• Che fare in caso di inadempimento del preliminare?

    inadempimento del preliminare

    (“Electa una via non datur recursus ad alteram”)

    Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (comunemente chiamato “compromesso“) è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promissaria acquirente, la quale si impegna a comprare, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano entrambe a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

    Il contratto preliminare è quindi un vero e proprio contratto, da non sottovalutare in quanto da esso discende l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato. Con il preliminare di vendita entrambe le parti assumono l’obbligazione di concludere il contratto definitivo secondo le modalità ed i termini stabiliti nello stesso.

    L’  inadempimento del preliminare. Quali tutele?

    Cosa succede se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo? Il nostro ordinamento mette a disposizione vari strumenti di tutela.

    Primo rimedio è l’azione di adempimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Questa azione consente alla parte “adempiente” di convenire in giudizio la parte “inadempiente” e ottenere una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile. Per far ciò, nel corso della causa è necessario “offrire” all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare: per esempio, nel caso in cui la parte adempiente sia l’acquirente, questa dovrà offrire il pagamento del prezzo, che in ogni caso dovrà essere pagato quando la sentenza sarà passata in giudicato (ovverosia non sarà più soggetta a impugnazioni), momento nel quale avverrà altresì anche il trasferimento effettivo della proprietà. In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni.

    Nel caso l’inadempiente sia la parte promissaria acquirente sarà necessario offrire in vendita l’immobile con le cautele di legge.

    In entrambi i casi mi raccomando di rivolgervi al vostro notaio perchè è necessaria la evidenza della constatazione di chi sia l’inadempiente, in modo da paralizzare in anticipo eventuali strategie di difesa! Il vostro notaio vi spiegherà altresì l’importanza e le modalità della trascrizione immediata della domanda giudiziale volta a richiedere l’adempimento coattivo (nella ipotesi che per risparmiare non si sia voluto stipulare un preliminare notarile).

    Secondo rimedio. Se la parte, che non è inadempiente, non è interessata all’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, potrà pur sempre agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento danni da inadempimento. Si tratta di un rimedio esattamente opposto al primo. L’articolo 1453 del codice civile infatti dispone: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. L’attore neppure può cambiare idea! Si diceva al riguardo, quando si parlava latinorum: “Electa una via non datur recursus ad alteram”

    La caparra confirmatoria

    Qualora sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta). Nel primo caso, con tutta probabilità, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra, ma non si può chiedere il risarcimento del maggior danno subito.
    Si tratta quindi di rimedi incompatibili e alternativi: la caparra ha funzione deflattiva di liquidazione stragiudiziale del pregiudizio, mentre con l’azione per il risarcimento la parte sopporta il rischio dell’incertezza dell’esito giudiziale ma può ottenere un maggiore ristoro.

    Quindi in caso di inadempimento:

    • ci si può accontentare della caparra come risarcimento forfettario (chi l’ha ricevuta la trattiene o, nel caso in cui fosse proprio questa la parte inadempiente, l’altra potrà pretendere di avere indietro il doppio della caparra);
    • ci si può rivolgere al giudice e domandare l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Che fare in caso di inadempimento del preliminare? ultima modifica: 2016-12-10T11:57:47+00:00 da notaio



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    62 Commenti su “Che fare in caso di inadempimento del preliminare?

    • danirai ha detto:

      Buonasera,
      io e il mio compagno stiamo cercando casa.
      Abbiamo trovato un immobile adatto, ma stiamo avendo difficoltà nel ricevere informazioni in merito alle spese condominiali.
      Abbiamo chiesto di avere, prima della firma della proposta di acquisto:
      -ultimi 2 verbali di assemblee condominiali
      -importo rate pagate nel 2016
      -importo delle spese straordinarie già deliberate
      -manleva degli arretrati

      Non vorremmo perdere la casa e vorremo iniziare a fare la proposta.Per tutelarci vorremmo inserire nella proposta di acquisto le seguenti note:

      Entro 15 giorni dall’accettazione della proposta dovranno essere condivisi i seguenti documenti:
      -ultimi 2 verbali di assemblee condominiali
      -importo delle rate pagate nel 2016
      -importo delle spese straordinarie già deliberate.
      Tutte le spese deliberate prima del rogito,saranno a carico del venditore, compresi eventuali integrazioni al preventivo iniziale nel caso in cui
      il consuntivo fosse più alto del preventivo deliberato.
      Nel caso in cui non venissero saldate prima del rogito, verranno scalate dal prezzo di acquisto.
      -dichiarazione dell’amministratore condominiale che non ci siano arretrati.
      Tutti gli arretrati non saldati al momento del rogito, verranno scalati
      dal prezzo di acquisto dell’immobile al momento del rogito.
      Gli acquirenti si riservano di ritirare la presente proposta, dopo aver preso visione di tutti i documenti sopra indicati.

      Ci sono altre dettagli da inserire o documenti da richiedere per essere tutelati?
      Conviene avere tutti i documenti prima di sottoscrivere la proposta?

      Grazie mille del supporto.
      Rai

      • notaio ha detto:

        Mah… mi sembrano esagerazioni. E’ sufficiente che al momento del rogito acquisite una dichiarazione firmata dall’amministratore circa la sussistenza o meno di pendenze ordinarie o straordinarie.

    • paoloromano ha detto:

      Buongiorno Notaio. il mio caso: il Venditore recede perchè l’immobile è colpito da sequestro giudiziario. restituisce la caparra (cioè l’assegno circolare che gli era stato consegnato come tale) ma non il corrispettivo di sua competenza.
      In questo caso chi deve pagare l’onorario del Notaio (da a suo tempo prescelto dall’Acquirente)?
      lSe l’obbligo è dell’Acquirente (mancato) potrbbe essere condizionato al recupero della penale sulla caparra?
      (Spero che non sia come domandare all’Oste…etc.)
      Grazie comunque. Il Suo Blog è una formidabile guida per i poveri tapini come me.

      • notaio ha detto:

        Premesso che io sono più tapino di lei, se c’è un preliminare e prima del rogito l’immobile viene gravato da sequestro giudiziario a carico del venditore è ovvio che siamo di fronte ad un inadempimento del venditore, sicchè quest’ultimo deve restituire il doppio della caparra e/o risarcire i danni all’acquirente.

    • franca ha detto:

      Gent.mo Notaio, alla proposta l’acquirente ha fatto un assegno di 4000 euro che non ho incassato (in mano all’agenzia). Nella proposta è stabilito che l’acquirente deve versare 20.000 euro entro il 5 di questo mese e che nell’occasione le parti hanno la facoltà di redigere una scrittura privata. Ora, l’acquirente non vuole fare il preliminare è andare direttamente al rogito fissato entro la fine di questo mese. Ma i 20.000 li deve versare comunque entro il 5? O senza scrittura privata non è tenuto? Grazie tante e complimenti per il blog. Franca

      • notaio ha detto:

        La proposta accettata è già un preliminare. Entrambe le parti devono rispettarne le pattuizioni. Lei può consentire che non si faccia il successivo preliminare, ma può benissimo non consentire il rinvio del pagamento della ulteriore caparra. Ovviamente rispondo senza aver letto il contenuto dello scritto.

    • franca ha detto:

      Gent.mo Notaio, alla proposta di acquisto l’acquirente ha fatto un assegno di 4000 euro che non ho incassato (in mano all’agenzia). Nella proposta è stabilito che l’acquirente deve versare 20.000 euro a titolo di caparra confirmatoria entro il 5 di questo mese e che nell’occasione ”le parti hanno la facoltà di redigere una scrittura privata ripetitiva del presente contratto preliminare”, e il saldo al rogito. Questa scrittura privata non è stata fatta, ma l’acquirente avrebbe dovuto versare comunque i 20.000 entro il 5? O senza scrittura privata non è tenuto? Grazie tante e complimenti per il blog. Franca

      • notaio ha detto:

        La proposta accettata è già un preliminare, e quanto ivi scritto deve essere rispettato. Non mi sembra che la “facoltà” di redigere un secondo preliminare consenta di non rispettare un impegno.

    • riccardoF ha detto:

      Buonasera Sig. Notaio ,
      Nel mio caso, io parte acquirente, fatto normale compromesso con versamento della caparra, in attesa del rogito notarile, vengo contattato dal venditore, il quale mi comunica che da precedenti accordi verbali con il mediatore non avrebbe dovuto pagare la sua provvigione per la vendita della casa. Infatti il mediatore, a pochi giorni dal rogito ritrattava la sua parola, comunicando al venditore che avrebbe comunque richiesto la sua provvigione anche a lui nonostante i precedenti accordi differenti. Detto ciò il venditore mi fa sapere che se al momento dell’atto notarile il mediatore chiederà a lui il pagamento della provvigione lui si opporrà a firmare per la vendita.
      Cosa posso fare io in questa situazione?
      Grazie e complimenti per il blog.

      • notaio ha detto:

        Niente. Non sono accordi che la riguardano. Il rifiuto del rogito da parte del venditore per tale motivo costituisce sicuramente inadempimento del preliminare. Insista nel dare esecuzione al contratto preliminare così come sottoscritto in quanto gli accordi presi tra venditore e mediatore nulla hanno a che vedere con gli accordi presi tra venditore ed acquirente. Grazie dell’apprezzamento!

    • Mocambo ha detto:

      Gent.mo Dr. D’Ambrosio.
      Vorrei sapere, gentilmente, quali sono i costi (o almeno in che misura si applicano) per il trasferimemto di proprietà immobiliare a seguiro di giusta sentenza in Esecuzione in forma specifica (art.2932).
      Ringrazio anticipatamente.
      Franco

    • Mocambo ha detto:

      Grazie Dr. D’Ambrosio. La mia domanda era improntata principalmente sulla forma della tassazione. Vale a dire se si applica la stessa di una normale transazione o se, nello specifico caso (art.2932), viene adottato altro sistema di calcolo delle imposte. Ho sentito parlare, ad esempio, di “proporzionale” ma non trovo riscontri chiarificatori in rete. Grazie comunque. Corsiali saluti.

    • guppy ha detto:

      Buongiorno Notaio D’Ambrosio. Approfitto della sua disponibilità per chiederle un consiglio. Io sono il possessore di un appartamento. Abbiamo firmato un compromesso in cui la parte acquirente si impegnava ad acquistare l’appartamento per una cifra pari a 120.000 euro, salvo concessione del mutuo. L’acquirente mi chiama e mi dice che gli è stato concesso il mutuo per un importo di 110.000 euro e non 120.000 euro. Nel compromesso non abbiamo parlato di cifre, ma solo di “concessione del mutuo”. Io sinceramente sono rimasto stupito, poichè non credevo che l’acquirente avesse fatto richiesta di un mutuo pari al valore totale dell’appartamento. Per farla breve l’acquirente chiede un ulteriore sconto sull’acquisto dell’immobile per completare la trattativa, minacciando di recedere dal contratto e di pretendere la restituzione della caparra versata pari a 10.000 euro. Non è mia intenzione restituire la caparra, perchè penso di essere nel giusto, ma vorrei da parte sua un’ulteriore conferma, grazie.

      • notaio ha detto:

        Nel compromesso non c’è mica scritto che la concessione del mutuo deve essere di pari importo del prezzo di vendita! Lei è sicuramente giusto ma è meglio giocare d’anticipo. Si rivolga subito ad un avvocato. Tenga comunque presente che le concessioni di mutuo di cifre superiori all’80% del valore dell’immobile sono proibite dalla legge. Non capisco neppure come abbiano fatto a concedere 110.000

        • guppy ha detto:

          Grazie mille Notaio. L’importo è stato concesso perchè l’immobile è stato valutato dal perito della banca (che poi se non ho capito male è sempre una società esterna imparziale a fare la valutazione) ad una cifra superiore a quella di vendita, precisamente 140.000 euro. Grazie ancora per la risposta e approfitto per chiederle se è il caso, a questo punto, di citare il compratore anche per danni. Cordialmente.

    • Pietro ha detto:

      Buongiorno, sono a esporre uma situazione anomala per un preliminare. Il rogito doveva essere svolto entro il 10 ottobre 2007, ma a distanza di tempo il 15 settembre 2007 mi viene chiesto di presentarmi dal notaio per la definizione del tutto con un preavviso inferiore ai 15 giorni. Ad oggi non sono più interessato alla conclusione del preliminare che per altro non è stato trascritto. Posso rifiutarmi di concludere? Grazie cordialmente.

    • randa ha detto:

      Buonasera, vi scrivo come acquirente di un immobile per il quale è stato firmato un preliminare
      Il venditore dichiara di aver spedito una raccomandata per annullare a causa di mia inadempienza non avendo ancora spedito la Caparra confirmatoria di 500€ da versare all’accettazione.
      Avevo già versato all’agenzia mediatrice tramite bonifico i soldi necessari per la registrazione (ed anche i soldi per la perizia per il mutuo). Appena informato dall’agenzia del pagamento della tassa di registrazione ho versato la Caparra confirmatoria. Secondo l’agenzia al ricevimento della raccomandata (non ancora avvenuta, ma pare spedita lo stesso giorno del pagamento della caparra) dovrei rispondere con un’altra raccomandata e procedere in quanto attualmente risulta tutto versato e quindi risulta valido il compromesso. Ad oggi sono passati 13 giorni dall’accettazione del compromesso, di questi 9 lavorativi
      Come dovrei comportarmi?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Se hai pagato al venditore la caparra, sia pure in ritardo, non devi preoccuparti. Risponderai alla sua raccomandata. La raccomandata comunque non è sufficiente a risolvere il contratto.

    • massimo ciarcia ha detto:

      Buonasera, sono anche io agricoltore a tutti gli effetti pago contributi sono iscritto in camera di commercio ecc. ecc. stanno vendendo un terreno agricolo a me confinante, ho ricevuto la regolare prelazione, l’ho esercitata, ma il terreno risulta affittato da due anni a una coltivatrice diretta, fin qui tutto normale, ma ho scoperto che il suddetto terreno era affittato dal padre della coltivatrice, anche lui coltivatore diretto ora in pensione. Il contratto di affitto del padre è stato interrotto circa due anni e mezzo fa, per farne uno nuovo alla figlia e dopo due anni salta fuori la promessa di vendita da parte della proprietà. Ma è regolare?

      • notaio ha detto:

        In realtà non vedo nulla di strano. C’è un regolare contratto di affitto e c’è l’intenzione di vendere il terreno. Il proprietario ha effettuato la notifica quindi mi sembra tutto in regola.

    • assunta ha detto:

      buongiorno
      il 22/12/15 stipulo compromesso con caparra confirmatoria
      per vendere immobile con data per il rogito 30/03/16
      nel frattempo equitalia iscrive ipoteca (compromesso non trascritto)
      gli acquirenti non si fanno piu’ sentire tolgo ipoteca e comunico loro di averla fatta cancellare
      non si fanno sentire fino a maggio 2016 e iniziamo con il notaio da loro incaricato a procurare i documenti per stipulare
      piu’ volte non si presentano dal notaio fino a che verbalmente dicono di vendere ad altri con una loro liberatoria e restituire caparra
      trovato un nuovo acquirente mi chiamano per dire che devo vendere prima a loro ad un prezzo piu’ basso e poi loro rivenderanno
      a causa delle mie difficolta’ economiche accetto ma anche in questa volta non vengono piu’ dal notaio
      mi decido a fare regolare diffida ad adempiere entro 16 giorni prendendo appuntamento con quello stesso notaio
      non si presentano e successivamente vendo l’immobile a terzi
      oggi mi arriva una citazione in giudizio da parte loro per restituzione del doppio della caparra
      possono farlo ?

    • Clem ha detto:

      Egr. Dr. D’Ambrosio,
      vorrei avere gentilmente dei chiarimenti in merito alla vendita di un terreno agricolo avuto in eredità. Premetto che io avevo pattuito con l’acquirente la vendita dell’immobile procedendo prima alla stipula di un contratto preliminare con il versamento di un acconto da parte sua e successivamente, fatta la dichiarazione di successione e voltura, alla vendita definitiva dell’immobile con saldo della restante somma pattuita. Il giorno della stipula del contratto preliminare però il notaio fa rilevare che in seguito ad ispezione ipotecaria, il terreno risulta vincolato da un contratto preliminare di affitto per l’installazione di pale eoliche stipulato nel 2008, al quale non è seguito quello definitivo entro i 3 anni successivi (le pale non state più realizzate) e quindi decaduto a tutti gli effetti, come scritto nel contratto preliminare. Quindi in pratica la società che ha stipulato il contratto a suo tempo non ha più nessun diritto di superficie sull’immobile e non sappiamo neanche se esiste ancora questa società. Tuttavia il notaio ha detto che sulla vendita dell’immobile grava ancora questo vincolo perché non è stata fatta la registrazione notarile della cancellazione che spetterebbe comunque a questa società, anche per quanto riguarda le spese credo. Ora le mie domande sono queste:
      – è realmente necessario procedere alla cancellazione per svincolare l’immobile o comunque per la vendita definitiva o si può bypassare il tutto visto che il contratto fatto a suo tempo non ha ormai alcun valore?
      – visto che l’acquirente ha detto che vuole acquistare l’immobile ma senza questo vincolo sopra, posso ugualmente procedere alla stipula del preliminare impegnandomi, entro un determinato periodo di tempo (6 mesi o 1 anno), a cancellare il vincolo e quindi successivamente a stipulare il contratto definitivo?
      – cosa potrebbe accadere se poi non fosse ancora stato cancellato il vincolo gravante, nell’arco di tempo stabilito nel contratto preliminare?
      Il problema è che questa società è stata invitata, con lettera dell’avvocato, a procedere alla cancellazione del contratto, ma non hanno risposto. Quindi saremo costretti a procedere in giudizio e sarà poi il giudice a provvedere alla cancellazione, ma questo potrebbe comportare tempi lunghi. Quale potrebbe essere la via più breve per ottenere la cancellazione? Potrei chiedere successivamente il risarcimento dei danni alla società per l’eventuale mancata vendita dell’immobile?
      Mi scuso se sono stato un po’ prolisso nell’esposizione dei fatti e la ringrazio anticipatamente se volesse chiarirmi questa situazione per me importante.
      Grazie.

      • notaio ha detto:

        Anche se il contratto non ha più alcun valore esiste ancora formalmente la trascrizione nei pubblici registri che va cancellata. Se l’acquirente è d’accordo potete fare il preliminare con impegno alla cancellazione. La mancata cancellazione del vincolo costituirà però inadempimento contrattuale del promittente venditore con tutte le conseguente civili del caso. Se la società non provvede spontaneamente dovete provvedere voi giudizialmente ed in tempi possono essere molto lunghi. Purtroppo non ci sono altre alternative.

        • Clem ha detto:

          La ringrazio per la risposta.
          Ma se entro l’anno stabilito nel preliminare noi non dovessimo riuscire a fare la cancellazione non sarebbe per colpa nostra ma eventualmente per i tempi lunghi che richiederebbe il tutto giudizialmente e al massimo potremmo solo restituire la caparra all’acquirente visto che lui nel frattempo utilizza a tutti gli effetti il terreno per ricavarci un guadagno. Oppure un’alternativa potrebbe essere quella che l’acquirente alla scadenza, sempre se lui è d’accordo, con il definitivo potrebbe acquistare comunque il suolo anche con il vincolo e poi cancellarlo dopo? Cosa comporterebbe per lui l’acquisto di un immobile con il vincolo di una cancellazione?

    • demada ha detto:

      Buongiorno,
      avrei necessità di avere un suo parere in merito alla mia problematica.

      Ho firmato un contratto preliminare per l’acquisto ad effetti anticipati di un appartamento, versando mensilmente (per 36 mesi) delle somme a titolo di caparra; la stipula del rogito definitivo di compravendita sarebbe dovuto avvenire quindi alla scadere dei 36 mesi successivi.

      Dopo circa sei mesi, nell’abitazione in questione, si sono verificate delle crepe sul pavimento. Avvistato in merito al problema il venditore ha provveduto (dopo qualche mese) alla sostituzione delle piastrelle crepate con piastrelle nuove, senza però indagare per comprendere l’origine della problematica.

      Dopo poco tempo, si sono ri-manifestate le stesse problematiche e le piastrelle del pavimento ha cominciato a creparsi nuovamente (anche quelle sostituite con intervento precedente), diffondendosi in quasi tutto l’appartamento.

      Ho prontamente avvisato il venditore il quale ha escluso che potesse trattarsi di un problema strutturale e ha affermato (verbalmente) che il problema potrebbe essere il sottofondo e il pavimento di capitolato di scarsa manifattura. si è reso dunque disponibile ad effettuare nuovamente i lavori rimuovendo pavimento e sottofondo, a sue spese, e sistemare il tutto. Propone un’alloggio alternativo nel periodo di realizzazione dei lavori, smontaggio, trasporto, deposito e rimontaggio mobili a sue spese.

      A questo punto vorrei sapere, considerato che quanto proposto dal venditore crea per me e la mia famiglia (con un bambino di 1 anno) un notevole disagio, è possibile recedere dal contratto e non fare il rogito?

      Quali sono e a quanto ammonterebbero le penali a mio carico?

      Ringrazio anticipatamente per il gentile riscontro.

      • notaio ha detto:

        Purtroppo quello che mi chiede non è di mia competenza ma deve essere valutato nel merito da un giudice. Deve quindi rivolgersi ad un avvocato e valutare l’opportunità o meno di risolvere il contratto preliminare di vendita con eventuale richiesta di risarcimento danni.

    • giampietro ha detto:

      Buon pomeriggio,
      ho stipulato un preliminare per la vendita di un immobile. L’acquirente si è impegnato ad andare al rogito entro il 28 febbraio 2018 acquistando al prezzo di € 119.000 versando una caparra cofirmataria di € 5000. Mi ha contatto per dirmi che il perito della banca ha valutato l’immobile € 108.000 per cui adesso prova a chiedere il mutuo ad altra banca. La mia domanda è: dopo il 28 febbraio io posso recedere dal contratto preliminare e trattenermi la caparra o l’acquirente potrebbe opporsi perchè il prezzo di vendita è maggiore alla stima del perito della banca?
      grazie
      Giampietro

      • notaio ha detto:

        Se l’avete considerato come termine essenziale e perentorio allora lei ha a disposizione tutti i rimedi previsti per l’inadempimento dell’acquirente. Il fatto che il perito l’abbia valutato meno dal prezzo da voi stabilito non può essere considerato come un inadempimento della parte venditrice in quanto la determinazione del prezzo di vendita rientra nella libera trattativa delle parti.

    • Andrea Zuin ha detto:

      Buongiorno,
      in data 12 dicembre ho effettuato un preliminare di acquisto versando una caparra di 3000 euro. Il preliminare ha scadenza 30/03/2018.
      Avevamo fissato il rogito per il giorno 12/02/2018 con assegni del mutuo già emessi e in possesso del notaio, ma purtroppo un paio di giorni prima un creditore del venditore ha messo un’ipoteca giudiziale sulla casa impedendo così il rogito.
      Adesso sono in attesa di un accordo tra le parte per cancellare questa ipoteca.
      Come mi dovrei comportare?
      Specifico che nel mentre ho dato disdetta al contratto di affitto della casa in cui abito ( termine contratto di locazione 30/06/2018).

      Quali danni posso imputare al venditore nel caso non si completi la vendita?

      Grazie
      Saluti
      Andrea

      • notaio ha detto:

        Quali danni non so dirle. Comunque non vedo il problema: si faccia dire dal creditore quanto deve avere e lo paghi lei contestualmente al rogito con parte della somma dell’acquisto. Alla banca va bene lo stesso. La cancellazione sarà pure contestuale.

    • cris ha detto:

      Buonasera,
      Ho firmato un preliminare per la vendita di un appartamento, volevo sapere se è valido visto che l’acquirente non lo ha registrato (e non intenderebbe farlo registrare) e visto che mi impegnavo a dare le chiavi per effettuare dei lavoretti di manutenzione sono tenuta a consegnarle, preciso che il termine di vendita è stato fissato per giugno 2018, Vorrei anche sapere a cosa incorro se non consegno le chiavi visto che il preliminare non è registrato.
      Grazie

    • mire ha detto:

      Salve, nel dicembre 2017 ho acquistato con rogito notarile una casetta e stamattina vengo contattata da una mia compaesana la quale mostrandomi un premilimare di acquisto (della casa che io ho acquistato) redatto in forma privata nel 2015 mi comunica che ha avviato un’azione legale per far valere il suo diritto minacciandomi di mettermi fuori casa prima dell’estate. Nel preliminare c’è scritto che il promittente acquirente avrebbe dovuto pagare 3000€ ogni 6 mesi e pagare il saldo entro il 2021 e in caso di inadempimento dei patti avrebbe dovuto pagare una penale di 5000€. Il venditore mi ha detto di non aver ricevuto i pagamenti dovuti ogni 6 mesi fino al 2017 e di aver cercato invano di contattare il promittente acquirente il quale non pagando nei termini stabiliti risultava a suo avviso inadempiente, sicché ha rimesso la casa in vendita senza avviare azione legale per ricevere il pagamento della penale. Chi si trova in errore? . Ho timore di perdere la mia casa sulla quale ho investito i miei risparmi e sulla quale sto già effettuando lavori di ristrutturazione. La signora pur non rispettando i termini per il pagamento delle rate semestrale riconosce di essere tenuta a pagare la penale e ritiene che il suo preliminare è valido fino al 2021. Gentilissimo notaio può spiegarmi in che situazione mi trovo? Grazie

      • notaio ha detto:

        La compaesana ha trascritto il suo preliminare prima del suo rogito? Credo di no, perchè altrimenti il notaio l’avrebbe avvertito. Quindi stia tranquillo: sono fatti tra il venditore e la compaesana, nei quali lei non c’entra

    • lisaM ha detto:

      Gent.mo Dott. D’ambrosio,

      approfitto della sua cortesia e professionalità per sottoporte un questito.

      Sto acquistando un appartamento in costruzione e nell’atto di compromesso il costruttore scrive “la consegna dell’unità immobiliare avverrà contestualmente alla stipula del rogito notarile di vendita e comunque entro 180 giorni dalla data di conclusione dei lavori”. la conclusione dei lavori, da comunicato di fine lavori del comune è stata lo scorso 19 Marzo, e pertanto il rogito dovrebbe essere entro il 15 Settembre prossimo. Il construttore probabilmtente non sasrà pronto per tale data al rogito, ha ipotizzato fine Settembre o inizio Ottobre. Da compormesso non ci sono penali per eventuali ritardi, posso comunque rivalermi sul costruttore in qualche modo?

      Da compromesso il costruttore richiede che all’atto del rogito il rimborso per i costi di accollo e frazionamento mutuo nella misura dello 0.5% del saldo prezzo. Secondo lei in caso di ritardo dell’atto di rogito, posso richiedere a compensazione che non venga applicata quest’ultima clausola?

      La ringrazio fin d’ora per la disponibila’.

      I miei più cordiali saluti.

      Lisa

      • notaio ha detto:

        Devi mettere in mora il costruttore e pretendere il rispetto dei termini. Vai da un avvocato bravo. Poi, se del caso, potrai metterti d’accordo con lui, dargli altro tempo, e fare un preliminare modificativo in cui puoi esaminare la clausola dei rimborsi.

    • Raistlin82 ha detto:

      Buonasera Notaio,
      mi trovo attualmente in una situazione antipatica: avendo già sottoscritto un preliminare di acquisto di un immobile (fortunatamente registrato), il venditore sta opponendo pretestuose ragioni per non andare a rogito.
      Sono ragionevolmente sicuro che le carte dimostrino in maniera palese la situazione e quindi fiducioso che in un’eventuale causa dovrei avere ottime chance di vittoria. Mi preoccupano però molto i tempi. Le domanderei quindi:
      1) spirato inutilmente il termine del preliminare (dopo aver anche formalmente convocato il venditore) sono già legittimato ad agire per l’esecuzione oppure dovrò comunque inviare una diffida ad adempiere?
      2) dal momento in cui dovessi inviare l’atto di citazione, quanto tempo potrebbe passare (ovviamente so che ogni caso è diverso dalle altre, le chiederei solo una stima) fino al momento dell’effettiva esecuzione e quindi dell’entrata nell’appartamento?
      Ovviamente spero si concluda tutto senza problemi, ma vorrei essere pronto a fronteggiare anche l’eventualità negativa…
      La ringrazio molto, cordiali saluti.
      Dott. Federico Marinetti

      • notaio ha detto:

        1) Risposta affermativa; 2) Per la trascrizione sull’immobile, che impedisce qualsiasi altra iniziativa del venditore, tra citazione e deposito, saranno necessari 4-5 giorni. La durata della causa, invece, è nelle mani di Dio.

    • Rosa90 ha detto:

      Gentile Notaio. Sono promissaria acquirente di un immobile a seguito di preliminare notarile effettuato qualche mese fa ed ho versato la caparra confirmatoria richiesta. Se la promissaria acquirente non dovesse rispettare il termine ( nel contratto abbiamo inserito entro e non oltre il giorno x) posso per solo questo inadempimento iniziare causa con successo per ottenere il doppio della caparra? In altri termini non è che in giudizio si può costituire e affermare di voler rispettare i patti precedenti e cosi risultare vittoriosa? Grazie. Distinti saluti.

      • notaio ha detto:

        Non si capisce bene il suo problema. Due promissari acquirenti? Due preliminari?

        • Rosa90 ha detto:

          Mi corrego, le chiedo scusa. C’è un solo preliminare, se la promissaria Venditrice non dovesse rispettare il termine per il rogito, posso per solo questo inadempimento iniziare causa per ottenere il doppio della caparra oppure potrebbe essere un semplice ritardo nell’adempimento sanabile? La ringrazio. Distinti saluti

          • notaio ha detto:

            Purtroppo non ho tempo per rivedere la sua precedente domanda. Comunque l’inadempimento deve essere ben accertato. Occorre quindi che alla scadenza sia inviata una intimazione a presentarsi dal notaio, lasciando un congruo spazio di tempo di almeno 15 giorni. Il notaio dovrà essere da lei incaricato e dovrà avere tutto pronto per stipulare il giorno dell’appuntamento (il che comporta un costo). Inoltre occorre valutare eventuali giustificazioni affinchè non ci si trovi in un caso scusabile.

    • Francesko90 ha detto:

      Gentile Notaio

      Attualmente mi trovo in una situazione particolare, ho firmato un Compromesso per l’acquisto di una casa che dichiarava che era tutto in regola e che non c’erano pendenze sulla casa.
      Prima dell’atto si è venuto a scoprire che questa casa era stata donata in precedenza a precedenti venditori, stanno tentando di risolvere la situazione tramite un atto tra donatore e ricevente.

      Nel caso in cui questo atto non vada a buon fine, posso rescindere il compromesso chiedendo indietro la caparra/spese compromesso/spese immobilirari e spese della perizia?

      Distinti Saluti

      • notaio ha detto:

        Risposta negativa. La donazione nella storia ventennale dell’immobile non è una pregiudizievole che la parte venditrice deve dichiarare. Mi perdoni, ma a monito di tutti i lettori, ricordo che dal notaio occorre andare prima del preliminare.

    • cici ha detto:

      Egr sig notaio. ..In 2016 ho stipulato un preliminare di compravendita di una casa con la formula di riscatto. .nello stesso tempo un contratto di affitto di 3+2 ..Il contratto di locazione e stato regolarmente inscritto alla agenzia di entrate invece il preliminare di compravendita non è stato registrato. .Ho versato una caparra di 5000 euro per l aquiSto della casa più altri 700 euro come deposito cauzionale del affito. .Il mio problema è questo. .Già da questo anno ho iniziato a informarmi per il mutuo che purtroppo la banca non me la da essendo sopra le mie possibilità reddituali. .Anche se la banca mi avrebbe dato il mutuo nella casa esiste cmq un abuso edilizio che il proprietario aveva promesso verbalmente che risolve invece ancora non ha fatto niente. .La mia domanda è questa :la caparra che ho dato mi verrà restituita se io recedo dal contratto ?tengo a precisare che nel preliminare non è stato scritto salvo Buon fine mutuo…Grazie in anticipo

      • notaio ha detto:

        Se ha scoperto un abuso edilizio non sanabile certo esso è un motivo di inadempimento del venditore e lei può tirarsi indietro. Ma non si può risolvere il preliminare solo per il diniego della concessione del mutuo: rischia la perdita della caparra e il risarcimento danni.

    • Leo75 ha detto:

      A inizio anno ho dato mandato ad un’agenzia immobiliare la vendita del mio appartamento. L’appartamento è disposto su due piani di cui uno è agibile ma non abitabile anche se rispetta tutti i criteri per regolarizzare il tutto. L’agente di vendita ha sempre fatto notare alle persone venute a visitare l’appartamento questa caratteristica. Un acquirente a Marzo ha versato una caparra di 15.000€ per un preliminare di vendita. Da contratto il rogito deve essere stipulato entro il 14 di Settembre e l’appartamento liberato entro il 30 Settembre. Non essendo specificato nulla riguardo agibile non abitabile sul preliminare di vendita, l’acquirente ora vuole tirarsi indietro e annullare il contratto. Noi abbiamo già sgombrato l’appartamento e versato la provvigione all’agenzia. Come mi devo comportare? Lui vorrebbe indietro la caparra ma io mi trovo in difficoltà dovevo pagare una buona parte dell’altra abitazione con il ricavato della vendita. La provvigione dell’agenzia se salta la vendita verrà risarcita o perdo anche quella?
      Grazie per l’aiuto, cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Purtroppo per esprimere una mia opinione sulla necessarietà o meno della agibilità dovrei studiarmi le carte. Ha comunque sbagliato a non prevedere espressamente il problema nel preliminare: io dico sempre che occorre andare dal notaio per i preliminari. Comunque ora cerchi di rimediare: se deve essere agibile e ci sono i requisiti faccia subito la Scagi. Ci vogliono pochi giorni per un buon tecnico, e, comunque, se non si fa in tempo, il ritardo di poco tempo non è causa di inadempimento

        • Leo75 ha detto:

          Buonasera Notaio,
          grazie per la risposta. L’appartamento è già agibile, la parte mansardata è agibile ma non abitabile e l’acquirente vorrebbe che io presentassi una sanatoria per recupero sotto tetto e renderlo abitabile. La palazzina è composta da 7 unità abitative e tutte sono state messe a catasto in questo modo. Può rappresentare un problema così bloccante da annullare la vendita? Grazie ancora, buona serata

          • notaio ha detto:

            Quello che importa è che non ci siano abusi edilizi, e che, ovviamente, l’acquirente sia messo al corrente della mancanza di abitabilità o agibilità. Per quanto riguarda l’agibilità veda il mio articolo sul blog, ed anche un video molto diffuso nel mio canale Youtube

    • gianni50 ha detto:

      Gent.mo Notaio D’Ambrosio, il 03/01/2018 ho firmato con l’agenzia immobiliare un contratto di esclusiva per un anno per vendere la casa con terreno annesso in Italia e io vivo in Svizzera, nel contratto di esclusiva ce scritto che l’agenzia incassa tutta la provvigione nel momento che si fa la proposta di acquisto o preliminare.

      Il 19/01/2018 e stato trovato un acquirente che ha accettato il prezzo di vendita 260’000€ pagando una caparra di 50’000€ con la proposta di acquisto, quindi io ho dovuto pagare poi subito una provvigione di 10’000€ all’agenzia.

      Nel momento che e stata fatta la proposta di acquisto la casa aveva un bagnetto di circa 3 metri quadrati abusivo ed e stata scritta nella proposta di acquisto una clausola “La parte venditrice si impegna entro la data prevista per la stipula del rogito notarile a regolarizzare il bagnetto a confine con la cucina o in caso non ci fossero i presupposti a ripristinare lo stato originario dei luoghi come concessione edilizia in sanatoria n. 0278 del 03.10.1997”, siccome che l’ingegnere ha presentato la pratica di sanatoria del bagnetto abusivo solo a fine settembre, oggi sto aspettando ancora dalla Soprintendenza per l’autorizzazione e quindi poi fare la stipula del rogito che si deve fare entro e non oltre il 31/12/2018, come scritto nella proposta di acquisto.

      Dato che io vivo in Svizzera e i tempi per avere l’autorizzazione per il bagnetto abusivo sembrano stretti ho chiesto il 18/10/2018 quando ero in Italia all’acquirente tramite l’agenzia una proroga affinché arriva l’esito della Soprintendenza, mi è stata negata con la motivazione che preferiscono aspettare l’esito della Soprintendenza stessa.

      La mia domanda e non avendo direttamente colpe, (dato che all’ingegnere e dal 19/01/2018, quando ho firmato la proposta di acquisto, che ho dato mandato per fare la pratica di sanatoria e la presentata solo a fine settembre), a partite dall’anno prossimo, se non arriva nessuna risposta per la pratica della sanatoria, posso essere accusato dall’acquirente di inadempimento facendomi causa per richiedere il doppio della caparra indietro, cioè 100’000€?

      Le volevo anche chiedere in base a questa situazione se ci sarebbe qualche possibilità di fare lo stesso la stipula del rogito entro il 31/12/2018, dato che la pratica di sanatoria e ha nome mio?

      Avevo anche pensato, se l’acquirente si ostina a non fare proroga, che se non mi arriva l’esito della pratica della sanatoria per il bagnetto abusivo, di abbatterlo e chiamare l’acquirente per fare la stipula del rogito entro il 31/12/2018, cosa ne pensa? (in base alla clausola scritta nella proposta di acquisto).

      E per ultimo avevo una curiosità, (per il futuro e quindi per un’altra possibile vendita), le volevo chiedere se si può fare la stipula del rogito, (con la casa in regola senza parti abusive), senza fare il preliminare e rischi connessi?

      Attendo una sua risposta e la ringrazio in anticipo.

      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Troppi problemi. E troppo delicati. Deve andare subito da un avvocato o un notaio esperto e seguire i suoi consigli. Gli immobili abusivi non si possono vendere. Non si possono stipulare preliminari. Non possono essere oggetto di accordi. Anzi, non avrebbe dovuto neppure parlarmene. Il proprietario risponde penalmente per l’abuso con pesanti sanzioni e pene detentive.

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