• Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video

    agevolazione prima casaAppena pubblicato sul canale Youtube del notaio il nuovo video sulle agevolazioni fiscali.

    Il punto 13 del video sulla compravendita in generale trattava dei benefici fiscali connessi agli atti di compravendita immobiliare. Il notaio d’Ambrosio concentra ora l’attenzione sul principale beneficio connesso ai trasferimenti immobiliari, ovvero le cd. “agevolazioni prima casa”. In particolare, dal 1° gennaio 2014 è possibile acquistare un immobile da adibire a prima casa ottenendo uno sconto notevole in termini di imposte. Se si acquista da privato, l’imposta di registro è fissata al 2% mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa pari a 50 Euro con totale assorbimento degli altri oneri, come ad esempio l’imposta di bollo. Tale beneficio non è limitato all’acquisto da privati ma si estende anche all’acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice, in quanto la legge prevede la fissazione dell’IVA al 4% oltre alle imposte catastali e ipotecarie in misura fissa pari a 200 Euro. Il notaio d’Ambrosio elenca altresì quali siano gli immobili per i quali è possibile fruire dell’agevolazione rinviando alle categorie catastali espressamente indicate nella normativa. L’agevolazione si estende anche agli immobili in corso di costruzione o all’acquisto contemporaneo di immobili contigui purchè vi sia l’impegno in atto di renderli un’unica unità immobile. La legge ammette l’agevolazione anche per l’acquisto delle pertinenze, non più di una per ogni categoria catastale (C/2, C/6 e C/7) e purché siano site nel medesimo Comune dell’abitazione principale e non troppo distante da essa. Il Notaio d’Ambrosio passa poi ad analizzare analiticamente tutti e tre i requisiti di legge per ottenere le agevolazioni.

    Il primo requisito di legge impone all’acquirente di risiedere nel medesimo Comune ove è sito l’immobile da adibire a prima casa. In alternativa è possibile obbligarsi nell’atto di acquisto a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il notaio precisa che la legge non impone di trasferire la residenza nell’immobile agevolato ma solo nel medesimo Comune. Questo permette all’ acquirente di risiedere altrove ma sempre nello stesso Comune ed anche di affittare l’immobile acquistato con le agevolazioni. Anche l’emigrato all’estero può acquistare con le agevolazioni prima casa purchè sia iscritto all’AIRE, ovvero all’anagrafe degli italiani residenti all’estero, con la precisazione che la recente giurisprudenza ammette l’accesso al beneficio anche agli emigrati non iscritti nel suddetto registro.

    Quanto al secondo requisito, la legge vieta di avere altri diritti immobiliari nel medesimo Comune ove è sito l’immobile acquistato con le agevolazioni. Nell’elencare i diritti reali immobiliari, manca però la nuda proprietà, ragion per cui in questo caso è ammesso l’acquisto di altro immobile con le agevolazioni prima casa, dal momento che in questo caso il possesso spetta all’usufruttuario.

    Il terzo requisito vieta all’acquirente di essere proprietario, neppure per quote, di altra unità immobiliare su tutto il territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa. In questa ipotesi il divieto si estende anche al diritto di nuda proprietà.

    Il notaio passa poi ad analizzare alcune particolari ipotesi, come ad esempio il caso di acquisto da parte di un acquirente che già possieda un altro immobile agevolato. La legge ammette l’acquisto beneficiato purchè nell’atto di compravendita si impegni ad alienare l’altro entro dodici mesi. Evidenzia poi tutte le distinzioni nei casi di pre-possidenza che ricadano nel secondo o nel terzo requisito di legge, anche facendo riferimento ai recenti orientamenti giurisprudenziali.

    Infine, il Notaio d’Ambrosio parla della rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, precisando che se ciò avviene entro i cinque anni dall’acquisto, ci si troverà costretti a pagare la differenza di imposta di registro oltre agli interessi e ad una sanzione del 30%. La decadenza dall’agevolazione può essere però evitata riacquistando entro l’anno dalla rivendita un altro immobile con le suddette agevolazioni. In ultimo, il Notaio spiega come il termine quinquennale sia in realtà fissato solo da circolari dell’Agenzia delle Entrate dando atto di come vi sia un orientamento dottrinale che ammette la rivendita anche immediatamente dopo l’acquisto agevolato, senza perdere alcun beneficio fiscale.

    Queste ed altre informazioni più dettagliate nel video pubblicato!

    Massimo d’Ambrosio

    Non dimenticate di iscrivervi al canale Youtube del notaio Massimo d’Ambrosio!

    Il notaio Massimo d'Ambrosio vi informa sempre! Votalo con 5 stelle! Grazie!
    [Voti: 41   Media: 5/5]
    Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video ultima modifica: 2019-01-27T18:53:55+01:00 da notaio



    Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

    Accedi alla sezione quesiti



    Categoria: Info e novità fiscali

    Articolo precedente:

    Articolo Successivo:


    © Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.

    15 Commenti su “Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video

    • Flavio. ha detto:

      Disamina impeccabile!!

      PS:come contestare il discorso che si tartti di circolari che non fanno insorgere alcun obbligo legislativo?
      Ne vorranno conto e ragione al momento della richiesta della differenza di imoosta e relative sanzioni

    • 89fonzie89 ha detto:

      Complimenti!!
      Nel caso dell’acquisto di un villino (cat. A/7) con due immobili contigui uno sopra l’altro ma aventi subalterni diversi, è già possibile considerarli unica unità immobiliare considerando l’acquisto di tutto il fabbricato oppure è necessario un intervento di unificazione (es. scala interna) e successivo aggiornamento catastale? Grazie

    • Andrea81 ha detto:

      Buongiorno, le pongo la nostra situazione. Mia madre nel 2014 acquista un immobile con beneficio prima casa. Nel 2015 questo immobile viene donato a noi figli e dopo soli 4 mesi per mutuo consenso provvediamo a revocare la donazione. All’epoca lo stesso nostro notaio ci aveva confermato che la dissoluzione della donazione entro i 12 mesi non avrebbe comportato perdita delle agevolazioni perché é come se l’immobile nei 12 mesi non fosse stato mai tolto a mia madre. Pochi giorni fa riceviamo dall’agenzia delle entrate la richiesta di pagare l’imposta + mora causa cessazione del beneficio prima casa. Le chiedo un consiglio su come muoverci. Secondo lei basta presentare i due atti e far leva sul fatto che sono stati stipulati entro i 12 mesi richiesti dalla legge? Ad oggi mia madre é ancora in possesso dell’abitazione (come risulta anche dalla visura catastale) ed ha là domicilio e residenza
      Grazie mille, buona giornata

      Ps. Ho letto tra l’altro nel sito dell’agenzia che nei 12 mesi l’acquisto può essere fatto anche a titolo non oneroso, basta tornare in possesso di una prima casa. Non sarebbe anche questo il nostro caso?

      • notaio ha detto:

        Il consiglio è quello di esporre all’Agenzia delle Entrate la vostra posizione, poichè è molto probabile che non abbiano analizzato concretamente la situazione. Dalle informazioni che mi ha dato dovrebbe poter ottenere un ripensamento da parte loro. Preciso che la dottrina più recente afferma poi che il mutuo dissenso della donazione non comporta un ri-trasferimento del bene al donante ma pone nel nulla la donazione fatta, come se vostra madre non l’abbia mai stipulata.

        • Andrea81 ha detto:

          Grazie mille per il parere.
          Speriamo di avere comprensione da parte dell’Agenzia.
          Tra l’altro nell’atto di notifica è stato commesso un errore in quanto la richiesta di liquidazione è stata inoltrata a mia madre in qualità di mutataria, ma mia madre non ha acquistato l’immobile tramite l’accensione di un mutuo

    • F.kappa ha detto:

      Tutto molto chiaro, malgrado la complessità del tema. Non mi è chiaro il solo punto relativo alla “titolarità esclusiva” propria o del coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su altra casa nello stesso Comune: come ha esposto, in questo caso non avrebbe rilevanza la nuda proprietà, che invece è richiamata per l’ipotesi in cui ci si sia già avvalsi dell’agevolazione prima casa. Ma cosa accade, ad esempio, quando si possiede l’ intera proprietà (100%), ma parzialmente gravata da usufrutto di una o più abitazioni nello stesso Comune per le quali non ci si è avvalsi dell’agevolazione prima casa? La presenza di un usufrutto, anche parziale, rende il proprietario privo della titolarità esclusiva?

      • notaio ha detto:

        Se l’immobile pre-posseduto è stato acquistato per successione è possibile acquistarne un altro nello stesso comune con le agevolazioni, altrimenti se si vuole comunque procedere all’acquisto è necessario venderlo entro 12 mesi.

    • Sale ha detto:

      Gentile Notaio,
      vorrei sfruttare l’argomento – e mi scuso per questo – per porle una domanda su “iva agevolata 4% prima casa.
      Nel mese di aprile 2019 ho acquisto da privato un immobile in fase di costruzione attualmente accatastato come F3 ed ho usufruito delle imposte al 2%.
      Considerato che il permesso di costruire è scaduto nel 2012, ho provveduto a richiedere regolarescia al comune di appartenenza per “completamento e frazionamento di unità immobiliare per civile abitazione. Considerato che ho tutti i requisiti richiesti per l’agevolazione iva al 4, vorrei porle un quesito che trovo alquanto complicato. Il direttore dei lavori insiste dicendo che devo delegare l’impresa appaltatrice all’acquisto dei materiali grezzi per poter portare l’immobile alla categoria catastale A2, solo in questo modo potrò usufruire dell’iva al 4%. Io invece, ho preso qualche informazione su internet ed interpreto diversamente la legge e la sua applicazione.
      Posso io acquistare il materiale idoneo per impianto idraulico, elettrico, riscaldamento, sanitari, rubinetteria, pavimenti e quanto occorre e farmi fatturare al 4% e poi delegare un professionista che si occupi solo di manodopera per portare l’opera finita?
      Nell’attesa di un suo cortese riscontro, la saluto cordialmente.
      Sale

      • notaio ha detto:

        L’iva agevolata al 4% è per chi acquista da impresa costruttrice un immobile da adibire a prima casa. Per le questioni attinenti al completamento delle opere le consiglio di rivolgersi al suo commercialista di fiducia.

    • Paolina ha detto:

      Salve, le spiego la mia situazione..
      Circa due anni fa ho acquistato un appartamento su due piani con agevolazioni prima casa dopo circa sei mesi ho trasferito la mia residenza.
      Al piano terra vorrei aprire un centro estetico, modificando la destinazione d’uso, lo posso fare o decadono le agevolazioni? Grazie

    Lascia un commento