• Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video

    agevolazione prima casaAppena pubblicato sul canale Youtube del notaio il nuovo video sulle agevolazioni fiscali.

    Il punto 13 del video sulla compravendita in generale trattava dei benefici fiscali connessi agli atti di compravendita immobiliare. Il notaio d’Ambrosio concentra ora l’attenzione sul principale beneficio connesso ai trasferimenti immobiliari, ovvero le cd. “agevolazioni prima casa”. In particolare, dal 1° gennaio 2014 è possibile acquistare un immobile da adibire a prima casa ottenendo uno sconto notevole in termini di imposte. Se si acquista da privato, l’imposta di registro è fissata al 2% mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa pari a 50 Euro con totale assorbimento degli altri oneri, come ad esempio l’imposta di bollo. Tale beneficio non è limitato all’acquisto da privati ma si estende anche all’acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice, in quanto la legge prevede la fissazione dell’IVA al 4% oltre alle imposte catastali e ipotecarie in misura fissa pari a 200 Euro. Il notaio d’Ambrosio elenca altresì quali siano gli immobili per i quali è possibile fruire dell’agevolazione rinviando alle categorie catastali espressamente indicate nella normativa. L’agevolazione si estende anche agli immobili in corso di costruzione o all’acquisto contemporaneo di immobili contigui purchè vi sia l’impegno in atto di renderli un’unica unità immobile. La legge ammette l’agevolazione anche per l’acquisto delle pertinenze, non più di una per ogni categoria catastale (C/2, C/6 e C/7) e purché siano site nel medesimo Comune dell’abitazione principale e non troppo distante da essa. Il Notaio d’Ambrosio passa poi ad analizzare analiticamente tutti e tre i requisiti di legge per ottenere le agevolazioni.

    Il primo requisito di legge impone all’acquirente di risiedere nel medesimo Comune ove è sito l’immobile da adibire a prima casa. In alternativa è possibile obbligarsi nell’atto di acquisto a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Il notaio precisa che la legge non impone di trasferire la residenza nell’immobile agevolato ma solo nel medesimo Comune. Questo permette all’ acquirente di risiedere altrove ma sempre nello stesso Comune ed anche di affittare l’immobile acquistato con le agevolazioni. Anche l’emigrato all’estero può acquistare con le agevolazioni prima casa purchè sia iscritto all’AIRE, ovvero all’anagrafe degli italiani residenti all’estero, con la precisazione che la recente giurisprudenza ammette l’accesso al beneficio anche agli emigrati non iscritti nel suddetto registro.

    Quanto al secondo requisito, la legge vieta di avere altri diritti immobiliari nel medesimo Comune ove è sito l’immobile acquistato con le agevolazioni. Nell’elencare i diritti reali immobiliari, manca però la nuda proprietà, ragion per cui in questo caso è ammesso l’acquisto di altro immobile con le agevolazioni prima casa, dal momento che in questo caso il possesso spetta all’usufruttuario.

    Il terzo requisito vieta all’acquirente di essere proprietario, neppure per quote, di altra unità immobiliare su tutto il territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa. In questa ipotesi il divieto si estende anche al diritto di nuda proprietà.

    Il notaio passa poi ad analizzare alcune particolari ipotesi, come ad esempio il caso di acquisto da parte di un acquirente che già possieda un altro immobile agevolato. La legge ammette l’acquisto beneficiato purchè nell’atto di compravendita si impegni ad alienare l’altro entro dodici mesi. Evidenzia poi tutte le distinzioni nei casi di pre-possidenza che ricadano nel secondo o nel terzo requisito di legge, anche facendo riferimento ai recenti orientamenti giurisprudenziali.

    Infine, il Notaio d’Ambrosio parla della rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, precisando che se ciò avviene entro i cinque anni dall’acquisto, ci si troverà costretti a pagare la differenza di imposta di registro oltre agli interessi e ad una sanzione del 30%. La decadenza dall’agevolazione può essere però evitata riacquistando entro l’anno dalla rivendita un altro immobile con le suddette agevolazioni. In ultimo, il Notaio spiega come il termine quinquennale sia in realtà fissato solo da circolari dell’Agenzia delle Entrate dando atto di come vi sia un orientamento dottrinale che ammette la rivendita anche immediatamente dopo l’acquisto agevolato, senza perdere alcun beneficio fiscale.

    Queste ed altre informazioni più dettagliate nel video pubblicato!

    Massimo d’Ambrosio

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    Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video ultima modifica: 2019-01-27T18:53:55+02:00 da notaio



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    7 Commenti su “Agevolazione prima casa nell’atto notarile – Video

    • Flavio. ha detto:

      Disamina impeccabile!!

      PS:come contestare il discorso che si tartti di circolari che non fanno insorgere alcun obbligo legislativo?
      Ne vorranno conto e ragione al momento della richiesta della differenza di imoosta e relative sanzioni

    • 89fonzie89 ha detto:

      Complimenti!!
      Nel caso dell’acquisto di un villino (cat. A/7) con due immobili contigui uno sopra l’altro ma aventi subalterni diversi, è già possibile considerarli unica unità immobiliare considerando l’acquisto di tutto il fabbricato oppure è necessario un intervento di unificazione (es. scala interna) e successivo aggiornamento catastale? Grazie

    • Andrea81 ha detto:

      Buongiorno, le pongo la nostra situazione. Mia madre nel 2014 acquista un immobile con beneficio prima casa. Nel 2015 questo immobile viene donato a noi figli e dopo soli 4 mesi per mutuo consenso provvediamo a revocare la donazione. All’epoca lo stesso nostro notaio ci aveva confermato che la dissoluzione della donazione entro i 12 mesi non avrebbe comportato perdita delle agevolazioni perché é come se l’immobile nei 12 mesi non fosse stato mai tolto a mia madre. Pochi giorni fa riceviamo dall’agenzia delle entrate la richiesta di pagare l’imposta + mora causa cessazione del beneficio prima casa. Le chiedo un consiglio su come muoverci. Secondo lei basta presentare i due atti e far leva sul fatto che sono stati stipulati entro i 12 mesi richiesti dalla legge? Ad oggi mia madre é ancora in possesso dell’abitazione (come risulta anche dalla visura catastale) ed ha là domicilio e residenza
      Grazie mille, buona giornata

      Ps. Ho letto tra l’altro nel sito dell’agenzia che nei 12 mesi l’acquisto può essere fatto anche a titolo non oneroso, basta tornare in possesso di una prima casa. Non sarebbe anche questo il nostro caso?

      • notaio ha detto:

        Il consiglio è quello di esporre all’Agenzia delle Entrate la vostra posizione, poichè è molto probabile che non abbiano analizzato concretamente la situazione. Dalle informazioni che mi ha dato dovrebbe poter ottenere un ripensamento da parte loro. Preciso che la dottrina più recente afferma poi che il mutuo dissenso della donazione non comporta un ri-trasferimento del bene al donante ma pone nel nulla la donazione fatta, come se vostra madre non l’abbia mai stipulata.

        • Andrea81 ha detto:

          Grazie mille per il parere.
          Speriamo di avere comprensione da parte dell’Agenzia.
          Tra l’altro nell’atto di notifica è stato commesso un errore in quanto la richiesta di liquidazione è stata inoltrata a mia madre in qualità di mutataria, ma mia madre non ha acquistato l’immobile tramite l’accensione di un mutuo

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