• Come calcolare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto?

    nuda proprieta usufruttoL’usufruttuario ha il diritto di godere e di disporre della cosa, mentre il nudo proprietario ha solo un’aspettativa di diventare pieno proprietario nel momento in cui si estinguerà  l’usufrutto.  Sotto  il  profilo  tributario, nel trasferimento della proprietà gravata dal diritto di usufrutto, la base imponibile è  costituita  dalla  differenza  tra  il  valore  della  piena proprietà e quello dell’usufrutto e si calcola assumendo come annualità l’ammontare ottenuto  moltiplicando  il  valore  della  piena  proprietà  per  il  saggio  legale  di interesse. Praticamente bisogna determinare il valore dell’annualità, che si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, e successivamente  moltiplicare per il coefficiente che varia a seconda della durata del diritto o dei destinatari del diritto. Questi coefficienti per la determinazione dell’usufrutto vengono aggiornati periodicamente dall’Agenzia delle Entrate che pubblica una tabella annuale.

    Usufruttuario giovane = usufrutto alto

    Per fare un esempio, attualmente, se l’usufruttuario ha 65 anni, il valore del suo diritto è pari al 50% del valore della piena proprietà, mentre il valore della nuda proprietà è dato dalla differenza algebrica tra la piena proprietà ed il diritto di usufrutto, ossia il restante 50%. Se invece l’usufruttuario ha 75 anni, il valore del suo diritto si abbassa fino al 35%, aumentando il valore della nuda proprietà fino al 65%.

    Pertanto più è giovane l’usufruttuario tanto più è alto il valore dell’usufrutto poichè si presume sia più lunga la durata del diritto,  in base alle aspettative di vita del suo , e, naturalmente, è tanto più basso quanto più è breve il periodo della sua durata.  Qualora vi siano più usufruttuari si tiene conto sempre dell’età del più giovane di essi.

    Usufrutto a termine

    Questo criterio è applicabile all’usufrutto vitalizio, mentre  per l’usufrutto a termine, che comunque non può avere una durata superiore a 30 anni e non può eccedere la vita dell’usufruttuario, non c’è bisogno (come per l’usufrutto vitalizio) di prendere in considerazione il coefficiente d’età dato che la durata dell’usufrutto è fissa e non dipende quindi dall’età. Anche in questo caso più lungo è il termine più alto è il valore dell’usufrutto e viceversa.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    ufficio  notaio Massimo d'Ambrosio dal satellite

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    Come calcolare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto? ultima modifica: 2014-11-23T15:08:16+00:00 da notaio



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    9 Commenti su “Come calcolare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto?

    • altea ha detto:

      Buongiorno, a me e mio marito è stato proposto l’acquisto della nuda proprietà della soffitta ubicata sopra il ns appartamento: un domani potremmo annetterla alla ns abitazione.
      La questione che ci turba è che i proprietari sono 2: si tratta di coniugi di 72 anni lei – proprietaria per 1/3 – e 76 lui – proprietario per 2/3.
      Il ns obiettivo è di avere un unico usufruttario.
      Sarebbe possibile siglare un unico atto notarile in cui:
      – il signore ci vende la sua nuda proprietà (2/3) riservandosi l’usufrutto;
      – la moglie (1/3) ci vende la piena proprietà e noi immediatamente ne attribuiamo l’usufrutto al marito?
      In questo modo avremmo un unico usufruttario.
      I venditori sarebbero d’accordo, ma non sappiamo se è fattibile.

    • altea ha detto:

      Per quello e per correttezza: la soffitta attualmente è adibita a studio professionale ed è pervenuta in quota di 1/3 in eredità al marito una decina di anni addietro. Meno di 10 anni fa ha acquistato i rimanenti 2/3 dalle sorelle, ma senza specificare che si trattava di “bene personale”, pertanto è ricaduto nella comunione dei beni con la coniuge.
      La moglie prima della ns trattativa non sapeva nemmeno di essere intestataria di una quota e sarebbe ben felice di non doversi occupare in futuro di una porzione materiale in cui non ha mai messo piede.
      Direi che così sono tutti soddisfatti.
      La ringrazio moltissimo della risposta.

    • Joy ha detto:

      Buongiorno , leggendo il suo utilissimo blog, ho notato che Lei non consiglia la donazione dai genitori ai figli prima della naturale successione per testamento.
      Il mio caso: genitori molto anziani, ma per fortuna in buona salute,
      titolari di due piccoli alloggi e uno medio, unico fratello invalido al 100%, il sottoscritto nullatenente, con vecchi debiti verso agenzia entrate, e mio fratello con amministratore di sostegno ( nostra madre )
      Domande:
      1-Sarebbe consigliabile fare un contratto di acquisto oneroso, con ovviamente diritto di abitazione per i genitori, e un contratto di assistenza/mantenimento nei loro confronti?
      2-come tutelarsi da eventuali crediti non riscossi, anche se ultradecennali?
      3-per tutelare il fratello invalido, posso chiedere al giudice tutelare di agire come AdS per mio fratello, al momento necessario?
      Grazie per l’attenzione,
      Distinti saluti.

      • notaio ha detto:

        1) Affermativo; 2) obiettivo quasi impossibile, ma certo per dare un consiglio occorre studiare bene la questione; 3) Non c’è bisogno. I suoi genitori si tratterranno quello che ritengono debba andare a suo fratello, che erediterà, previa sua rinuncia alla eredità

    • Kate ha detto:

      Stimatissimo ed efficientissimo Notaio, nel complimentarmi ancora sulle preziose informazioni fornite dal blog, sono qui a chiedere un parere su soluzione da preferire nel caso di cessione dell’usufrutto da madre (vedova) a figlia (unica erede e nuda proprietaria).

      Meglio la rinuncia o la compravendita? Anche per eventuali vendite future dell’immobile.
      Quali sono i pro e i contro, dell’una e dell’altra, anche in relazione ai costi?

      Ancora, nel caso di rinuncia, la ex usufruttuaria, se acquistasse un nuovo immobile, potrebbe portare in detrazione l’imposta di registro precedentemente versata?

      Grazie infinite!!

      • notaio ha detto:

        Grazie per le buone parole che gratificano il mio ego! Tornando a noi: la “rinuncia” è un termine astratto che sostanzialmente non esiste. Il titolare di un diritto reale (come anche l’usufrutto) o lo vende o lo dona. Semplice. Fatti fare i due conti separati dal tuo notaio di fiducia tenendo presente che i diritti e i doveri, i vantaggi e gli svantaggi, i rischi e i benefici sono quelli ordinari della compravendita o della donazione.

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