L’asta immobiliare del notaio nella esecuzione forzata

L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte, e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente.

All’asta si realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice della esecuzione, tra i quali, appunto, il notaio.

L’esigenza di delegare ai notai e poi successivamente ad altri professionisti (avvocati o commercialisti) le operazioni di vendita e conseguenti, risponde anzitutto alla crisi dell’espropriazione forzata dovuta da un lato ai tempi, e dall’altro lato dall’esiguità della somma realizzata attraverso la vendita forzata.

Appare pertanto ispirata alla duplice esigenza di recuperare la funzionalità perduta del processo espropriativo e di sollevare gli organi giurisdizionali da taluni adempimenti in cui non vi è esercizio di attività giurisdizionale in senso stretto. Ha infatti lo scopo di velocizzare l’iter del processo esecutivo, sgravandone in parte gli uffici giudiziari, ma riservando comunque al giudice, oltre al potere di delega, la risoluzione di ogni controversia insorta nel procedimento e l’emanazione del decreto di trasferimento.

Al notaio (o agli altri professionisti) quindi, sono affidabili talune fasi della procedura espropriativa che, pur nell’ampiezza della delega, non comportano interferenze con l’esercizio dei poteri giurisdizionali.

Si tratta di una procedura lunga e complessa, articolata in più fasi, che richiede competenze specifiche e che deve svolgersi con la massima imparzialità e trasparenza , che possiamo qui solo descrivere sommariamente e nei tratti salienti.

Pignoramento

Tutto ha inizio con il pignoramento da parte del creditore dei beni del debitore. Il creditore individua il bene immobile da aggredire per soddisfare le proprie pretese e procede con la notifica al debitore e la successiva trascrizione dell’atto di pignoramento. Dopo il pignoramento il creditore procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato.

La ordinanza di delega del G.E.

Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita delega al notaio o ad altro professionista lo svolgimento delle operazioni di vendita e quelle successive e stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:

• il prezzo base: è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia l’identificazione catastale; la planimetria; le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), la loro sanabilità e relativi costi; vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e la loro entità. Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato). La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato o su appositi siti internet dedicati;
• l’ammontare ed il termine per il versamento del fondo spese da parte del creditore al professionista delegato: tale somma serve al professionista delegato per l’espletamento delle attività delegate, quali, prima fra tutte, la pubblicità degli avvisi di vendita;

• la nomina del custode giudiziario, che spesso è lo stesso professionista delegato alle operazioni di vendita: il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. Chiunque sia interessato a partecipare ad un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per visionare il bene in vendita.
• i termini e le modalità del deposito della cauzione, la data ultima per la presentazione delle offerte, l’udienza per la gara tra gli offerenti, la misura minima delle offerte in aumento, il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).

L’avviso di vendita

Sulla base delle indicazioni contenute nell’ordinanza di vendita il professionista delegato dal Giudice dell’Esecuzione predispone l’avviso di vendita (o avviso d’asta). L’avviso di vendita, o d’asta, contiene la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice, l’indicazione del bene posto in vendita; la data, l’ora e il luogo dell’asta; il prezzo base; la misura del rilancio minimo; il termine e le modalità di presentazione delle offerte; il tempo ed il modo di versamento della cauzione e di pagamento del residuo prezzo ed ogni altra informazione utile.

Dell’avviso di vendita deve essere data pubblicità mediante l’affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo; la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati; una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

L’esperimento d’asta

L’esperimento d’asta, ossia la vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.

In caso di unica offerta, se questa è pari o superiore ad 1/4 del prezzo base, si procede all’aggiudicazione all’unico offerente, mentre in caso di pluralità di offerte si apre la gara tra gli offerenti e il bene viene aggiudicato al miglior offerente. In entrambi i casi, aggiudicato l’immobile, il professionista redige un apposito verbale.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Se l’esperimento è infruttuoso (deserto) il professionista procede a predisporre un nuovo avviso di vendita ad un prezzo inferiore di 1/4.

Il progetto di distribuzione

Una volta esaurita la fase della vendita del bene pignorato, occorre procedere alla redazione del progetto di distribuzione tra tutti i creditori intervenuti nella procedura. Esso si compone di due parti:

1. un progetto di graduazione che tiene conto delle cause di prelazione e del tempo degli interventi (che possono essere tempestivi o tardivi), e stabilisce l’ordine progressivo in base al quale devono essere soddisfatti tutti i creditori concorrenti;
2. un progetto di distribuzione nel quale sia specificato l’ammontare delle somme spettanti a ciascuno dei creditori.
   Il progetto di distribuzione così predisposto viene depositato presso la Cancelleria del Tribunale per essere vistato dal Giudice dell’Esecuzione. Dopo l’apposizione del visto il professionista procede alla convocazione dei creditori per la successiva fase dell’approvazione.

Se il progetto di distribuzione è approvato o si raggiunge l’accordo tra tutte le parti, il professionista ne da atto in apposito verbale ed esegue il pagamento delle singole quote in conformità al piano di riparto approvato trasmettendo alla cancelleria le relative quietanze di pagamento.

Se invece il progetto di distribuzione viene contestato, il professionista, se lo ritiene opportuno, apporta al progetto le modifiche e procede ad una nuova comunicazione alle parti con fissazione di un nuovo termine per le osservazioni; se, nonostante le osservazioni, il delegato ritiene di lasciare invariato il progetto originario, ovvero qualora anche dopo le modifiche permanga il dissenso di alcuna delle parti, il progetto con le relative osservazioni o contestazioni viene trasmesso al G.E. per gli opportuni provvedimenti.

Il giudice può apportare variazioni al progetto (o inizialmente, o anche in seguito in presenza di contestazioni) e si sostituisce al professionista delegato nelle attività relative alla distribuzione della somma ricavata, provvedendo direttamente agli adempimenti prescritti dalla norme citate (deposito in cancelleria del progetto modificato, fissazione di nuova udienza, disposizione di pagamento), ovvero rimette nuovamente gli atti al delegato secondo le sue direttive.

Una volta approvato il progetto e distribuite tutte le somme ricavate, il Giudice dell’Esecuzione dispone l’estinzione della procedura.

notaio Massimo d’Ambrosio

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