Cancellare ipoteca ed estinguere mutuo senza pagare. Legalmente.

Per la seconda volta ho salvato una banca da una perdita di qualche centinaia di migliaia di euro, anche se, a dir la verità, non solo per merito mio, ma anche per l’insistente onestà di una parte venditrice.

La scoperta della ipoteca chenoncè

Scenario: normale vendita di un immobile con acquirente che chiede un mutuo per pagarne il prezzo. Controllo del notaio che verifica la libertà dell’immobile da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e lo comunica alla banca con la sua relazione preliminare, che delibera pertanto l’operazione.

Poco prima della vendita e della stipula del mutuo da parte dell’acquirente viene il venditore che manifesta meraviglia sul fatto che la banca dell’acquirente abbia deliberato il mutuo in presenza di una pesante ipoteca sull’immobile che lui sta per vendere. “Ma l’ipoteca non c’è!” ribatte il notaio. “Certo che c’è!” insiste il venditore.

A questo punto il notaio, per dar retta al venditore petulante, comincia ad indagare e ad investigare a fondo e scopre l’arcano, come Sherlock Holmes. L’ipoteca non c’è, ma c’era, ed era stata cancellata legalmente e definitivamente per effetto del perverso meccanismo delle surroghe bilaterali inventate dai nostri politici.

Non vi sto a descrivere il resto e di come la situazione si sia risolta. Banche in allarme, avvocati che corrono di qua e di là, e alla fine tutto a posto sempre grazie all’onestà del venditore e al controllo del notaio.

Il bug delle surroghe

Ma intendo soffermarmi su questo “bug” del perverso meccanismo delle surroghe inventate – come è noto –  dal nostro legislatore per avere qualche voto in più.

Sapete già come la penso sulle surroghe, e vi invito a leggere anche questo mio secondo articolo sulle surroghe con le varie fasi operative.  Le surroghe di ipoteca sono sempre state previste dal nostro codice civile, e in precedenza dal codice del 1865, non sono certo una novità.

I contratti di mutuo “in sostituzione”, come si chiamavano prima, sono sempre esistiti, e ne venivano stipulati tantissimi in assoluta tranquillità. Quando i tassi si abbassavano il cliente andava (come fa adesso) da un’altra banca, trattava un nuovo mutuo col quale estingueva il precedente, esattamente come si fa ora con le “surroghe”. L’unica differenza con la disciplina previgente alle surroghe di mutuo è che adesso paga la banca invece del cliente. Ma per far questo bastava una legge di mezza riga del seguente testo: “D’ora in poi le tasse e i costi li paga la banca”, non scrivere una legge contorta senza collegamento con la realtà.

Io poi non sono neanche tanto sicuro che sia una scelta profittevole per il mutuatario. Personalmente infatti se dovessi stipulare un contratto con un contraente così tanto più forte di me – come una banca –  io preferirei scegliere il mio notaio e pagarlo io, per sentirmi più sicuro. Ma non voglio approfondire questo aspetto.

Il fatto è che il legislatore per attribuirsi la gloria (elettorale) di aver inventato qualcosa di nuovo (le surroghe) mentre ciò non è affatto vero, e per attribuirsi il merito (elettorale) di darsi da fare per i cittadini, mentre ciò non è affatto vero, ha costruito un complesso di norme pasticciate di cui tutti avremmo fatto volentieri a meno.

Il contratto di surroga in due tempi

In altre occasioni vi ho parlato di altri “bug” delle surroghe, ed ora vi vorrei parlare di quest’ultimo, conformemente al titolo di questo articolo.

Tutto nasce dall’idea stravagante del legislatore di consentire le surroghe bilaterali. La surroga, per sua natura, è un contratto trilatero.

Tutti devono essere d’accordo a che il debito passi dalla banca originaria alla banca subentrante. È semplice, è ovvio, e perché tutti siano d’accordo tutti devono stare intorno a un tavolo, davanti al notaio.

L’idea balzana di autorizzare le surroghe in due tempi crea scompensi, incomprensioni e maggiori spese assolutamente ingiustificate. Secondo la logica dei “due tempi” prima si stipula un contratto tra la banca subentrante e il mutuatario (il vecchio mutuo in sostituzione) e poi successivamente la banca originaria riceve i soldi, da quietanza dell’importo ed esce di scena. Secondo la legge però la banca originaria deve essere pagata immediatamente, al momento cioè del primo contratto, ma ha poi 30 giorni di tempo per rilasciare la quietanza, documento essenziale ai fini dell’annotamento della nuova banca subentrante nei Registri Immobiliari, che ha l’effetto non trascurabile di spostare l’ipoteca a favore della banca subentrante.

Estinguere e cancellare

E che è successo, e cosa succede ogni tanto? Che la differenza temporale (a volte anche di un anno) tra il ricevimento dei soldi per l’estinzione del mutuo e il rilascio della quietanza crea rischi e problemi a non finire. Che di conseguenza la banca originaria quando si vede arrivare la somma per l’estinzione del mutuo, lo estingue, e cancella l’ipoteca.

C’è quella brillante trovata della cancellazione semplificata dell’ipoteca senza controlli…! Che altro deve fare la banca originaria che neppure sa della surroga? L’ipoteca così non c’è più.

Già la banca subentrante assume un rischio al momento del primo contratto bilaterale perché versa i soldi senza avere l’ipoteca a suo favore, ma nel momento in cui la banca originaria cancella l’ipoteca, questa ipoteca è totalmente persa, e la banca subentrante ha fatto il mutuo ma rimane totalmente scoperta, senza alcuna possibilità di rimedio.

La quietanza peraltro della banca originaria non sempre arriva nei 30 giorni, e spesso arriva l’anno successivo, ma comunque quando arriva è già troppo tardi, perché nel frattempo l’ipoteca è stata cancellata da mesi e mesi e non esiste più e non può certo rivivere!

La responsabilità

Se quindi siete mutuatari di una grande banca avete delle ottime probabilità di successo, perché la grande banca come fa a sapere che il danaro che riceve è frutto di una surroga?

Certo gli istituti bancari si organizzeranno tra di loro, il direttore della banca subentrante farà un colpo di telefono al direttore della banca originaria, pregandolo per cortesia di non cancellare l’ipoteca, ma sono tutte cose raccogliticce e posticce, basate solo sul rapporto di cortesia reciproco, non hanno valore giuridico, sicché se la banca originaria cancella l’ipoteca non ha alcuna responsabilità, il notaio che non fa l’annotamento, non avendo ricevuto la quietanza, non ha alcuna responsabilità, il mutuatario che è estraneo a questo meccanismo non ha alcuna responsabilità.

La responsabilità, o, meglio, il cerino acceso, rimane nella banca subentrante che ha fatto un bel mutuo in sostituzione, come sempre, ha erogato il danaro, come sempre, ma non è garantita né da ipoteca né da nulla di nulla.

notaio Massimo d’Ambrosio

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