I rischi dell’atto notarile nullo e la pubblicità sanante

Il codice civile riconosce un’ampia autonomia contrattuale alle parti che permette loro di stipulare anche contratti non legalmente tipizzati purché rispondano ad interessi meritevoli di tutela. A prescindere dal fatto che si scelga di stipulare un contratto tipico, come la compravendita o la donazione, o un contratto atipico, le parti non possono però travalicare i limiti imposti dalla legge. Ogniqualvolta questi limiti vengano superati la legge stabilisce determinate sanzioni, più o meno gravi a seconda di quale sia l’irregolarità.

La sanzione più grave che l’ordinamento prevede è proprio la nullità. Un atto nullo non solo è invalido ma è anche inefficace.

Un esempio pratico potrà chiarirvi le idee: se Gianni vende a Linda un appartamento costruito abusivamente per 100.000 Euro e poi l’atto viene dichiarato nullo, tutto ciò che è stato eseguito in virtù del contratto nullo dovrà essere restituito e quindi l’immobile risulterà ancora di proprietà di Gianni e il prezzo pagato dovrà essere restituito a Linda. Il fatto che l’atto nullo non produca nessun effetto è la principale differenza con il contratto annullabile che è sempre invalido ma produce pur sempre i propri effetti finché non venga annullato giudizialmente o sanato.

Il contratto è nullo:

• quando è contrario a norme imperative (art. 1418 c.c.);
• quando manca dei suoi elementi essenziali (art. 1325 c.c.);
• in tutte le ipotesi tassative previste dalla legge.

Ad esempio sarà nulla la vendita di un bene demaniale perché la legge ne prevede l’incommerciabilità; oppure sarà nullo un contratto di vendita immobiliare stipulato in forma orale (art. 1350 c.c.) oppure una donazione di beni futuri (art. 771 c.c.).

Negli ultimi anni sono proliferate le ipotesi di nullità legate al vorticoso aumento della legislazione speciale. Basti pensare alle numerose nullità connesse agli atti di trasferimento immobiliare come quelle relative alla normativa in tema di conformità catastale, di regolarità urbanistica o alla cessione di beni di interesse culturale.

In definitiva, stipulare un atto nullo comporta dei rischi notevoli per le parti, basti considerare che l’azione per far dichiarare la nullità è imprescrittibile, può essere fatta valere in ogni momento e da chiunque vi abbia interesse (e quindi anche da terzi) e può essere rilevata d’ufficio dal giudice.
A differenza degli atti annullabili, quelli nulli sono insanabili salvo singole ipotesi di conferma eccezionalmente previste dalla legge.

Atti nulli insanabili

Da tutto quello che abbiamo detto sulla nullità emerge la necessità di fare molta attenzione al rispetto delle norme di legge inderogabili nella stipula di un determinato contratto perchè non farlo potrebbe comportare conseguenze molto negative, soprattutto sotto il punto di vista economico e anche a distanza di molto tempo dalla stipula.

Poniamo il caso che la EdilCostruzioni S.p.A. abbia venduto nel 1990 un immobile a Carlo e poi questi l’abbia a sua volta ceduto a Luigi nel 2009 per 70.000 Euro. Oggi Luigi scopre che in realtà l’immobile è abusivo sin dal primo trasferimento. L’articolo 46 del Testo Unico dell’Edilizia sancisce l’incommerciabilità degli immobili abusi e stabilisce che tutti gli atti che li riguardano sono nulli. In definitiva, nè la prima vendita nè la seconda hanno mai prodotto effetti. Il tutto metterebbe a forte rischio l’acquisto di Luigi perchè se venisse dichiarata la nullità del primo atto potrebbe cadere a catena anche il suo acquisto.

Il legislatore si è reso conto che una simile concatenazione di eventi metterebbe a grave rischio la sicurezza dei rapporti giuridici e la certezza del diritto e per questo motivo ha previsto la cosiddetta pubblicità sanante.

Come noto, il principale effetto della trascrizione è quello di risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso bene (cd. effetto dichiarativo); un altro effetto tipico è quello prenotativo che si ottiene trascrivendo il preliminare di vendita volto a salvaguardare il promissario acquirente dalle vicende pregiudizievoli che dovessero coinvolgere l’immobile nel periodo intercorrente tra la trascrizione del preliminare e quella del definitivo stesso (art. 2645-bis c.c.).

L’ultimo e meno conosciuto degli effetti che può avere la trascrizione è proprio quello della cosiddetta pubblicità sanante.

Pubblicità sanante

L’articolo 2652 n. 6 del codice civile stabilisce infatti che “se la domanda (diretta a far dichiarare la nullità) è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualsiasi titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda“.

Quest’articolo trova la sua ragion d’essere proprio nell’esigenza di limitare gli effetti negativi che una declaratoria di nullità potrebbe avere sugli acquisti effettuati dai terzi in buona fede. Si intende quindi tutelare il legittimo affidamento di chi ha comprato senza nemmeno immaginare che ci fosse ad esempio un problema di abuso edilizio, di fatto privilegiando le esigenze di certezza legale rispetto ad esigenze di salvaguardia degli effetti che deriverebbero dalla rigida applicazione della comminatoria di nullità.

A prescindere dal fatto che l’acquisto sia avvenuto a titolo oneroso (compravendita) o a titolo gratuito (donazione) se il nostro dante causa aveva comprato in forza di un atto poi dichiarato nullo, il nostro acquisto è salvo purché la trascrizione della domanda giudiziale volta ad ottenere la declatoria di nullità dell’atto di provenienza sia avvenuta oltre 5 anni dalla trascrizione del nostro acquisto e sempre che fossimo in buona fede, ovvero ignari del vizio che inficiava l’atto di provenienza del nostro dante causa.

Ovviamente il ricorso alla pubblicità sanante è una extrema ratio per il notaio in tutti i casi non è possibile risolvere la situazione in altro modo, per esempio provvedendo alla conferma degli atti nulli, come nel caso in cui sia stato stipulato un atto senza citare il permesso di costruire anche se era stato effettivamente rilasciato.

In definitiva, non è possibile chiedere al notaio di ricevere un atto senza procedere alla conferma di un atto nullo nella provenienza ventennale dell’immobile, sul presupposto invocato dalle parti della sussistenza degli estremi di efficacia della pubblicità sanante. In particolare, si è sempre dinanzi ad un atto che può essere dichiarato nullo e soprattutto il notaio non potrà mai sapere con certezza se sussista o meno la buona fede del terzo acquirente, elemento soggettivo essenziale per potersi avvalere della pubblicità sanante.

Questo effetto è stato pensato dal legislatore al fine di risolvere situazioni patologiche, non altrimenti risolvibili, e non può essere mai utilizzato come escamotage per evitare di sostenere i costi di un atto di conferma, quando necessario.

Notaio Massimo d’Ambrosio

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Categoria: Info e novità notarili

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