• Come cedere casa per estinguere un debito? Tassazione della datio in solutum

    datio in solutumÈ perfettamente usuale che, nell’ambito dell’autonomia privata, le parti concordino che per estinguere un rapporto obbligatorio già intercorrente tra di loro, il debitore trasferisca al creditore un immobile di sua proprietà per pagare il proprio debito.

    È perfettamente lecito, e l’unica accortezza del notaio sarà quello di verificare che non rientri nell’ambito della fattispecie vietata del patto commissorio, caratterizzata dalla illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di proprietà di un suo bene come conseguenza del mancato pagamento del debito.

    Datio in solutum

    Il contratto di cui sopra si definisce ai sensi dell’art. 1197 c.c. come datio in solutum, ed è un contratto a titolo oneroso, con il quale il debitore viene liberato dal precedente obbligo, pur non avendo eseguito la prestazione oggetto dell’obbligazione, con il consenso del creditore che ritiene il trasferimento dell’immobile egualmente idoneo a soddisfare il proprio interesse.

    L’atto di trasferimento deve pertanto contenere tutte le clausole tipiche degli atti traslativi a titolo oneroso, e quindi anche quella sul prezzo, le modalità del pagamento (con la tracciabilità dell’eventuale differenza), l’attestato di prestazione energetica, ecc. Una vera e propria vendita, in definitiva, in cui cambia solamente la circostanza che il prezzo non viene pagato al venditore dall’acquirente, il quale ultimo semplicemente dichiara che con il trasferimento annulla il debito.

    La funzione della datio in solutum è di carattere solutorio, e l’effetto non è di estinguere la precedente prestazione con la sostituzione in un’altra prestazione, ma quella di estinguere il rapporto obbligatorio. Questo è importante perché in caso di problemi, in caso cioè di un qualche di inadempimento, il creditore potrà sempre ritornare a richiedere la prestazione originaria.

    Ricognizione di debito. Autonoma tassazione

    Ovviamente la causa solvendi dovrà essere ben specificata nell’atto dal notaio rogante, perché altrimenti l’attribuzione di un immobile, se priva di corrispettivo, costituisce una donazione con tutte le conseguenze formali e sostanziali. Ecco perché è essenziale nell’atto notarile fare menzione specifica del debito che si va ad estinguere.

    Questa menzione specifica è una “ricognizione di debito” ai sensi dell’art. 1988 c.c. La ricognizione di debito è stata molto studiata, ed è interpretata in vari modi: da alcuni come un atto di valore esclusivamente processuale, rilevante sul piano probatorio, in quanto produttiva del solo effetto confermativo di preesistente rapporto, e quindi inidonea a costituire nuove obbligazioni. Da altri è stata ritenuta come dichiarazione di natura negoziale e quindi un vero e proprio negozio di accertamento che fissa rapporti o fatti già esistenti.

    Ne consegue da tali interpretazioni che l’indicazione in atto da parte del notaio del debito che si va ad estinguere (essenziale per i motivi detti sopra ) costituisce una autonomo atto o negozio, e quindi gravato da proprie imposte da assolvere.

    La suprema Corte di Cassazione e l’Agenzia delle Entrate purtroppo non hanno assunto sempre un univoco orientamento.
    A volte si ritiene applicabile alla fattispecie l’articolo 3 della tariffa, parte prima, che prevede che per gli atti di natura dichiarativa relativa a beni o rapporti di qualsiasi natura sia dovuta una autonoma imposta di registro con aliquota proporzionale dell’1% .
    Da altri si è ritenuto di applicare l’imposta di registro con aliquota proporzionale del 3%, ai sensi dell’articolo 9 della stessa tariffa, facendo rientrare la ricognizione di debito tra gli atti residuali con contenuto patrimoniale.

    Seconda un’altra interpretazione derivante da una passata pronuncia della Corte di Cassazione, sarebbe, più favorevolmente applicabile, l’articolo 21, comma 2, ai sensi del quale in presenza di più disposizioni che derivano ontologicamente l’una dall’altra si applica solo l’imposta dell’atto caratterizzato dall’imposizione più elevata. Di conseguenza, applicando questa terza ipotesi, alla ricognizione di debito non sarà applicabile nessuna tassazione perché essa sarebbe assorbita dalla maggiore imposta del trasferimento immobiliare a cui è collegata.

    La natura giuridica della ricognizione di debito

    Per lo scrivente, cosi come anche per tutta la dottrina notarile, è applicabile la terza ipotesi, anche se per poter determinare esattamente quale delle tre ipotesi applicare in concreto il notaio deve ben congegnare il riconoscimento di debito, che deve essere evidentemente finalizzato alla datio in solutum e non lasciare dubbi di sorta.

    In questo senso gli autori sottolineano i principi generali relativi alla applicazione delle imposte fisse di cui alla circolare 44/E 2011 dell’Agenzia delle Entrate riguardo agli atti non aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.

    Secondo la circolare citata l’imposta di registro deve essere applicata per ciascuna disposizione, ma solo per le disposizioni negoziali dotate di contenuto economico, e che sono sintomatiche di capacità contributive: se però tra le singole disposizioni ricorre un rapporto di necessaria derivazione si ritorna al citato articolo 21 comma 2 del T.U. e l’imposta deve essere corrisposta solo con riferimento alla disposizione che determina l’imposizione più onerosa.

    Ecco perché si sottolineava poc’anzi l’importanza e la delicatezza della formulazione del (necessario) riconoscimento di debito per non incorrere successivamente in spiacevoli sorprese.

    Notaio Massimo d’Ambrosio

     

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    Come cedere casa per estinguere un debito? Tassazione della datio in solutum ultima modifica: 2019-06-16T17:42:14+02:00 da notaio



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