• Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video

    agevolazione prima casaAppena pubblicato sul canale Youtube del notaio il nuovo video sulle agevolazioni fiscali.

    Il punto 13 del video sulla compravendita in generale trattava dei benefici fiscali connessi agli atti di compravendita immobiliare. Il notaio d’Ambrosio concentra ora l’attenzione sul principale beneficio connesso ai trasferimenti immobiliari, ovvero le cd. “agevolazioni prima casa”. In particolare, dal 1° gennaio 2014 è possibile acquistare un immobile da adibire a prima casa ottenendo uno sconto notevole in termini di imposte. Se si acquista da privato, l’imposta di registro è fissata al 2% mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa pari a 50 Euro con totale assorbimento degli altri oneri, come ad esempio l’imposta di bollo. Tale beneficio non è limitato all’acquisto da privati ma si estende anche all’acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice, in quanto la legge prevede la fissazione dell’IVA al 4% oltre alle imposte catastali e ipotecarie in misura fissa pari a 200 Euro. Il notaio d’Ambrosio elenca altresì quali siano gli immobili per i quali è possibile fruire dell’agevolazione rinviando alle categorie catastali espressamente indicate nella normativa. L’agevolazione si estende anche agli immobili in corso di costruzione o all’acquisto contemporaneo di immobili contigui purchè vi sia l’impegno in atto di renderli un’unica unità immobile. La legge ammette l’agevolazione anche per l’acquisto delle pertinenze, non più di una per ogni categoria catastale (C/2, C/6 e C/7) e purché siano site nel medesimo Comune dell’abitazione principale e non troppo distante da essa. Il Notaio d’Ambrosio passa poi ad analizzare analiticamente tutti e tre i requisiti di legge per ottenere le agevolazioni.

    Il primo requisito di legge impone all’acquirente di risiedere nel medesimo Comune ove è sito l’immobile da adibire a prima casa. In alternativa è possibile obbligarsi nell’atto di acquisto a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il notaio precisa che la legge non impone di trasferire la residenza nell’immobile agevolato ma solo nel medesimo Comune. Questo permette all’ acquirente di risiedere altrove ma sempre nello stesso Comune ed anche di affittare l’immobile acquistato con le agevolazioni. Anche l’emigrato all’estero può acquistare con le agevolazioni prima casa purchè sia iscritto all’AIRE, ovvero all’anagrafe degli italiani residenti all’estero, con la precisazione che la recente giurisprudenza ammette l’accesso al beneficio anche agli emigrati non iscritti nel suddetto registro.

    Quanto al secondo requisito, la legge vieta di avere altri diritti immobiliari nel medesimo Comune ove è sito l’immobile acquistato con le agevolazioni. Nell’elencare i diritti reali immobiliari, manca però la nuda proprietà, ragion per cui in questo caso è ammesso l’acquisto di altro immobile con le agevolazioni prima casa, dal momento che in questo caso il possesso spetta all’usufruttuario.

    Il terzo requisito vieta all’acquirente di essere proprietario, neppure per quote, di altra unità immobiliare su tutto il territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa. In questa ipotesi il divieto si estende anche al diritto di nuda proprietà.

    Il notaio passa poi ad analizzare alcune particolari ipotesi, come ad esempio il caso di acquisto da parte di un acquirente che già possieda un altro immobile agevolato. La legge ammette l’acquisto beneficiato purchè nell’atto di compravendita si impegni ad alienare l’altro entro dodici mesi. Evidenzia poi tutte le distinzioni nei casi di pre-possidenza che ricadano nel secondo o nel terzo requisito di legge, anche facendo riferimento ai recenti orientamenti giurisprudenziali.

    Infine, il Notaio d’Ambrosio parla della rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, precisando che se ciò avviene entro i cinque anni dall’acquisto, ci si troverà costretti a pagare la differenza di imposta di registro oltre agli interessi e ad una sanzione del 30%. La decadenza dall’agevolazione può essere però evitata riacquistando entro l’anno dalla rivendita un altro immobile con le suddette agevolazioni. In ultimo, il Notaio spiega come il termine quinquennale sia in realtà fissato solo da circolari dell’Agenzia delle Entrate dando atto di come vi sia un orientamento dottrinale che ammette la rivendita anche immediatamente dopo l’acquisto agevolato, senza perdere alcun beneficio fiscale.

    Queste ed altre informazioni più dettagliate nel video pubblicato!

    Massimo d’Ambrosio

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    agevolazione prima casa

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    Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video ultima modifica: 2019-01-27T18:53:55+01:00 da notaio



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    36 Commenti su “Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video

    • Flavio. ha detto:

      Disamina impeccabile!!

      PS:come contestare il discorso che si tartti di circolari che non fanno insorgere alcun obbligo legislativo?
      Ne vorranno conto e ragione al momento della richiesta della differenza di imoosta e relative sanzioni

    • 89fonzie89 ha detto:

      Complimenti!!
      Nel caso dell’acquisto di un villino (cat. A/7) con due immobili contigui uno sopra l’altro ma aventi subalterni diversi, è già possibile considerarli unica unità immobiliare considerando l’acquisto di tutto il fabbricato oppure è necessario un intervento di unificazione (es. scala interna) e successivo aggiornamento catastale? Grazie

    • Andrea81 ha detto:

      Buongiorno, le pongo la nostra situazione. Mia madre nel 2014 acquista un immobile con beneficio prima casa. Nel 2015 questo immobile viene donato a noi figli e dopo soli 4 mesi per mutuo consenso provvediamo a revocare la donazione. All’epoca lo stesso nostro notaio ci aveva confermato che la dissoluzione della donazione entro i 12 mesi non avrebbe comportato perdita delle agevolazioni perché é come se l’immobile nei 12 mesi non fosse stato mai tolto a mia madre. Pochi giorni fa riceviamo dall’agenzia delle entrate la richiesta di pagare l’imposta + mora causa cessazione del beneficio prima casa. Le chiedo un consiglio su come muoverci. Secondo lei basta presentare i due atti e far leva sul fatto che sono stati stipulati entro i 12 mesi richiesti dalla legge? Ad oggi mia madre é ancora in possesso dell’abitazione (come risulta anche dalla visura catastale) ed ha là domicilio e residenza
      Grazie mille, buona giornata

      Ps. Ho letto tra l’altro nel sito dell’agenzia che nei 12 mesi l’acquisto può essere fatto anche a titolo non oneroso, basta tornare in possesso di una prima casa. Non sarebbe anche questo il nostro caso?

      • notaio ha detto:

        Il consiglio è quello di esporre all’Agenzia delle Entrate la vostra posizione, poichè è molto probabile che non abbiano analizzato concretamente la situazione. Dalle informazioni che mi ha dato dovrebbe poter ottenere un ripensamento da parte loro. Preciso che la dottrina più recente afferma poi che il mutuo dissenso della donazione non comporta un ri-trasferimento del bene al donante ma pone nel nulla la donazione fatta, come se vostra madre non l’abbia mai stipulata.

        • Andrea81 ha detto:

          Grazie mille per il parere.
          Speriamo di avere comprensione da parte dell’Agenzia.
          Tra l’altro nell’atto di notifica è stato commesso un errore in quanto la richiesta di liquidazione è stata inoltrata a mia madre in qualità di mutataria, ma mia madre non ha acquistato l’immobile tramite l’accensione di un mutuo

    • F.kappa ha detto:

      Tutto molto chiaro, malgrado la complessità del tema. Non mi è chiaro il solo punto relativo alla “titolarità esclusiva” propria o del coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su altra casa nello stesso Comune: come ha esposto, in questo caso non avrebbe rilevanza la nuda proprietà, che invece è richiamata per l’ipotesi in cui ci si sia già avvalsi dell’agevolazione prima casa. Ma cosa accade, ad esempio, quando si possiede l’ intera proprietà (100%), ma parzialmente gravata da usufrutto di una o più abitazioni nello stesso Comune per le quali non ci si è avvalsi dell’agevolazione prima casa? La presenza di un usufrutto, anche parziale, rende il proprietario privo della titolarità esclusiva?

      • notaio ha detto:

        Se l’immobile pre-posseduto è stato acquistato per successione è possibile acquistarne un altro nello stesso comune con le agevolazioni, altrimenti se si vuole comunque procedere all’acquisto è necessario venderlo entro 12 mesi.

    • Sale ha detto:

      Gentile Notaio,
      vorrei sfruttare l’argomento – e mi scuso per questo – per porle una domanda su “iva agevolata 4% prima casa.
      Nel mese di aprile 2019 ho acquisto da privato un immobile in fase di costruzione attualmente accatastato come F3 ed ho usufruito delle imposte al 2%.
      Considerato che il permesso di costruire è scaduto nel 2012, ho provveduto a richiedere regolarescia al comune di appartenenza per “completamento e frazionamento di unità immobiliare per civile abitazione. Considerato che ho tutti i requisiti richiesti per l’agevolazione iva al 4, vorrei porle un quesito che trovo alquanto complicato. Il direttore dei lavori insiste dicendo che devo delegare l’impresa appaltatrice all’acquisto dei materiali grezzi per poter portare l’immobile alla categoria catastale A2, solo in questo modo potrò usufruire dell’iva al 4%. Io invece, ho preso qualche informazione su internet ed interpreto diversamente la legge e la sua applicazione.
      Posso io acquistare il materiale idoneo per impianto idraulico, elettrico, riscaldamento, sanitari, rubinetteria, pavimenti e quanto occorre e farmi fatturare al 4% e poi delegare un professionista che si occupi solo di manodopera per portare l’opera finita?
      Nell’attesa di un suo cortese riscontro, la saluto cordialmente.
      Sale

      • notaio ha detto:

        L’iva agevolata al 4% è per chi acquista da impresa costruttrice un immobile da adibire a prima casa. Per le questioni attinenti al completamento delle opere le consiglio di rivolgersi al suo commercialista di fiducia.

    • Paolina ha detto:

      Salve, le spiego la mia situazione..
      Circa due anni fa ho acquistato un appartamento su due piani con agevolazioni prima casa dopo circa sei mesi ho trasferito la mia residenza.
      Al piano terra vorrei aprire un centro estetico, modificando la destinazione d’uso, lo posso fare o decadono le agevolazioni? Grazie

    • Stefano varlese ha detto:

      Buona sera notaio! Ho intenzione di acquistare una prima casa, ma ho un dubbio se mi spettano le agevolazioni perché ho già una casa ceduta per decesso e suddivisa in 3 quote di cui una è la mia! Mi spetta comunque l’agevolazione per prima casa? Grazie mille e buon lavoro.

    • conlia ha detto:

      Buonasera Notaio, mi collego all’argomento per chiederLe un suo parere in merito ad una questione.
      Nel marzo 2014 ho acquistato un immobile il cui venditore aveva usufruito dei benefici prima casa e vendeva prima dei cinque anni senza tuttavia acquistarne altro nel successivo anno.
      So che nel 2016 veniva notificato al predetto venditore avviso di liquidazione con cui venivano revocate le suddette agevolazioni fiscali di cui non credo sia stato fatto pagamento.
      Sulla base di quanto sopra, in considerazione del fatto che l’Agenzia Entrate può esercitare il privilegio speciale sull’immobile di mia proprietà, Le chiedo se, in qualità di proprietaria dell’immobile, posso rischiare qualcosa ancora oggi visto che sono passati sei anni e non mi è mai stato notificato alcun atto.
      La ringrazio per quanto vorrà cortesemente chiarirmi.

      • notaio ha detto:

        Se l’accertamento è partito prima del termine triennale è valido ed efficace, solo nel caso in cui l’agenzia delle entrate escuta in maniera infruttuosa il venditore può rifarsi sull’immobile che oggi è di sua proprietà.

    • fabio.zs ha detto:

      Buongiorno, volevo segnalare un caso particolare che forse può essere di interesse comune ad altri lettori.
      Mi accingo ad acquistare una seconda casa in altro comune diverso da quello di residenza come unico proprietario; sono in divisione dei beni con mia moglie con la quale abbiamo in comproprietà l’immobile di attuale residenza acquistato con atto di trascrizione del 02/04/1993 e nel cui atto notarile di compravendita non è menzionato riferimento ad acquisto come “prima casa” [è stato un acquisto da impresa di costruzione come immobile ristrutturato con pagamento di IVA al 4%] Ho letto in altri siti che gli immobili acquistati prima del 22/05/1993, secondo una nota dell’Agenzia delle Entrate, non sono formalmente sottoposti al regime agevolato della prima casa; corrispondel al vero? in altre parole posso acquistare questo immobile con l’agevolazione prima casa senza dover alienare la mia quota nella casa acquistata nel 1993? GRAZIE

      • notaio ha detto:

        Gli acquisti anche prima del 22 maggio 1993 potevano scontare imposte agevolate, anche se solo dopo tale data venne imposto agli acquirenti di rilasciare le apposite dichiarazioni. Questo significa che tali acquisti agevolati ostano ad un nuovo acquisto con le attuali agevolazioni prima casa a meno che non ci si impegni ad alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno.

    • Francesco ha detto:

      Buonasera. Relativamente al requisito secondo cui trasferisco la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi, la mia domanda è la seguente: se trasferisco la residenza al 17esimo mese e poi la tolgo al 19simo, perdo il beneficio prima casa, oppure l’importante è averla trasferita entro 18 mesi? La ringrazio.

      • notaio ha detto:

        c’è un dibattito al riguardo. A mio avviso si perde il beneficio, salvo motivi gravi. C’è che preferisce l’aspetto formale sostenendo che, avendo trasferito la residenza, si è adempiuto al precetto di legge.

    • crisrs67 ha detto:

      Buongiorno Notaio, volevo sapere avendo acquistato nel 2013 un bilocale con agevolazione prima casa, oggi trovandomi in altra Regione per motivi lavorativi vorrei vendere l’appartamento avendo trovato un acquirente e cercarne uno sul posto sempre con agevolazione prima casa, mi sorge un pensiero se non acquisto entro l’anno posso venderlo anche se trascorsi oramai 5 anni senza incorrere in richieste da parte dell’Agenzia delle Entrate delle agevolazioni avute (iva 4%). Lo stesso quesito me lo pongo per il credito d’imposta e cioè se dovessi vendere, trascorsi oramai i 5 anni e non acquistare entro l’anno il credito decade o potrò usarlo dal momento che riacquisterò anche il tempi superiori all’anno? grazie

      • notaio ha detto:

        Quanto al primo quesito, se vende entro i cinque anni è costretta a riacquistare entro un anno se non vuole perdere le agevolazioni e il credito. Se decorrono cinque anni, può vendere quando vuole ma se non riacquista entro l’anno perde il credito d’imposta.

    • Francesco D ha detto:

      Gent.le Notaio,
      Le scrivo per avere un suo cortese parere relativamente al seguente caso:
      – Sono proprietario al 100% di un appartamento acquistato prima del matrimonio con le agevolazioni prima casa (casa A).
      – Dopo il matrimonio io e mia moglie – siamo in comunione di beni – abbiamo deciso di acquistare una nuova casa (casa B).
      – Ad oggi sono stati pagati acconti per la casa B per un ammontare superiore al 50% del valore dell’immobile e tutte le fatture con IVA al 4% sono intestate al sottoscritto (anche il compromesso è stato firmato soltanto dal sottoscritto).
      – Ad oggi inoltre non siamo ancora riusciti a vendere la casa A e tra qualche mese dovremmo procedere con l’atto di compravendita della casa B.
      Se non dovessimo riuscire a vendere la casa A prima della stipula dell’atto di compravendita della casa B, al fine di poter accedere nuovamente alle agevolazioni prima casa, vorremmo procedere nel seguente modo: 1 – Separazione dei beni; 2 – Atto di compravendita casa B intestato al sottoscritto; 3 – Donazione di casa A a mia moglie prima della scadenza dei 12 mesi dalla compravendita di casa B (nel caso in cui non dovessimo riuscire a vendere casa A entro tale termine).
      Vengo alle domande:
      a) E’ corretto procedere come descritto? In particolare, la donazione è lecita come forma di alienazione?
      b) La separazione dei beni deve essere fatta necessariamente prima dell’acquisto della casa B?
      c) Se così non fosse, è comunque necessaria la separazione dei beni se si dovesse riuscire a vendere la casa A entro i 12 mesi?
      d) Se mia moglie volesse successivamente vendere la casa A (a valle della donazione), deve aspettare un tempo minimo?

      Ringrazio anticipatamente per il tempo che potrà dedicare al nostro caso.
      Cordiali saluti.

    • AlbertoP ha detto:

      Buonasera Notaio,
      ho acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni di prima casa circa 10 anni fa.
      Ora vorrei acquistare una casa più grande per esigenze familiari, senza provvedere alla vendita dell’attuale.
      Il mio quesito è il seguente: pagando per il primo acquisto la differenza fra quanto versato e quanto dovuto nel caso si fosse trattato di seconda casa, sarebbe poi possibile usufruire delle agevlazioni prima casa sul successivo acquisto ?

      La ringrazio e la saluto.

    • Marcello65 ha detto:

      Buonasera notaio,
      Abbiamo intenzione di acquistare una casa per nostro figlio con mutuo, di cui saremo noi coobbligati. Lui risulterà nel mutuo come datore d’ipoteca ed è residente all’estero per lavoro per qualche anno, ma non è ancora iscritto all’A.I.R.E. Gli possiamo intestare la casa con le agevolazioni prima casa con la sola autocertificazione di residenza estera?

      Nel salutarla, la ringrazio vivamente

    • Kate ha detto:

      Esimio Notaio,

      prendendo spunto da: “Quanto al secondo requisito, la legge vieta di avere altri diritti immobiliari nel medesimo Comune ove è sito l’immobile acquistato con le agevolazioni. Nell’elencare i diritti reali immobiliari, manca però la nuda proprietà, ragion per cui in questo caso è ammesso l’acquisto di altro immobile con le agevolazioni prima casa, dal momento che in questo caso il possesso spetta all’usufruttuario.”

      chiedo:

      in presenza di intestazione di nuda proprietà acquistata con agevolazioni fiscali di prima casa nel 2005, sarebbe possibile comprare un altro immobile (con proprietà e possesso al 100%), in cui poter trasferire la propria residenza, usufruendo ugualmente delle suddette agevolazioni?

      Se sì, nello stesso Comune o anche altri?
      L’obiettivo è sganciarsi dall’usufruttuario (genitore), che detiene il possesso dell’appartamento condiviso, senza esserne penalizzati dal punto di vista tributario.

      Grazie infinite per le Sue preziose informazioni.

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