• Tutto sui vari tipi di parcheggi! Chiedete al notaio prima!

    parcheggiMolto frequentemente si decide di acquistare una casa perché è corredata da parcheggio. Per carità, il parcheggio viene visto, viene controllato che c’è la macchina del venditore, rigorosamente all’interno delle strisce, e quindi si va a firmare il preliminare tranquillamente inserendoci anche il posto auto.

    Solo al momento dell’atto definitivo di compravendita si scopre che le cose non stanno così, e  che il parcheggio non può essere trasferito, o che quello che viene trasferito è tutt’altra cosa.

    La disciplina dei parcheggi, a causa delle numerose leggi che si sono succedute nel tempo è infatti molto complicata, e chi vuole acquistare, insieme alla casa, un parcheggio, farebbe bene a precipitarsi preliminarmente dal notaio per fargli esaminare la condizione giuridica del parcheggio che si vuole acquistare in modo da decidere bene il da farsi (e il prezzo di acquisto).

    Parcheggi in area condominiale

    Il problema più frequente è quello di scoprire  che il parcheggio è situato in zona condominiale, cioè di proprietà di tutti i condomini. È il condominio che ha deciso, con propria delibera, chi deve parcheggiare e dove. E l’acquirente non compra nulla (salvo il suo diritto pro quota delle parti condominiali come al solito) e rischia che un giorno il condominio decida diversamente, magari destinando ad aiuole fiorite lo spazio dove ora ci stanno le macchine.

    Oppure, in caso di appartamenti in numero superiore ai parcheggi disponibili, decida per una turnazione. Nel senso che ci potrete parcheggiare solamente i giorni dispari o i giorni pari. Ho già scritto un articolo specifico sui parcheggi in zona condominiale e ad esso vi rinvio per maggiori dettagli.

    I parcheggi “ponte”

    Vi è poi un’ampia gamma di parcheggi privati (non su area condominiale) ciascuna assoggettata a un differente regime giuridico.

    I parcheggi “ponte” sono quelli sui quali incombe un vincolo pubblicistico di destinazione delle aree in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio a favore di tutti i condomini.

    Sulla natura di detto vincolo c’è un ampio dibattito giurisprudenziale. Dapprima la proprietà poteva essere ceduta anche a persone diverse dai condomini, purché ne fosse rispettata la destinazione d’uso a parcheggio; poi è prevalsa la natura pubblicistica di carattere soggettivo della destinazione all’uso degli spazi a parcheggio a favore dei soli condomini del fabbricato, creando una relazione di accessorietà tra posto macchina e unità abitativa.

    Per cui segue la nullità parziale dei contratti notarili di trasferimento dei singoli appartamenti che non prevedano l’attribuzione di un diritto reale sul relativo posto auto.

    Così se il venditore vende il parcheggio a un terzo i condomini possono reclamarne lo stesso l’utilizzo. Se il venditore vende a voi il parcheggio togliendolo ad un altro condomino che ha diritto, quest’ultimo potrà richiedere – fermo l’astratto diritto di proprietà  che rimane a voi – l’utilizzo a  suo favore.

    Parcheggi “Tognoli”

    Sono i parcheggi che possono essere trasferiti anche a terzi, rimanendo però inalterata la destinazione d’uso a parcheggio (quello spazio non potrà mai essere utilizzato per altri motivi) e purché lo si colleghi come pertinenza ad altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.

    Sono i parcheggi previsti dalla legge Tognoli n. 152/1989, successivamente modificata con la legge 246/2005, che ha escluso, come dicevamo, l’esistenza del vincolo d’uso a favore dei condomini a cui il parcheggio accede consentendo di disporne autonomamente come detto dianzi.

    Qui si apre un altro problema interpretativo all’interno. La nuova legge, che ha consentito la trasferibilità a terzi dei parcheggi “Tognoli” (alle condizioni sopra descritte) si riferisce al futuro o al passato? Il passato è costituito da tutti i parcheggi costruiti e venduti tra 1989 e il 2005, mentre il futuro è costituito dai parcheggi relativi ad edifici non costruiti, o per quelli costruiti ma per i quali non siano state le vendite delle singole unità immobiliari o, nella migliore delle ipotesi per tutte le contrattazioni successive alla sua entrata in vigore, indifferentemente sia dalla data di costruzione dell’edificio sia dalla data di vendita del primo appartamento.

    Cautela nell’acquisto dei parcheggi

    È evidente che l’interprete è chiamato a prestare adeguata cautela in tutte le vendite dei parcheggi, data l’incertezza  della situazione sul regime di circolazione di tali aree. E l’interprete non può essere che il notaio incaricato del contratto definitivo essendo l’unico professionista capace di districarsi nella materia.

    Ma, attenzione, è sbagliato pensare al notaio solo al momento dell’atto definitivo di compravendita, perché a quel momento i giochi saranno già fatti, e sarà molto difficile tornare indietro senza danni o senza contenzioso.

    Come salvaguardarsi?

    Chi può salvare l’acquirente da spiacevoli sorprese è il notaio. Certamente il notaio non ha l’obbligo legislativo di essere il vostro consulente in materia di parcheggi. Ma il notaio controlla la proprietà e la libertà di un  bene immobile andando a ritroso nel tempo nei 20 anni precedenti, e quindi è in grado di capire qual è il regime giuridico del vostro agognato parcheggio.

    In taluni casi la verità viene immediatamente a galla fin dalla prima lettura delle visure ipotecarie: quante volte ho dovuto riferire io all’ultimo momento all’acquirente che il venditore non poteva vendergli il parcheggio perché l’aera su cui esso insisteva non era di sua proprietà? E tante altre volte comunque, nel momento in cui analizza la trascrizione di un vincolo è in grado di sapere subito se c’è il problema e come questo problema va affrontato. Ma al notaio bisogna rivolgersi subito.

    Prima della proposta di acquisto! Perché poi, dopo, all’ultimo momento, quando è alle porte il contratto definitivo non c’è più niente da fare e, come è successo in tutte le volte capitate allo scrivente, non rimane che accettare la situazione com’è obtorto collo.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Tutto sui vari tipi di parcheggi! Chiedete al notaio prima! ultima modifica: 2017-12-21T18:20:44+00:00 da notaio



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