• Acquistare casa con parcheggi in zona condominiale

    acquistare casa con parcheggi condominialiI parcheggi in zona condominiale sono stati oggetto di svariati interventi legislativi e di dibattito giurisprudenziale. La prima legge che ha regolamentato la materia è stata la legge n. 765/1967 (cd. “legge ponte”) la quale ha introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, il principio della necessaria individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione urbanistica, con la previsione della destinazione obbligatoria di appositi spazi nei fabbricati di nuova costruzione in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio a favore di tutti i condomini.

    I successivi interventi legislativi tra i quali si può ricordare: la legge sul “condono edilizio” del 1985, che ha introdotto disposizioni tese a considerare gli spazi destinati ai parcheggi come “pertinenze” degli appartamenti; la legge n. 122/1989 (c.d. “legge Tognoli”), che ha aumentato la quantità delle aree da destinare a parcheggio nelle nuove costruzioni; la legge n. 246/2005, che, pur lasciando inalterate le disposizioni sulla destinazione delle aree condominiali a parcheggio, ha eliminato il vincolo all’uso a favore degli utilizzatori degli alloggi, consentendo ai proprietari degli immobili cui i parcheggi accedono di disporne pienamente; e, da ultimo, la Legge 11 dicembre 2012 n. 220, di riforma della disciplina del condominio, in vigore dal 17 giugno 2013, che ha espressamente introdotto nell’elenco di cui al punto 2 dell’art. 1117 c.c. (dedicato alle parti comuni dell’edificio) le “aree destinate a parcheggio”.

    Spazi comuni a servizio di tutti i condomini

    L’importanza della ultima disposizione citata rileva dal fatto che,  sebbene il generale principio ispiratore della norma sia da sempre stato quello di considerare comuni tutti gli spazi e i locali utili per fornire servizi alla collettività dei condomini, l’aver previsto espressamente dette aree tra i beni comuni (salvo i parcheggi oggetto di esplicita autonomia privata) ha portato come conseguenza il riconoscimento giuridico diretto ed esplicito delle stesse.

    Il condomino non deve così dimostrare la comproprietà delle aree destinate a parcheggio, in quanto le stesse sono ricomprese nell’elenco dell’art. 1117 c.c., essendo sufficiente al fine della presunzione della natura condominiale, che tali beni abbiano l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, ovvero che siano strutturalmente collegati con le unità immobiliari di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà.

    Il nuovo testo legislativo, inserendo le aree destinate al parcheggio tra cose comuni del condominio, recepisce i frutti dell’evoluzione normativa e della relativa interpretazione giurisprudenziale avuta nel corso degli anni.

    I parcheggi condominiali non sono di proprietà privata

    I parcheggi in zona condominiale non sono quindi di proprietà esclusiva dei condomini, ma sono di proprietà del condominio (come il tetto, le scale, le mura, ecc…) il quale ne regolamenta l’uso da parte dei condomini con apposito regolamento di condominio.

    Con il regolamento di condominio di solito viene assegnato l’uso esclusivo dei posti auto ai vari condomini ma tale regolamentazione non determina affatto la divisione del bene comune o il riconoscimento di un diritto di proprietà privata, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune, al fine di evitare litigi.

    I posti auto condominiali non possono essere acquistati

    Di conseguenza chi acquista casa con parcheggio in zona condominiale, non acquista il parcheggio, che rimane di proprietà del condominio, e non è titolare di un diritto reale. Sicchè non è neppure necessario inserire il riferimento al parcheggio nell’atto notarile di acquisto.

    E se in questi casi le parti richiedono espressamente al notaio che il parcheggio sia menzionato nel testo del rogito il notaio dovrà accertarsi che le parti abbiano ben capito la sua natura condominiale e che sia chiaro che la menzione non sia interpretata o interpretabile come passaggio di proprietà del parcheggio, bensì solo come semplice “promemoria” di un diritto che discende dalla volontà del condominio.

    Il condominio può annullare il diritto al posto auto

    Infatti l’assemblea del condominio può anche deliberare il “mutamento di destinazione” dell’area comune destinata a parcheggio, naturalmente con le dovute maggioranze richieste dalla legge, ad esempio al fine di destinarla a giardino.

    In caso di parcheggi condominiali insufficienti a contenere contemporaneamente le autovetture di tutti i condomini, la giurisprudenza ha altresì affermato la legittimità e l’ammissibilità di un uso “a turni” dei posti macchina.

    Non, quindi, l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, ma una disciplina turnaria per consentire l’uso di tale bene a tutti i condomini in modo da assicurarne agli stessi il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento, purchè l’uso turnario del parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sulla cosa comune. L’assemblea condominiale può quindi imporre dei turni nell’utilizzo dei posti auto e vietare ai condomini di occupare, al di fuori del proprio turno, spazi temporaneamente lasciati vuoti dagli altri condomini.

    Per un maggiore approfondimento vedi il mio scritto su tutti i tipi di parcheggio esistenti!

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    parcheggi in condominio

    Acquistare casa con parcheggi in zona condominiale ultima modifica: 2016-03-29T23:03:34+00:00 da notaio



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