• Salva la casa assicurandoti contro i rischi da donazione

    bancaMoltissimi tra di voi si sono trovati in estrema difficoltà al momento dell’acquisto di una casa per i rischi da donazione dei 20 anni precedenti. Il venditore non ha certo l’obbligo di avvertire la parte acquirente dell’esistenza di una provenienza per donazione, perché l’atto di trasferimento a titolo gratuito non è una pregiudizievole, ed è un vero e proprio valido trasferimento che assicura al donatario la piena proprietà dell’immobile, e, come tale, lo legittima alla vendita.

    I rischi da donazione

    Nondimeno la presenza di una donazione nella storia di un immobile lascia la porta aperta ad una serie di rischi in realtà statisticamente trascurabili ma che possono costituire ostacolo insormontabile quando, ad esempio, si va in banca per richiedere un mutuo per il finanziamento dell’acquisto della casa. Le banche, specie in questo momento particolare della nostra economia, oppongono un netto rifiuto alla concessione del mutuo acquisendo in ipoteca l’immobile che in precedenza era passato di proprietà per donazione. La soluzione per bypassare il rifiuto della banca è tradizionalmente quella di un “annullamento” della donazione, e cioè stipulare un nuovo atto in cui il donatario e il donante dell’epoca revocano la donazione, sicché l’immobile ritorna di proprietà di chi l’ha donato che si presenta davanti al Notaio per stipula dell’atto di vendita.

    A parte i notevoli costi derivanti da questa soluzione, e a parte le complicate problematiche per regolare i rapporti economici temporali durante la sussistenza della donazione, l’esperienza insegna che spesso la soluzione non è applicabile perché magari nel frattempo il donante è deceduto oppure perché la revoca della donazione può essere validamente stipulata solo facendo intervenire all’atto una gran quantità di soggetti che spesso non sono disponibili a perdere tempo per delle questioni che neppure ricordano.
    Ora la società AON Broker dei Lloyd di Londra, che  è la compagnia che assicura efficacemente tutti i notai italiani per la responsabilità civile, ci presenta la polizza “donazione sicura” che tutela l’acquirente di un bene di origine donativa e il soggetto mutuante.

    La polizza assicurativa

    La polizza del leader mondiale assicurativo copre i rischi derivanti dall’acquisto e dal finanziamento dei beni di provenienza donativa, garantendone la commerciabilità e la sicurezza della compravendita (e del mutuo). L’assicurazione, che garantisce un rischio che può durare decenni, è realizzata appunto con i Lloyd di Londra, e cioè con il mercato assicurativo più solido e sicuro al mondo.
    Con il versamento di un premio il rischio proveniente da revoche per ingratitudine, legittimari che protestano, figli naturali di cui non si conosceva neppure l’esistenza, ecc., viene coperto senza alcun limite temporale tenendo indenne l’acquirente, il beneficiario e la banca da qualsiasi danno che potrebbe subire a seguito di un’azione di riduzione o di restituzione. L’assicurazione garantisce la commerciabilità e la sicurezza della compravendita e mantiene indenne il beneficiario, acquirente o  soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito dell’esito favorevole di un’azione giudiziaria avente ad oggetto l’immobile.
    Viene così spazzata via qualsiasi opposizione delle banche mutuanti, ma costituisce un indubbio vantaggio anche nei confronti dell’acquirente, perché la polizza risarcisce non le banche o l’acquirente dal danno derivante dallo spossessamento dell’immobile, bensì l’avente diritto alla restituzione dell’immobile, sicché, col pagamento del premio in danaro viene evitata alla radice la retroversione della proprietà dell’immobile sottraendo l’acquirente ai rischi non solo economici ma anche pratici, organizzativi e morali derivanti dal fatto di trovarsi dall’oggi al domani senza l’immobile acquistato con tanti sacrifici.
    Il prodotto è stato lanciato sul mercato con una recente conferenza stampa dell’Amministratore Delegato di AON che più sotto vi presentiamo.
    Il vostro notaio di fiducia sarà in grado di chiarire tutti i vostri dubbi anche rappresentando alla banca mutuante il venir meno dei rischi che essa può paventare.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    donazione sicura

    Il notaio Massimo d'Ambrosio vi informa sempre! Votalo con 5 stelle! Grazie!
    Salva la casa assicurandoti contro i rischi da donazione ultima modifica: 2014-08-04T15:18:52+02:00 da notaio



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    62 Commenti su “Salva la casa assicurandoti contro i rischi da donazione

    • michela91 ha detto:

      Gentile Notaio d’Ambrosio,
      le scrivo perchè mi trovo proprio nella situazione da lei descritta nell’articolo: io e il mio compagn abbimao firmato il preliminare per l’acquisto di una casa donata appena 7 anni fa al proprietario dai genitori (il proprietario è figlio unico). Il rogito è previsto per l’inizio del prossimo anno. Avevo fatto controllare il preliminare al mio avvocato che, però, non mi aveva avvisata degli eventuali rischi nell’acquisto. Ovviamente (ahimè) nè il proprietario nè l’agente immobiliare si sono scomodati a descrivermi la situazione. Ho letto molti articoli riguardo la polizza “Donazione Sicura” e mi sembra sia un’ottima soluzione alla nostra situazione, tuttavia mi rimane un dubbio: l’assicurazione è accettata da tutte le banche? O alcune potrebbero storcere il naso alla richiesta? noi vorremmo fare il mutuo con la Deutsche Bank che ci aveva già confermato che dal punto di vista economico non ci sarebbero stati porblemi per l’erogazione.
      La ringrazio,
      Michela

      • notaio ha detto:

        Non si tratta di storcere il naso, è che le banche hanno prassi diverse, sicchè a qualcuna va bene e ad altre no. Si informi per tempo alla DB e, se del caso, si informi presso la compagnia di assicurazioni quali sono le banche che l’accettano normalmente.

    • gravinacostantino ha detto:

      Save Notaio,
      Le spiego la mia situazione:
      mia suocera vuole vendere il suo appartamento ricevuto in donazione dal padre nel 1976 ed il notaio a cui il potenziale cliente si è rivolto, gli ha riferito che gli eredi, un fratello ed i 2 figli della sorella che nel luglio del 2016 è deceduta posso richiedere la leggittima; premetto che nell’ottobre del 2016 è venuta a mancare anche la moglie del padre donate…… pertanto le chiedo se quello che ha detto il Suo collega è vero.
      spero di serre stato chiaro e La ringrazio anticipatamente. distinti saluti

    • Gino ha detto:

      Salve notaio,
      Ho letto nei fascicoli assicurativi che l’assicurazione non è sottoscrivibile a favore del donatario. Se sono il donatario ci sono altri modi per tutelarsi da eventuali rivalse future di altri eredi?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Non so che sono i “fascicoli assicurativi”! Immagino che lei abbia voluto assicurarsi, secondo quanto scritto nell’articolo, in qualità di donatario e l’assicurazione abbia detto di no, in quanto il prodotto assicura solo i terzi. Purtroppo non essendo assicuratore i miei suggerimenti sono quelli classici. Vedi i miei scritti sulla donazione mettendo la parola “donazione” nella casella di ricerca in alto a destra.

    • Sara2 ha detto:

      Buon pomeriggio.
      Le scrivo per sottoporLe la seguente questione: mi sono impegnata nell’acquisto di un immobile che, a seguito di accertamenti da parte dell’Istituto di credito, ho scoperto in parte oggetto di donazione. L’immobile attualmente è di proprietà al 100% di una signora, ma quattro anni or sono la casa era al 50% di proprietà del marito e al 50% della signora stessa. Contestualmente all’atto di donazione da parte del marito alla moglie è stata anche effettuata la separazione dei beni.I signori sono attualmente in vita.
      C’è la possibilità che un futuro erede, alla morte di colui che ha effettuato la donazione, annulli l’atto con cui acquisterò l’immobile e che io perda la casa? Può pretendere una restituzione del costo totale o della metà della cifra con cui io l’ho acquistata? Oppure può ottenere la metà o il totale della valutazione dell’immobile all’atto della morte del donatario (sulla stessa farò degli interventi di ristrutturazione piuttosto onerosi)?
      La ringrazio anticipatamente e in attesa di un suo gentile riscontro Le porgo distinti saluti

      • notaio ha detto:

        Un futuro erede del marito (cioè del donante) può sicuramente impugnare la donazione esperendo giudizialmente l’azione di riduzione della donazione e chiedere la reintegra della quota di legittima e, in caso di esito positivo del giudizio e solo se non trova capienza nel patrimonio della moglie (che ha ricevuto la donazione), può chiedere anche la restituzione del bene contro il terzo acquirente. Si tratta di un classico caso di scuola ma un rischio sia pur potenziale per l’acquirente c’è. Poichè i coniugi sono entrambi viventi, Le consigliere di fargli fare un atto di revoca della donazione per mutuo consenso prima di procedere all’acquisto.

    • giuseppe.trani ha detto:

      Buonasera,
      le espongo il mio quesito. Dovrei procedere con la ristrutturazione di una casa che mio suocero donerà a mia moglie. Il finanziamento di questa operazione attraverso un mutuo sembra un’impresa impossibile (ho consultato cinque istituti di credito sino ad ora, ma la risposta è stata sempre la stessa: non è possibile). Ho letto della polizza AON “Donazione Sicura” che sembrerebbe coprire proprio la mia casistica, ma è possibile conoscere quali banche possono accettarla come garanzia? Eventualmente avrebbe altri suggerimenti su come ottenere un finanziamento che faccia al caso mio?

      La ringrazio anticipatamente per la risposta.

      Buona serata.

      • notaio ha detto:

        No, purtroppo no. Le banche sono libere di decidere se e a chi concedere finanziamenti. Provi a contattare altre banche, spiegando loro che è disposto a stipulare la polizza. Oppure provi a contattare la sede centrale della assicurazione spiegando che ha letto l’articolo sul mio blog e che desidera sapere quali sono gli istituti di credito che ne fanno uso

    • micaela ha detto:

      Buongiorno. Sono proprietaria di una casa ricevuta per donazione da entrambi i miei genitori. Mia madre nel frattempo e’ venuta a mancare.Ora devo vendere l’immobile.
      Il notaio oltre alla stipula della polizza chiede anche la risoluzione della donazione da parte di mio padre, che si troverebbe a vendere assieme a me.
      A me sembra di complicare ulteriormente le cose.
      Secondo lei non potrebbe bastare la polizza?
      Le sono grata per l’attenzione e le porgo i miei saluti.

      • notaio ha detto:

        Il notaio non c’entra nulla. L’immobile può essere venduto così com’è. Le soluzioni prospettate sono delle cautele, più o meno importanti, che eventualmente potrebbe richiedere l’acquirente o la banca a cui l’acquirente eventualmente si rivolge per un finanziamento. Suggerisco di accordarsi quindi con acquirente e/o banca che potrebbero rinunciare a dette cautele. Oggi devo però dirle che le banche sono piuttosto rigide al riguardo.

    • Valentina81 ha detto:

      Gentile notaio D’Ambrosio, vorrei chiedere un suo parere sulla mia situazione.. nel 2001 i miei genitori hanno donato a mia sorella un immobile nel quale lei attualmente vive col marito e le due figlie… nel 2015 in una logica egualitaria hanno deciso di donare a me la casa dove attualmente vivono loro tenendosi l’usufrutto…. io so che quando verranno a mancare (hanno ahimè circa 80 anni) io sarò intenzionata a venderla anche perché sto pagando il mutuo per l’abitazione in cui abito che tra l’altro dista dalla loro 40 km… il notaio nell’atto ha inserito una dicharazione sottos ritta da me e mia sorella in cui rinunciamo ad opporci ritenendico egualmente soddisfatte… posso ritenermi tutelata o mi consiglia di ricorrere al.mutuo dissenso fintanto che i donanti sono in vita? Non voglio correre il rischio di non riuscire ad alienare la casa o di essere costretta a svenderla. Grazie anticipatamente

      • notaio ha detto:

        La clausola che avete firmato non annulla gli effetti della donazione, semplicemente impedisce a lei e a sua sorella di opporvi alle vostre reciproche donazioni. Ciò non esclude che in futuro possiate avere problemi per la rivendita dell’immobile. Con la revoca della donazione per mutuo dissenso, invece, si annulla la donazione con effetto retroattivo. L’immobile tornerà in proprietà dei donanti e, alla loro morte, cadrà in successione pro quota a favore di tutti gli eredi (quindi, ATTENZIONE, non solo in suo favore). Per non avere problemi di nessun tipo dovreste revocare entrambe le donazioni.

    • DanielG ha detto:

      Gentile notaio D’ambrosio, da pochi giorni siamo incappati anche noi nel “problema” dell’acquisto di un immobile proveniente. Le scrivo perché stiamo cercando di chierici le idee per poter procedere nel modo più sicuro possibile. La situazione è questa: la nuda proprietà dell’immobile in questione è stata donata nel 2008 a un nipote del donante. Nel 2013 il donante è venuto a mancare. Da quello che abbiamo potuto capire il donante non aveva né coniuge né figli ma solo nipoti. Per la richiesta del mutuo il nostro consulente finanziario ha detto che sottoscrivendo la polizza AON non ci sono problemi per quanto concerne l’ottenimento del mutuo. Procedendo con la pratica di acquisto, una volta sottoscritta la polizza, possiamo stare tranquilli oppure ci sono altri rischi a riguardo? La ringraziamo anticipatamente per il prezioso aiuto.

      • notaio ha detto:

        Se la banca accetta la polizza è buona cosa perchè risolve ogni problema ad un costo accettabile. Comunque eventuali problemi nel suo caso sono un rischio statistico infinitesimale. Creditori del donante? Figlio naturale segreto del donante? Ed hanno aspettato in silenzio tutto questo tempo?

    • cladona ha detto:

      Gentile notaio D’Ambrosio, ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto inerente un immobile che proviene da una donazione fatta da un padre verso una figlia (con usufrutto al padre ancora vivente, per cui la figlia ha solo la nuda proprietà). La figlia è sposata è ha due figli, ma lei è l’unica figlia. Una banca mi ha negato la concessione del mutuo perchè nella proposta irrevocabile di acquisto avevo fatto mettere una clausola che veniva fatto l’atto di compravendita solo se loro risolvevano per mutuo dissenso la donazione e questa banca ritiene che così facendo si configura una nuova donazione. E’ possibile? Ora mi sto rivolgendo ad altre banche perchè preferirei che facessero l’annullamento della donazione poichè fra una decina di anni conto di rivendere l’immobile.
      Secondo lei con la risoluzione per mutuo dissenso corro dei rischi nel rivendere poi il bene? O sarebbe davvero una nuova donazione? La ringrazio molto per il suo parere

    • Honesty ha detto:

      Gentile notaio,
      la giovane vedova di mio suocero, ha prolungato la sua permanenza nella casa donata da mio suocero ai figli più di dieci anni anni fa, oltre l’anno concordato nell’atto di donazione.
      Mio marito e la sorella all’atto di donazione davanti al notaio si erano infatti impegnati moralmente a consentire la permanenza nella casa ad una eventuale futura moglie di mio suocero per 360 giorni dal decesso di mio suocero.
      Ebbene al termine del suddetto anno ella ha dichiarato di non poter lasciare la casa poichè indigente (naturalemente la vedova percepisce regolarmente la pensione di reversibilità)!.
      Fermo restando che siamo al corrente circa l’azione che potrebbe intentare per lesione di legittima tanto che mio marito e la sorella hanno già offerto alla vedova di liquidarla senza alcuna causa legale, quale azione possono intentare loro alla giovane vedova per liberare l’immobile di loro proprietà ed affittarlo nelle more di un accordo economico che stenta ad arrivare? La vedova pretende la metà del valore dell’immobile.
      Non commette forse la vedova un reato occupando un immobile sine titulo?
      Gli eredi legittimi sono mio marito, la sorella e la moglie.
      Specifico che i figli hanno rinunciato all’eredità lasciando alla vedova i soldi depositati in banca.

      • notaio ha detto:

        Da quello che mi scrive la moglie non ha nessun diritto di rimanere nell’immobile quindi potete tranquillamente intraprendere ogni azione legale volta ad ottenere la liberazione dell’immobile. La legge infatti prevede che al coniuge spetta il diritto di abitazione sulla casa coniugale che sia di proprietà del defunto. La casa invece non era più di proprietà di suo suocero. Sicuramente ha diritto ad impugnare la donazione qualora la somma depositata in banca che ha ereditato sia inferiore alla sua quota di legittima ma non la metà del valore dell’immobile.

    • princ ha detto:

      Buonasera,
      sono interessato ad acquistare una casa. Il proprietario (nipote, che detiene la nuda proprietà) l’ha ricevuta in donazione dalla nonna, la quale ha mantenuto l’usufrutto. Le domande sono due:
      1- in caso di acquisto da parte mia, il donante (nonna) dovrebbe rinunciare all’usufrutto, giusto? (in caso contrario acquisterei solo la nuda proprietà, ho capito bene?)
      2- Per quanto riguarda la donazione, mi sono documentato ed ho capito che le possibilità che ho sono il mutuo dissenso oppure la sottoscrizione di una polizza per tutelarmi da eventuali pretese.
      Lei cosa mi consiglia?infatti i pareri sulla sicurezza del mutuo dissenso non sono unanimi e, nella mia ignoranza, mi sembrava che la polizza tutelasse meglio e fosse anche piu’ semplice ed economica…
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Non c’è bisogno di alcuna rinuncia. Basta che anche la nonna intervenga nell’atto e venda il suo usufrutto. Quanto al punto 2 sono dello stesso parere. Tenga presente però che se chiede un mutuo deve assoggettarsi alla opinione della banca.

    • danielacc88 ha detto:

      Salve notaio,

      Io e il mio compagno stiamo acquistando una casa che in parte è stata donata dal padre e l’altra parte è stata acquistata dal proprietario (quello che ci sta vendendo la casa). La donazione è stata fatta nel 2001 ma il donante (padre del proprietario) è venuto a mancare nel 2005, cioè 12 anni fa. Il proprietario ha una grande famiglia – la mamma che è ancora in vita, 4 fratelli, moglie e 4 figli – e non si trova in ottimi rapporti con i fratelli, perciò la rinuncia è impensabile.

      Ci hanno detto che dopo i 10 anni della morte del donante, i leggitimari non possono più chiedere la restituzione dell’immobile. Ma noi non ci sentiamo ancora 100% al sicuro di qualsiasi rischio. Lei crede che questa assicurazione ci possa servire anche se per legge loro non potrebbero fare più niente?

      La ringrazio in anticipo

      • notaio ha detto:

        Dopo dieci anni dalla morte non si può più chiedere la reintegra della legittima (se violata) e quindi, di conseguenza, non si può più chiedere la restituzione dell’immobile. Quindi a mio avviso potete tranquillamente fare a meno dell’assicurazione.

    • DavideM ha detto:

      Gentile notaio,

      ho firmato un preliminare d’acquisto per una casa che in passato è stata donata. La donazione non è stata fatta verso i proprietari attuali, ma verso quelli precedenti (in pratica una madre ha donato alla figlia, che poi ha venduto ai proprietari attuali).
      I proprietari attuali quando hanno comprato la casa hanno stipulato la pollizza per proteggersi dalla rivalsa. La banca che mi concede il mutuo dice che dobbiamo fare anche noi quella polizza, è corretto? La figlia che originariamente ha ricevuto la donazione è figlia unica, chi potrebbe rivalersi in futuro? i suoi figli? anche se non erano nati al momento della donazione? La donazione è stata effettuata nel 2011. Grazie mille

      • notaio ha detto:

        Bisogna obbedire alla banca. Altrimenti non danno il mutuo. E bisogna ringraziare Dio che si accontentano della assicurazione. Veda nei miei articoli l’elenco dei possibili rischi, forse statisticamente improbabili, certo, ma non è facile convincere la banca ad accettarli

        • DavideM ha detto:

          Si infatti faremo l’assicurazione e ora la banca farà le sue valutazioni. Ho letto i suoi articoli ma non riesco a capire 2 cose. La prima è se chi ha donato la casa può ancora revocare la donazione nonostante chi abbia ricevuto la donazione abbia già venduto la casa. La seconda è se un nipote di chi ha donato può avere dei diritti nonostante sia stata sua madre a vendere la casa donata. grazie

    • thebest3 ha detto:

      Gentile notaio,

      sono un donatario di una casa donatami da mio padre e mia madre. Posso io, pur non essendo l’acquirente della stessa, usufruire dell’assicurazione? Se dovessi fare degli altri lavori sull’immobile dopo la stipula dell’assicurazione sarebbero protetti anche quelli? Se la polizza non è valida per il donatario, sarebbe valida per un nuovo donatario, a cui la casa verrebbe donata dall’originario donatario ( ad esempio la moglie dell’originario donatario)?

      Scusandomi per il disturbo la saluto e la ringrazio cordialmente.

      Un proprietario disperato.

      • notaio ha detto:

        Suppongo che lei si riferisca alla donazione di cui all’articolo soprastante. Comunque certamente la compagnia stipula con chiunque, pagando il premio. Il contenuto e il beneficiario sono determinati nella polizza: di solito è la banca che vuol essere garantita. Naturalmente si accerterà prima se la banca mutuante accetti la donazione per procedere col mutuo.

    • Matteo Testella ha detto:

      Buonasera,
      sono possessore di un immobile ricevuto in permuta da mia sorella.
      Tale immobile, è stato diventato di possesso di mia sorella a seguito di una donazione da parte di nostro padre nel 2011.
      Attualmente ho fatto richiesta di mutuo per ristrutturazione, mettendo l’ipoteca sul suddetto appartamento e la banca mi ha richiesto una polizza “Donazione Sicura”
      Il problema è il seguente:
      come posso fare tale polizza se non sono stato io il beneficiario della donazione?
      perchè la banca richiede tale polizza pur essendo io titolare dell’immobile con regolare permuta e non donazione?
      Grazie in anticipo

      Matteo

      • notaio ha detto:

        Ho scritto diversi articoli sui problemi di una donazione nei venti anni precedenti. Il problema è noto. Quanto alla polizza: la banca ha il diritto di chiedere quello che vuole per dare i suoi soldi. Suggerisco di pagare o di cambiare banca. Tieni presente che la richiesta della polizza è già un atto amichevole della banca: appena si accorgono della donazione di solito cacciano via il cliente senza tante spiegazioni.

    • lylari ha detto:

      Gentile notaio, avremo bisogno di una risposta urgente. Grazie in anticipo della sua disponibilità.
      Siamo due sorelle (entrambe sposate in separazione di beni) e i nostri genitori (in comunione dei beni) stanno per donarci il loro appartamento.
      Subito dopo vorrei acquistare la metà di mia sorella, in modo da avere il pieno diritto di poter abitare in questa casa e per farlo dovremo accendere un mutuo intestato a mio marito (perché ha un lavoro a tempo indeterminato).
      Abbiamo trovato un broker finanziario collegato con una banca primaria che non pone ostacoli alla concessione del mutuo per l’acquisto della metà di mia sorella, anche in presenza della donazione. Potremo fare l’atto di donazione e l’acquisto della metà di mia sorella in presenza di un notaio e del broker che ha la delega della banca, nello stesso giorno.
      Lei come notaio ritiene che tutta questa procedura sia possibile ?
      Inoltre, mia sorella in questo momento soggiorna in Inghilterra. Dovrà per forza essere presente fisicamente di fronte al notaio? Con la pec e la firma digitale non è stata superata questa necessità ?
      Infine, volendo metterci al riparo dal “rischio donazioni” che ci impedisce di rivendere la casa prima di 20 anni, vorrei chiederle se basta stipulare una polizza contro i rischi delle donazioni solo al momento eventuale in cui rivenderemo la casa, o dovremo fare la polizza fin da ora ?
      Con questa procedura c’è la possibilità che un giorno mia sorella possa rivendicare i suoi diritti sulla casa?
      In attesa di sua risposta, un saluto cordialissimo

      • notaio ha detto:

        Per gli atti notarili occorre essere presenti davanti al notaio fisicamente o per procura. Per il resto dipenderà da come la penserà il futuro acquirente. Le consiglio di comprare tutta la casa dai suoi genitori che verseranno la somma a sua sorella in compensazione dei suoi eventuali diritti,

    • aria ha detto:

      Gentile notaio, le scrivo per una questione che non mi fa più dormire la notte! Ho ricevuto in donazione un immobile da mio nonno e vorrei procedere con la vendita dello stesso. Ai tempi della donazione (circa 7 anni fa) nell’atto è stato scritto che mio padre e i miei zii (legittimi eredi) cito testualmente “ai sensi e per gli effetti dell’art. 563 ultimo comma c.c., dichiarano di rinunciare puramente e semplicemente al proprio diritto di fare opposizione alle donazioni oggetto del presente atto”.
      Volendo procedere con la vendita, cosa mi consiglia di fare per tutelare appieno i potenziali aquirenti? Ho letto dell’assicurazione e mi sembra una valida proposta, volendo evitare l’annullamento dell’atto di donazione in quanto coinvolte troppe parti.
      Inoltre, punto che non mi è affatto chiaro è il seguente: nel momento in cui i miei nonni vengono a mancare e si apre la successione ereditaria, il diritto successorio degli eredi prevale sulla donazione? cioè se io vendo prima che mio nonno muoia, gli eredi possono evenutalmente rivalersi sul terzo che ha acquistato casa mia (quella che mi è stata donata)? Se si, cosa posso fare per evitare che ciò avvenga?
      La ringrazio per il suo tempo

      • notaio ha detto:

        Per porre al sicuro l’immobile dall’azione di restituzione devono passare 20 anni dalla donazione e 10 dall’apertura della successione del donante. Prima di questi termini l’immobile è astrattamente attaccabile, sono varie le tutele che possono essere prese, variano a seconda dei casi dalla risoluzione della donazione, passando per la polizza e arrivando alla rinuncia di tutti gli avanti causa alle azioni di riduzione e restituzione.

    • ANGELO NATALE ha detto:

      Gentile Notaio d’Ambrosio,
      le scrivo perchè mi trovo proprio nella situazione da lei descritta nell’articolo: vorrei fare una proposta per l’acquisto di una casa donata 8 anni fa (2012) al proprietario dalla madre, che è deceduta nel 2017(il proprietario è figlio unico).
      Ho letto molti articoli inerente la polizza “Donazione Sicura” e mi sembra sia un’ottima soluzione alla mia situazione, tuttavia mi rimane un dubbio: basta fare l’assicurazione o anche un atto dal notaio, anche se non ha fratelli e sorelle il donatario?
      inoltre le volevo chiedere i tempi della prescrizione sono 20 anni dall’ atto ( 2032) e 10 dalla morte ( 2027)? quale data si applicherà per la prescrizione?
      La ringrazio, per i suoi interessanti blog.

      Angelo

      • notaio ha detto:

        I termini li può leggere analiticamente nel mio articolo. La polizza normalmente è scritta a favore della banca mutuante. Se non c’è mutuo può trattare direttamente lei con l’assicurazione per precisare le clausole a suo favore

    • giuseppe cannavo ha detto:

      Gentile Notaio, mi trovo nella situazione di voler comprare casa ricevuta da una donazione, avvenuta 17 anni fa, l’ultimo donante, la madre, è deceduta l’anno scorso.
      La mia banca, oltre a richiedere la stipula di un assicurazione, chiede che alla sottoscrizione dell’atto di vendita partecipi anche il fratello del donatario per firmare la rinuncia alla legittima. Non capisco perché oltre alla copertura finanziaria, mi è stata richiesta anche la rinuncia alla legittima del fratello, che per altro ha ricevuto a suo tempo un altra donazione di altri beni.
      Grazie, cordialità

      • notaio ha detto:

        purtroppo le banche molto spesso richiedono questi ulteriori adempimenti per mettersi al riparo da future e poco probabili azioni da parte degli altri eredi. Se il donante è deceduto è possibile fare la rinuncia all’azione di riduzione se la banca si rifiuta di concedere il mutuo in sua assenza.

    • Andrea Gallizioli ha detto:

      Buonasera Notaio, una curiosità: il terzo acquirente è tutelato dalla polizza anche in caso di donazione con patto di riversibilità e premorienza del donatario? In tal caso con quali modalità? Grazie

    • Sandro Cubelli ha detto:

      Gentile Notaio

      Ho ricevuto una casa in donazione da mia madre, che purtroppo e’ morta recentemente. L’unico altro erede e’ mia sorella. Vorrei vendere la casa, ma capisco le difficolta’ come spiegate da Lei nel suo blog.

      Vorrei farle una domanda: come e’ cambiata la situazione in seguito alla Lagga di Bilancio 2019?

      Sandro

    • antonyeroby ha detto:

      Gentile Notaio, buongiorno sto procedendo ad un acquisto di prima casa, ma su quest’ultima vi è una donazione da parte del fratello (celibe) alla sorella (nubile), quindi gli unici eredi legittimi sarebbero i loro genitori. Ho richiesto alla venditrice se è possibile procedere con il mutuo dissenso, ma per problemi fiscali del donante non è possibile procedere. Ora chiedevo se si procedesse ad una rinuncia degli eredi e ad un’ assicurazione donazione sicura quale garanzie avrei sull’immobile?
      Grazie anticipatamente
      Roberto.

      • notaio ha detto:

        No, la rinuncia degli eredi non è ammissibile prima della morte del donante. L’assicurazione è un contratto liberamente determinabile dalle parti: vada alla compagnia e cerchi di trattare una polizza di assicurazione a lei favorevole.

    • Fabrizio001 ha detto:

      sto valutando l acquisto di una casa donata dai genitori ancora in vita all unico figlio dieci anni fa. il venditore, figlio unico, è disposto a fare l assicurazione donazione sicura. sono pieno di dubbi che non mi fanno essere lucido per la decisione. se uno dei genitori venisse da un precedente matrimonio con figli io rischierei di perdere tutto? come mi posso tutelare maggiormente? sul preliminare indicheremo che il venditore non è a conoscenza dell esistenza di eredi. posso far fare una dichiarazione simile ai genitori? in che modo posso tutelarmi? con mia moglie stiamo acquistando con tanti sacrifici e sarebbe un disastro perdere la casa…

      • notaio ha detto:

        Non c’è niente da fare. Deve esaminare bene la situazione e decidere lei se i rischi sono alti o accettabili.

      • pablogogo ha detto:

        Gentile Notaio,

        Sto valutando l’acquisto di un immobile di propietá di una ONLUS come risultato di una successione testamentaria del 09/2018 e registrata 07/2019.
        L’unico che so é che la ex-propietaria era vedova ma non so se aveva dei figli.
        Quali sono nella sua opinione i rischi e le possibili soluzioni?
        Grazie tantissime in anticipo,

        Pablo

    • AntonioM ha detto:

      Gentile Notaio,

      Nel valutare il rischio sull’ acquisto di un immobile di recentissima natura donativa (Febbraio 2020)
      stiamo appurando l’inesistenza di una garanzia totale rispetto ad una eventuale azione di riduzione dai parte dei legittimari.

      Nello specifico contesto, la madre (il cui coniuge ancora in vita) ha donato ad una delle tre figlie l’immobile che vorremmo acquistare. La parte venditrice (donataria e donante) è disposta a procedere al mutuo dissenso.
      1. Saremmo comunque esposti ad un’azione di riduzione ? E se si, da parte di chi?

      2. Quali sono le condizioni per cui il mutuo dissenso possa essere interpretato come contro-donazione
      perdendo di fatto la sua natura risolutoria con effetti retroattivi?

      3. Suggerisce di sottoscrivere la polizza AON, in combinazione al mutuo dissenso?

      4. La rinuncia ad azioni di riduzione da parte dei potenziali legittimari potrebbe essere un’ulteriore clausola a nostra garanzia qualora non siano violate le quota di legittima al momento dell’atto di compravendita? (nonostante la donante sia ancora in vita)

      Grazie in anticipo

      • notaio ha detto:

        1) Si; 2) dipende dal Tribunale; 3) si; 4) clausola illegittima

      • Martinomf8 ha detto:

        Gentile Dott.
        Ho firmato una proposta di acquisto per un immobile con provenienza donativa (lo abbiamo saputo solo dopo sebbene avevamo richiesto specificamente all’agenzia informazioni a riguardo).
        Ora la donazione risale al 1985 e i genitori hanno donato al figlio l’immobile. Ora il padre è morto da meno di 10 anni e la madre è ancora viva. Secondo alcuni pareri i 20 anni che prescrivono qualsiasi azione contro la donazione sono già passati altri invece sostengono che la legge del 2005 ha effetto per le donazioni successuve a tale anno e non per quelle antecedenti.
        La proposta del notaio è far risolvere la donazione dalla madre in vita per la sua metà e far firmare la rinuncia all’azione di riduzione al fratello del proprietario per la metà che resterebbe donata dal padre ormai morto.
        Avremmo ancora dei rischi per i quali suggerirebbe la sottoscrizione di una polizza? In questo caso compreremmo in contanti e non attraverso mutuo.
        Grazie

    • madaal ha detto:

      Egregio Notaio,
      per riassumere la vicenda: la signora X (vedova) e con un unico figlio, decide di donare un appartamento al suo (unico) nipote Y che, a sua volta, è padre di due bambine.
      Il nipote Y, dopo aver accettato la donazione dalla nonna, vive per un certo periodo di tempo nella casa donatagli. Dopo qualche anno, avendo bisogno di acquistare un immobile più grande per sé e la sua famiglia, e, immagino per non perdere i benefici fiscali relativi all’acquisto di una prima casa, decide di “disfarsi” dell’immobile ricevuto dalla nonna e procede, nel 2020, alla stipula di un atto di muto dissenso.
      Io ed il mio compagno vorremmo acquistare dalla nonna il bene che il nipote le ha “restituito” con il mutuo dissenso.
      Premesso che non condivido la tesi dell’ufficio legale dell’istituto di credito secondo cui il mutuo dissenso configurerebbe una contro-donazione, mi trovo a dover stipulare, una polizza assicurativa del tipo “donazione sicura” ai fini dell’approvazione del mutuo. Inoltre la banca mi ha specificamente richiesto di inserire nella polizza il vincolo a loro favore.
      Detto questo, se stipulo una polizza contenente il vincolo a favore della banca mutuante, l’assicurazione terrà indenne la banca, non me.
      Io come posso tutelarmi dal rischio economico di eventuali azioni?
      Posso chiedere al venditore di stipulare la medesima polizza a mio favore?

    • Sancld ha detto:

      Salve gentile Notaio D’ambrosio,

      Da diverso tempo seguo con molto interesse il suo sito e le faccio i miei complimenti.

      Non sono riuscito a trovare al momento altra sezione dove poter postare la mia seguente domanda.

      Si tratta di una serie di polizze assicurative (Serie Index Linked Unit Linked) accese presso una Banca ma legate a un conto corrente cointestato in cui il contraente delle polizze è uno dei due co-intestatari mentre il beneficiario è l’altro co-intestatario del conto e della gestione amministrata (più anziano di diversi anni).

      Accade che Muore il beneficiario e rimane in vita il contraente (coniuge superstite).

      A questo punto si apre la successione (e nella fattispecie non essendoci Disp. testamentaria) si va per legittima dove i soggetti sono 3.
      Ovvero il coniuge superstite (in regime di separazione di beni) ma che è anche il contraente delle polizze più i due figli.

      Domanda…. I 2 figli entrano nella posizione (ovvero per diritto) in sostituzione del Coniuge defunto? O no? O cosa si deve fare?
      O come sarebbe il caso?

      Tra l’altro, il coniuge superstite finisce per beneficiare “in automatico” di questa sua posizione, più essere anche già contraente.

      • notaio ha detto:

        Grazie dei complimenti. Capisco che non riesci a trovare dove porre il quesito! Per le polizze devi studiare il contratto, e la successione non c’entra nulla! Se, ad esempio, è una polizza vita accesa dal contraente a favore di qualcun altro e questo premuore la polizza si interrompe e certo la Compagnia non paga nulla. Forse è possibile per il contraente recuperare parte del premio pagato.

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