• Che fare in caso di inadempimento del preliminare?

    inadempimento del preliminare

    (“Electa una via non datur recursus ad alteram”)

    Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (comunemente chiamato “compromesso“) è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promissaria acquirente, la quale si impegna a comprare, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano entrambe a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

    Il contratto preliminare è quindi un vero e proprio contratto, da non sottovalutare in quanto da esso discende l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato. Con il preliminare di vendita entrambe le parti assumono l’obbligazione di concludere il contratto definitivo secondo le modalità ed i termini stabiliti nello stesso. Se ancora non si hanno le idee chiare sull’intero contenuto del preliminare si può ricorrere al preliminare di preliminare!

    L’  inadempimento del preliminare. Quali tutele?

    Cosa succede se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo? Il nostro ordinamento mette a disposizione vari strumenti di tutela.

    Primo rimedio è l’azione di adempimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Questa azione consente alla parte “adempiente” di convenire in giudizio la parte “inadempiente” e ottenere una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile. Per far ciò, nel corso della causa è necessario “offrire” all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare: per esempio, nel caso in cui la parte adempiente sia l’acquirente, questa dovrà offrire il pagamento del prezzo, che in ogni caso dovrà essere pagato quando la sentenza sarà passata in giudicato (ovverosia non sarà più soggetta a impugnazioni), momento nel quale avverrà altresì anche il trasferimento effettivo della proprietà. In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni.

    Nel caso l’inadempiente sia la parte promissaria acquirente sarà necessario offrire in vendita l’immobile con le cautele di legge.

    In entrambi i casi mi raccomando di rivolgervi al vostro notaio perchè è necessaria la evidenza della constatazione di chi sia l’inadempiente, in modo da paralizzare in anticipo eventuali strategie di difesa! Il vostro notaio vi spiegherà altresì l’importanza e le modalità della trascrizione immediata della domanda giudiziale volta a richiedere l’adempimento coattivo (nella ipotesi che per risparmiare non si sia voluto stipulare un preliminare notarile).

    Secondo rimedio. Se la parte, che non è inadempiente, non è interessata all’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, potrà pur sempre agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento danni da inadempimento. Si tratta di un rimedio esattamente opposto al primo. L’articolo 1453 del codice civile infatti dispone: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. L’attore neppure può cambiare idea! Si diceva al riguardo, quando si parlava latinorum: “Electa una via non datur recursus ad alteram”

    La caparra confirmatoria

    Qualora sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta). Nel primo caso, con tutta probabilità, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra, ma non si può chiedere il risarcimento del maggior danno subito.
    Si tratta quindi di rimedi incompatibili e alternativi: la caparra ha funzione deflattiva di liquidazione stragiudiziale del pregiudizio, mentre con l’azione per il risarcimento la parte sopporta il rischio dell’incertezza dell’esito giudiziale ma può ottenere un maggiore ristoro.

    Quindi in caso di inadempimento:

    • ci si può accontentare della caparra come risarcimento forfettario (chi l’ha ricevuta la trattiene o, nel caso in cui fosse proprio questa la parte inadempiente, l’altra potrà pretendere di avere indietro il doppio della caparra);
    • ci si può rivolgere al giudice e domandare l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Che fare in caso di inadempimento del preliminare? ultima modifica: 2016-12-10T11:57:47+01:00 da notaio



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    125 Commenti su “Che fare in caso di inadempimento del preliminare?

    • danirai ha detto:

      Buonasera,
      io e il mio compagno stiamo cercando casa.
      Abbiamo trovato un immobile adatto, ma stiamo avendo difficoltà nel ricevere informazioni in merito alle spese condominiali.
      Abbiamo chiesto di avere, prima della firma della proposta di acquisto:
      -ultimi 2 verbali di assemblee condominiali
      -importo rate pagate nel 2016
      -importo delle spese straordinarie già deliberate
      -manleva degli arretrati

      Non vorremmo perdere la casa e vorremo iniziare a fare la proposta.Per tutelarci vorremmo inserire nella proposta di acquisto le seguenti note:

      Entro 15 giorni dall’accettazione della proposta dovranno essere condivisi i seguenti documenti:
      -ultimi 2 verbali di assemblee condominiali
      -importo delle rate pagate nel 2016
      -importo delle spese straordinarie già deliberate.
      Tutte le spese deliberate prima del rogito,saranno a carico del venditore, compresi eventuali integrazioni al preventivo iniziale nel caso in cui
      il consuntivo fosse più alto del preventivo deliberato.
      Nel caso in cui non venissero saldate prima del rogito, verranno scalate dal prezzo di acquisto.
      -dichiarazione dell’amministratore condominiale che non ci siano arretrati.
      Tutti gli arretrati non saldati al momento del rogito, verranno scalati
      dal prezzo di acquisto dell’immobile al momento del rogito.
      Gli acquirenti si riservano di ritirare la presente proposta, dopo aver preso visione di tutti i documenti sopra indicati.

      Ci sono altre dettagli da inserire o documenti da richiedere per essere tutelati?
      Conviene avere tutti i documenti prima di sottoscrivere la proposta?

      Grazie mille del supporto.
      Rai

    • paoloromano ha detto:

      Buongiorno Notaio. il mio caso: il Venditore recede perchè l’immobile è colpito da sequestro giudiziario. restituisce la caparra (cioè l’assegno circolare che gli era stato consegnato come tale) ma non il corrispettivo di sua competenza.
      In questo caso chi deve pagare l’onorario del Notaio (da a suo tempo prescelto dall’Acquirente)?
      lSe l’obbligo è dell’Acquirente (mancato) potrbbe essere condizionato al recupero della penale sulla caparra?
      (Spero che non sia come domandare all’Oste…etc.)
      Grazie comunque. Il Suo Blog è una formidabile guida per i poveri tapini come me.

      • notaio ha detto:

        Premesso che io sono più tapino di lei, se c’è un preliminare e prima del rogito l’immobile viene gravato da sequestro giudiziario a carico del venditore è ovvio che siamo di fronte ad un inadempimento del venditore, sicchè quest’ultimo deve restituire il doppio della caparra e/o risarcire i danni all’acquirente.

    • franca ha detto:

      Gent.mo Notaio, alla proposta l’acquirente ha fatto un assegno di 4000 euro che non ho incassato (in mano all’agenzia). Nella proposta è stabilito che l’acquirente deve versare 20.000 euro entro il 5 di questo mese e che nell’occasione le parti hanno la facoltà di redigere una scrittura privata. Ora, l’acquirente non vuole fare il preliminare è andare direttamente al rogito fissato entro la fine di questo mese. Ma i 20.000 li deve versare comunque entro il 5? O senza scrittura privata non è tenuto? Grazie tante e complimenti per il blog. Franca

      • notaio ha detto:

        La proposta accettata è già un preliminare. Entrambe le parti devono rispettarne le pattuizioni. Lei può consentire che non si faccia il successivo preliminare, ma può benissimo non consentire il rinvio del pagamento della ulteriore caparra. Ovviamente rispondo senza aver letto il contenuto dello scritto.

    • franca ha detto:

      Gent.mo Notaio, alla proposta di acquisto l’acquirente ha fatto un assegno di 4000 euro che non ho incassato (in mano all’agenzia). Nella proposta è stabilito che l’acquirente deve versare 20.000 euro a titolo di caparra confirmatoria entro il 5 di questo mese e che nell’occasione ”le parti hanno la facoltà di redigere una scrittura privata ripetitiva del presente contratto preliminare”, e il saldo al rogito. Questa scrittura privata non è stata fatta, ma l’acquirente avrebbe dovuto versare comunque i 20.000 entro il 5? O senza scrittura privata non è tenuto? Grazie tante e complimenti per il blog. Franca

    • riccardoF ha detto:

      Buonasera Sig. Notaio ,
      Nel mio caso, io parte acquirente, fatto normale compromesso con versamento della caparra, in attesa del rogito notarile, vengo contattato dal venditore, il quale mi comunica che da precedenti accordi verbali con il mediatore non avrebbe dovuto pagare la sua provvigione per la vendita della casa. Infatti il mediatore, a pochi giorni dal rogito ritrattava la sua parola, comunicando al venditore che avrebbe comunque richiesto la sua provvigione anche a lui nonostante i precedenti accordi differenti. Detto ciò il venditore mi fa sapere che se al momento dell’atto notarile il mediatore chiederà a lui il pagamento della provvigione lui si opporrà a firmare per la vendita.
      Cosa posso fare io in questa situazione?
      Grazie e complimenti per il blog.

      • notaio ha detto:

        Niente. Non sono accordi che la riguardano. Il rifiuto del rogito da parte del venditore per tale motivo costituisce sicuramente inadempimento del preliminare. Insista nel dare esecuzione al contratto preliminare così come sottoscritto in quanto gli accordi presi tra venditore e mediatore nulla hanno a che vedere con gli accordi presi tra venditore ed acquirente. Grazie dell’apprezzamento!

    • Mocambo ha detto:

      Gent.mo Dr. D’Ambrosio.
      Vorrei sapere, gentilmente, quali sono i costi (o almeno in che misura si applicano) per il trasferimemto di proprietà immobiliare a seguiro di giusta sentenza in Esecuzione in forma specifica (art.2932).
      Ringrazio anticipatamente.
      Franco

    • Mocambo ha detto:

      Grazie Dr. D’Ambrosio. La mia domanda era improntata principalmente sulla forma della tassazione. Vale a dire se si applica la stessa di una normale transazione o se, nello specifico caso (art.2932), viene adottato altro sistema di calcolo delle imposte. Ho sentito parlare, ad esempio, di “proporzionale” ma non trovo riscontri chiarificatori in rete. Grazie comunque. Corsiali saluti.

    • guppy ha detto:

      Buongiorno Notaio D’Ambrosio. Approfitto della sua disponibilità per chiederle un consiglio. Io sono il possessore di un appartamento. Abbiamo firmato un compromesso in cui la parte acquirente si impegnava ad acquistare l’appartamento per una cifra pari a 120.000 euro, salvo concessione del mutuo. L’acquirente mi chiama e mi dice che gli è stato concesso il mutuo per un importo di 110.000 euro e non 120.000 euro. Nel compromesso non abbiamo parlato di cifre, ma solo di “concessione del mutuo”. Io sinceramente sono rimasto stupito, poichè non credevo che l’acquirente avesse fatto richiesta di un mutuo pari al valore totale dell’appartamento. Per farla breve l’acquirente chiede un ulteriore sconto sull’acquisto dell’immobile per completare la trattativa, minacciando di recedere dal contratto e di pretendere la restituzione della caparra versata pari a 10.000 euro. Non è mia intenzione restituire la caparra, perchè penso di essere nel giusto, ma vorrei da parte sua un’ulteriore conferma, grazie.

      • notaio ha detto:

        Nel compromesso non c’è mica scritto che la concessione del mutuo deve essere di pari importo del prezzo di vendita! Lei è sicuramente giusto ma è meglio giocare d’anticipo. Si rivolga subito ad un avvocato. Tenga comunque presente che le concessioni di mutuo di cifre superiori all’80% del valore dell’immobile sono proibite dalla legge. Non capisco neppure come abbiano fatto a concedere 110.000

        • guppy ha detto:

          Grazie mille Notaio. L’importo è stato concesso perchè l’immobile è stato valutato dal perito della banca (che poi se non ho capito male è sempre una società esterna imparziale a fare la valutazione) ad una cifra superiore a quella di vendita, precisamente 140.000 euro. Grazie ancora per la risposta e approfitto per chiederle se è il caso, a questo punto, di citare il compratore anche per danni. Cordialmente.

    • Pietro ha detto:

      Buongiorno, sono a esporre uma situazione anomala per un preliminare. Il rogito doveva essere svolto entro il 10 ottobre 2007, ma a distanza di tempo il 15 settembre 2007 mi viene chiesto di presentarmi dal notaio per la definizione del tutto con un preavviso inferiore ai 15 giorni. Ad oggi non sono più interessato alla conclusione del preliminare che per altro non è stato trascritto. Posso rifiutarmi di concludere? Grazie cordialmente.

    • randa ha detto:

      Buonasera, vi scrivo come acquirente di un immobile per il quale è stato firmato un preliminare
      Il venditore dichiara di aver spedito una raccomandata per annullare a causa di mia inadempienza non avendo ancora spedito la Caparra confirmatoria di 500€ da versare all’accettazione.
      Avevo già versato all’agenzia mediatrice tramite bonifico i soldi necessari per la registrazione (ed anche i soldi per la perizia per il mutuo). Appena informato dall’agenzia del pagamento della tassa di registrazione ho versato la Caparra confirmatoria. Secondo l’agenzia al ricevimento della raccomandata (non ancora avvenuta, ma pare spedita lo stesso giorno del pagamento della caparra) dovrei rispondere con un’altra raccomandata e procedere in quanto attualmente risulta tutto versato e quindi risulta valido il compromesso. Ad oggi sono passati 13 giorni dall’accettazione del compromesso, di questi 9 lavorativi
      Come dovrei comportarmi?
      Grazie

    • massimo ciarcia ha detto:

      Buonasera, sono anche io agricoltore a tutti gli effetti pago contributi sono iscritto in camera di commercio ecc. ecc. stanno vendendo un terreno agricolo a me confinante, ho ricevuto la regolare prelazione, l’ho esercitata, ma il terreno risulta affittato da due anni a una coltivatrice diretta, fin qui tutto normale, ma ho scoperto che il suddetto terreno era affittato dal padre della coltivatrice, anche lui coltivatore diretto ora in pensione. Il contratto di affitto del padre è stato interrotto circa due anni e mezzo fa, per farne uno nuovo alla figlia e dopo due anni salta fuori la promessa di vendita da parte della proprietà. Ma è regolare?

    • assunta ha detto:

      buongiorno
      il 22/12/15 stipulo compromesso con caparra confirmatoria
      per vendere immobile con data per il rogito 30/03/16
      nel frattempo equitalia iscrive ipoteca (compromesso non trascritto)
      gli acquirenti non si fanno piu’ sentire tolgo ipoteca e comunico loro di averla fatta cancellare
      non si fanno sentire fino a maggio 2016 e iniziamo con il notaio da loro incaricato a procurare i documenti per stipulare
      piu’ volte non si presentano dal notaio fino a che verbalmente dicono di vendere ad altri con una loro liberatoria e restituire caparra
      trovato un nuovo acquirente mi chiamano per dire che devo vendere prima a loro ad un prezzo piu’ basso e poi loro rivenderanno
      a causa delle mie difficolta’ economiche accetto ma anche in questa volta non vengono piu’ dal notaio
      mi decido a fare regolare diffida ad adempiere entro 16 giorni prendendo appuntamento con quello stesso notaio
      non si presentano e successivamente vendo l’immobile a terzi
      oggi mi arriva una citazione in giudizio da parte loro per restituzione del doppio della caparra
      possono farlo ?

    • Clem ha detto:

      Egr. Dr. D’Ambrosio,
      vorrei avere gentilmente dei chiarimenti in merito alla vendita di un terreno agricolo avuto in eredità. Premetto che io avevo pattuito con l’acquirente la vendita dell’immobile procedendo prima alla stipula di un contratto preliminare con il versamento di un acconto da parte sua e successivamente, fatta la dichiarazione di successione e voltura, alla vendita definitiva dell’immobile con saldo della restante somma pattuita. Il giorno della stipula del contratto preliminare però il notaio fa rilevare che in seguito ad ispezione ipotecaria, il terreno risulta vincolato da un contratto preliminare di affitto per l’installazione di pale eoliche stipulato nel 2008, al quale non è seguito quello definitivo entro i 3 anni successivi (le pale non state più realizzate) e quindi decaduto a tutti gli effetti, come scritto nel contratto preliminare. Quindi in pratica la società che ha stipulato il contratto a suo tempo non ha più nessun diritto di superficie sull’immobile e non sappiamo neanche se esiste ancora questa società. Tuttavia il notaio ha detto che sulla vendita dell’immobile grava ancora questo vincolo perché non è stata fatta la registrazione notarile della cancellazione che spetterebbe comunque a questa società, anche per quanto riguarda le spese credo. Ora le mie domande sono queste:
      – è realmente necessario procedere alla cancellazione per svincolare l’immobile o comunque per la vendita definitiva o si può bypassare il tutto visto che il contratto fatto a suo tempo non ha ormai alcun valore?
      – visto che l’acquirente ha detto che vuole acquistare l’immobile ma senza questo vincolo sopra, posso ugualmente procedere alla stipula del preliminare impegnandomi, entro un determinato periodo di tempo (6 mesi o 1 anno), a cancellare il vincolo e quindi successivamente a stipulare il contratto definitivo?
      – cosa potrebbe accadere se poi non fosse ancora stato cancellato il vincolo gravante, nell’arco di tempo stabilito nel contratto preliminare?
      Il problema è che questa società è stata invitata, con lettera dell’avvocato, a procedere alla cancellazione del contratto, ma non hanno risposto. Quindi saremo costretti a procedere in giudizio e sarà poi il giudice a provvedere alla cancellazione, ma questo potrebbe comportare tempi lunghi. Quale potrebbe essere la via più breve per ottenere la cancellazione? Potrei chiedere successivamente il risarcimento dei danni alla società per l’eventuale mancata vendita dell’immobile?
      Mi scuso se sono stato un po’ prolisso nell’esposizione dei fatti e la ringrazio anticipatamente se volesse chiarirmi questa situazione per me importante.
      Grazie.

      • notaio ha detto:

        Anche se il contratto non ha più alcun valore esiste ancora formalmente la trascrizione nei pubblici registri che va cancellata. Se l’acquirente è d’accordo potete fare il preliminare con impegno alla cancellazione. La mancata cancellazione del vincolo costituirà però inadempimento contrattuale del promittente venditore con tutte le conseguente civili del caso. Se la società non provvede spontaneamente dovete provvedere voi giudizialmente ed in tempi possono essere molto lunghi. Purtroppo non ci sono altre alternative.

        • Clem ha detto:

          La ringrazio per la risposta.
          Ma se entro l’anno stabilito nel preliminare noi non dovessimo riuscire a fare la cancellazione non sarebbe per colpa nostra ma eventualmente per i tempi lunghi che richiederebbe il tutto giudizialmente e al massimo potremmo solo restituire la caparra all’acquirente visto che lui nel frattempo utilizza a tutti gli effetti il terreno per ricavarci un guadagno. Oppure un’alternativa potrebbe essere quella che l’acquirente alla scadenza, sempre se lui è d’accordo, con il definitivo potrebbe acquistare comunque il suolo anche con il vincolo e poi cancellarlo dopo? Cosa comporterebbe per lui l’acquisto di un immobile con il vincolo di una cancellazione?

    • demada ha detto:

      Buongiorno,
      avrei necessità di avere un suo parere in merito alla mia problematica.

      Ho firmato un contratto preliminare per l’acquisto ad effetti anticipati di un appartamento, versando mensilmente (per 36 mesi) delle somme a titolo di caparra; la stipula del rogito definitivo di compravendita sarebbe dovuto avvenire quindi alla scadere dei 36 mesi successivi.

      Dopo circa sei mesi, nell’abitazione in questione, si sono verificate delle crepe sul pavimento. Avvistato in merito al problema il venditore ha provveduto (dopo qualche mese) alla sostituzione delle piastrelle crepate con piastrelle nuove, senza però indagare per comprendere l’origine della problematica.

      Dopo poco tempo, si sono ri-manifestate le stesse problematiche e le piastrelle del pavimento ha cominciato a creparsi nuovamente (anche quelle sostituite con intervento precedente), diffondendosi in quasi tutto l’appartamento.

      Ho prontamente avvisato il venditore il quale ha escluso che potesse trattarsi di un problema strutturale e ha affermato (verbalmente) che il problema potrebbe essere il sottofondo e il pavimento di capitolato di scarsa manifattura. si è reso dunque disponibile ad effettuare nuovamente i lavori rimuovendo pavimento e sottofondo, a sue spese, e sistemare il tutto. Propone un’alloggio alternativo nel periodo di realizzazione dei lavori, smontaggio, trasporto, deposito e rimontaggio mobili a sue spese.

      A questo punto vorrei sapere, considerato che quanto proposto dal venditore crea per me e la mia famiglia (con un bambino di 1 anno) un notevole disagio, è possibile recedere dal contratto e non fare il rogito?

      Quali sono e a quanto ammonterebbero le penali a mio carico?

      Ringrazio anticipatamente per il gentile riscontro.

      • notaio ha detto:

        Purtroppo quello che mi chiede non è di mia competenza ma deve essere valutato nel merito da un giudice. Deve quindi rivolgersi ad un avvocato e valutare l’opportunità o meno di risolvere il contratto preliminare di vendita con eventuale richiesta di risarcimento danni.

    • giampietro ha detto:

      Buon pomeriggio,
      ho stipulato un preliminare per la vendita di un immobile. L’acquirente si è impegnato ad andare al rogito entro il 28 febbraio 2018 acquistando al prezzo di € 119.000 versando una caparra cofirmataria di € 5000. Mi ha contatto per dirmi che il perito della banca ha valutato l’immobile € 108.000 per cui adesso prova a chiedere il mutuo ad altra banca. La mia domanda è: dopo il 28 febbraio io posso recedere dal contratto preliminare e trattenermi la caparra o l’acquirente potrebbe opporsi perchè il prezzo di vendita è maggiore alla stima del perito della banca?
      grazie
      Giampietro

      • notaio ha detto:

        Se l’avete considerato come termine essenziale e perentorio allora lei ha a disposizione tutti i rimedi previsti per l’inadempimento dell’acquirente. Il fatto che il perito l’abbia valutato meno dal prezzo da voi stabilito non può essere considerato come un inadempimento della parte venditrice in quanto la determinazione del prezzo di vendita rientra nella libera trattativa delle parti.

    • Andrea Zuin ha detto:

      Buongiorno,
      in data 12 dicembre ho effettuato un preliminare di acquisto versando una caparra di 3000 euro. Il preliminare ha scadenza 30/03/2018.
      Avevamo fissato il rogito per il giorno 12/02/2018 con assegni del mutuo già emessi e in possesso del notaio, ma purtroppo un paio di giorni prima un creditore del venditore ha messo un’ipoteca giudiziale sulla casa impedendo così il rogito.
      Adesso sono in attesa di un accordo tra le parte per cancellare questa ipoteca.
      Come mi dovrei comportare?
      Specifico che nel mentre ho dato disdetta al contratto di affitto della casa in cui abito ( termine contratto di locazione 30/06/2018).

      Quali danni posso imputare al venditore nel caso non si completi la vendita?

      Grazie
      Saluti
      Andrea

      • notaio ha detto:

        Quali danni non so dirle. Comunque non vedo il problema: si faccia dire dal creditore quanto deve avere e lo paghi lei contestualmente al rogito con parte della somma dell’acquisto. Alla banca va bene lo stesso. La cancellazione sarà pure contestuale.

    • cris ha detto:

      Buonasera,
      Ho firmato un preliminare per la vendita di un appartamento, volevo sapere se è valido visto che l’acquirente non lo ha registrato (e non intenderebbe farlo registrare) e visto che mi impegnavo a dare le chiavi per effettuare dei lavoretti di manutenzione sono tenuta a consegnarle, preciso che il termine di vendita è stato fissato per giugno 2018, Vorrei anche sapere a cosa incorro se non consegno le chiavi visto che il preliminare non è registrato.
      Grazie

    • mire ha detto:

      Salve, nel dicembre 2017 ho acquistato con rogito notarile una casetta e stamattina vengo contattata da una mia compaesana la quale mostrandomi un premilimare di acquisto (della casa che io ho acquistato) redatto in forma privata nel 2015 mi comunica che ha avviato un’azione legale per far valere il suo diritto minacciandomi di mettermi fuori casa prima dell’estate. Nel preliminare c’è scritto che il promittente acquirente avrebbe dovuto pagare 3000€ ogni 6 mesi e pagare il saldo entro il 2021 e in caso di inadempimento dei patti avrebbe dovuto pagare una penale di 5000€. Il venditore mi ha detto di non aver ricevuto i pagamenti dovuti ogni 6 mesi fino al 2017 e di aver cercato invano di contattare il promittente acquirente il quale non pagando nei termini stabiliti risultava a suo avviso inadempiente, sicché ha rimesso la casa in vendita senza avviare azione legale per ricevere il pagamento della penale. Chi si trova in errore? . Ho timore di perdere la mia casa sulla quale ho investito i miei risparmi e sulla quale sto già effettuando lavori di ristrutturazione. La signora pur non rispettando i termini per il pagamento delle rate semestrale riconosce di essere tenuta a pagare la penale e ritiene che il suo preliminare è valido fino al 2021. Gentilissimo notaio può spiegarmi in che situazione mi trovo? Grazie

      • notaio ha detto:

        La compaesana ha trascritto il suo preliminare prima del suo rogito? Credo di no, perchè altrimenti il notaio l’avrebbe avvertito. Quindi stia tranquillo: sono fatti tra il venditore e la compaesana, nei quali lei non c’entra

    • lisaM ha detto:

      Gent.mo Dott. D’ambrosio,

      approfitto della sua cortesia e professionalità per sottoporte un questito.

      Sto acquistando un appartamento in costruzione e nell’atto di compromesso il costruttore scrive “la consegna dell’unità immobiliare avverrà contestualmente alla stipula del rogito notarile di vendita e comunque entro 180 giorni dalla data di conclusione dei lavori”. la conclusione dei lavori, da comunicato di fine lavori del comune è stata lo scorso 19 Marzo, e pertanto il rogito dovrebbe essere entro il 15 Settembre prossimo. Il construttore probabilmtente non sasrà pronto per tale data al rogito, ha ipotizzato fine Settembre o inizio Ottobre. Da compormesso non ci sono penali per eventuali ritardi, posso comunque rivalermi sul costruttore in qualche modo?

      Da compromesso il costruttore richiede che all’atto del rogito il rimborso per i costi di accollo e frazionamento mutuo nella misura dello 0.5% del saldo prezzo. Secondo lei in caso di ritardo dell’atto di rogito, posso richiedere a compensazione che non venga applicata quest’ultima clausola?

      La ringrazio fin d’ora per la disponibila’.

      I miei più cordiali saluti.

      Lisa

      • notaio ha detto:

        Devi mettere in mora il costruttore e pretendere il rispetto dei termini. Vai da un avvocato bravo. Poi, se del caso, potrai metterti d’accordo con lui, dargli altro tempo, e fare un preliminare modificativo in cui puoi esaminare la clausola dei rimborsi.

    • Raistlin82 ha detto:

      Buonasera Notaio,
      mi trovo attualmente in una situazione antipatica: avendo già sottoscritto un preliminare di acquisto di un immobile (fortunatamente registrato), il venditore sta opponendo pretestuose ragioni per non andare a rogito.
      Sono ragionevolmente sicuro che le carte dimostrino in maniera palese la situazione e quindi fiducioso che in un’eventuale causa dovrei avere ottime chance di vittoria. Mi preoccupano però molto i tempi. Le domanderei quindi:
      1) spirato inutilmente il termine del preliminare (dopo aver anche formalmente convocato il venditore) sono già legittimato ad agire per l’esecuzione oppure dovrò comunque inviare una diffida ad adempiere?
      2) dal momento in cui dovessi inviare l’atto di citazione, quanto tempo potrebbe passare (ovviamente so che ogni caso è diverso dalle altre, le chiederei solo una stima) fino al momento dell’effettiva esecuzione e quindi dell’entrata nell’appartamento?
      Ovviamente spero si concluda tutto senza problemi, ma vorrei essere pronto a fronteggiare anche l’eventualità negativa…
      La ringrazio molto, cordiali saluti.
      Dott. Federico Marinetti

      • notaio ha detto:

        1) Risposta affermativa; 2) Per la trascrizione sull’immobile, che impedisce qualsiasi altra iniziativa del venditore, tra citazione e deposito, saranno necessari 4-5 giorni. La durata della causa, invece, è nelle mani di Dio.

    • Rosa90 ha detto:

      Gentile Notaio. Sono promissaria acquirente di un immobile a seguito di preliminare notarile effettuato qualche mese fa ed ho versato la caparra confirmatoria richiesta. Se la promissaria acquirente non dovesse rispettare il termine ( nel contratto abbiamo inserito entro e non oltre il giorno x) posso per solo questo inadempimento iniziare causa con successo per ottenere il doppio della caparra? In altri termini non è che in giudizio si può costituire e affermare di voler rispettare i patti precedenti e cosi risultare vittoriosa? Grazie. Distinti saluti.

      • notaio ha detto:

        Non si capisce bene il suo problema. Due promissari acquirenti? Due preliminari?

        • Rosa90 ha detto:

          Mi corrego, le chiedo scusa. C’è un solo preliminare, se la promissaria Venditrice non dovesse rispettare il termine per il rogito, posso per solo questo inadempimento iniziare causa per ottenere il doppio della caparra oppure potrebbe essere un semplice ritardo nell’adempimento sanabile? La ringrazio. Distinti saluti

          • notaio ha detto:

            Purtroppo non ho tempo per rivedere la sua precedente domanda. Comunque l’inadempimento deve essere ben accertato. Occorre quindi che alla scadenza sia inviata una intimazione a presentarsi dal notaio, lasciando un congruo spazio di tempo di almeno 15 giorni. Il notaio dovrà essere da lei incaricato e dovrà avere tutto pronto per stipulare il giorno dell’appuntamento (il che comporta un costo). Inoltre occorre valutare eventuali giustificazioni affinchè non ci si trovi in un caso scusabile.

    • Francesko90 ha detto:

      Gentile Notaio

      Attualmente mi trovo in una situazione particolare, ho firmato un Compromesso per l’acquisto di una casa che dichiarava che era tutto in regola e che non c’erano pendenze sulla casa.
      Prima dell’atto si è venuto a scoprire che questa casa era stata donata in precedenza a precedenti venditori, stanno tentando di risolvere la situazione tramite un atto tra donatore e ricevente.

      Nel caso in cui questo atto non vada a buon fine, posso rescindere il compromesso chiedendo indietro la caparra/spese compromesso/spese immobilirari e spese della perizia?

      Distinti Saluti

      • notaio ha detto:

        Risposta negativa. La donazione nella storia ventennale dell’immobile non è una pregiudizievole che la parte venditrice deve dichiarare. Mi perdoni, ma a monito di tutti i lettori, ricordo che dal notaio occorre andare prima del preliminare.

    • cici ha detto:

      Egr sig notaio. ..In 2016 ho stipulato un preliminare di compravendita di una casa con la formula di riscatto. .nello stesso tempo un contratto di affitto di 3+2 ..Il contratto di locazione e stato regolarmente inscritto alla agenzia di entrate invece il preliminare di compravendita non è stato registrato. .Ho versato una caparra di 5000 euro per l aquiSto della casa più altri 700 euro come deposito cauzionale del affito. .Il mio problema è questo. .Già da questo anno ho iniziato a informarmi per il mutuo che purtroppo la banca non me la da essendo sopra le mie possibilità reddituali. .Anche se la banca mi avrebbe dato il mutuo nella casa esiste cmq un abuso edilizio che il proprietario aveva promesso verbalmente che risolve invece ancora non ha fatto niente. .La mia domanda è questa :la caparra che ho dato mi verrà restituita se io recedo dal contratto ?tengo a precisare che nel preliminare non è stato scritto salvo Buon fine mutuo…Grazie in anticipo

      • notaio ha detto:

        Se ha scoperto un abuso edilizio non sanabile certo esso è un motivo di inadempimento del venditore e lei può tirarsi indietro. Ma non si può risolvere il preliminare solo per il diniego della concessione del mutuo: rischia la perdita della caparra e il risarcimento danni.

    • Leo75 ha detto:

      A inizio anno ho dato mandato ad un’agenzia immobiliare la vendita del mio appartamento. L’appartamento è disposto su due piani di cui uno è agibile ma non abitabile anche se rispetta tutti i criteri per regolarizzare il tutto. L’agente di vendita ha sempre fatto notare alle persone venute a visitare l’appartamento questa caratteristica. Un acquirente a Marzo ha versato una caparra di 15.000€ per un preliminare di vendita. Da contratto il rogito deve essere stipulato entro il 14 di Settembre e l’appartamento liberato entro il 30 Settembre. Non essendo specificato nulla riguardo agibile non abitabile sul preliminare di vendita, l’acquirente ora vuole tirarsi indietro e annullare il contratto. Noi abbiamo già sgombrato l’appartamento e versato la provvigione all’agenzia. Come mi devo comportare? Lui vorrebbe indietro la caparra ma io mi trovo in difficoltà dovevo pagare una buona parte dell’altra abitazione con il ricavato della vendita. La provvigione dell’agenzia se salta la vendita verrà risarcita o perdo anche quella?
      Grazie per l’aiuto, cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Purtroppo per esprimere una mia opinione sulla necessarietà o meno della agibilità dovrei studiarmi le carte. Ha comunque sbagliato a non prevedere espressamente il problema nel preliminare: io dico sempre che occorre andare dal notaio per i preliminari. Comunque ora cerchi di rimediare: se deve essere agibile e ci sono i requisiti faccia subito la Scagi. Ci vogliono pochi giorni per un buon tecnico, e, comunque, se non si fa in tempo, il ritardo di poco tempo non è causa di inadempimento

        • Leo75 ha detto:

          Buonasera Notaio,
          grazie per la risposta. L’appartamento è già agibile, la parte mansardata è agibile ma non abitabile e l’acquirente vorrebbe che io presentassi una sanatoria per recupero sotto tetto e renderlo abitabile. La palazzina è composta da 7 unità abitative e tutte sono state messe a catasto in questo modo. Può rappresentare un problema così bloccante da annullare la vendita? Grazie ancora, buona serata

          • notaio ha detto:

            Quello che importa è che non ci siano abusi edilizi, e che, ovviamente, l’acquirente sia messo al corrente della mancanza di abitabilità o agibilità. Per quanto riguarda l’agibilità veda il mio articolo sul blog, ed anche un video molto diffuso nel mio canale Youtube

    • gianni50 ha detto:

      Gent.mo Notaio D’Ambrosio, il 03/01/2018 ho firmato con l’agenzia immobiliare un contratto di esclusiva per un anno per vendere la casa con terreno annesso in Italia e io vivo in Svizzera, nel contratto di esclusiva ce scritto che l’agenzia incassa tutta la provvigione nel momento che si fa la proposta di acquisto o preliminare.

      Il 19/01/2018 e stato trovato un acquirente che ha accettato il prezzo di vendita 260’000€ pagando una caparra di 50’000€ con la proposta di acquisto, quindi io ho dovuto pagare poi subito una provvigione di 10’000€ all’agenzia.

      Nel momento che e stata fatta la proposta di acquisto la casa aveva un bagnetto di circa 3 metri quadrati abusivo ed e stata scritta nella proposta di acquisto una clausola “La parte venditrice si impegna entro la data prevista per la stipula del rogito notarile a regolarizzare il bagnetto a confine con la cucina o in caso non ci fossero i presupposti a ripristinare lo stato originario dei luoghi come concessione edilizia in sanatoria n. 0278 del 03.10.1997”, siccome che l’ingegnere ha presentato la pratica di sanatoria del bagnetto abusivo solo a fine settembre, oggi sto aspettando ancora dalla Soprintendenza per l’autorizzazione e quindi poi fare la stipula del rogito che si deve fare entro e non oltre il 31/12/2018, come scritto nella proposta di acquisto.

      Dato che io vivo in Svizzera e i tempi per avere l’autorizzazione per il bagnetto abusivo sembrano stretti ho chiesto il 18/10/2018 quando ero in Italia all’acquirente tramite l’agenzia una proroga affinché arriva l’esito della Soprintendenza, mi è stata negata con la motivazione che preferiscono aspettare l’esito della Soprintendenza stessa.

      La mia domanda e non avendo direttamente colpe, (dato che all’ingegnere e dal 19/01/2018, quando ho firmato la proposta di acquisto, che ho dato mandato per fare la pratica di sanatoria e la presentata solo a fine settembre), a partite dall’anno prossimo, se non arriva nessuna risposta per la pratica della sanatoria, posso essere accusato dall’acquirente di inadempimento facendomi causa per richiedere il doppio della caparra indietro, cioè 100’000€?

      Le volevo anche chiedere in base a questa situazione se ci sarebbe qualche possibilità di fare lo stesso la stipula del rogito entro il 31/12/2018, dato che la pratica di sanatoria e ha nome mio?

      Avevo anche pensato, se l’acquirente si ostina a non fare proroga, che se non mi arriva l’esito della pratica della sanatoria per il bagnetto abusivo, di abbatterlo e chiamare l’acquirente per fare la stipula del rogito entro il 31/12/2018, cosa ne pensa? (in base alla clausola scritta nella proposta di acquisto).

      E per ultimo avevo una curiosità, (per il futuro e quindi per un’altra possibile vendita), le volevo chiedere se si può fare la stipula del rogito, (con la casa in regola senza parti abusive), senza fare il preliminare e rischi connessi?

      Attendo una sua risposta e la ringrazio in anticipo.

      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Troppi problemi. E troppo delicati. Deve andare subito da un avvocato o un notaio esperto e seguire i suoi consigli. Gli immobili abusivi non si possono vendere. Non si possono stipulare preliminari. Non possono essere oggetto di accordi. Anzi, non avrebbe dovuto neppure parlarmene. Il proprietario risponde penalmente per l’abuso con pesanti sanzioni e pene detentive.

    • glp ha detto:

      Salve Gent.mo Notaio D’Ambrosio,

      in data 21/11/18 ho firmato compromesso per acquisto immobile, facendo partire le pratiche per il mutuo.
      L’agenzia immobiliare che ha preparato il compromesso ha messo come termine
      “entro il 20/12/2018”
      Le procedure sono più lente, mi trovo ancora senza data certa, mentre il venditore si fa insistente.
      Ho dato 5000 euro alla proposta di acquisto e 25000 euro al compromesso, per un prezzo finale di 109000 euro.
      Il termine indicato e scaduto potrebbe crearmi problemi?
      Cosa posso fare per tutelarmi?
      Il venditore può in qualche modo chiedere inadempienza e quindi tenersi le quote versate?

      Grazie mille

      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        la firma di una scadenza così ravvicinata è stato un errore. Le banche impiegano circa 3 mesi, e quando va bene. Poichè il venditore può eccepire la tua inadempienza ti consiglio di trovare un accordo col venditore per una proroga.

    • Giulia Compagni ha detto:

      Buonasera
      Stiamo comprando casa e nel preliminare abbiamo firmato di dover comunicare la data del rogito 60 giorni prima alla parte venditrice
      Purtroppo pensavo di potergliela dire un paio di settimane prima così da avere la risposta del perito e della banca
      Ora il problema è che la casa doveva liberarsi entro il primo maggio, ma ci dicono che nn riescono a stare nei tempi perché noi nn abbiamo appunto comunicato la data in tempo.
      Cosa possiamo fare per entrare come da contratto il primo di maggio? E loro si possono attaccare a questo ritardo?
      La ringrazio in anticipo

      • notaio ha detto:

        Da oggi fino al 1 maggio ci sono i 60 giorni! Purtroppo per poter darle una risposta esauriente dovrei studiare bene le vostre pattuizioni nel preliminare. Vada da un buon avvocato oppure usufruisca del servizio quesiti inviando il preliminare

        • Giulia Compagni ha detto:

          Si da oggi al primo maggio ci sono, ma noi avevamo messo nel preliminare come data massima per sapere la data effettiva del rogito l 8 marzo, per questo ora sono in difficoltà e so di aver sbagliato io.
          Loro vorrebbero riscrivere il preliminare che xò è già stato registrato, che guaio ho combinato?

          • notaio ha detto:

            Come faccio a darle una risposta a casaccio senza aver studiato il preliminare e valutato le circostanze di fatto? Già mi ha dato una informazione errata (60 gg) ed ora me ne da un altra (8 marzo). Colgo l’occasione per esortare tutti i lettori a non credere che il diritto sia una cosetta semplicina che si può sbrigare mettendo 1, X o 2 nel quadratino come si faceva giocando al totocalcio.

    • Debora69 ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      nel 2009 ho stipulato preliminare di vendita con una società immobiliare. Ho trascritto lo stesso soltanto il 09/06/2015, dopo aver capito che c’erano dei problemi, ma purtroppo sono arrivata dopo la trascrizione di un pignoramento che ha colpito il mio, insieme ad altri quattro appartamenti. L’istanza di vendita è del 02/08/2015. Il mio legale mi ha informata che il certificato ipo-catastale, presentato dal creditore procedente, era incompleto e per questo il giudice il 12/03/2018 ha richiesto al CTU le integrazioni dovute. Quest’ultimo ha integrato il 02/08/2018 con visure ipotecarie semplici, non certificate dall’agenzia del Territorio, peraltro ancora non complete (perchè fatte controllare da un nostro visurista). I quesiti sono due: 1) è ammissibile l’integrazione di atti compresi nel ventennio non certificati dall’agenzia delle entrate o da un notaio? 2) essendo in trattativa con i creditori della procedura, nel caso si arrivi ad un accordo, nella compravendita, premesso che il preliminare è stato trascritto da me e mio marito, posso acquistare da sola per l’intero, oppure far acquistare l’immobile a mia figlia maggiorenne? Grazie infinite

      • notaio ha detto:

        Quanto alla domanda 1) perchè avete aspettato così tanto per trascrivere? Se è già stato trascritto prima il pignoramento questo prevarrà. Quanto agli aspetti formali della procedura esecutiva le consiglio di rivolgersi ad un buon avvocato. Quanto alla seconda domanda, l’importante è che ci sia il consenso di chi ha diritto a vendere.

        • Debora69 ha detto:

          Abbiamo aspettato tanto perchè ci stavamo separando, purtroppo. Siamo già affidati ad un avvocato ma non è in grado di dirci se l’integrazione si possa presentare, senza richiedere un ulteriore certificazione integrativa. A giugno ci sarà la prima asta ed io spero con questa contestazione di poter bloccare la procedura. Possibile che non si sappia con certezza se sia ammissibile o meno un’integrazione non certificata?

    • casetta ha detto:

      salve notaio, a seguito di preliminare ho convocato il promissario acquirente 12 giorni prima della scadenza prevista nel preliminare dal notaio..il promissario acquirente non si è presentato dicendo che ancora on aveva ottenuto il mutuo..posso considerare chiusa la vicenda e incamerare la caparra che ho ricevuto o devo fare qualcosaltro tipo una nuova diffida? mi si contesta infatti che quella precedente era di 12 anziché 15 giorni..ma non era ancora scaduto il preliminare..era solo per ricordare l’appuntamento dal notaio!

      • notaio ha detto:

        Come ha giustamente osservato la prima non poteva essere una diffida, datosi che il termine non era ancora scaduto. Diversamente, decorso il termine, se il promissario acquirente non adempie, ha diritto di ritenere la caparra.

      • Matteo Perin ha detto:

        Buonasera,
        Ho sottoscritto un contratto preliminare di locazione con un locatario ma per problemi con il precedente locatario (rinuncia alla disdetta del contratto ) ho dovuto non mantenere fede a questo contratto.
        Ho restituito il doppio della caparra confirmatoria ricevuti. Ma a distanza di un mese ho ricevuto la lettera da parte di un avvocato con la richiesta di risarcimento danni per gli acconti che ha dovuto sostenere al falegname per la modifica della cucina e ulteriori danni.
        Vorrei sapere come comportarmi in questo caso e se la ulteriore richiesta del danno è legittima
        Grazie

        • notaio ha detto:

          Se dopo aver dato la caparra risulta inadempiente, il locatore può recedere trattenendo la somma versata. Trattenere la caparra è una modalità di tutela alternativa e sostitutiva alla richiesta del risarcimento del danno. Questo significa che se trattengo la caparra di base non posso chiedere anche il risarcimento dei danni. Solo nel caso in cui la parte non inadempiente preferisca domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto invece che trattenere la caparra potrà richiedere il risarcimento dei danni nelle forme ordinarie.

    • casetta ha detto:

      un’altra cosa notaio, la trascrizione decade dopo un anno dalla scadenza del termine previsto per la conclusione del preliminare o 3 anni dopo trascrizione?grazie

      • notaio ha detto:

        Gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la stipula del definitivo e, in ogni caso entro tre anni dalla suddetta trascrizione (se è stato convenuto un termine maggiore), non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo di compravendita ex art. 2645-bis c.c.

    • casetta ha detto:

      Grazie notaio!! E’ sempre chiarissimo! quindi il termine era di un anno, per cui l’anno dopo la stessa decade..giusto?

    • DavideCin ha detto:

      Gent.mo Notaio, articolo davvero interessante, complimenti!

      Ho un piccolo dubbio e spero Lei possa aiutarmi a risolverlo: l’acquirente firma una proposta di acquisto con l’obbligo di stipulare entro 4 mesi un contratto preliminare con il venditore (il sottoscritto). Contestualmente, l’acquirente consegna al mediatore un assegno bancario di €10.000 intestato al venditore “a garanzia della proposta” (non vi è scritto altro). Dopo aver comunicato l’accettazione all’acquirente, il mediatore mi consegna la somma (come da accordi con l’acquirente) che vado prontamente ad incassare.

      Dopo qualche settimana l’acquirente cambia idea sull’acquisto dell’immobile, si rifiuta di stipulare il preliminare e chiede la restituzione della somma di €10.000.

      Cosa suggerisce di fare? Posso trattenere la somma? Posso chiedere anche il risarcimento dei danni?

      Grazie mille

    • antogiugno ha detto:

      Buongiorno,
      nel preliminare era stata fissata la data del rogito per il mese di febbraio 2019, specificando che entro tale data dovevano essere effettuati dei lavori da parte del venditore (relativi alla conformità dell’immobile).

      Dal predetto mese di febbraio 2019, sono state redatte due semplici scritture private per proroga data rogito, in quanto non sono ancora stati effettuati dei lavori di adeguamento fogna da parte dei proprietari e di spostamento rete confine (motivazioni tuttavia non specificate nelle scritture private in parola).
      Dato che a breve scadrà la scrittura privata, qualora non fossero ancora stati eseguiti i lavori da parte dei proprietari, io acquirente potrei recedere dal contratto chiedendo la restituzione della caparra ai propietari, e della provvigione versata all’agenzia??
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Certo se c’è inadempienza il preliminare può essere sciolto. Bisogna seguire però le regole esatte per far constare l’inadempimento: si rivolga al suo notaio o avvocato di fiducia. Quanto alle spese della agenzia possono essere un danno che deve risarcire l’inadempiente. L’Agente immobiliare non è tenuto alla restituzione perchè il preliminare è stato firmato.

    • DesyCindy1 ha detto:

      Buongiorno,
      volevo chiedere una informazione.
      All’interno di un contratto preliminare da registrare è possibile inserire una clausola del tipo “nel caso in cui non vengano rispettati i tempi per il rogito il contratto si definisce risolto” senza dover procedere per vie legali in caso di inadempienza di una delle due parti?

      La ringrazio anticipatamente

    • Dario Italo ha detto:

      Buongiorno, io e mia moglie siamo in procinto di acquistare casa. L’immobile però ha 2 serbatoi per GPL, uno interrato nel giardino, l’altro (sempre da interro) sistemato in superficie su un piedistallo di cemento, probabilmente in disuso. Ritenendoli pericolosi, e volendo utilizzare per il riscaldamento un altro combustibile, avrei intenzione tra qualche giorno in fase di Contratto Preliminare di inserire come vincolo, la loro rimozione fisica dalla proprietà.
      Vorrei sapere come comportarmi nel caso in cui il venditore non provvedesse alla rimozione dei serbatoi prima del rogito e se posso considerarlo inadempiente, anche se il ritardo fosse da attribuire in parte alla ditta fornitrice del GPL. Grazie

      • notaio ha detto:

        Quello che viene inserito nel preliminare va rispettato. In caso di mancato rispetto potrà valutare se si tratta di inadempienza che inficia tutto il contratto oppure di inadempienza che comporta risarcimento spese

    • robert ha detto:

      Buongiorno espongo il mio quesito,in un”agenzia ho stipulato proposta irrequivocabile di acquisto versando come titolo di garanzia assegno di 2000 euro , proposta poi accettata dal venditore. Nel frattempo l’agenzia anzichè trattenere l assegno fino al rogito consegna l’assegno al venditore che lo incassa.Siccome al rogito non andrò io ma altra persona al venditore dico di fare bonifico sul mio conto per evitare problemi e lui esegue bonifico, quindi ora ho preliminare firmato e acconto nelle mie mani. A qualche giorno del rogito non arriva la relazione tecnica integrata perchè il tecnico da lui incaricato non firma la relazione tecnica perchè emerge un problema di tipo urbanistico e per sanarlo servono 2000-3000 euro sempre se risultasse sanabile.
      Al venditore ho chiesto di sanare a sue spese e poi andare a rogito visto che nella proposta era chiaramente scritto che il locale al rogito sarebbe stato conforme sia urbanisticamente che catastalmente, ma mi ha semplicemente detto che a queste condizioni non intende più vendere. Il locale mi serve posso intimarlo a metterlo apposto in caso di rifiuto chiedere il doppio dell’acconto? Essendo il locale in altra città ho dovuto perdere sia del tempo che denaro per arrivare a questo punto.Grazie

    • zagarino24 ha detto:

      Buongiorno Notaio ho stipulato un preliminare di vendita tramite agenzia immobiliare con annessa caparra confirmatoria del totale di 30.000 euro ed il resto da pagare alla stipula dell’atto di compravendita entro il 31 dicembre 2020. La parte promittente venditrice mi comunica che probabilmente non riuscirà a consegnarmi l’appartamento entro la data di scadenza indicata sul compromesso (31/12/2020) posso trovarmi nella posizione di poter richiedere la restituzione della caparra stessa e del doppio? Che tempi ci sono nell’eventualità percorressi questa strada? Non è stata prevista nessuna penale nel caso di ritardo sulla consegna dell’immobile. Grazie anticipatamente per la sua risposta.

    • raffaellab ha detto:

      Buongiorno,
      ho eseguito in qualità di venditore una proposta di acquisto per un immobile di mia proprietà in cui sono definiti tutti gli elementi per i passaggi successivi (preliminare di vendita e rogito, date, ecc). L’acquirente mi ha versato un assegno di 500 euro alla proposta e altri 14.500 dovranno essere versati al momento del preliminare di vendita. L’acquirente mi ha chiesto di slittare i termini per il preliminare di 15 giorni, in quanto non consapevole di certezza ottenimento mutuo. Premetto che non è presente una clausola sospensiva. La mia domanda è nel caso in cui l’acquirente venga meno all’acquisto, io posso pretendere il versamento dell’intera caparra 15.000 e non solo dei 500 euro versati al momento della proposta anche se il preliminare non è stato eseguito? non dovrebbe la proposta stessa essere un preliminare e poter pretendere il versamento dell’intera caparra ancora non versata?

      • notaio ha detto:

        Si, la proposta anche su formulario, se accettata, è un vero e proprio preliminare, con tutte le conseguenze

        • raffaellab ha detto:

          La ringrazio della risposta. Mi scusi ancora se torno sull’argomento. Osservando bene la proposta d’acquisto nulla cita su eventuale stipula di preliminare di vendita pre rogito (che dovrebbe essere solo facoltà delle parti ed integrativa) ma la proposta considerata preliminare a tutti gli effetti cita il versamento della caparra restante tramite assegno circolare entro il 30 novembre. Ora l’agenzia mi ha proposto una proroga al 15 dicembre in quanto l’acquirente dovrebbe ottenere risposta certa esito istruttoria mutuo entro il 10 dicembre . Mi chiedevo se non dovessi firmare tale proroga entro il 30 novembre, e attendere tacitamente la data del 15 dicembre, posso poi successivamente agire per vie legali, invio raccomandata post tale data di richiesta di adempimento?
          La ringrazio della disponibilità

    • boris ha detto:

      Buonasera Notaio, le volevo chiedere una informazione un po particolare..nel 2014 a nome della ditta con un altra persona giuridica ho stilato un preliminare di acquisto con possesso immediato e con suscritte le scadenze dei pagamenti per arrivare al rogito nel settembre 2019 con l ultima rata. Il possesso immediato è stato dato in quanto l immobile era da riattare e ristrutturare e portare a norma per poter svolgere nuovamente l atività di discoteca dopo ben 12 anni che era chiuso. L’importo della ristrutturazione è stato molto piu elevato del presunto, superando p erfin l importo del valore dell immobile portandomi quindi in un momento di difficoltà nel pagare mensilmente quanto pattuito, finchè un giorno il promissario venditore mi propone di vendergli l azienda e cosi sistemare i conti e cosi smetto di pagare i canoni mensili che poco dopo vedono la chiusura estiva del locale. dopo varie discussioni e trattative arriviamo ad un punto d’incontro che poi però dinnanzi al notaio non firmiamo per un aggiungersi di un suo problema. Il giorno dopo mi ritrovo con le serrature cambiate ed il promissario venditore mi risponde di averle cambiate lui e che mi ha mandato una pec (che al momento era scaduta e lui lo sapeva) informandomi di aver risolto il preliminare e di essersi ripreso il possesso. ora mi ritrovo in causa senza avere l immobile e guardando da spettatore mentre lavorano e usano la mia roba, compresi i lavori di impiantistica dovuti fare per legge per aprire al pubblico. ma io ho diritto al risarcimento anche se avevo della rate scadute da sanare? io ho richiesto anche che mi venga restituita l azienda e l immobile per poi fare il saldo dopo che è stato liberato percheè nel frattempo il venditore ha perfino fatto un mutuo personale dando a garanzia della banca l immobile in questione. anticipatamente la ringrazio

      • notaio ha detto:

        Mi spiace della disavventura, ma la questione non è notarile. Devi incaricare un avvocato per contestare la illegittimità dell’operato del proprietario e, semmai, chiedere il risarcimento danni. Come peraltro mi sembra di intuire che hai già fatto.

    • adelebianchi ha detto:

      Salve Signor Notaio, noi ci stiamo trovando in una situazione surreale e non sappiamo come uscirne: il 5 aprile 2019 firmiamo un compromesso di vendita ( siamo i venditori) con data prevista per il rogito il 15 giugno (aspettiamo il perito dato che prima doveva darceli in contanti e poi ha richiesto il mutuo) caparra 10 mila ci ha dato. Non rogitiamo, slitta, non riesce a chiedere il mutuo. Proroghiamo al 31 luglio. Nulla. Firmiamo una carta in cui ci dà 3 mila euro di penale se vuole proseguire termine 15 settembre. Nulla. Mandiamo una diffida ad adempiere…. Troviamo l’accordo con un’altra penale di 4 mila euro fino al 20 dicembre. Non si presenta dsl notaio ma invia una carta dovd attesta che il garante del mutuo che aveva chiesto (tardi verso novembre quindi tutto questo tempo da giugno non aveva fatto nulla) è morto questo garante. Allora l’agenzia ci dice chd lo ha convinto nel farci firmare una carta dove ci lascia liberi di rivendere l immobile e se entro il 28 febbraio 2020 non adempie ci possiamo tenere la caparra se invece vendiamo prima del 28 gliela restituiamo. Ovviamente prima del 28 non abbiamo trovayo nessuno, lui non si fa sentire con nessuno pensiamo che ormai sia finita. Ci teniamo la caparra e ci liberiamo dal calvario. Ci ha fatto un danno perché noi abbiamo bloccato un’altra casa sperando rogitasse. Insomma martedì 25 ci chiama l agenzia dicendo che il 28 alle 19.30 finalmente si rogita, si è fatto vivo. Troppo bello per essere vero. Il 27 sera fa inviare un certificato medico dall’avvocato con 30 gg di malattia per polmonite acuta. Non ci sarà al rogito. Io dico… Siamo disperati.. Quanto può durare? Possibile che non esiste una tutela per noi? È un tunnel… Non ne usciamo… Grazis se mi saprà dire come fare. Faremo fare una diffida ben scritta da uj avvocato… Di adempiere entro il 30 marzo… Ma abbiamo perso le speranze.

      • notaio ha detto:

        Sono gli effetti del fai-da-te giuridico. Occorre sempre fare un preliminare chiaro, che tratti tutti gli aspetti (a costo di pagare un notaio bravo), e pretenderne con fermezza l’esecuzione. Ora non posso dirle nulla perchè andrebbero studiate tutte le carte che nel tempo avete firmato per capire quali sono oggi i vostri doveri e i vostri diritti. D’accordo nell’usufruire di un avvocato ora, ma trovate un professionista concreto e di buon senso, altrimenti vi troverete invischiati in una costosa causa decennale che vi bloccherà per sempre.

    • Antonio ha detto:

      Buongiorno Sig. Notaio, volevo approfittare della sua disponibilità per porle un quesito.
      A gennaio c.a. ho visitato un immobile in affitto ma essendone interessato all’acquisto ho provveduto ad effettuare, mediante agenzia immobiliare mediatrice, una proposta di acquisto. La stessa è stata accettata dal venditore per il prezzo proposto nel preliminare fatto con l’agenzia con un acconto di 5000€.
      Dovendo richiede il mutuo con l’Inps provvedevo a contattare un ingegnere per richiedere di effettuare una perizia giurata obbligatoria. All’atto della verifica dell’abitazione l’ingegnere mi comunica che non può effettuare la perizia giurata in quanto all’interno dell’abitazione sono state effettuare delle modifiche (abbattimento di un muro divisorio e costruzione di un altro, entrambi all’interno del locale soffitta del bilivello dell’abitazione) che non sono attualmente riportate sulla piantina catastale. Pertanto ho provveduto a contattare l’agente immobiliare al fine di avviare la procedura per risanare tale difformità. Qualora la venditrice non voglia sanare tale difformità o intenda ripristinare l’immobile alla situazione riportata sulla piantina catastale o intenda solo apportare delle modifiche provvisorie al fine del buon esito della perizia giurata, posso decidere di recedere dal preliminare di compravendita? in caso positivo, per l’anticipo dell’assegno versato di 5000€ (che attualmente detiene l’agente immobiliare) non ancora incassato dalla venditrice, posso richiedere comunque la restituzione del doppio della caparra o in questo caso si procede solo all’annullamento di quell’assegno?
      La ringrazio anticipatamente delle delucidazioni che potrà darmi.

      • notaio ha detto:

        Il mio suggerimento è di scappare subito dall’affare, perchè quando ci sono tali abusi difficilmente si riesce a sbrogliare la situazione. Nel caso concreto poi non posso dirle nulla perchè dovrei studiare il preliminare con attenzione per capire quali sono i diritti e doveri di ciascuno. Sperando sempre che il “preliminare” che lei cita sia qualcosa di diverso e più intelligente della proposta di acquisto controfirmata pure da lei citata. Quanto al suo assegno è un mistero: se il venditore non l’ha incassato non è una caparra! Rimane da capire che funzione ha, se lo può avere indietro, e non venga magari fuori all’improvviso che è un banale compenso all’agente immobiliare.

    • bb88 ha detto:

      Buonasera , le scrivo in merito alla mia esperienza di questo periodo. In data 22-10-2019 abbiamo firmato noi e i proprietari una proposta di acquisto con clausola “salvo approvazione mutuo” per tutelarci nel caso il mutuo avesso dato esito negativo. C’è da dire che nel frattempo i proprietari di casi devono comprare anche loro casa. Cosa succede che nel frattempo passano i mesi e loro non riescono a trovare casa. Poi li avvisiamo che la banca ci ha nominato un tecnico che dovrebbe andare a fare i dovuti controlli ai fini dell’erogazione del mutuo . Così esce fuori che la piantina catastale non è aggiornata ovvero essendo la casa un 3 e 4 piano , sulla piantina è presente solo la scala al 4 piano e non al 3 , quindi la piantina necessita di aggiornamento(Preciso che sulla visura catastale la piantina non è aggiornata ma nella parte condonata c’è scritto chiaramente che sono presenti due scale che servono a collegare i piani). I proprietari intanto siccome non hanno ancora trovato casa hanno deciso di aggiornare la piantina solo dopo aver trovato loro la casa , cosa che quindi blocca noi con il mutuo.
      Intanto nella proposta d’acquisto nel punto dell’ atto notarile viene indicato come termine massimo il 22-04-2020 per la stipula dell’atto , ma noi a causa loro siamo ancora in alto mare.
      Aggiungo che abbiamo dato all’agenzia un assegno di 10 mila euro non incassato , è tenuto in custodia dall agenzia.
      Cosa dovremmo fare? Mi aspettavo che la proposta d’acquisto fosse una garanzia , ma al momento non sappiamo cosa fare .
      Spero che la problemtica sia chiara

      • notaio ha detto:

        Ho scritto e detto molte volte che la proposta di acquisto controfirmata è un metodo molto carente, che può servire per qualche giorno, ma poi bisogna sedersi attorno ad un tavolo e sottoscrivere un dettagliato preliminare. Lo ripeterò ancora prossimamente perchè le favole metropolitane sono difficili da sradicare. L’assegno poi all’agenzia mi sa di incredibile! A quale titolo? Che cos’è? E’ una recente invenzione che contraddice tutti i principi elementari ed è solo foriero di litigi. Per quanto riguarda il suo caso non posso dirle nulla, perchè bisognerebbe studiare con attenzione la scarsa proposta di acquisto per cercare di capire quali sono i limiti per ciascuno. Con l’avvertenza poi che quando un documento è carente, anche la cosa più ovvia finisce per essere interpretata diversamente e far finire tutti in causa.

    • vincenzo2 ha detto:

      Buonasera, ho letto con interesso il suo articolo, volevo porle una domanda per un caso specifico. Ho concluso un preliminare di vendita di un immobile con rogito previsto entro il 31/3. Al fine di mantenere i benefici prima casa di un acquisto fatto di recente, la vendita di questo immobile deve avvenire entro il 29/4. Se lo concludessi dopo mi ritroverei a dover pagare una cospicua somma come differenza di imposta nonché le relative sanzioni. L’acquirente sta avendo problemi a rispettare i termini e mi sta chiedendo delle dilazioni temporali.
      Ho letto che il preliminare che recita la formula “entro e non oltre” non vincola l’acquirente a concludere la compravendita entro tale data. C’è un modo per cui posso procedere per fissare un termine perentorio al 29/4, passato il quale posso trattenere la capparra confirmataria e dichiarare di non avere più interesse a vendere la casa in modo da spostare il problema anche sull’acquirente?

    • giuseppe982 ha detto:

      Buongiorno,
      Le sottopongo una questione molto strana….Io venditore, in data 29/11/19 firmo un preliminare di vendita, con assegno per caparra confirmatoria di 5.000 in deposito all’agenzia immobiliare, per un importo di 125.000 totali, con scadenza al 28/02/20. Nel preliminare tra le clausole c’e’ quella di dare comunicazione e documentazione della richiesta di mutuo, da parte dell’acquirente, al venditore entro e non oltre 15 giorni, pena la decadenza del preliminare. Poiche’ al 22 dicembre non ricevo alcuna comunicazione e alle mie telefonate in agenzia mi viene risposto che e’ tutto ok mando una raccomandata in cui mi avvalgo della precedente clausola di risoluzione del contratto. Naturalmente agenzia ed acquirente mi chiamano dicendo che la pratica sta andando bene ma che per motivi tecnici non hanno potuto produrre la documentazione??? I primi di gennaio vengo contattato da altra agenzia che mi propone una seconda proposta di acquisto per lo stesso importo, sempre attraverso un mutuo. Io accetto ma non essendo scaduto il primo preliminare il mio avvocato fa firmare ad entrambe le parti una scrittura privata che ci tutela fino al 01/03/20, nel senso che niente e’ dovuto al secondo acquirente nel caso in cui il primo acquirente ritorni alla carica.
      Il 04/02/20 la prima agenzia mi comunica che il 05/02/20 avverra’ la perizia della banca che viene eseguita. La perizia della seconda banca avviene il 17/02/20. Il 28/02/20 il mio avvocato invia raccomandata in cui spiega che non avendo ricevuto alcuna comunicazione inerente la fattibilita’ del mutuo e l’eventuale stipula del rogito io sono libero da qualsiasi vincolo.
      In data 02/03/20 la seconda parte acquirente mi comunica la fattibilita’ del mutuo ed il 04/03/20 io porto la documentazione necessaria al notaio per stipulare il 30/03/20.
      Il 05/03/20 mi contatta la prima agenzia immobiliare che ha fissato data del rogito per il 16/03/20 (senza alcuna consultazione da parte nostra). Ora non essendo essenziale e perentorio il termine del 28/02/20 della prima proposta l’avvocato mi consiglia di stipulare con loro per non rischiare una causa. Fissiamo il rogito per il 27/03/20 ma dopo pochi giorni l’agente immobiliare mi contatta dicendomi che il mutuo e’ stato concesso per un importo superiore a 125.000, in quanto servivano piu’ soldi all’acquirente per coprire tutte le altre spese. Chiedo chiarimenti e lui mi dice che dovrei dichiarare qualcosa in piu’ rispetto al Prezzo pattuito, e che e’ meglio parlarne di presenza e non al telefono con l’agente finanziario. Io purtroppo sono fuori per lavoro per cui dovrei riuscire a parlarci solo il 20/03/20. L’avvocato mi ha chiesto di riferire bene di cosa si tratta, ma che in caso di dichiarazione di un importo superiore loro forse mi chiederanno successivamente e magari in contanti di restituire la differenza. Inoltre in questo caso potrebbe configurarsi la truffa. In questo caso prima del rogito, una volta parlato con il loro agente finanziario, se effettivamente si trattasse di qualcosa del genere, posso recedere definitivamente dal contratto preliminare gia’ scaduto una volta e per sempre? Oppure devo aspettare il giorno dell’atto e vedere di cosa si tratta? Ho inoltre chiesto al notaio una copia dell’atto prima della data di stipula e mi e’ stato risposto che al massimo me la faranno avere due giorni prima di tale data.

      • notaio ha detto:

        Si, i vari escamotage per ingannare la banca e spillare più soldi sono una truffa. Non ci si immischi assolutamente! Per il resto ha già un avvocato che la consiglia per il meglio: io suggerisco di aspettare il 27.3.2020 e constatare se comprano o no. Mi raccomando, se l’atto si farà, i soldi se le faccia dare contestualmente in assegni circolari… tutto l’insieme mi insospettisce molto.

    • giuseppe982 ha detto:

      Premetto che la provvigione all’agenzia era legata alla fattibilita’ del mtuo. Quindi l’agenzia immobiliare potrebbe chiedere lo stesso la provvigione? In quanto il mutuo e’ stato concesso anche se per un importo superiore?

    • petro ha detto:

      Buona sera Notaio,qualche mese fa ho firmato il preliminare con la firma definitiva a fine giugno, ho pagato l’anticipo di 25000€, adesso ci sto ripensando e non vorrei più acquistare l’immobile. A quali rischi andrei incontro? La ringrazio, attendo la sua risposta

    • simon ha detto:

      Buongiorno Notaio.
      Dover’ rogitare nelle prossime due settimane. Nel frattempo mi e’ stato comunicato un piccolo locale, una cantina, previsto sul preliminare non e’ più’ disponibile, e’ stato venduto, cosi’ mi hanno risposto.
      (Preciso che per ragioni di ritardi della banca, la data iniziale prevista sul preliminare non e’ stata osservata,nemmeno ho mai ricevuto nessuna notifica dalla parte che vende). Avevo comunque dato una caparra alta, 80000euro.
      Mi chiedevo , e’ normale che non mi veda assegnare la cantina che comunque e’ prevista da preliminare?
      grazie
      saluti

    • PaoloB ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      ho fatto il preliminare per acquisto di una nuovo appartamento a dicembre 2019, con acconto di 100.000 euro. I lavori dovevano partire subito e come termine di consegna ho 30 giugno 2021. A oggi, dopo 6 mesi, il cantiere non e ancora partito, ogni volta che chiamo hanno una scusa diversa e ovviamente sara impossibile la consegna dei termini stabiliti. Posso recedere dal preliminare? o quali possibilita ho? Grazie saluti

    • Ingrid ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      ho stipulato una proposta di acquisto e dato una caparra di 5.000 Euro. La banca non concede il mutuo perchè il venditore non ha prodotto tutta la documentazione richiesta. In questo caso posso chiedere la restituzione del doppio della caparra versata? Grazie e complimenti per il prezioso lavoro.

      • notaio ha detto:

        Non capisco di quale documentazione ha bisogno la banca dal venditore che la banca non possa recuperare per conto suo. Non è credibile la spiegazione della banca.

        • Ingrid ha detto:

          Si tratta di 4 DIA e una CILA che la banca ha chiesto come copia di quella depositata presso gli uffici preposti, con firme, protocollo ect. e che il venditore non vuole produrre perchè il tecnico ha chiesto 400 Euro di parcella.Grazie di nuovo.

    • Enrico42 ha detto:

      Buonasera, ho “ereditato” la gestione di un condominio dopo che l’ex amministratore ha venduto e cambiato residenza. Il passaggio di consegne è stato il ricevere alcuni faldoni di cui poco alla volta ne ho controllato il contenuto. Abito nel condominio così come abitava l’ex amministratore. Il condominio consiste in un terreno recintato su cui insistono 26 villette, alcune a stecca e 2 isolate, più aree condominiali parte a verde, parte come stradine interne e parte a servizio parcheggi dei condomini, perciò stalli di proprietà. Costruire negli anni 2000-2004. Tra tutte le carte passatemi ho appurato che mancano tutte le conformità degli impianti condominiali ed anche l’abitabilità. Due domande: presumo che l’abitabilità delle singole villette sia qualcosa che attiene ai singoli proprietari (vero?), ma esiste anche l’abitabilità del complesso condominiale? E se si come è possibile recuperarla? Ed inoltre come si fa a recuperare le conformità degli impianti condominiali, obbligatori per ottenere l’abitabilità.
      Ringraziando per l’attenzione prestatami, porgo i miei più
      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        La normativa prevede un’alternativa in quanto per le strutture condominiali è possibile che il costruttore richieda sia una agibilità totale su tutto il condominio sia agibilità parziali su le singole unità che lo formano se strutturalmente autonome. Il consiglio è quello di interpellare il Comune competente per un accesso agli atti in modo da verificare se vi siano stati procedimenti relativi al rilascio delle agibilità. Se nemmeno così riesce a chiarire la situazione, il consiglio è quello di rivolgersi ad un tecnico abilitato che saprà guidarla per ricostruire la situazione.

    • stefanoL ha detto:

      Salve Signor Notaio,

      provo a esporle brevemente la situazione:

      -) A dicembre 2018 stipulo preliminare di acquisto immobile regolarmente registrato e verso relativa caparra confirmatoria

      -) Il preliminare di acquisto prevede rogito al 30/06/2020 con invito scritto da parte della promissaria venditrice e con al massimo 2 mesi di ritardo per la consegna

      Il tutto collimava con l’operazione di vendita del mio immobile, eseguita poi effettivamente il 17/04/2020, e con l’uscita dall’appartamento a fine giugno come concordato con la parte acquirente.

      Alla data, l’immobile è ancora in costruzione per cui io, insieme alla famiglia siamo stati costretti a spostarci in un appartamento in affitto con le relative spese.

      Finalmente, dopo aver contattato ripetutamente il venditore e aver fatto presente i costi supplementari a cui ci sta esponendo e aver richiesto esplicitamente di avere:

      -) Una data di consegna certa
      -) Una “agevolazione” per venirci incontro rispetto alle spese supplementari che stiamo sostenendo (circa 25k euro tra affitto, magazzinaggio mobili e quota parte doppio trasloco)

      La risposta del venditore è stata (a voce e non scritta. Di scritto non ho ancora nulla e siamo al 2/7):

      -) Consegna dell’immobile per il 31/01/2021
      -) Data rogito: non definibile perchè dicono di non poter definire i tempi della banca per la ripartizione del mutuo, ecc, ecc
      -) “Sconto” di 5.000 euro sul prezzo

      A fronte di questo ho chiesto allora che la data del 31/01/2021 fosse essenziale e se superata oggetto di risoluzione esplicita del preliminare e mi è stato risposto negativamente. E questo approccio mi ha destato diverse perplessità (ossia che il 31/01 diventerà molto facilmente il 28/2 poi il 31/3 e così via)

      A questo punto vorrei sapere quali opzioni ho per evitare di essere tirato all’infinito anche nell’ottica di “bloccare” i costi supplementari trovando una soluzione alternativa, ad esempio:

      a) Posso rescindere dal contratto a costo anche di perdere la caparra (nel senso ve la lascio e amen) senza incorrere nel rischio di azione coatta da parte loro per costringermi ad adempiere alle obbligazioni contrattuali nel momento in cui saranno pronti?

      b) Oppure quali altre opzioni ho a disposizione per ottenere un minimo di controllo sulla situazione?

      c) Oppure posso uscire considerandoli inadempienti? (considerando che in qualche modo la situazione COVID li protegge)

      Grazie in anticipo per i suggerimenti.

      • notaio ha detto:

        La situazione COVID non protegge nessuno. Alla scadenza effettiva (mi sembra il 30.8.2020) provveda a far constatare formalmente l’ inadempimento del venditore con i mezzi ordinari. Solo dopo, se vorrete, si potrà riscrivere un nuovo preliminare con nuove condizioni. Mi sembra di capire che non avete fatto un preliminare notarile, il che è stato un azzardo. Se lo rifarete non sbagliate la seconda volta.

    • antgioia87 ha detto:

      Buonasera Notaio,
      In data 29/07/2020 ho sottoscritto un preliminare di vendita per l’acquisto di un appartamento da costruttore, tramite intermediazione di un’agenzia immobiliare. Il contratto prevede:
      1) “L’Unità immobiliare sarà consegnata alla promissaria acquirente entro il 30/09/2020, contestualmente alla stipula dell’atto notarile di compravendita.”
      2) “La promissaria venditrice rende edotta la promissaria acquirente che le suddette unità immobiliari sono gravate da ipoteca iscritta presso l’ufficio del Territorio […]” e che “Gli immobili promessi in vendita saranno al momento del rogito liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli […] ivi compresa l’ipoteca iscritta presso l’Ufficio del territorio di cui in premessa”.

      Scopro oggi dal venditore che sembrerebbe che la banca che gli ha concesso il finanziamento a garanzia dell’ipoteca sia in ritardo con lo svincolo, per cui a voce mi informa che non sarà possibile sottoscrivere il rogito entro il 30/09 (ma si andrà presumibilmente a fine ottobre).

      Il venditore è inadempiente nei miei confronti? Si può considerare questa una causa di risoluzione del contratto preliminare ed esigere il versamento del doppio della caparra confirmatoria?

      Grazie per la disponibilità,
      Cordiali saluti

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