• Preliminare: la nuova moda della caparra che non c’è!

    dov'è-caparraSappiamo tutti cos’è un contratto preliminare. E cioè un contratto mediante il quale due o più parti si impegnano a porre in essere successivamente un comportamento avente valore giuridico. Per approfondire la natura del contratto preliminare, che ora qui ci farebbe andare fuori tema rinvio ad un mio precedente scritto.

    Normalmente al momento della firma del preliminare si consegna una somma di danaro alla controparte, che si chiama caparra. La caparra (confirmatoria) è la somma che l’acquirente consegna al venditore al momento della conclusione del contratto per dimostrare la sua buona fede, e quindi, come dicono gli esperti, per rafforzare la garanzia patrimoniale del contratto.

    La caparra che, poi, si trasformerà in acconto prezzo, è la somma che rappresenta la serietà e la irrevocabilità dell’accordo preliminare intercorso tra le parti, perché, grazie ad essa, in caso di inadempimento, il venditore può immediatamente soddisfarsi, ma anche l’acquirente ha diritto, senza dover dimostrare di aver conseguito danni per il comportamento del venditore, ad ottenere immediatamente il doppio di quella somma.

    La caparra è quindi un elemento che, pur non essendo teoricamente essenziale, in quanto le parti si possono irrevocabilmente impegnare anche senza di esso, costituisce un elemento importante e fondamentale della definitività dell’accordo intercorso tra le parti.

    Ecco perché la caparra viene consegnata sempre, sia nel caso di contratto preliminare firmato contestualmente tra acquirente e venditore, sia nel caso di contratto preliminare che si conclude in due tempi, e cioè mediante la sequenza proposta/accettazione. In quest’ultimo caso il proponente acquirente metterà a disposizione la somma di danaro al momento della accettazione dalla parte del venditore.

    Mancano i soldi per la caparra

    Purtroppo capita spesso un “piccolo” intoppo nell’operazione che vi ho sommariamente descritto. Al momento della firma del preliminare (o al momento della firma della proposta del promissario acquirente) viene fuori che quest’ultimo i soldi da consegnare al venditore a titolo di caparra, semplicemente, non ce l’ha.

    Qui, dovrei passare un po’ di tempo per esortarvi a non imbarcarvi in situazioni cosi dubbie: gli immobili si comprano quando uno ha i soldi, e se addirittura si arriva al preliminare senza che si abbiano i soldi neppure per la caparra, magari aspettando, o sperando, che si aprano le nubi del cielo e una banca generosa consegni tutta la somma per l’acquisto dell’appartamento (forse con qualche piiccolo escamotage) è un atteggiamento proprio da riprovare. Ma mi fermo qui per non essere accusato di essere un piccolo borghese di un’epoca sorpassata.

    L’assenza di caparra

    Vorrei però far riflettere sui danni e sui rischi derivanti dall’assenza di caparra. A volte quando il promissario acquirente non ha i soldi neppure per la caparra si utilizza infatti l’escamotage dell’assegno bancario, da non incassare, ma da lasciare in deposito all’agenzia immobiliare o a un terzo.

    Qui potrei farvi un lungo discorso per sottolinearvi che il terzo, anche quando esso sia un’agenzia immobiliare, non ha titolo giuridico per esercitare attività fiduciaria, bancaria, o, men che meno,  di valutazione legale su eventuali fatti giuridici successivamente apparsi. Anzi, neppure il notaio lo può fare, perché a lui è permesso di ricevere in deposito solo somme e valori, cosa che un assegno bancario certamente non rappresenta. In quei casi in cui il notaio ha ingenuamente trattenuto un assegno, e quando poi si è rivelato a vuoto, il notaio è stato giustamente condannato per aver ingenerato la falsa aspettativa che presso di lui c’erano dei soldi, ma non era vero. Figurarsi cosa accadrebbe a chi non è neppure il notaio!

    Il rischio della mancanza della caparra

    Ma mi limiterò a sottolineare la rischiosità di una siffatta operazione. Lasciare un assegno a terzi dichiarando solennemente che si tratta di una caparra, e incaricando il terzo di consegnarlo in un momento successivo (Quando? All’accettazione? All’atto definitivo di trasferimento?) è come non dare assolutamente nessuna caparra: niente di niente. Se il venditore non riceve il danaro, che è veicolato dall’assegno, al momento della sua accettazione, non riceve in realtà nessuna caparra e quindi in realtà l’impegno irrevocabile da acquirente/venditore diventa, secondo le circostanze , sempre più sfumato.

    E un contratto preliminare di cui le parti decidono di non rilasciarsi caparra (anche se dichiarano solennemente che questa caparra esiste ed è impersonata da assegno che tiene nel portafoglio qualcun altro) dimostra che entrambe le parti non vogliono in realtà impegnarsi definitivamente e irrevocabilmente, e il mancato rafforzamento dell’impegno patrimoniale dei due contraenti si trasforma così in un indebolimento.

    Se l’acquirente poi cambia idea e non compra più l’immobile che potrà fare il venditore? Una causa che dura dieci anni cercando di dimostrare i danni che ha ricevuto? Oggi molto poco realistico. Oppure se è il venditore che decide di non vendere più, cosa potrà fare l’acquirente? Anche lui sarebbe nella stessa situazione, e dovrebbe impegnarsi in una lunga causa dagli esiti incerti, senza avere la possibilità di pretendere immediatamente e rapidamente la doppia caparra come previsto dalla legge.

    Operazione fittizia?

    E ciò naturalmente nella caritatevole ipotesi che al momento della firma dell’assegno che viene consegnato a un terzo, sussista la provvista nel conto bancario del traente, e non venga neppure meno successivamente.  Perché nella ipotesi in cui l’assegno non fosse coperto apparirebbe provata la fittizietà dell’intera operazione con responsabilità civile e penale di chi ha emesso l’assegno, e cioè la parte acquirente, nonché di colui che lo ha tenuto incautamente in custodia, o magari ha furbamente suggerito l’operazione truffaldina.

    Inutili sono tutte le altre giustificazioni che vengono affastellate per coprire l’escamotage. Prima tra tutti  quella della necessità di fare verifiche e controlli sull’immobile in vendita. Se si hanno preoccupazioni che il venditore menta, e non riferisca sull’esistenza di pregiudizievoli, ci sono ben altri strumenti, quali quelli del contratto di opzione, oppure, semplicemente, correre dal notaio perché compia anticipatamente tutte le verifiche che dovrà poi compiere nell’atto definitivo.

    E la prova è che, nei fatti, i controlli vengono poi eseguiti solamente dal notaio nel momento successivo, e questi assegni che vagano nell’aria sanza tempo tinta non vengono quasi mai consegnati al destinatario, perché, al momento finale, quando fortunatamente i soldi si trovano, il cielo si è aperto, e la banca finanzia la somma necessaria, il venditore incassa quello che deve incassare, ed è il primo ad accordarsi con l’acquirente nello stracciare un assegno che non viene mai consegnato o negoziato perchè tutti ne percepiscono la fittizietà.

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    Preliminare: la nuova moda della caparra che non c’è! ultima modifica: 2021-03-31T08:46:23+02:00 da notaio



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    6 Commenti su “Preliminare: la nuova moda della caparra che non c’è!

    • marco_c88 ha detto:

      Gentilissimo Notaio, condivido con Lei una vicenda al limite dell’inverosimile.
      Il 19 febbraio 2021 ho fatto un’offerta d’acquisto di un immobile, che è stata accettata dalla Venditrice il 22 febbraio. Alla proposta ho lasciato un assegno di 10k a titolo di caparra confirmatoria (assegno coperto) che ho lasciato all’Agenzia immobiliare. Nella proposta tuttavia l’agente immobiliare (di sua iniziativa) ha indicato “L’importo di cui al punto 3/A (ndr: pari ai 10k della caparra) sarà restituito al proponente al momento del preliminare”.
      Nella proposta era previsto un preliminare notarile entro il 31 marzo 2021.
      Il 29 marzo la Venditrice e l’Agenzia non avevano ancora reperito l’atto di provenienza dell’immobile (una donazione del 1975), quindi proponevo alla Venditrice di andare direttamente al rogito il 20 aprile (sapevo la mia banca avrebbe deliberato il mutuo per quella data). La Venditrice il 30 marzo 2021 mi ha indirizzato una lettera interamente di suo pugno nella quale accettava di andare direttamente al rogito il 20 aprile.
      Il 31 marzo mi veniva fornito l’atto di provenienza dell’immobile.
      Il 16 aprile la Venditrice mi ha mandato un telegramma chiedendomi di posticipare il rogito per la prima decade di maggio perché impossibilitata a presentarsi in banca il 20 aprile.
      Fissiamo di comune accordo il rogito per il 6 maggio.
      Il 29 aprile mi è arrivata una raccomandata della venditrice che mi ha comunicato che non intende più vendermi l’immobile perché io sono inadempiente.
      La venditrice sostiene che:
      1) non le ho dato l’assegno della caparra confirmatoria: ma il numero dell’assegno è riportato nella proposta da lei accettata ed ho una fotocopia firmata per ricevuta dall’agenzia . Effettivamente l’assegno non è stato mai incassato e l’Agenzia mi ha confermato che la signora non l’ha voluto ritirare / né mai richiesto;
      2) io le ho dato i 120k del preliminare che avremmo dovuto fare entro il 31 marzo (ma ho uno suo scritto in originale datato 30/03 col quale mi diceva di essere d’accordo ad andare direttamente al rogito).

      Sentita al telefono (ho registrato la nostra conversazione) la Venditrice mi ha affermato più volte di essersi pentita ad aver messo in vendita l’immobile e ritiene che il prezzo concordato non sia giusto.

      Come mi suggerisce di agire? Sono davvero inadempiente? Ravvisa una responsabilità dell’Agenzia?
      Il la caparra l’ho data. Inizio a pensare che la venditrice in mala fede non l’abbia voluta incassare.

      Grazie mille anticipatamente e congratulazioni per il suo blog.

    • lorena scarpelloni ha detto:

      Gent.mo Notaio, le spiego la mia situazione: Ho firmato una proposta di acquisto il 22/12/20, l’acquirente ha fatto un assegno di 5000 euro che non ho incassato (in mano all’agenzia). La proposta era condizionata alla delibera del mutuo per 60 gg, (entro il 20/02/21), Il rogito notarile entro il 31/05/21.
      L’acquirente il 58°giorno tramite l’agenzia mi invia una semplice mail di un dipendente della banca con scritto ”la Banca ha deliberato la richiesta di mutuo ipotecario per acquisto prima casa per l’importo richiesto”, io chiedo di poter visionare un documento che attestasse tale delibera ma mi è stato negato. Io il 22/02/21, non avendo ricevuto nessun documento ufficiale della banca, ho inviato la disdetta della proposta perché scaduti i 60 gg.
      Ora l’acquirente pretende 10.000 euro, il doppio della caparra, che non ho mai incassato.
      Io avevo già fatto il compromesso per la nuova casa con atto di acquisto a fine maggio, come avrei potuto fidarmi e rischiare di arrivare al giorno dell’atto della nuova casa senza aver venduto l’altra?
      Secondo me l’acquirente non era nei tempi ed ha provato lo stesso a portare avanti la proposta, perché non ha chiesto la proroga dei termini?’
      Io parte venditrice non ho il diritto di poter visionare i documenti di richiesta o delibera di mutuo??
      Grazie
      L.S.

    • Ben ha detto:

      Notaio
      Buongiorno Notaio
      domanda : dopo aver fatta la dichiarazione di successione e pagato le imposte richieste e obbligatorio pagare altre spese per fare l’accettazione tacita di eredità grazie cordiali saluti Ben

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