritto ai compiti dell’agente immobiliare tant’è, afferma la Cassazione con argomento a contrariis, che le difformità urbanistiche erano state scoperte da un tecnico appositamente nominato, e, se era stato necessario l’esame di un esperto per l’accertamento di una situazione urbanistica, è ovvio che le difformità non potevano far parte di quel livello di elementare conoscibilità per la quale l’agente immobiliare non avrebbe potuto avanzare giustificazioni fondate sulla sua personale mancata conoscenza.

    L’espresso incarico all’ agente immobiliare

    Rilevante, a mio avviso, è il richiamo della S.C. all’ “espresso incarico” che fa insorgere la conseguente responsabilità civile del mediatore.

    Se il mediatore, in sostanza, ha ricevuto un espresso incarico dal promissario acquirente (con specifica retribuzione diversa dalla provvigione) di svolgere delle indagini ipotecario-catastali o urbanistiche, ecco che si profila nettamente il suo obbligo di adempiere all’incarico, e la sua responsabilità civile nella ipotesi che l’incarico non venisse ben svolto.

    Orbene, ritengo interessante segnalare che l’espresso incarico all’agente immobiliare di svolgere siffatte indagini può anche essere verbale, e quindi può essere anche provato successivamente per facta concludentia. Il risultato è che se l’agente immobiliare svolge – ad esempio – delle indagini ipotecarie-catastali per il fatto stesso che dichiara di averle fatte si assume (presupponendosi l’esistenza di un espresso incarico) tutta la responsabilità conseguente, e quindi vanno fatte integralmente, cosa che è estremamente difficile per l’agente immobiliare essendo l’accertamento sulla libertà del bene un’attività professionale per la quale sono richieste specifiche competenze che non sempre gli agenti immobiliari hanno.

    Ne consegue che se gli agenti immobiliari non fanno le visure e non fanno ricerche sulla situazione urbanistica, essi non hanno alcuna responsabilità, qualsiasi cosa succeda, salvo che abbiano omesso di comunicare le informazioni note o comunque conoscibili in maniera elementare, mentre se gli agenti immobiliari forniscono delle informazioni di carattere ipotecario-catastale, o urbanistico, ecco che assumono le particolari responsabilità del caso, sicché prudenza richiede di astenersi da passi avventati e demandare tutto al professionista deputato espressamente ed esclusivamente dalla legge per tale tipo di prestazione professionale: il notaio.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Le visure dell’agente immobiliare – Responsabilità ultima modifica: 2018-05-19T17:31:02+00:00 da notaio



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    4 Commenti su “Le visure dell’agente immobiliare – Responsabilità

    • gdc85 ha detto:

      Buonasera Notaio,
      ho una questione un po’ spinosa da chiederle, cercherò di essere breve, per quanto possibile.
      Ho registrato e trascritto un compromesso di compravendita immobiliare ad aprile ’18, data fissata per il rogito luglio ’18 (con indicazione del termine essenziale e perentorio), io sono parte promittente l’acquisto.
      Nella totale assenza per la parte venditrice di iniziativa e di volontà di adempiere ai propri obblighi, uno tra questi la produzione della relazione tecnica integrata che in Emilia Romagna è obbligatoria, posso pretendere che sia l’agenzia immobiliare che ne ha il mandato ad attivarsi per predisporla?
      Inoltre, le chiederei un’altra informazione: in caso di sentenza impugnabile di esecuzione in forma specifica, quali sarebbero i tempi legali per arrivare a tale effetto? Se si dovesse percorrere, giustamente e a buon diritto, questa strada, sarebbe il giudice a predisporre modi e tempi per produrla?
      La ringrazio moltissimo per il tempo che vorrà dedicarmi.
      Saluti, G.

      • notaio ha detto:

        Purtroppo non sarebbe la prima volta che capita un inadempimento del venditore. Comunque se ha veramente trascritto un preliminare notarile risulterà vincitore. Deve solo studiare bene le mosse da compiere, ma questa non è la sede adatta per i numerosi suggerimenti e consigli: vada da un buon avvocato e segua le sue indicazioni. Comunque non le suggerisco di fare nulla fino a quando non sia formalmente accertato l’inadempimento. Convocherà la controparte per il giorno fissato nel preliminare munendosi in quella data degli assegni per il pagamento del prezzo. Una assenza del venditore o una sua mancanza a quanto pattuito nel preliminare costituirà evidenza della volontà di non adempiere e potrà proseguire giudizialmente. I tempi, ovviamente, sono quelli della nostra giustizia.

    • gdc85 ha detto:

      Si certo che l’ho trascritto, era consultabile sul sito dell’ Agenzia delle Entrate 15 gg dopo la registrazione. Ho gia’ consultato dei legali, scegliendone uno ma tutti mi hanno dato tempistiche diverse, dai 2 anni, ai 3, a uno a qualche mese.

      • notaio ha detto:

        Se dice “l’ho trascritto” mi preoccupa, perchè la trascrizione può essere fatta solo dal notaio rogante. Comunque confermo il mio consiglio di seguire quanto le viene suggerito dal suo avvocato.

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