• Che fare in caso di inadempimento del preliminare?

    preliminare inadempimento notaio d'ambrosio Pescara

    (“Electa una via non datur recursus ad alteram”)

    Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (comunemente chiamato “compromesso“) è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promissaria acquirente, la quale si impegna a comprare, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano entrambe a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.
    Il contratto preliminare è quindi un vero e proprio contratto, da non sottovalutare in quanto da esso discende l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato. Con il preliminare di vendita entrambe le parti assumono l’obbligazione di concludere il contratto definitivo secondo le modalità ed i termini stabiliti nello stesso.

    L’  inadempimento del preliminare. Quali tutele?

    Cosa succede se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo? Il nostro ordinamento mette a disposizione vari strumenti di tutela.

    Primo rimedio è l’azione di adempimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Questa azione consente alla parte “adempiente” di convenire in giudizio la parte “inadempiente” e ottenere una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile. Per far ciò, nel corso della causa è necessario “offrire” all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare: per esempio, nel caso in cui la parte adempiente sia l’acquirente, questa dovrà offrire il pagamento del prezzo, che in ogni caso dovrà essere pagato quando la sentenza sarà passata in giudicato (ovverosia non sarà più soggetta a impugnazioni), momento nel quale avverrà altresì anche il trasferimento effettivo della proprietà. In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni.

    Nel caso l’inadempiente sia la parte promissaria acquirente sarà necessario offrire in vendita l’immobile con le cautele di legge.

    In entrambi i casi mi raccomando di rivolgervi al vostro notaio perchè è necessaria la evidenza della constatazione di chi sia l’inadempiente, in modo da paralizzare in anticipo eventuali strategie di difesa! Il vostro notaio vi spiegherà altresì l’importanza e le modalità della trascrizione immediata della domanda giudiziale volta a richiedere l’adempimento coattivo (nella ipotesi che per risparmiare non si sia voluto stipulare un preliminare notarile).

    Secondo rimedio. Se la parte, che non è inadempiente, non è interessata all’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, potrà pur sempre agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento danni da inadempimento. Si tratta di un rimedio esattamente opposto al primo. L’articolo 1453 del codice civile infatti dispone: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. L’attore neppure può cambiare idea! Si diceva al riguardo, quando si parlava latinorum: “Electa una via non datur recursus ad alteram”

    La caparra confirmatoria

    Qualora sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta). Nel primo caso, con tutta probabilità, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra, ma non si può chiedere il risarcimento del maggior danno subito.
    Si tratta quindi di rimedi incompatibili e alternativi: la caparra ha funzione deflattiva di liquidazione stragiudiziale del pregiudizio, mentre con l’azione per il risarcimento la parte sopporta il rischio dell’incertezza dell’esito giudiziale ma può ottenere un maggiore ristoro. Quindi in caso di inadempimento:
    – ci si può accontentare della caparra come risarcimento forfettario (chi l’ha ricevuta la trattiene o, nel caso in cui fosse proprio questa la parte inadempiente, l’altra potrà pretendere di avere indietro il doppio della caparra);
    – ci si può rivolgere al giudice e domandare l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Che fare in caso di inadempimento del preliminare? ultima modifica: 2016-12-10T11:57:47+00:00 da notaio
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    Categoria: Rivolgersi al notaio

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    30 Commenti su “Che fare in caso di inadempimento del preliminare?

    • danirai ha detto:

      Buonasera,
      io e il mio compagno stiamo cercando casa.
      Abbiamo trovato un immobile adatto, ma stiamo avendo difficoltà nel ricevere informazioni in merito alle spese condominiali.
      Abbiamo chiesto di avere, prima della firma della proposta di acquisto:
      -ultimi 2 verbali di assemblee condominiali
      -importo rate pagate nel 2016
      -importo delle spese straordinarie già deliberate
      -manleva degli arretrati

      Non vorremmo perdere la casa e vorremo iniziare a fare la proposta.Per tutelarci vorremmo inserire nella proposta di acquisto le seguenti note:

      Entro 15 giorni dall’accettazione della proposta dovranno essere condivisi i seguenti documenti:
      -ultimi 2 verbali di assemblee condominiali
      -importo delle rate pagate nel 2016
      -importo delle spese straordinarie già deliberate.
      Tutte le spese deliberate prima del rogito,saranno a carico del venditore, compresi eventuali integrazioni al preventivo iniziale nel caso in cui
      il consuntivo fosse più alto del preventivo deliberato.
      Nel caso in cui non venissero saldate prima del rogito, verranno scalate dal prezzo di acquisto.
      -dichiarazione dell’amministratore condominiale che non ci siano arretrati.
      Tutti gli arretrati non saldati al momento del rogito, verranno scalati
      dal prezzo di acquisto dell’immobile al momento del rogito.
      Gli acquirenti si riservano di ritirare la presente proposta, dopo aver preso visione di tutti i documenti sopra indicati.

      Ci sono altre dettagli da inserire o documenti da richiedere per essere tutelati?
      Conviene avere tutti i documenti prima di sottoscrivere la proposta?

      Grazie mille del supporto.
      Rai

    • paoloromano ha detto:

      Buongiorno Notaio. il mio caso: il Venditore recede perchè l’immobile è colpito da sequestro giudiziario. restituisce la caparra (cioè l’assegno circolare che gli era stato consegnato come tale) ma non il corrispettivo di sua competenza.
      In questo caso chi deve pagare l’onorario del Notaio (da a suo tempo prescelto dall’Acquirente)?
      lSe l’obbligo è dell’Acquirente (mancato) potrbbe essere condizionato al recupero della penale sulla caparra?
      (Spero che non sia come domandare all’Oste…etc.)
      Grazie comunque. Il Suo Blog è una formidabile guida per i poveri tapini come me.

      • notaio ha detto:

        Premesso che io sono più tapino di lei, se c’è un preliminare e prima del rogito l’immobile viene gravato da sequestro giudiziario a carico del venditore è ovvio che siamo di fronte ad un inadempimento del venditore, sicchè quest’ultimo deve restituire il doppio della caparra e/o risarcire i danni all’acquirente.

    • franca ha detto:

      Gent.mo Notaio, alla proposta l’acquirente ha fatto un assegno di 4000 euro che non ho incassato (in mano all’agenzia). Nella proposta è stabilito che l’acquirente deve versare 20.000 euro entro il 5 di questo mese e che nell’occasione le parti hanno la facoltà di redigere una scrittura privata. Ora, l’acquirente non vuole fare il preliminare è andare direttamente al rogito fissato entro la fine di questo mese. Ma i 20.000 li deve versare comunque entro il 5? O senza scrittura privata non è tenuto? Grazie tante e complimenti per il blog. Franca

      • notaio ha detto:

        La proposta accettata è già un preliminare. Entrambe le parti devono rispettarne le pattuizioni. Lei può consentire che non si faccia il successivo preliminare, ma può benissimo non consentire il rinvio del pagamento della ulteriore caparra. Ovviamente rispondo senza aver letto il contenuto dello scritto.

    • franca ha detto:

      Gent.mo Notaio, alla proposta di acquisto l’acquirente ha fatto un assegno di 4000 euro che non ho incassato (in mano all’agenzia). Nella proposta è stabilito che l’acquirente deve versare 20.000 euro a titolo di caparra confirmatoria entro il 5 di questo mese e che nell’occasione ”le parti hanno la facoltà di redigere una scrittura privata ripetitiva del presente contratto preliminare”, e il saldo al rogito. Questa scrittura privata non è stata fatta, ma l’acquirente avrebbe dovuto versare comunque i 20.000 entro il 5? O senza scrittura privata non è tenuto? Grazie tante e complimenti per il blog. Franca

      • notaio ha detto:

        La proposta accettata è già un preliminare, e quanto ivi scritto deve essere rispettato. Non mi sembra che la “facoltà” di redigere un secondo preliminare consenta di non rispettare un impegno.

    • riccardoF ha detto:

      Buonasera Sig. Notaio ,
      Nel mio caso, io parte acquirente, fatto normale compromesso con versamento della caparra, in attesa del rogito notarile, vengo contattato dal venditore, il quale mi comunica che da precedenti accordi verbali con il mediatore non avrebbe dovuto pagare la sua provvigione per la vendita della casa. Infatti il mediatore, a pochi giorni dal rogito ritrattava la sua parola, comunicando al venditore che avrebbe comunque richiesto la sua provvigione anche a lui nonostante i precedenti accordi differenti. Detto ciò il venditore mi fa sapere che se al momento dell’atto notarile il mediatore chiederà a lui il pagamento della provvigione lui si opporrà a firmare per la vendita.
      Cosa posso fare io in questa situazione?
      Grazie e complimenti per il blog.

      • notaio ha detto:

        Niente. Non sono accordi che la riguardano. Il rifiuto del rogito da parte del venditore per tale motivo costituisce sicuramente inadempimento del preliminare. Insista nel dare esecuzione al contratto preliminare così come sottoscritto in quanto gli accordi presi tra venditore e mediatore nulla hanno a che vedere con gli accordi presi tra venditore ed acquirente. Grazie dell’apprezzamento!

    • Mocambo ha detto:

      Gent.mo Dr. D’Ambrosio.
      Vorrei sapere, gentilmente, quali sono i costi (o almeno in che misura si applicano) per il trasferimemto di proprietà immobiliare a seguiro di giusta sentenza in Esecuzione in forma specifica (art.2932).
      Ringrazio anticipatamente.
      Franco

    • Mocambo ha detto:

      Grazie Dr. D’Ambrosio. La mia domanda era improntata principalmente sulla forma della tassazione. Vale a dire se si applica la stessa di una normale transazione o se, nello specifico caso (art.2932), viene adottato altro sistema di calcolo delle imposte. Ho sentito parlare, ad esempio, di “proporzionale” ma non trovo riscontri chiarificatori in rete. Grazie comunque. Corsiali saluti.

    • guppy ha detto:

      Buongiorno Notaio D’Ambrosio. Approfitto della sua disponibilità per chiederle un consiglio. Io sono il possessore di un appartamento. Abbiamo firmato un compromesso in cui la parte acquirente si impegnava ad acquistare l’appartamento per una cifra pari a 120.000 euro, salvo concessione del mutuo. L’acquirente mi chiama e mi dice che gli è stato concesso il mutuo per un importo di 110.000 euro e non 120.000 euro. Nel compromesso non abbiamo parlato di cifre, ma solo di “concessione del mutuo”. Io sinceramente sono rimasto stupito, poichè non credevo che l’acquirente avesse fatto richiesta di un mutuo pari al valore totale dell’appartamento. Per farla breve l’acquirente chiede un ulteriore sconto sull’acquisto dell’immobile per completare la trattativa, minacciando di recedere dal contratto e di pretendere la restituzione della caparra versata pari a 10.000 euro. Non è mia intenzione restituire la caparra, perchè penso di essere nel giusto, ma vorrei da parte sua un’ulteriore conferma, grazie.

      • notaio ha detto:

        Nel compromesso non c’è mica scritto che la concessione del mutuo deve essere di pari importo del prezzo di vendita! Lei è sicuramente giusto ma è meglio giocare d’anticipo. Si rivolga subito ad un avvocato. Tenga comunque presente che le concessioni di mutuo di cifre superiori all’80% del valore dell’immobile sono proibite dalla legge. Non capisco neppure come abbiano fatto a concedere 110.000

        • guppy ha detto:

          Grazie mille Notaio. L’importo è stato concesso perchè l’immobile è stato valutato dal perito della banca (che poi se non ho capito male è sempre una società esterna imparziale a fare la valutazione) ad una cifra superiore a quella di vendita, precisamente 140.000 euro. Grazie ancora per la risposta e approfitto per chiederle se è il caso, a questo punto, di citare il compratore anche per danni. Cordialmente.

    • Pietro ha detto:

      Buongiorno, sono a esporre uma situazione anomala per un preliminare. Il rogito doveva essere svolto entro il 10 ottobre 2007, ma a distanza di tempo il 15 settembre 2007 mi viene chiesto di presentarmi dal notaio per la definizione del tutto con un preavviso inferiore ai 15 giorni. Ad oggi non sono più interessato alla conclusione del preliminare che per altro non è stato trascritto. Posso rifiutarmi di concludere? Grazie cordialmente.

    • randa ha detto:

      Buonasera, vi scrivo come acquirente di un immobile per il quale è stato firmato un preliminare
      Il venditore dichiara di aver spedito una raccomandata per annullare a causa di mia inadempienza non avendo ancora spedito la Caparra confirmatoria di 500€ da versare all’accettazione.
      Avevo già versato all’agenzia mediatrice tramite bonifico i soldi necessari per la registrazione (ed anche i soldi per la perizia per il mutuo). Appena informato dall’agenzia del pagamento della tassa di registrazione ho versato la Caparra confirmatoria. Secondo l’agenzia al ricevimento della raccomandata (non ancora avvenuta, ma pare spedita lo stesso giorno del pagamento della caparra) dovrei rispondere con un’altra raccomandata e procedere in quanto attualmente risulta tutto versato e quindi risulta valido il compromesso. Ad oggi sono passati 13 giorni dall’accettazione del compromesso, di questi 9 lavorativi
      Come dovrei comportarmi?
      Grazie

    • massimo ciarcia ha detto:

      Buonasera, sono anche io agricoltore a tutti gli effetti pago contributi sono iscritto in camera di commercio ecc. ecc. stanno vendendo un terreno agricolo a me confinante, ho ricevuto la regolare prelazione, l’ho esercitata, ma il terreno risulta affittato da due anni a una coltivatrice diretta, fin qui tutto normale, ma ho scoperto che il suddetto terreno era affittato dal padre della coltivatrice, anche lui coltivatore diretto ora in pensione. Il contratto di affitto del padre è stato interrotto circa due anni e mezzo fa, per farne uno nuovo alla figlia e dopo due anni salta fuori la promessa di vendita da parte della proprietà. Ma è regolare?

    • assunta ha detto:

      buongiorno
      il 22/12/15 stipulo compromesso con caparra confirmatoria
      per vendere immobile con data per il rogito 30/03/16
      nel frattempo equitalia iscrive ipoteca (compromesso non trascritto)
      gli acquirenti non si fanno piu’ sentire tolgo ipoteca e comunico loro di averla fatta cancellare
      non si fanno sentire fino a maggio 2016 e iniziamo con il notaio da loro incaricato a procurare i documenti per stipulare
      piu’ volte non si presentano dal notaio fino a che verbalmente dicono di vendere ad altri con una loro liberatoria e restituire caparra
      trovato un nuovo acquirente mi chiamano per dire che devo vendere prima a loro ad un prezzo piu’ basso e poi loro rivenderanno
      a causa delle mie difficolta’ economiche accetto ma anche in questa volta non vengono piu’ dal notaio
      mi decido a fare regolare diffida ad adempiere entro 16 giorni prendendo appuntamento con quello stesso notaio
      non si presentano e successivamente vendo l’immobile a terzi
      oggi mi arriva una citazione in giudizio da parte loro per restituzione del doppio della caparra
      possono farlo ?

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