• La cambiale ipotecaria. Cancellazione. Costi

    cambiale ipotecariaLa cambiale è un titolo di credito che attribuisce al legittimo possessore il diritto incondizionato di farsi pagare una somma determinata alla scadenza indicata sul titolo. È uno strumento che consente a chi si trovi privo di disponibilità liquide di rinviare un pagamento. La sua funzione tipica è infatti quella di rimandare il pagamento di una somma in denaro.

    Il creditore può far circolare la cambiale mediante girate ovvero detenerla, per poi presentarla all’incasso, una volta scaduto il termine.

    Essendo la cambiale un titolo esecutivo, se il debitore non paga tempestivamente alle scadenze in essa indicate, il possessore del titolo può iniziare direttamente l’esecuzione forzata sui beni del debitore.

    Cambiale e assegno

    Anche l’assegno è un titolo di credito ma le differenze tra l’assegno e la cambiale sono notevoli. Innanzitutto la cambiale è uno strumento di credito mentre l’assegno è uno strumento di pagamento.

    Inoltre mentre per emettere l’assegno è necessario essere correntista presso un istituto di credito, per emettere la cambiale non è necessario poichè la promessa di pagamento può essere onorata in contanti presso la banca del creditore.

    E ancora, nel caso dell’assegno la promessa di pagamento è fatta dal debitore (in prima persona) al creditore mentre nella cambiale è possibile richiedere ad un terzo di pagare in propria vece.

    Altra differenza di non poco conto sta nella data che è possibile apporre sul titolo di pagamento: nel caso della cambiale è, infatti, possibile inserire una data d’incasso diversa rispetto alla data di emissione (futura e molto lontana nel tempo), pratica che per l’assegno è illegale. Infine con la cambiale è possibile la girata, ossia l’atto con cui si gira il credito a un terzo beneficiario, gli assegni invece sono di regola non trasferibili.

    Era un Istituto molto utilizzato in passato ma che adesso è usata solo raramente nonostante i suoi notevoli vantaggi quali, soprattutto, la data diversa da quella di emissione e la possibilità di girarla. Per lo più viene utilizzata per i prestiti tra privati essendo vantaggioso sia per chi presta il denaro che per chi lo riceve anche perchè si scavalca l’intermediazione banche e istituti di credito.

    La cambiale con l’ipoteca

    Un particolare tipo di cambiale è la cambiale ipotecaria ossia quella assistita da una garanzia (l’ipoteca) su un immobile, che attribuisce al creditore ipotecario il diritto, nel caso di mancato pagamento, di soddisfarsi con priorità rispetto agli altri creditori attraverso l’espropriazione dei beni vincolati a garanzia del suo credito. Viene utilizzata come forma di garanzia del pagamento di un debito e può accadere che venga utilizzata nei contratti di compravendita di immobili con pagamenti rateali o comunque dilazionati nel tempo.

    Naturalmente la costituzione di ipoteca su immobili a garanzia di cambiali (così come la cancellazione) deve essere fatta con atto notarile esibendo il titolo, ossia la cambiale debitamente compilata in tutti i suoi campi, in regola con l’imposta di bollo. Il Notaio trattiene le cambiali e le deposita presso l’Agenzia del Territorio (unitamente all’atto) per consentire l’iscrizione dell’ipoteca sia nei Pubblici Registri Immobiliari che direttamente sulla cambiale. Ad iscrizione avvenuta il Notaio restituisce le cambiali al creditore il quale deve custodirle gelosamente e riconsegnarle al debitore solo ad avvenuto pagamento della somma in essa indicata.

    La cancellazione della ipoteca cambiaria

    All’integrale pagamento di tutte le cambiali (se più di una) il debitore, in possesso di tutte le cambiali, può richiedere la cancellazione dell’ipoteca, esibendo nuovamente al Notaio tutti gli originali.

    La cancellazione dell’ipoteca è infatti chiesta dal debitore al notaio col consenso del creditore. Alla richiesta debbono essere allegate tutte le cambiali pagate (restituite dal creditore dopo il pagamento). A questo punto il notaio espleta le formalità per la cancellazione. Se tutto risulta regolare il Notaio chiede la cancellazione dell’ipoteca che deve essere annotata, dal Conservatore, sia nei Registri immobiliari che su tutte le cambiali ipotecarie.

    Se il creditore non è reperibile o si dichiara indisponibile a sottoscrivere l’atto notarile di assenso alla cancellazione, il debitore dovrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria la quale, accertato il regolare e completo pagamento del debito, potrà disporre che l’ipoteca venga cancellata.

    Nel caso in cui il legittimo portatore della cambiale (creditore o i suoi aventi causa) ne abbia perso la disponibilità (di una o di tutte) a causa di furto, smarrimento o distruzione, può richiedere il cd. “ammortamento” ossia fare istanza al Presidente del Tribunale dove la cambiale è pagabile o al Presidente del Tribunale dove è residente l’istante per ottenere un provvedimento che dichiari l’inefficacia della cambiale smarrita, distrutta o sottratta e lo autorizzi ad ottenere il pagamento dal debitore.

    Anche il debitore può richiedere l’ammortamento se, dopo aver pagato la cambiale ipotecaria la smarrisce o, se la stessa è distrutta o rubata, in quanto non gli sarebbe altrimenti possibile chiedere la cancellazione dell’ipoteca al Conservatore dei Registri Immobiliari.

    I costi

    Tra gli svantaggi delle cambiali ipotecarie vi è sicuramente l’elevato costo sia per l’iscrizione dell’ipoteca e per la sua cancellazione ossia:

    • imposta di Registro 0,50% (sia in caso di iscrizione che di cancellazione, aumentata all’1% se in atto c’è anche un riconoscimento di debito e al 3% se c’è un finanziamento) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
    • imposta di bollo per l’atto € 155 ed imposta di bollo sulla cambiale 12 per mille dell’importo;
    • imposta ipotecaria 2% (in caso di iscrizione) e 0,50% (in caso di cancellazione) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
    • tassa di trascrizione € 35;
    • € 5 per ogni cambiale;

    Naturalmente in entrambi i casi vanno aggiunte le spese, le tasse notarili e l’onorario.
    Vale la pena precisare che alla cancellazione in oggetto non può essere applicato il particolare procedimento “semplificato” di cancellazione noto come “cancellazione Bersani”, nè quando il creditore sia una Banca e l’ipoteca sui titoli sia stata iscritta a garanzia di un mutuo concesso da soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria, nè tantomeno quanto il creditore sia un privato e non una banca. La cancellazione dovrà risultare quindi necessariamente da un atto notarile o (in caso di furto, smarrimento o distruzione della cambiale e/o di irreperibilità o indisponibilità del creditore) da un provvedimento del Giudice.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    La cambiale ipotecaria. Cancellazione. Costi ultima modifica: 2016-01-15T00:07:02+00:00 da notaio



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    2 Commenti su “La cambiale ipotecaria. Cancellazione. Costi

    • Roberto111 ha detto:

      Gentile dott. D’Ambrosio,
      ho letto questo articolo sulle cambiali ipotecarie e le scrivo in quanto
      debbo procedere alla cancellazione di una ipoteca rilasciata su cambiali.
      Siamo in possesso di tutte le cambiali (regolarmente pagate) ma siamo
      nell’impossibilità di ottenere il consenso del creditore alla cancellazione,
      atteso che detto creditore era costituito da una società cancellata dal
      Registro delle imprese. Il liquidatore, nonché socio unico di tale società è morto e, peraltro, i suoi eredi hanno rinunziato all’eredità…
      Ritiene sia possibile procedere alla cancellazione dell’ipoteca anche senza detto
      consenso? Possiamo invece richiedere la nomina ex art. 78 cpc di un curatore speciale di una società che però è estinta?
      Saluti cordiali

      • notaio ha detto:

        Purtroppo le ipoteche si cancellazione solo con un ordine del giudice (emesso all’esito di un procedimento) o con il consenso reso per iscritto dal creditore. È quindi necessaria la nomina del curatore speciale, figura prevista dal legislatore proprio per rappresentare o assistere l’incapace o la persona giuridica o l’associazione non riconosciuta che siano temporaneamente privi di rappresentanza o assistenza.

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