• La cancellazione semplificata dell’ipoteca – Che succede nell’era del dopo-notaio

    cancellazione semplificata dell'ipotecaLA CANCELLAZIONE ORDINARIA

    – Come è noto quando si accende un mutuo con una banca l’Istituto di credito chiede in garanzia la iscrizione di una ipoteca su un bene immobile. Diverso è dunque il debito del mutuo dal diritto reale di garanzia costituito dalla iscrizione ipotecaria, sicché l’estinzione del debito, il pagamento di tutto quanto dovuto al creditore, lascia in vita la pregiudizievole sull’immobile, che, naturalmente, continua a gravare solo formalmente, perché l’estinzione è stata già effettuata, ma che è bene egualmente cancellare per fornire sicurezza al debitore che il capitolo del mutuo è definitivamente chiuso. Ciò diventa particolarmente importante quando l’immobile oggetto di ipoteca deve essere rivenduto, perché l’acquirente giustamente si preoccupa quando il notaio fa rilevare l’esistenza di un gravame sull’immobile.Tradizionalmente l’iscrizione ipotecaria è sempre stata cancellata a mezzo di notaio. Con atto pubblico (o scrittura privata autenticata) il notaio raccoglie le firme del creditore, o del suo rappresentante debitamente autorizzato, e provvede a far “scomparire” l’ipoteca dalla storia dell’immobile, che risulta così definitivamente pulito.  La cancellazione ipotecaria è rilevante perché l’estinzione del mutuo, magari anche attestata da una ricevuta della banca, non fornisce quella tranquillità che fornisce la cancellazione ipotecaria. Solo con la scomparsa dell’iscrizione ipotecaria il debitore, e/o l’eventuale nuovo acquirente dell’immobile, è al sicuro da errori, da omissioni, da nuovi conteggi del creditore, sicché, a titolo di esempio, se la banca si accorgesse che il debitore doveva pagare anche un’altra cifra non può più inseguire il bene immobile che è definitivamente salvo.

    Per questo motivo tutte le volte che si evidenziava un’iscrizione ipotecaria partiva una vera e propria corsa alla cancellazione dell’ipoteca, e il debitore (o il nuovo acquirente dell’immobile) manifestava palesemente la sua ansia sollecitando quotidianamente il notaio affinché provvedesse ad espletare l’incarico affidatogli. Solo con la cancellazione ipotecaria si poteva dunque tirare un sospiro di sollievo.
    I costi per la cancellazione ipotecaria erano (e sono tuttora) di euro 600 circa, di cui 300 per spese e 300 per onorario lordo del notaio che, essendo a sua volta soggetto a numerose imposte, permetteva, alla fine, un guadagno per il notaio di circa 100-150 euro. Ben guadagnate, e non solo per il lavoro preparatorio dell’atto, o per i successivi adempimenti, quanto piuttosto per i problemi connessi alla individuazione dell’effettivo legittimato per conto della banca, con il successivo inseguimento del funzionario (parliamo qui delle cancellazioni di ipoteche bancarie perché per le cancellazioni delle ipoteche tra privati le tasse sono ben più salate).

    LA CANCELLAZIONE SEMPLIFICATA

    Anche per le cancellazioni notarili a un certo punto si è levato l’alto grido di protesta di chi non voleva pagare nulla, o di chi gridava contro il “pizzo” che bisognava dare al notaio, e di chi si stracciava le vesti per l’indebita ricchezza prelevata al povero debitore.
    Si è “rimediato” con il varo della procedura semplificata di cancellazione, che prevede l’obbligo della banca, al momento della estinzione del debito, di comunicare con una propria lettera entro 30 giorni alla Conservatoria l’avvenuta estinzione del mutuo, a seguito della quale la Conservatoria avrebbe dovuto – secondo quanto comunicatoci dalla stampa quotidiana – procedere alla cancellazione d’ufficio, gratuita, al posto di quella notarile. Entrata in vigore la cancellazione “semplificata” tutti i debitori e/o gli acquirenti dei nuovi immobili hanno così perso qualsiasi interesse alla cancellazione ipotecaria, considerata da tutti come una mera formalità da trascurare.
    È evidente l’aspetto psicologico dell’ “effetto risparmio”, in base al quale, grazie al senso rassicurante del mancato esborso anche il cliente più ansioso dorme ora sonni tranquilli senza più preoccuparsi della avvenuta cancellazione.

    COSTI INALTERATI

    Tanto per cominciare i costi ex notarili sono rimasti assolutamente inalterati. Leggendo bene i contratti di mutuo, o, per coloro che hanno contratto il debito prima della entrata in vigore della “cancellazione semplificata”, leggendo i fogli informativi analitici a disposizione della clientela nei locali della banca, si nota che le banche non hanno perso tempo a dare un valore economico a questa loro nuova incombenza. Il valore economico è sempre di circa 150-200 euro (a seconda delle banche), e cioè in misura simile a quanto effettivamente percepito dal notaio con la cancellazione tradizionale. Certo il cliente se ne accorge meno perché queste 150-200 euro che si pagano alla banca non vengono sborsate faticosamente di fronte al notaio ma vengono inglobate in un conteggio di estinzione più complesso all’interno del quale una cifra così modesta scompare e passa inavvertita. Ma sempre bisogna pagarla!
    Sicchè il vero unico risparmio è quindi il venir meno delle tasse cui l’atto notarile veniva (e viene) assoggettato.
    Sorge qui immediata una domanda. Se lo Stato voleva far “risparmiare” il cittadino non faceva prima a rinunciare puramente e semplicemente alle tasse che gravano sull’atto notarile? Il cliente avrebbe avuto quel “risparmio” che ha anche adesso, ma avrebbe conservato la sicurezza e la tranquillità della cancellazione ipotecaria notarile. Perché proprio di questo si tratta, ed è proprio questo il punto che si richiama all’attenzione del lettore.

    DIMINUZIONE DI SICUREZZA

    La prima ingenuità, di carattere generale, che non si può non segnalare, è l’incongruenza di dare in mano al creditore la potestà della cancellazione dell’ipoteca nei confronti del debitore. Il notaio è pur sempre un Pubblico Ufficiale, terzo rispetto alle parti, che tutela sia la banca che il debitore, non essendo coinvolto né negli interessi dell’una né negli interessi dell’altro. Certamente tutte le banche sono composte da persone assolutamente oneste e affidabili, ma è chiaro, a mio modo di vedere, che affidare un ruolo così delicato alla potestà di una delle parti fa insorgere un delicato conflitto di interessi, che si poteva evitare.
    Ma i problemi pratici sono ben altri. C’è la circostanza che la banca per la cancellazione semplificata ha 30 giorni di tempo per decidere e riflettere. Dopo il conteggio di estinzione, e dopo aver incamerato la somma pari al conteggio, la banca infatti ha ancora 30 giorni di tempo per pensarci su, per riflettere, e per verificare se effettivamente nulla è dovuto e nessun rischio l’Istituto corre. Se nei 30 giorni la banca scopre di aver sbagliato il conteggio, oppure vengono alla luce fatti nuovi, come ad esempio l’assoggettamento a una procedura concorsuale che fa correre il rischio alla banca di veder revocato il pagamento, l’Istituto si guarda bene dal procedere alla cancellazione, e la legge stessa consente all’Istituto di credito di inviare al 30° giorno non la comunicazione di estinzione, bensì la comunicazione che per seri motivi l’ipoteca deve rimanere.
    La tranquillità del debitore e/o dell’acquirente dell’immobile che legge la ricevuta della banca nella quale l’Istituto scrive a chiare lettere che, avvenuta l’estinzione, procederà alla comunicazione di cancellazione “ai sensi di legge”, è una tranquillità assolutamente fallace, perché sono proprio i “sensi di legge” che consentono all’Istituto di credito di non comunicare al 30° giorno alla Conservatoria l’estinzione, ma anzi di comunicare che l’ipoteca deve permanere.
    L’acquirente che compra l’immobile e se ne va tranquillo fischiettando felice per l’acquisto di un immobile “pulito” non sa che dovrà aspettare 30 giorni per ottenere la “cancellazione semplificata”.
    Già questa circostanza, a mio avviso, rende evidente l’errore del legislatore perché con la sua decisione di spostare il guadagno dei 150-200 euro dal notaio alla banca ha sottratto solo per ciò, in realtà, sicurezza al debitore e/o nuovo acquirente dell’immobile.
    Ma non è finita perché, riportando qui il contenuto della circolare 11 maggio 2010 Prot.14152 della Confedilizia, che mette in luce i fatti con dovizia di riferimenti normativi e alla quale si rinvia, la cancellazione semplificata è “inidonea ad estinguere definitivamente l’ipoteca, in ciò differenziandola dalla cancellazione ordinaria, vale a dire da quella prevista e disciplinata dall’art.2886, 2° comma del Codice Civile” (cioè quella notarile).
    La cancellazione notarile ai sensi dell’art.2878, 1° comma n.1 c.c. ha “efficacia costitutiva” mentre la cancellazione semplificata ha una mera funzione di “pubblicità notizia”, avendo questa “come unico effetto quello di portare a conoscenza dei terzi la predetta comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione”.
    Il Tribunale di Roma con sentenza 4 giugno 2009 e il Tribunale di Bologna con sentenza 1° dicembre 2009 hanno immediatamente avvalorato questa evidente constatazione della Confedilizia, statuendo, come ricorda in un suo scritto Corrado Sforza Fogliani, Presidente della Confedilizia, che “la cancellazione semplificata non impedisce la reviviscenza dell’ipoteca in caso di inefficacia originaria o sopravvenuta del pagamento per qualsiasi causa (revocatoria, errore nei conteggi o altro). Del pari, dalla citata funzione di pubblicità notizia deriva anche che, in caso di cancellazione semplificata menzionata nei Registri Immobiliari in data anteriore all’annotazione della surrogazione, al nuovo creditore ipotecario surrogato non sia possibile – ai sensi dell’art.2879, 2° comma c.c. – opporre tale formalità semplificata”.
    Certamente tali interpretazioni dei Giudici di merito potranno essere smentite da altri Giudici di merito, fino a quando non si arriverà ad una pronuncia definitiva della Suprema Corte di Cassazione a Sez. Unite (per quanto oggi i giudici di merito rispettino i giudicati della S.C), ma è indubitabile che oggi “il procedimento di cancellazione in parola non dia alcuna garanzia, recando seri pregiudizi alla sicurezza delle transazioni e alla tutela dell’affidamento dei terzi”, sempre proseguendo la citazione testuale del Presidente della Confedilizia.
    Sicché, in definitiva, oltre ai gravi motivi genericamente motivati che possono indurre la banca a non procedere alla comunicazione di estinzione dell’obbligazione nei 30 giorni concessi dalla legge, anche successivamente ai 30 gg., in presenza di gravi motivi l’ipoteca cancellata in via semplificata può rivivere, a danno dell’ignaro acquirente dell’immobile a differenza di quanto previsto dalla legge per la cancellazione notarile ordinaria.
    Ad avviso dello scrivente ciò è dimostrato anche dalla prassi seguita dalle Conservatorie. Nella consapevolezza del mero effetto di “pubblicità notizia” della cancellazione semplificata le Conservatorie hanno provveduto ad istituire un registro separato di tali comunicazioni. Non procedono dunque a far “scomparire” l’ipoteca ma semplicemente danno atto che un certo giorno, a una certa ora, hanno ricevuto la comunicazione della banca prevista dalla legge, e ciò al fine di un evidente scarico della responsabilità degli uffici della Conservatoria nei confronti dei quali il debitore e/o l’ignaro terzo acquirente dell’immobile non potranno avanzare contestazioni.

    IL BILANCIO ECONOMICO

    Tirando le fila di questo nostro discorso ben si può affermare che nell’era del dopo notaio, in tema di cancellazionio ipotecarie, il debitore e/o il terzo acquirente dell’immobile hanno perso sicurezza.
    Dal punto di vista economico, come visto, la spesa che prima veniva versata al notaio viene sempre pagata, anche se magari, essendo cambiate le modalità di pagamento passa più inosservata. Le tasse non vengono più pagate, per lo meno dal fruitore del servizio, perché è evidente che lo Stato quei soldi li recupera da un’altra parte. Quando, nell’attuale momento di crisi che sta vivendo il paese, si protesta contro le tasse troppo elevate ci si ricordi che una piccola percentuale di quelle tasse compensa il minor introito derivante dalle cancellazioni ipotecarie, il che, a mio parere, non è neppure corretto, perché in fondo le tasse che si pagavano per le cancellazioni ipotecarie avevano una propria giustificazione, essendo un corrispettivo di un servizio dello Stato al singolo fruitore, mentre ora la redistribuzione di queste somme è svincolata dall’effettivo servizio.
    Ma quello che più importa, a mio modo di vedere, è che questo “spostamento” della spesa (non certo eliminazione, come superficialmente si crede) ha comportato necessariamente, con il venir meno del ruolo del notaio, una minore sicurezza che non è solo rappresentata dal ritardo della comunicazione di cancellazione delle banche che avviene 30 giorni dopo (e quindi in momento successivo a quello cruciale e fatidico del pagamento del debito e/o dell’acquisto del bene), ma quanto piuttosto perché questa nuova regolamentazione ha fatto venir meno l’assoluta sicurezza della cancellazione ipotecaria e quindi l’assoluta garanzia che nella cancellazione notarile il debitore e/o l’acquirente del bene poteva ben vantare.

    IL RUOLO DEL NOTAIO

    Da tutto ciò discende, ad avviso dello scrivente, la conferma dell’ineludibile rapporto tra il notariato e la sicurezza delle transazioni commerciali. Laddove c’è il notaio c’è anche sicurezza, laddove il notaio manca, la sicurezza viene meno.
    Il notaio infatti non è solo un professionista qualificato che aiuta il cliente al raggiungimento dei suoi fini, o un esattore delle odiose tasse, ma è, per così dire, un venditore di sicurezza.
    Non si vuole qui criticare, né tantomeno discettare, sulle scelte di politica legislativa del nostro paese, né si vuole entrare in considerazioni statistiche e numeriche sulla insorgenza dei problemi, in rapporto alla somma complessiva delle transazioni (nel nostro caso delle cancellazioni ipotecarie) se non altro perché è troppo presto, ma si vuole qui rivelare che il ruolo del notaio può venir meno solo esclusivamente laddove non c’è bisogno di certezza giuridica.
    Qualora bastasse una stretta di mano per comprare o vendere un immobile, qualora non fosse necessario tutelarsi da una controparte, ecco che la funzione notarile non avrebbe più significato e ben verrebbe l’abolizione del Notariato.
    Anzi, io stesso auspico che ciò avvenga, perché la vita in un mondo di correttezza e di onestà e in cui per comprare un immobile fosse sufficiente una chiacchierata, magari telefonica, o un simpatico scambio di mail, sarebbe sicuramente una vita migliore. Tutti i notai, in quanto cittadini, non potrebbero che giovarsene.
    Purtroppo oggi non è ancora così. I rischi ancora esistono, gli equivoci, magari in buona fede, sono ancora molto numerosi, e laddove sussiste la presenza di possibili rischi o di equivoci il ruolo del notaio non può venir meno, pena il sopraggiungere di un’incertezza tale da minare il sereno svolgimento della vita civile fin dalle sue fondamenta.

    Notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    Piazza Ettore Troilo - Pescara

    La cancellazione semplificata dell’ipoteca – Che succede nell’era del dopo-notaio ultima modifica: 2014-02-06T23:44:33+00:00 da notaio



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    2 Commenti su “La cancellazione semplificata dell’ipoteca – Che succede nell’era del dopo-notaio

    • anthony90 ha detto:

      salve

      egregio notaio

      ho acquistato una casa pignorata con ipoteca.

      la parte venditrice, si è accordata con l’istituto di credito per la vendita de”immobile, così l’assegno dell’acquirente (cioè io) intestato direttamente all’istituto di credito, in cambio c’è stata la cancellazione del pignoramento, e cancellazione ipoteca tramite decreto bersani.

      acquisto effettuato a novembre.

      da poco ho effettuato una visura ipocatastale, e sotto l’iscrizione ipotecaria, è presente una prima comunicazione del 14/11/2016 di estinzione totale dell’obbligazione avvenuta giorno 08/11/2016

      cancellazione totale eseguita in data 09/12/2016 (art.13, comma 8 -decies dl7/2007-art. 40 bis d. lgs . 385/1993)

      poi è presente una seconda comunicazione del 14/12/2016 di estinzione totale dell’obbligazione avvenuta in data 18/11/2016

      (cancellazione totale non eseguibile)

      da premettere che la banca con cui aveva il debito la signora , è la stessa banca che mi ha fatto il mutuo .

      l’istituto di credito, mi riferisce che la seconda comunicazione , è stata inviata per sbaglio da un funzionario .

      come faccio a sapere se tale comunicazione non è una richiesta di permaneza dell’ipoteca?

      la seconda comunicazione è pregiudizievole?

      • notaio ha detto:

        Come ti ho già detto devi ottenere copia delle comunicazioni dalla Conservatoria e verificare di che si tratta. Se non ci riesci chiedi ad un notaio di farlo per te. Credo comunque che non ci sia nulla da preoccuparsi: la comunicazione di permanenza dell’ipoteca deve pervenire per prima alla Conservatoria, non certo a cancellazione già avvenuta

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