• Come si cancella un’ ipoteca giudiziale o volontaria?

    ipoteca giudiziale-notaio-d-ambrosioIl Codice Civile prevede, all’articolo 2878, elenca le cause di “estinzione” dell’ipoteca ossia:
    1) la cancellazione dell’iscrizione;
    2) la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine di 20 anni;
    3) l’estinzione dell’obbligazione (ossia del debito che garantisce);
    4) il perimento del bene ipotecato;
    5) la rinunzia del creditore;
    6) lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
    7) la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
    La cancellazione è quindi solo una delle cause di estinzione dell’ipoteca. Infatti estinzione e cancellazione sono due concetti totalmente diversi.

    L’estinzione è diversa dalla cancellazione!

    L’estinzione di cui al soprariportato n. 3 comporta l’inefficacia dell’ipoteca, ossia la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nei pubblici registri immobiliari essa però continuerà a figurare, anche se solo formalmente. Per questo è necessaria la cancellazione vera e propria. Peraltro è pure possibile cancellare l’ipoteca senza estinguere l’obbligazione sottostante!
    Può accadere che un’ipoteca estinta per rimborso totale del debito non venga cancellata dai pubblici registri e tale circostanza può essere di ostacolo alla futura circolazione del bene, perchè un eventuale acquirente sicuramente ne pretenderà la cancellazione. E non avrebbe tutti i torti: è solo con la cancellazione che si ha la giuridica sicurezza che l’immobile non verrà attaccato.
    La procedura che consente di cancellare l’ipoteca è diversa a seconda del tipo di ipoteca.

    Ipoteca volontaria

    Per le ipoteche volontarie la cancellazione può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo), che mediante atto notarile, ovvero con un’ordinanza del giudice.
    Per utilizzare il sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca (se ovviamente il creditore è una banca) comunichi l’avvenuta estinzione del mutuo presso i competenti uffici, i quali procederanno, successivamente,  a cancellare l’ipoteca. Questa forma di cancellazione (detta anche “semplificata”) non prevede l’intervento del notaio e viene eseguita senza alcun onere per il debitore. Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, la Banca deve effettuare spontaneamente la comunicazione di cancellazione entro 30 giorni dall’estinzione inviando notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà poi alla cancellazione dell’ipoteca. Ma non sempre viene fatta! Spesso occorre un sollecito da parte del cliente affinché l’obbligo venga rispettato. Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà invece dalla data di richiesta da parte del debitore.
    Ma attenzione! La Banca che ha comunicato l’avvenuta estinzione ha 30 giorni di tempo  per ripensarci ed opporsi alla cancellazione dell’ipoteca, in presenza di un giustificato motivo. Sui vantaggi e sugli svantaggi della cancellazione semplificata rinvio ad altri miei scritti su questo blog.
    La cancellazione con atto notarile – obbligatoria se il creditore non è una banca – è invece  immediata e definitiva. Il notaio procede a raccogliere il consenso del creditore alla cancellazione che è irrevocabile e subito dopo procede alla cancellazione dai Pubblici Registri. Il notaio infatti redige un atto notarile unilaterale che verrà sottoscritto dal creditore e dal notaio stesso e poi trasmesso all’Agenzia del Territorio, senza alcun rischio per il debitore, il quale dovrà solo assumersi le spese relative.

    Ipoteca giudiziale

    Per la ipoteca giudiziale la cancellazione può essere ottenuta o con un ordinanza del Giudice o con un atto notarile sottoscritto dal creditore e dal notaio stesso e poi trasmesso all’Agenzia del Territorio, ma NON con le forme della cancellazione “semplificata”. Rinvio in dettaglio ad altro scritto su questo blog.
    Possiamo pertanto affermare che la cancellazione dell’ipoteca giudiziale (o volontaria) si perfeziona con un titolo idoneo, ossia:
    – atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata contenente la dichiarazione del creditore di rinuncia all’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione;
    – sentenza o provvedimento passato in giudicato nel quale il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato e di vendita forzata della cosa ipotecata;
    e solo per le ipoteche volontarie relative a mutui concessi da Banche è utilizzabile anche la cancellazione “semplificata”.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Come si cancella un’ ipoteca giudiziale o volontaria? ultima modifica: 2017-02-01T22:34:43+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità immobiliari

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    26 Commenti su “Come si cancella un’ ipoteca giudiziale o volontaria?

    • Gianlu73 ha detto:

      Salve le vorrei proporre questo quesito :

      Una domanda giudiziale di revocatoria riguardante due beni immobili viene accolta con sentenza passata in giudicato. Su di uno dei due beni immobili viene trovato un accordo transattivo nel quale i creditori vincitori in revocatoria si obbligano a cancellare la domanda giudiziale. Nell’ accordo e’ anche scritto che il notaio si obbliga a trarivere l’ accordo transattivo sulla trascrizione della sentenza di revocatoria passata in giudicato. La mia domanda e’ : la trascrizione dell’ accordo transattivo autenticato da notaio sulla tradcrizione della sentenza di revocatoria passata in giudicato eviterebbe direi renderebbe suprflua la cancellazione della domanda giudiziale ai fini della liberta’ di vendere l’ immobile?

      • notaio ha detto:

        Si, se tutti avete trovato un accordo successivo la domanda giudiziale è superata. Mi domando però perchè non provvediate anche alla cancellazione della domanda giudiziale: è pur sempre qualcosa che può spaventare l’eventuale aspirante acquirente.

    • P ha detto:

      Buongiorno Gent.no Notaio D’Ambrosio, ho un quesito da porle, sperando di non essere troppo fuori tema.
      Più di 6 anni fà stipulo un contratto preliminare di vendita per l’acquisto di un’immobile (ipotecato) da privato (tramite agenzia immobiliare), indicando tra le garanzie di vendita l’obbligo da parte del venditore di produrre consensi alla cancellazione delle ipoteche presenti entro la data del rogito o contestualmente ad esso .
      Nel frattempo l’immobile è soggetto a esecuzione immobiliare, non conclusa ma sospesa dall’apertura della procedura di liquidazione.
      Il liquidatore vorrebbe inserirsi nel preliminare ma non può rispettare le clausole inserite all’interno in quanto la procedura del giudice delegato può essere solo posteriore al pagamento della cifra.
      Non rispettando tutte le garanzie, può essere impugnato il preliminare per inadempimento del venditore?
      E, a questo punto, quali garanzie può avere questa procedura? Esiste la possibilità di avere ripercussioni future da terzi o l’immobile viene liberato da tutte le ipoteche presenti (ipoteca volontaria, ip.giudiziale, ip.legale, pignoramenti). La ringrazio per l’attenzione prestatami

      • notaio ha detto:

        L’immobile viene liberato dai pesi e dalle ipoteche o con l’assenso alla cancellazione da parte dei creditori o con un’ordinanza del Giudice. Le consiglio di rivolgersi ad un avvocato per valutare la strada migliore.

    • 76vivi ha detto:

      Buongiorno, ho comprato nel 2014 un immobile all’asta da un curatore fallimentare, procedura effettuata da un notaio. Nell’atto di acquisto c’è scritto che la vecchia ipoteca a carico dell’impresa fallita verrà cancellata a cura e spese del curatore fallimentare. A tutt’oggi la curatrice non l’ha fatto perché vuole farlo quando ha venduto tutti i beni e quindi chiuso il fallimento per non pagare più volte…..La mia domanda è se è legale o lei ha un tempo massimo per adempiere, perché questa cosa mi crea problemi in banca. Grazie.

    • geom.contursi ha detto:

      Egr. Notaio D’Ambrosio, essendo il tecnico della parte venditrice, quale proprietaria per successione a causa di morte di un immobile dove insiste un IPOTECA GIUDIZIALE PER SENTENZA DI CONDANNA, quale richiedente Agenzia del Territorio S.P.I. NA2, e soggetto a favore Finanze delle Stato con sede in Roma, con la presente vorrei chiederle informazioni in merito alle modalità di pagamento e per la successiva cancellazione………
      Sicuro di un Vs positivo e celere riscontro in merito le porgo i mie più Cordiali Saluti

      • notaio ha detto:

        Ho ovviamente abbreviato il suo lungo quesito. Il pagamento si fa alla Agenzia delle Entrate: chieda il conteggio di estinzione totale del debito e proceda al pagamento tramite bonifico al conto che le diranno. Per la cancellazione si procede come scritto nell’articolo, salvo che il creditore in questo caso è lo Stato. Aggiungo che in alcuni casi la Agenzia delle Entrate è esonerata dall’obbligo di far autenticare la sua dichiarazione dal notaio

    • micheledp ha detto:

      Buongiorno, vorrei acquistare un immobile ove pende un’ipoteca giudiziale derivante da una mancata corresponsione di mantenimento dei figli minori. Se procedo prima con l’acquisto dell’immobile ad un giusto prezzo e poi la settimana successiva convoco la creditrice per versarle la somma disposta dal giudice, a cosa posso andare in contro? Mi parlano di ricorso da parte della creditrice avverso la sentenza del giudice, o ancora del rifiuto della creditrice della somma disposta per l’ipoteca. Potrei avere un suo parere?

      • notaio ha detto:

        Alla controversia tra coniugi lei è estraneo. Io chiederei al giudice la conversione dell’ipoteca, sostituendo all’immobile una somma di danaro corrispondente da vincolare. Poi se la vedranno loro chi ha ragione. Se la creditrice avrà ragione si soddisferà sulla somma di danaro.

        • micheledp ha detto:

          Grazie lei é stato chiaro, ma se volessi abbreviare i tempi sarebbe meglio quindi procedere come descritto da me? Ovvero atto di compravendita e successiva estinzione ipoteca

          • notaio ha detto:

            Si ma a suo rischio e pericolo. Non può di certo obbligare il creditore ad accettare la somma da lei offerta, nè proibirgli di impugnare la sentenza del giudice. Eventualmente provi a contattare prima il creditore, chiedere quanto vuole per estinguere il debito e cancellare l’ipoteca, farlo intervenire direttamente all’atto di compravendita, versargli la somma richiesta con contestuale rilascio dell’atto di assenso alla cancellazione.

            • fracomorro ha detto:

              Sto acquistando una casa dal valore di 80000 euro con un ipoteca giudiziale dal valore di 5000 euro mi è stato detto che la cancellazione dell’ipoteca puo essere cancellata contestualmente al rogito o successivamente dal notaio che effettua la compravendita volevo sapere la procedura precisa e se cio è possibile. Grazie

            • notaio ha detto:

              Si, corretto. Maglio contestualmente. Purchè ovviamente non ci sia un pignoramento

    • fracomorro ha detto:

      no non c’è nessun pignoramento sarebbe cos’ gentile da indicarmi la procedura corretta così da non avere sorprese? Grazie

      • notaio ha detto:

        Vi siederete attorno ad un tavolino da bravi ragazzi lei, il venditore, il creditore e il notaio. La parte del prezzo di acquisto che spetta al creditore la consegnerete al creditore e il notaio stipulerà contestualmente sia la compravendita che la cancellazione. Semplice.

        • fracomorro ha detto:

          purtroppo non è così semplice in quanto il creditore risiede in un’altra citta penso che ci possa essere un modo tipo fare un assegno circolare per il creditore allegarne copia alla compravendita e procedere alla cancellazione?

          • notaio ha detto:

            no non si può. Paga il venditore con vari assegni circolari. Uno sarà intestato al creditore, riprenditelo e consegnalo tu dopo al creditore per ottenere la cancellazione. Ciò presuppone che il creditore ti mandi il conteggio estintivo esatto in precedenza e che vi accordiate anticipatamente col notaio della altra città su quanto sono i costi per la cancellazione che deve pagare il venditore- Puoi trattenere anche un secondo assegno intestato al notaio che farà la cancellazione. Un sistema semplice è trovare prima il notaio della altra città e dargli l’assegno per il creditore (e quello per i costi di cancellazione) incaricandolo di consegnare l’assegno al creditore solo al momento della firma sull’assenso alla cancellazione.

            • fracomorro ha detto:

              quindi se io verso al creditore l’esatto importo dell’ipoteca non può rifiutarsi di accettare l’importo e quindi procedere alla cancellazione come mi è stato detto? Per curiosita a quanto ammontano le spese ddel notaio per la cancellazione giusto per avere un’dea. Grazie della sua gentilezza.

            • notaio ha detto:

              Esatto, è un suo obbligo. Naturalmente paga il debitore. Le spese non le posso quantificare perchè trattandosi di privato la cancellazione è soggetta ad imposte proporzionali ordinarie, non all’imposta forfettaria sostitutiva come per le banche.

    • Diabolik10 ha detto:

      Gent.mo Notaio D’Ambrosio,
      sto per acquistare all’asta una casa di proprietà della società XXX s.r.l. (procedura di vendita in concordato preventivo). Ora, dal momento che l’attuale proprietario (società XXX s.r.l.) ha acquistato nel 2011 dal Sig. Rossi questa casa GIA’ GRAVATA da una ipoteca giudiziale per un importo elevatissimo, sono a chiedermi: il decreto di trasferimento che mi farà il giudice sarà sufficiente per cancellare (anche) questa specifica ipoteca giudiziale?
      La mia perplessità nasce dal fatto che detta cancellazione pregiudicherebbe il diritto dei creditori del Sig. Rossi (precedente proprietario della casa).
      La ringrazio per la sua consueta chiarezza e disponibilità.

      • notaio ha detto:

        Gli acquisti da concordato preventivo non avvengono per decreto ma con un atto notarile in cui partecipa il curatore e il commissario giudiziale. Occorre dunque verificare il decreto di accoglimento del concordato preventivo e i poteri dati al commissario giudiziale, in cui sicuramente questa circostanza sarà stata trattata. Potrebbe il Giudice aver considerato il debito come proprio della società XXX e averlo inserito nel riparto. Se c’è stata una dimenticanza il commissario richiederà un decreto integrativo al Giudice.

        • Diabolik10 ha detto:

          Come potrei procurarmi il decreto di accoglimento del concordato preventivo per verificare tutto ciò?
          Per il resto ho fatto quanto segue:
          1. ho reperito l’atto notarile di compravendita con il quale la società XXX acquistava dal Sig. Rossi l’immobile già gravato da ipoteca giudiziale e, in esso, trovo riportata l’ipoteca con il sig. Rossi che si obbliga ad estinguerla e cancellarla entro aprile 2013. Siccome ad oggi l’ipoteca ancora risulta, come potrei controllare se è stata estinta? (Ma ho seri dubbi in merito).
          2. leggendo l’ordinanza disposta dal giudice delegato alla vendita trovo scritto in premessa:
          Visto il programma di liquidazione; Letta l’istanza con cui il Liquidatore Giudiziale ha chiesto la vendita del compendio immobiliare; …omissis…
          Tra i vari punti dell’elenco RENDE NOTO “che l’immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri”.
          Tutto ciò può farmi dormire sonni tranquilli, ovvero è il caso che mi dia da fare per procurarmi (se è possibile farlo) copia del decreto di omologa del concordato preventivo?

          • notaio ha detto:

            Comprenderà che non possono essere sufficienti i pochi riscontri parziali che mi riferisce per comprendere. Occorrerebbe leggere tutte le carte, che in parte neppure lei ha. A mio avviso la questione va approfondita. Cominci a chiedere lumi al commissario giudiziale: se il decreto gli fa obbligo davvero – come mi dice – di vendere senza ipoteche, come può firmare l’atto notarile?

    • marco068 ha detto:

      Salve notaio, ho alcune domande, se non disturbo (premetto che mi interessa la parte debitore e venditrice, nelle domande che seguono):

      1. In caso di accordo tra le parti (saldo e stralcio) e a pagamento effettuato su un mutuo che ha una ipoteca giudiziale, ci sono tempi precisi entro i quali la banca deve produrre l’atto di rinuncia con cui si può andare dal giudice?

      2. Disponendo della documentazione dell’avvenuto pagamento e dell’accordo (saldo e stralcio), in attesa dell’atto di rinuncia della banca e del conseguente interessamento del giudice, si può procedere alla vendita, ovvero al vero e proprio rogito? E’ possibile in questa situazione chiedere al notaio interessato di procedere emettere due assegni agli acquirenti, uno per la quota dell’accordo/residuo del mutuo da vincolare alla presentazione dei documenti firmati dal giudice, ed uno con l’importo residuo?

      Grazie

      • notaio ha detto:

        In realtà la rinuncia agli atti da parte del creditore dovrebbe essere contestuale all’estinzione del debito, ma non credo che vi siano termini precisi al riguardo. Potete chiedere al notaio quello che volete, ma il punto è un altro. L’acquirente è disposto a firmare il rogito se, non solo non è stata cancellata l’ipoteca, ma non è stata neanche depositata la rinuncia da parte del creditore?

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