• Manca il certificato di agibilità? Che fare?

    d'Ambrosio notaio agibilitàIl certificato di agibilità attesta la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento.

    Le disposizioni normative

    Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:
    a) le nuove costruzioni; b) le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;
    Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001, laddove esso non sia già rinvenibile, in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti, o perchè già rilasciato, ma in base a previgenti normative. Dal tenore letterale della norma è infatti escluso ogni effetto retroattivo della disposizione stessa.

    Il D.P.R. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto ha abrogato tutta la disciplina previgente. Con esso il legislatore ha giustamente escluso dalla previsione della richiesta del certificato di agibilità i vecchi edifici che dalla data di entrata in vigore della riforma (appunto il 30/06/2003) non abbiano subito nessuno degli interventi indicati nelle lettere b) e c) del 2° comma dell’art. 24. Il testo unico ha infatti il vantaggio di avere coordinato in pochi articoli la sparsa normativa in tema di certificato di agibilità. Nulla però ci dice sul ruolo del certificato di agibilità in rapporto all’atto notarile di acquisto dell’immobile, che quindi è indipendente dalla presenza o meno del certificato.

    La Legge 28 febbraio 1985 n. 47 – Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie, all’art. 40, comma 2°, prevede  che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità dell’atto. Prosegue affermando che per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (sia inserita nell’atto stesso o in un documento separato) che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Nulla dice in ordine al certificato di agibilità, che quindi non è condizione contrattuale e/o fattore che incida sulla compravendita.    

    Nessuna norma regola quindi le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità al momento della stipula dell’atto notarile. Anzi possiamo affermare nello specifico che non vi è nessuna legge che contempla un obbligo di preventivo rilascio e consegna del certificato di agibilità per ogni tipo di costruzione eseguita in tempi precedenti alla legge citata, anzi appare chiaro che la legge 380/2001 esclude addirittura il rilascio del certificato di agibilità da parte delle Amministrazioni comunali qualora si tratti di vecchie costruzioni per le quali non siano stati compiuti interventi edilizi dopo l’entrata in vigore della legge citata.

    La giurisprudenza

    Negli ultimi anni la tendenza delle Corti è nel senso di considerare il certificato di agibilità  come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore. Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”
    In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S. Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

    Insomma la Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino) l’acquisto è valido lo stesso,  ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un altra, con lesione dei suoi diritti.

    Certificato di agibilità o agibilità sostanziale?

    Per comprendere la problematica nascente dalla solo apparente contraddizione tra la norma e la giurisprudenza occorre, a nostro avviso, distinguere tra la mancanza del certificato di agibilità e la mancanza della agibilità sostanziale. Si tratta di due aspetti distinti, il primo formale e il secondo sostanziale, perché se la presenza del certificato di agibilità conferma la esistenza della agibilità dell’immobile per un determinato uso, la mancanza del certificato non comporta necessariamente la assenza di agibilità. E’ dato riscontrare infatti che la mancanza del certificato di agibilità è spesso collegata esclusivamente ad aspetti burocratici o di semplice dimenticanza del proprietario.

    Orbene, per i nuovi fabbricati o quelli oggetto di interventi edilizi successivamente alla entrata in vigore della L. 380/2001 le due questioni coincidono, essendo obbligatorio munirsi della certificazione, sicchè se l’acquirente non intende avvalersi del suo diritto di rifiutare l’acquisto per inadempimento del venditore (che ha l’obbligo di fornire il certificato) dovrà valutare quali siano i motivi dell’eventuale difetto del certificato. Se cioè si tratta di una mancanza dovuta a motivi formali e/o dimenticanze (e quindi risolvibile con poca spesa, di cui se ne può far carico il venditore anche successivamente all’acquisto) o se si tratta di una mancanza dovuta alla carenza sostanziale di agibilità (come ad esempio l’ipotesi di rifiuto dell’Amministrazione comunale).

    Mentre per gli immobili risalenti nel tempo, e cioè precedenti alla entrata in vigore della legge, precisato che l’acquirente non ha diritto di rifiutare l’acquisto per la sola mancanza della certificazione,  la inesistenza della agibilità o meno – a questo punto sostanziale -va valutata dall’acquirente a seconda dello stato di fatto. L’acquirente deve valutare autonomamente se l’immobile è adatto o meno alle sue esigenze, e se ha i requisiti necessari per l’utilizzo secondo i suoi scopi, se cioè ha quella che abbiamo chiamato agibilità sostanziale: il certificato può anche sussistere perchè magari il proprietario se l’era procurato in base ad una legge ormai abrogata,  ma può anche mancare legittimamente perché all’epoca non doveva essere obbligatoriamente richiesto, ed oggi, anche se fosse richiesto, il certificato di agibilità potrebbe addirittura legittimamente non essere rilasciato dai Comuni per i fabbricati esclusi dalla previsione normativa. Se non altro perché il certificato deve essere redatto dalle Amministrazioni ai sensi della normativa in vigore al momento della costruzione (o del successivo intervento edilizio), il che non è certo cosa semplice a distanza di anni.

    La provenienza ante 1967, ad esempio, o il rilascio di un condono perché l’immobile era totalmente abusivo, spiegano sufficientemente la mancanza della certificazione, sicchè l’acquirente, se vuole comprare deve prudentemente informarsi esattamente sulla rispondenza di fatto dell’immobile alle sue esigenze, e prima dell’acquisto. Una eventuale imprudenza, in questo caso, non consente poi all’acquirente di esercitare il suo diritto perchè se acquista un immobile ante 1967- proseguendo nel nostro esempio – è ovvio che doveva sapere che l’agibilità mancava.

    Prudente esame prima del preliminare

    Pertanto possiamo concludere che la problematica del certificato di agibilità deve essere accortamente affrontata sin dall’inizio, in sede di contrattazione immobiliare preliminare, al fine di evitare controversie al momento del rogito o equivoci successivi. Il compratore potrà anche decidere di accettare ed acquistare un immobile privo di tale certificato, addirittura anche se si tratta di immobili successivi alla legge citata, se è sicuro che abbia l’agibilità sostanziale per il suo uso, e può  comunque decidere che l’immobile gli va bene così com’è. Ma è prudente che tale accordo sia evidenziato, ed il notaio farà bene ad informare l’acquirente delle relative problematiche e rischi quando il venditore dichiari che non sussiste il certificato di agibilità.

    Volendo schematizzare ancora di più  abbiamo queste due situazioni:   A) immobili costruiti (o con interventi edilizi che ne comportano il rilascio) dopo la legge. Il certificato deve essere richiesto al Comune dal venditore e consegnato all’acquirente.  Se non c’è il certificato l’acquirente – fermo restando che l’acquirente può rifiutarsi di stipulare – deve valutare se il motivo della assenza è una mancanza formale, e in caso affermativo prendere accordi conseguenti  per la rinuncia, per la richiesta al venditore di provvedervi, per la scelta di richiederlo dopo il rogito, e/o su chi ne incombono i costi. Oppure deve valutare  se il motivo è costituito da  una mancanza sostanziale, che comporta l’impossibilità dell’uso dell’immobile e quindi diminuzione di valore, decidendo se proseguire con l’acquisto allo stesso o a un  minor prezzo.  B) Immobili costruiti prima della legge. Il certificato non deve essere rilasciato dal Comune e consegnato dal venditore  (salvo il caso che non ci sia già).  L’acquirente non lo può pretendere. A questo punto occorre solo che l’acquirente valuti se sussiste l’agibilità sostanziale, e cioè l’idoneità dell’immobile all’uso prefissato e decidere  – come sopra – se proseguire con l’acquisto allo stesso o a un  minor prezzo

    Attenzione però! Qui non si può tralasciare di rammentare che il notaio non ha alcun obbligo di nessun genere, nessun dovere e nessun compito per quanto riguarda l’intera materia urbanistica, come abbiamo in dettaglio messo in luce nell’articolo dedicato al controllo notarile della regolarità urbanistica, salvo l’incombenza di richiedere tutte le informazioni urbanistiche al venditore e riportare la sua dichiarazione giurata in atto. Dichiarazione sotto la esclusiva responsabilità del venditore, e niente affatto del notaio, che peraltro non ha neppure gli strumenti conoscitivi per comprendere tecnicamente la materia urbanistica. Per evitare equivoci sarà bene ricordare che la Cassazione si è espressa con chiarezza nei confronti della inesistenza di qualsiasi obbligo e responsabilità del notaio in merito agli aspetti urbanistici. Vedasi anche quanto da me riferito in ordine alle decisioni della S.C. nell’articolo a cui vi rinviamo. A maggior ragione non vi è responsabilità alcuna del notaio sulla sussistenza o meno del certificato di agibilità nella quale il ruolo del notaio non è previsto neppure da alcuna norma, ed anzi  non rientra neppure negli obblighi di dichiarazione giurata del venditore sulla materia urbanistica di cui vi ho detto.

    Se quindi vi capita di dover vendere o acquistare un immobile mancante del certificato di agibilità, in quanto dovuto per costruzione o lavori successivi al 2003, non vi disperate. Cercate di capire se il problema è formale e manca il certificato perchè non è stato ritirato o  non è stata eseguita la pratica in Comune, oppure perchè è stato rifiutato essendo l’immobile senza  le caratteristiche costruttive minimali per il rilascio del certificato (aspetto sostanziale).  Nei primi due casi il danno è minimo: tutt’al più l’onorario del geometra che lo ritira nell’ufficio competente o vi fa la pratica in Comune. Nel secondo caso il problema è più rilevante, ma è ipotesi rarissima, perchè ritengo impossibile che un immobile sia perfetto urbanisticamente senza avere le caratteristiche minimali per il rilascio della abitabilità.  Dico impossibile perchè un immobile costruito correttamente secondo la concessione/permesso/licenza edilizia ha già necessariamente le caratteristiche sostanziali che consentono il rilascio del certificato di agibilità.  Comunque in questo raro caso occorrerà compiere lavori – magari salati – per adeguare l’immobile, e il conto va pagato dal venditore che deve/doveva garantirvi non tanto e non solo il certificato (aspetto formale) ma l’agibilità  vera e propria (aspetto sostanziale).

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Manca il certificato di agibilità? Che fare? ultima modifica: 2016-03-08T15:47:53+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità immobiliari

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    81 Commenti su “Manca il certificato di agibilità? Che fare?

    • abis luciano ha detto:

      l’articolo è stato comunque molto interessante ma non soddisfacente!

      • notaio ha detto:

        Purtroppo i miei scritti, che hanno finalità informativa generale, non possono trattare analiticamente tutti i casi particolari. I suoi quesiti, che non ho pubblicato solo perchè scritti tutti in maiuscolo, sono poi molto particolari. La intersecazione dei problemi della abitabilità con le convenzioni edilizie per la costruzione di case con contributo dello Stato, è da sempre molto complessa: va esaminato il singolo caso, perchè le convenzioni devono rispettare i limiti di legge, e molte leggi, tra le miriadi sulla materia, sono state abrogate o modificate, sicchè la convenzione per atto notarile che all’epoca riproduceva il disposto di legge è decaduta. Quanto ai suoi quesiti sui rapporti tra abuso edilizio e abitabilità la situazione è chiara: se la casa è abusiva l’abitabilità non viene rilasciata. Se sono stati condonati solo una parte di abusi ma il resto della casa rimane abusiva, pure.

    • Roberta75 ha detto:

      Buona sera. Ho comprato un immobile nel 1999 il notaio che ha fatto l’atto ha registrato sull’ atto di compravendita la concessione edilizia per il secondo piano e noi pensavamo che era tutto in ordine. I lavori sono stati effettuati nel 1981. Non abbiamo pero’ nessuon atto o certificato che dica che i lavori in questione sono stati finiti o che il comune abbia detto che i lavori erano stati eseguiti in modo corrretto. Solo la concessione edilizia, non abbiamo neanche la prova eventualmente che che il vecchio proprietario abbia chiesto al comune l’ agibilita’ o che abbia comunicato la fine dei lavori. Ci hanno detto che cosi la casa nel secondo piano e’ abusiva e non possiamo chiedere neanche i danni al notaio. Cosa ne pensa lei ? Puo’ darmi un consiglio ?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Cara Cinzia. La risposta presuppone di sapere come è la situazione urbanistica della casa. Che io non conosco, ma mi sembra che anche lei non ha notizie precise. Consiglio di incaricare un geometra esperto e zelante per esaminare la documentazione negli archivi del comune e lo stato di fatto. Appena avrà in mano la sua relazione la confronterà con le dichiarazioni del venditore e se ha avuto un danno da dichiarazione mendace od omissiva potrà chiedere il risarcimento al venditore, ovvero anche chiedere la risoluzione del contratto. Quanto al notaio, come dice lei, l’esame della situazione urbanistica esula dai suoi compiti.

    • maurobe ha detto:

      Gen.le Notaio,
      Vorrei un chiarimento su un punto del suo articolo, laddove lei dice che per un immobile privo del certificato di agibilità il rogito può comunque essere fatto purché l’acquirente sia informato e d’accordo .
      Quale è la frase che di solito viene usata nei preliminari per attestare questo accordo ed evitare controversie al rogito?
      La ringrazio
      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Caro Mauro, in questo blog si esaminano solo i principi generali. Ne è possibile da parte mia aiutarla perchè la previsione contrattuale va accordata al volere delle parti. Comunque il notaio che le preparerà il preliminare sa benissimo come formulare la clausola, distinguendo tra le ipotesi di mancanza del certificato formale e sostanziale, alla luce degli accordi relativi alle spese per l’ottenimento del certificato

    • sissi ha detto:

      Gentile Notaio,ho un paio di problemi da risolvere,il cui argomento contiene parecchia confusione,e le risposte che ho avuto fino ad oggi sono state tutte molto approssimative…
      Sto vendendo casa per poi acquistarne un’altra…In entrambe i casi ho problemi relativi al certificato di agibilità.Ma andiamo per ordine…La mia casa,una villetta a due piani,ancora accatastata come un unico immobile,è stata”materialmente” divisa in due appartamenti distinti nel 1990(la casa è stata costruita nel 1975).Dall’anno di costruzione fino al 1990 è sempre stata una grande casa di due piani,con le scale interne che collegavano il piano terra al primo piano.Nel 90 è stata portata la scala fuori ed è stata creata un’entrata indipendente,ottenendo appunto due appartamenti del tutto indipendenti.Fatta domanda al comune per licenza dei lavori,tutto regolare.Da quel momento i miei genitori decisero di abitare al piano terra e io e mio marito al primo piano.Utenze separate,famiglie separate.Ma mio padre all’epoca non fece nessuna”divisione” dell’immobile.Ecco perchè a tutt’oggi l’immobile è ancora tutto intero.Esiste una agibilità rilasciata dal mio comune nel 1977,e cioè quando miuo padre terminò i lavori della villetta.Va precisato che mentre al piano di sopra l’altezza dei soffitti è 3 mt,al piano di sotto sono 2,65 mt,per via di una soffittatura in perlinato di legno e di un pavimento con relativo massetto che “rubarono” ai suoi 2,70 mt alcuni cm….Ovviamente mio padre,che è sempre stato l’unico proprietario dell’intero immobile,ha sempre pagato le tasse comunali per il totale dei due piani(200 mt) entrambi come civile abitazione con relativa agibilità dal 1977.Oggi,che vendiamo,presentiamo all’agenzia immobiliare tutti i documenti relativi all’immobile compresa la nostra agibilità,e mi contestano quest’ultima,dicendo che ad oggi i 2,65 mt di altezza del piano di sotto,non permettono di avere l’agibilità come appartamento ad uso abitazione,ma forse ad uso taverna….Così vado in comune e chiedo spiegazioni,portando con me i documenti,e soprattutto la vecchia agibilità.Mi dicono che ad oggi,secondo le vigenti leggi,questa agibilità non è valida per il piano di sotto perchè non arriva a 2,70 di altezza,e mi chiede di risolvere questo problema pagando 516,00 euro di sanatoria.Una sanatoria????Per cosa?Visto che non sono stati fatti MAI lavori strutturali all’immobile,tranne tirare fuori una scala in maniera regolare,non certo andando a toccare le altezze dei piani! Vede dott.D’Ambrosio,non è per i 516 euro da pagare,ma se per il comune quell’agibilità del 1977 non è valida ad oggi,allora tutti i quattrini che mio padre ha tirato fuori per tantissimi anni pagando le tasse per 100 mt di appartamento,e non di cantina/taverna,che dovrei fare,richiederli indietro???Mio padre purtroppo è mancato nel 2013,quindi questo immobile ci è stato lasciato in eredità a me e mio fratello,che vive al piano di sotto.Che dobbiamo fare?Possibile che quella agibilità in nostro possesso dal 77 non ha valore?
      Grazie del suo prezioso tempo…
      Un caro saluto

      • notaio ha detto:

        Ancora più lunga del quesito dovrebbe essere la risposta, perchè lei tratta problematiche giuridiche, sociali e morali complesse e gravi. La mia opinione giuridica l’ho espressa: per costruzioni antecedenti al 2003 non si ha diritto di pretendere il certificato di agibilità (lei peraltro ce l’ha pure, anche se vecchio). Diverso dal certificato è il problema della agibilità sostanziale, sui cui requisiti però sono assolutamente ignorante. Il mio consiglio? Al Comune si sono inventati una “sanatoria” (che non so neppure io cosa è)…. ebbene attacchiamo il padrone dove vuole l’asino (o era viceversa?)

        • sissi ha detto:

          La ringrazio della sua veloce risposta,che anche se stringata riassume perfettamente tutta la questione.In effetti so che ci sono tantissimi immobili che non solo non sono in possesso della famosa agibilità,ma addirittura non hanno neanche pienamente rispettati i requisiti basilari e le norme di sicurezza,ma,da come mi dice l’agente immobiliare,oggi come oggi un immobile senza agibilità non si può vendere.Tra l’altro devo aggiungere che la mia casa è assolutamente a posto sotto tutti i punti di vista. Mi pare chiaro che il Comune abbia bisogno di “fare cassa”…ecco perchè si sono inventati questa piccola sanatoria.Tornerò all’ufficio urbanistica con le maniche rimboccate…!! Grazie ancora,la terrò informata…

      • nysedow ha detto:

        Le rispondo io in qualità di funzionario responsabile dell’urbanistica ed edilizia comunale.

        Siccome non si comprendono bene alcune affermazioni da Lei scritte Le rispondo in modo univoco:

        Per effettuare un frazionamento di unità immobiliare (abitazione nel suo caso) era necessaria prima la concessione edilizia (oggi permesso di costruire e realizzabile con una CILA o una Scia se il Frazionamento è stato eseguito con opere strutturali), pagare gli oneri concessori dovuti, fare i lavori relativi al frazionamento e una volta ultimati effettuare l’obbligatoria e dovuta variazione catastale in due UIU presso i competenti uffici catastali.
        Poi successivamente aggiornare l’allora abitabilità (si chiamava cosi) con una nuova rilasciata dal comune comprendente le due nuove abitazioni.

        Ben detto da parte dell’Agenzia immobiliare che giustamente dice che non è possibile abitare (con le normative odierne e di allora) una abitazione che abbia un altezza netta pavimento solaio inferiore ai 2,70.
        Il riferimento legislativo è il decreto 5 luglio 1975 .

        Riporto uno stralcio :

        L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.
        Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.
        Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria.

        Pertanto non è possibile nessuna sanatoria “abitativa” se i locali non raggiungono le altezze previste dall’art. 1 sopra citato.

        PS. lasci perdere le tasse pagate in questi anni. Non hanno nessuna rilevanza nei confronti dell’edilizia.

    • baby90 ha detto:

      buonasera, ho trovato l’articolo molto interessante. solo una domanda se potesse aiutarmi : nel 1997 abbiamo ristrutturato una casa vecchia, le carte della ristrutturazione sono tutte in regola ma a quel tempo non c’era obbligo di fare l’abitabilità, ora però la carta ci viene richiesta. cosa dobbiamo fare? grazie…

      • notaio ha detto:

        Cara Barbara, attorno all’agibilità fioriscono leggende metropolitane, alimentate da paure oserei dire superstiziose. La sua domanda riguarda i suoi rapporti con l’acquirente, su cui non posso pronunciarmi. La situazione giuridica l’ho esposta.

      • nysedow ha detto:

        Certo che c’era l’obbligo del certificato di agibilità.
        Se rientrava nella fattispecie prevista dall’alora normativa: Cioè nuove costruzioni sopraelevazioni e interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni igienico sanitarie di sicurezza (compresi gli impianti)…

    • Daviderdv ha detto:

      Buongiorno notaio D’Ambrosio,
      Nel 2007 ho venduto un appartamento oggetto di condono edilizio regolarmente indicato sul rogito.
      Non vi è invece menzione del certificato di agibilità ( che non aveva ) ma solo che era in regola con le normative urbanistiche vigenti.
      Nel 2016 l’acquirente mi chiede tale certificato.
      Sono obbligato a farlo ?
      Saluto e ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        Se non sono stati eseguiti lavori dopo il 2003, risposta negativa. Per allora e adesso. Oggi leggende metropolitane ingigantiscono l’importanza del certificato di agibilità e quindi il mio spirito pacifico mi spingerebbe a suggerirle di fornire il certificato per evitare cause faticose: solo che a questo punto bisognerebbe vedere se il Comune accetti di rilasciare il certificato in assenza dei lavori di cui sopra. Come farebbe infatti il Comune a rilasciare un certificato che attesti l’agibilità secondo una normativa ormai superata?

        • Daviderdv ha detto:

          Buonasera e grazie.
          I lavori sono stati eseguiti nel 2003 e la concessione in sanatoria mi è stata consegnata a giungo 2016.
          Effettivamente il comune mi dice che con i lavori oggetto di condono non è possibile ottenere l’agibilità.
          L’acquirente vuole farmi causa… Sono io in difetto ?
          Grazie ancora

          • notaio ha detto:

            Preso atto che la data esatta è 2004, non 2003, bisognerebbe verificare il motivo per il quale il Comune non vuole rilasciare il certificato di agibilità, magari con l’ausilio di un tecnico. Se il Comune è in torto suggerisco di agire giudizialmente. Purtroppo dopo la nuova legge il certificato è obbligatorio anche se l’acquirente deve dimostrare in giudizio che la mancanza del certificato di agibilità (o dell’agibilità?) abbiano costituito un danno per lui

          • nysedow ha detto:

            Dipende dal tipo di abuso edilizio commesso.
            Se rientra nelle fattispecie di legge si deve rilasciare il certificato di agibilità a meno che non è sanabile da un punto di vista di sicurezza statica.

    • rina ha detto:

      Gentile notaio.
      Ho acquistato un appartamento all’asta, pensavo fosse tutto in regola ma manca il certificato di agibilità. È possibile vendere senza esso?

      • notaio ha detto:

        Se rientra nei casi in cui è obbligatorio munirsi del certificato di agibilità lo deve far fare a sue spese (vedi la casistica nel mio scritto). Altrimenti non le verrà chiesto, salvo opinioni sbagliate di acquirenti che hanno letto qualche articolo di giornale pasticciato. Comunque tenga presente che ci sono problemi ben più gravi negli acquisti all’asta! E’ fortunato

    • ebplatus ha detto:

      Buongiorno,

      vorrei porle un quesito.

      Io e mia moglie abbiamo acquistato e ristrutturato una casa che dovrebbero consegnarci a marzo.

      Avendo necessità di trasferirci entro il mese di febbraio, già a nuovi impianti eseguiti, è possibile abitarla prima di avere il certificato di abitabilità?

      Grazie

    • Angelo1980 ha detto:

      Buongiorno, io devo fare dei lavori di ristrutturazione a casa e il comune mi ha chiesto il certificato di agibilità, purtroppo io lo perso, come devo fare per riaverlo? La casa mi è stata donata e io lo ristrutturata già nel 2003, e il certificato di agibilità ce l’avevo, purtroppo dopo 15 non lo trovò più….. a chi mi devo rivolgere??? Grazie anticipatamente

    • Mile ha detto:

      Buonasera notaio,sono proprietaria dall’ ottobre 2002, di un immobile del 1990 che vorrei rivendere ma non possiedo il certificato di agibilità.Sono venuta a conoscenza che al comune non sono state comunicate delle modifiche prospettuali (apportate durante i lavori di costruzione) rispetto ai progetti presentati.Modifiche che invece sono presenti nella planimetria catastale del 1992.Come posso richiedere l’agibilità senza incorrere in sanzioni che in realtà non mi spetterebbero non essendo io l’autrice delle modifiche?
      E sopratutto,essendo un immobile del 1990,sono in obbligo a presentare questo certificato alla banca degli acquirenti per la richiesta del mutuo o, visto il DPR 380/2001 , posso rifiutarmi o semplicemente sostituirlo con un’autocertificazione?
      La ringrazio anticipatamente per il tempo dedicatomi.
      Cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Per sapere come ottenere il certificato di agibilità deve rivolgersi ad un tecnico di fiducia il quale saprà consigliarla al meglio. Il notaio non ha competenza in questo. – Purtroppo oggi tutte le banche richiedono il certificato di agibilità, pena la mancata concessione del mutuo, quindi, se ha intenzione di vendere a qualcuno che richiede un mutuo, è necessario che si munisca del certificato.

        • Cristian76 ha detto:

          Buonasera Notaio,
          Ho acquistato casa da privato e non mi sono ahimè premunito di richiedere il certificato di agibilità.
          Sia Il notaio sia la banca non me lo hanno richiesto.
          La casa é un appartamento del 95, senza modifIche dopo la costruzione.
          Non ho capito cosa rischio non avendo questo certificato.
          Grazie

          • notaio ha detto:

            Non rischi proprio nulla. E’ obbligatorio dal 2003. Ma anche dopo, se non c’è non importa: il solo rischio è quello di spendere 200 euro per il tecnico se quando lo rivendi l’acquirente lo vuole. Diverso discorso se manca la agibilità sostanziale…. se non ci sono finestre, bagni, se non si può stare in piedi perchè il soffitto è troppo basso, ecc. … è ovvio che è un bel guaio perchè invece di una abitazione è una stalla per animali. 🙂

    • Enzo74 ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      purtroppo nel 2010 ho comprato un appartamento di nuova costruzione da un’azienda costruttrice rinomata.
      Al momento dell’atto notarile la ditta non aveva avuto ancora il certificato di abitabilità, quindi il notaio ha espressamente inserito nell’atto l’impegno della ditta di consegnare successivamente il certificato di abitabilità.
      Ad oggi la ditta non mi ha ancora consegnato il certificato di agibilità, mentre gli altri condomini lo hanno già avuto.
      Posso chiedere al costruttore un risarcimento danni? Visto che il mio immobile non può essere venduto?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Innanzitutto devi capire perchè non ti hanno consegnato il certificato di abitabilità. Se cioè è un difetto burocratico (manca cioè solo il rilascio dell’attestato) o è un difetto sostanziale (l’abitabilità è stata rifiutata o non può essere rilasciata). In questo ultimo caso la situazione è grave. Ti consiglio di mettere in mora il costruttore, in caso di rifiuto fai fare tu il certificato. Richiedi poi il rimborso dei costi anche legalmente. Ovviamente se nell’atto c’era una scadenza, se la scadenza non è stata rispettata, e se il mancato rispetto della scadenza ti ha causato dei danni dimostrabili in giudizio puoi richiedere il risarcimento integrale.

    • giuseppina merella ha detto:

      Gent.mo Avvocato, sono comproprietaria con le mie sorelle di un appartamento sito in un fabbricato al centro della città disposto in 4 piani e 4 unità abitative. Il palazzo è costruito nel 1965 e acquistato da nostro padre nel 1970. Dobbiamo vendere l’appartamento di circa 75 mq. e vorremo sapere se siamo obbligati a fare il certificato di agibilità che comporta diverse altre documentazioni che noi non abbiamo nel modo più assoluto in quanto non conosciamo né il costruttore (che comunque non sarebbe più in vita). Come possiamo vendere regolarmente la casa?

      • notaio ha detto:

        La casa si vende regolarmente anche senza il certificato, e anche quando è obbligatorio: basta che l’acquirente ne sia al corrente e accetti. Quanto alla obbligatorietà nel suo caso sono stato chiarissimo nel mio scritto. Lo rilegga. Non lo ritengo obbligatorio. E’ vero però che intorno alla agibilità si sono diffuse leggende metropolitane, tipo i coccodrilli nelle fogne di New York, e tutti si spaventano. Deve sperare di trovare un acquirente intelligente o supplicare il Comune a rilasciarglielo lo stesso. I Comuni, che hanno bisogno di soldi, molto spesso lo rilasciano anche se non dovuto.

        • giuseppina merella ha detto:

          Gent.mo Notaio, il suo scritto è chiarissimo ma dalla giurisprudenza da lei riportata si evidenza che comunque “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.” Mi sembra di capire che si incorre addirittura alla risoluzione del contratto.
          Ho anche paura che, nel caso che il compratore faccia ricorso ad un mutuo ipotecario, è la banca a richiedere obbligatoriamente il certificato di agibilità pena il diniego dello stesso. Insomma, non so che cosa comporti non richiedere al comune un certificato di agibilità. Ho anche estrapolato dal sito del Comune dell’immobile di mia proprietà il modulo per la richiesta dello stesso e comporta una relazione del tecnico abilitato su affermazioni che non potrebbe proprio fare visto che si tratta di un immobile costruito prima del 1965.

          • notaio ha detto:

            Si, la mancanza della agibilità (non del certificato) comporta che il venditore non ha venduto una casa, ma magari un deposito o una stalla! Ecco perchè la risoluzione. Quanto invece al certificato per gli immobili anteriori alla legge e che non sono stati neppure oggetto di interventi edilizi successivi sono stato chiaro: non è necessario giuridicamente. Qualcuno lo chiede? Vogliamo dargli retta per attaccare l’asino dove vuole il padrone? Bene. Ma come si fa ad ottenerlo? Non solo lei ha difficoltà a fare dichiarazioni datate al 1965, ma pure il Comune come fa a dichiarare la agibilità secondo i parametri del 1965? Speriamo che l’acquirente vada da un notaio che sappia spiegare bene alla banca l’assurdità delle (eventuali) pretese.

            • nysedow ha detto:

              Per concludere questa disamina sull’agibilità è doveroso ricordare che a partire dal 13 dicembre 2016 e per la prima volta in questi ultimi 82 anni non sarà piu’ il comune a rilasciare il certificato di agibilità ma il Direttore dei Lavori o un tecnico privato incaricato dalla committenza.

              Questa è la norma fresca di giornata:

              TITOLO III – Agibilità degli edifici

              Capo I – Certificato di agibilità

              Art. 24 (L) – Agibilità
              (articolo così sostituito dall’art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016)

              1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

              2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

              a) nuove costruzioni;
              b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
              c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

              3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

              4. Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

              a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
              b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

              5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:

              a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
              b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
              c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
              d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
              e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

              6. L’utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l’articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241.

              7. Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate.

    • nello01 ha detto:

      Nonostante il suo articolo sia molto dettagliato e comunque tale da poter alleviare la preoccupazione di chi intende commercializzare il suo vecchio immobile, però devo riconoscere che forse quest’aspetto dell’atto di compravendita, andrebbe curato e seguito da un tecnico, infatti molti Notai credono di risolvere qualsiasi problema inserendo nell’Atto stesso la dichiarazione delle parti “edificato prima del 2 settembre 1967”. Ma perché 2 settembre 1967? bisogna partire dalla Legge 1150/42 che fino al 1 settembre 1967, consentiva l’edificazione in zone non vincolate con licenza edilizia nei centri urbani dei Comuni ed esentava dalla richiesta di licenza, nel caso in cui il comune non avesse un piano di Fabbricazione, le costruzioni in zone rurali o comunque extraurbane. Con la 765/1967, l’obbligo della licenza è stato ampliato a tutte le costruzioni in qualsiasi zona esse si trovassero e per i comuni è stato introdotto l’obbligo di adottare il Piano Regolatore o di Fabbricazione. Questo significa che, va bene far dichiarare alla parte venditrice che l’immobile è stato “iniziato e completato prima del 2 settembre 1967” ma bisognerebbe anche informare l’acquirente che se l’immobile si trova nel centro urbano (centro storico o comunque centro cittadino) o in un Comune che prima dell’epoca della costruzione dell’immobile stesso, si era provvisto di un Piano di Fabbricazione, non è necessario il Certificato di Agibilità ma comunque ci vuole la licenza edilizia, e quindi nell’Atto andrebbero riportati gli estremi della Licenza edilizia, l’unico caso in cui gli immobili sarebbero dispensati è se l’epoca di costruzione risale a prima dell’entrata in vigore della Legge 1150/42. Ora, la mia domanda è la seguente, ma se l’acquirente compra un immobile ante 1967 e quando lo vuole ristrutturare, il comune gli chiede il titolo con il quale è stato edificato, perché magari nel 1953 lo stesso comune si era dotato di un Piano di Fabbricazione, di fatto, in assenza del titolo, risulterebbe essere abusivo, l’atto di compravendita si può considerare ancora valido? soprattutto visto che alla parte acquirente non è mai stata prospettata tale problematica?

      • notaio ha detto:

        I notai rispettano pedissequamente la previsione di legge, che considera la dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del venditore e inserita in atto, relativamente all’inizio (solo inizio!) della costruzione prima del 1 settembre 1967 come un riconoscimento di regolarità urbanistica ex lege ai fini della commerciabilità del bene

    • Giuse ha detto:

      Buongiorno,
      Innanzitutto grazie dell’articolo, molto interessante.
      Ho visto una casa che vorrei acquistare di meta anni 90 e l’agente immobiliare mi ha detto che il costruttore all’epoca aveva dimenticato di richiedere il certificato di agibilità. Mi ha detto che questa richiesta verrà fatta dal venditore che pagherà anche eventuali sanatorie. Il mio dubbio è che se le eventuali difformità riscontrate, non venissero pagate prima del rogito, tali spese ricadrebbero su di me? C’è un modo per acquistare la casa definendo in maniera sicura e puntuale che sanatorie e condono derivanti dalla richiesta del certificato di agibilità resteranno a carico del venditore? Grazie mille

      • notaio ha detto:

        Sanatorie e condono e agibilità sono cose completamente differenti e non necessariamente collegate. Per l’agibilità ne ho parlato nell’articolo, sottolineando obblighi e rischi. Per l’aspetto urbanistico la cosa diventa molto più seria. La presenza di abusi edilizi rende addirittura nullo l’atto e corri rischi gravi, molto più gravi di eventuali oblazioni non pagate. A mio avviso la situazione urbanistica deve essere assolutamente chiarita prima del preliminare: fatti fare un controllo (scritto) da un geometra di fiducia su eventuali difformità edilizie e pretendi la regolarizzazione (oltre che il pagamento delle oblazioni) prima di tutto.

    • toda10 ha detto:

      Buonasera notaio.
      Avrei una curiosità da chiedere: 2 anni fa io e mio marito abbiamo acquistato una casa tramite agenzia immobiliare di metà anno ’70. Qualche mese fa scopriamo che non vi è né certificato di agibilità né il Comune ha il progetto dell’immobile che effettivamente è stato costruito ma all’epoca era stato presenotato solo un progetto che non corrisponde alla costruzione. Ora ci ritroviamo a dover pagare la sanatoria per ottenere la conformità della costruzione, più il rilascio del certificato di agibilità. Potremmo noi chiedere i danni a chi ci ha venduto l’immobile senza tali documenti?? Il nostro agente immobiliare dice che il rogito si è potuto fare lo stesso perché esisteva una richiesta di agibilità fatta dal.costruttore al Comune negli anni ’70, ma che non è stata mai firmata dal sindaco dell’epoca…. La rig Razio in anticipo della risposta

      • notaio ha detto:

        Le due questioni sono diverse e indipendenti. Se l’immobile che avete acquistato era affetto da abusi e/o difformità edilizie, non solo potete chiedere il risarcimento dei danni, ma l’atto è nullo. Se la costruzione è successiva al 1/9/67, gli atti di trasferimenti di immobili devono infatti contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità dell’atto e, naturalmente, tali dichiarazioni devono rispondere al vero. Diverso è il problema della agibilità. Negli anni 70 non vi era alcun obbligo in ordine al certificato di agibilità e quindi non credo possiate pretendere qualcosa in merito alla sua mancanza.

    • vale damiemi ha detto:

      salve,
      per chiedere una cosa specifica per il mio caso: sto acquistando una casa ante anni 80, per cui da come ho capito non c’è l’obbligo del certificato di agibilità (il venditore cmq quando ha sanato i lavori ha comunque richiesto una certificazione di idoneità statica che allega agli atti), quindi non dovrei avere problemi a viverci o ho capito male?
      Detto questo io cmq dovrei fare una dia per i lavori e quindi forse richiedere un certificato di agibilità dopo? grazie anticipatamente per la risposta.

      • notaio ha detto:

        La mancanza del certificato di agibilità non comporta necessariamente l’assenza di agibilità. Spesso, infatti, la mancanza del certificato di agibilità dipende esclusivamente ad aspetti burocratici o di semplice dimenticanza del proprietario o, ancora più semplicemente, dal fatto che all’epoca delle costruzione non era previsto come certificato obbligatorio. Quindi non ha problemi a comprare e ad utilizzare. Se poi deve fare dei lavori nuovi, certo dovrà richiedere il certificato finale.

    • luca78 ha detto:

      Buonasera Dr. D’Ambrosio, dalla normativa (art. 24, c.2, D.P.R. 380/01) mi pare di capire che l’esenzione per il certificato di agibilità venga meno in caso di ristrutturazioni che importino modifiche tali da influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità etc dell’immobile. Sostanzialmente dunque per un immobile costruito ante 1967 ma ristrutturato nel 2010 anche solo con l’installazione di un impianto di condizionamento si dovrà richiedere il certificato di agibilità e conseguentemente questo dovrà eventualmente esser consegnato all’acquirente prima della sottoscrizione dell’atto di compravendita. E’ corretto?

      • notaio ha detto:

        Se la ristrutturazione ha influito sulle condizioni di igiene e sicurezza è necessario richiedere il certificato di agibilità, altrimenti no. Non so fino a che punto una semplice ristrutturazione per l’installazione di un impianto di condizionamento possa influire sulle condizioni di igiene e sicurezza!

    • sergios ha detto:

      Gentile signor Notaio, ho messo in vendita il mio appartamento costruito nel 2004 il cui costruttore ha presentato richiesta di agibilita’ nel 2006 al Comune di Roma. La pratica non e’ stata mai archiviata ne’ e’ stato notificato nulla al costruttore o amministratore del condominio pro tempore. Ho inoltrato richiesta di decorrenza dei termini per il mio immobile, ma mi e’ stato risposto che essa puo’ essere avanzata solo dall’Amministratore in quanto la richiesta originale era relativa all’intero fabbricato. La parte acquirente ha inizialmente richiesto di stipulare il preliminare con mio impegno a fornire il certificato entro il rogito. Ovviamente io non ho la possibilita’ di ottenerlo in tempi certi in quanto la pratica e’ passata al Condominio che deve completare la documentazione a corredo della richiesta (e’ stato richiesto accesso alla pratica per visionare lo stato della documentazione), attendere la decorrenza dei trenta giorni e quindi ottenere la certificazione: trattandosi di incarico da dare ad un perito con una spesa, essa deve essere approvata dall’Assemblea con tempi non noti e esiti altrettanto (hanno venduto nel mio stabile fino a un mese fa senza alun problema e pertanto mi aspetto che i condomini non abbiano adeguata sensibilita’ alla problematica che pur sussiste). dato che parte acquirente non vuole perdere la casa, mi sta proponendo una qualche formula da inserire sia nel preliminare che nel rogito in cui si evidenzi che parte acquirente conosce la situazione, la accetta e si impegna a non rivalersi; il tutto a condizione che ci sia una qualche asseverazione da parte terza che indichi la situazione dei documenti a corredo della richiesta pendente in comune e di quelli mancanti la cui redazione e’ compito del Condominio. Crede che tale apporccio mi cautelerebbe da eventuali future rivalse da parte acquirente? Grazie in anticipo
      Sergio

      • notaio ha detto:

        A mio avviso se il Comune non ha comunicato il diniego e l’integrazione dei documenti necessari per l’ottenimento del certificato di agibilità, questa si intende attestata in virtù del silenzio-assenso. E’ comunque assolutamente opportuno inserire in atto la clausola da Lei indicata al fine di evitare ogni possibile futura contestazione in merito.

    • Pao Sbt ha detto:

      Buonasera Notaio,

      mi resta sempre la sensazione che si spinga per far fare l’agibilità al venditore; forse sull’ onda della crescente richiesta di documentazioni e certificati, ma non crede che dovrebbe essere chiarito a caratteri cubitali -a tutela del fatto che una norma in merito non esiste ancora- che ancora oggi il venditore non rischia niente se il bene è senza agibilità, è sufficiente che in fase di contrattazione e determinazione del prezzo l’acquirente ne abbia espressamente pattuito la rinuncia esonerando il venditore dall’obbligo di ottenerlo ?

      Andrebbe scritto in grande, perchè con la crescente mole di documenti da produrre per una compravendita i proprietari vanno nel panico e finiscono per accettare di tutto, anche ciò che per legge non gli spetterebbe: finiscono per accettare di fare un certificato di agibilità che la banca IMPONE nonostante le parti avessero pattuito di esonerare il venditore ed il notaio stipuli senza certficato; finiscono per accettare di fare relazione tecniche preliminari IMPOSTE da notai toscani (“sennò non stipulo”) che mi domando se rasentino il limite del sopruso e se non camminino sul bordo della legalità.

      Mi domando dove siano le associazioni di categoria, i tecnici, il notariato, le associazioni degli agenti immobiliari, e financo il governo, trattandosi di imposizione di norme estranee alla legge; non esagero, vedrei chiarificatrice un’ interrogazione parlamentare (anche perchè, beffa nella beffa, in molte compravendite dove la relazione tecnica viene imposta, poi le parti non si accorgono come che non venga citata in atto, dove si attesta solo l’autodichiarazione del proprietario in materia urbanistica).

      La ringrazione per le delucidazioni che vorrà dare, la considero il Robin Hood dei notai, il più coraggioso ed aperto che conosca, e quello che, quando possibile, spiega le cose fino in fondo, senza lacci, in forma comprensibile al pubblico (come mirabilmente fece nell’ articolo sulla cancellazione d’ipoteca con decreto bersani).

      Con stima

      • notaio ha detto:

        Grazie delle belle parole davvero lusinghiere e gratificanti! Si, la compravendita è validissima anche senza certificato di agibilità. Ovviamente, poichè la Cassazione ha detto che senza l’agibilità si vende aliud pro alio, io avverto tutti gli acquirenti, che mi firmano nell’atto di essere a conoscenza, che rinunciano al certificato, e mi esonerano da responsabilità. Preciso comunque che la Cassazione ha detto che si vende aliud pro alio in caso di mancanza di agibilità sostanziale, non certo per la mancanza del solo certificato, che si può far fare anche dopo senza spendere granchè. Io comunque, in mancanza di certificato, non potendo sapere se manca il solo certificato o proprio manca l’agibilità avverto sempre l’acquirente.

    • ginca66 ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      approfitto della Sua competenza per richiederLe un parere in relazione ad una locazione di alcuni beni, accatasttai come C/1, A/10 e C/2 che fanno parte di un complesso immobiliare munito di licenza in sanatoria (del 1998) ottenuta a seguito del frazionamento dei beni ed il cambio della loro destinazione d’uso.
      La società conduttrice, che non sta pagando i canoni di locazione, mi richiede oggi gli estremi della agibilità dei locali dei quali non sono in possesso.
      Preciso che lo stato degli immobili é stato, in realtà, parzialmente modificato da un precedente inquilino che é purtroppo intervenuto su un solazio del fabbricato ampliando una scala preesistente.
      La planimetria catastale, pertanto, é differente dal reale stato dei luoghi.
      Preciso per che nel contratto di affitto é espressamente previsto che la conduttrice si impegna a:

      “richiedere a propria cura e spese tutte le autorizzazioni amministrative di ogni e qualsiasi genere (comunali, sanitarie, “antincendio” ecc.) occorrenti all’esercizio della propria atti-iità, come anche quelle per lo smaltimento dei rifiuti ovvero ogni altra eventualmente necessaria, impegnandosi a tenere indenne la locatrice -a tal riguardo del tutto estranea a qualsivoglia vicenda- da ogni conseguenza pregiudizievole eventualmente derivante dalla mancanza di tali concessioni e/o autorizzazioni anche e soprattutto con riferimento all’esercizio dell’attività della conduttrice ed al mantenimento della sicurezza all’interno ed all’esterno dei locali de quibus. Si precisa altresì tra i contraenti che il mancato ottenimento di alcuna delle dette autorizzazioni, non potrà in alcun caso costituire causa di risoluzione anticipata del contratto ovvero di sospensione del pagamento dei canoni”.

      Ritiene possano esservi comunque delle responsabilità da parte del proprietario in tale situazione?
      La ringrazio molto e confido nella Sua competenza.

      • notaio ha detto:

        La risposta presuppone di conoscere la situazione urbanistica della casa, che io ovviamente non conosco. Tuttavia la clausola di esonero che avete inserito nel contratto di locazione mi sembra abbastanza ampia da ricomprendere anche il caso di mancanza del certificato di agibilità.

    • cri676 ha detto:

      gentilissimo notaio,nel febbraio 2008 i miei genitori hanno venduto un appartamento al secondo piano(costruito circa nel 1978).i nuovi proprietari da subito hanno iniziato dei lavori,con il rifacimento dell’impianto elettrico,e l’impianto idraulico e modificando strutturalmente il bagno rimpicciolendolo e creando una veranda interna e la modifica di una finestra trasformata in porta.Oggi i nuovi proprietari dopo oltre 9 anni che vivono in questo appartamento decidono di rivendere e mi chiedono il certificato di agibilità,e io cado dalle nuvole… visiono il contratto e in effetti sul contratto c’è un punto che dice(copio testo): – che il relativo certificato di agibilità,se ancora non rilasciato,dovrà essere ottenuto,anche per silenzio e assenso della pubblica amministrazione,a cura e spese degli stessi venditori. devo fornire comunque questo certificato ?o esiste una sorta di difetto dato che hanno fatto tutte queste modifiche? o mi devo rassegnare e fare questo benedetto foglio di agibilità?la ringrazio in anticipo

      • notaio ha detto:

        Se i suoi genitori hanno dichiarato nell’atto di impegnarsi a richiederlo ed ottenerlo, allora dovevano farlo prima delle modifiche. Fatte le modifiche andava richiesto un nuovo certificato di agibilità a spese del nuovo proprietario. Ritengo quindi ormai impossibile ottenere un certificato retrodatato a prima dei lavori.

    • patrizio11 ha detto:

      Buonasera, la ringrazio per l’utile articolo e le pongo un quesito:
      Ho acquistato un appartamento nel 2015 costruito ante 1967 per il quale sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione che hanno portato al passaggio da uso ufficio ad uso abitativo nel 2005.
      Avendo ora necessità del certificato di agibilità mi sono reso conto che l’immobile non ne dispone e all’atto dell’acquisto non era stata menzionata nè la presenza nè l’assenza di tale certificato.

      Volevo quindi chiederle, è possibile fare il passaggio da uso ufficio ad uso abitativo senza disporre del certificato di conformità edilizia e agibilità?
      Il notaio che ha rogitato senza informarsi della presenza/assenza di tale certificato ha responsabilità?
      Posso pretendere dal venditore che paghi le spese per ottenere tale certificato mancante?
      La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        No, il Notaio non ha alcuna responsabilità. La legge prevede che la dichiarazione sulla conformità urbanistica sia esclusivamente del venditore. Inoltre una cosa è la conformità urbanistica (ossia la corrispondenza dell’immobile ai provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune), altra cosa è l’agibilità. Un immobile può tranquillamente essere in regola con la normativa urbanistica ed essere privo del certificato di agibilità perchè, ad esempio, semplicemente non è stato mai richiesto. Comunque il DPR 380/2001 prevede che l’agibilità deve essere necessariamente richiesta per le nuove costruzioni; per le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali e per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza. Se la ristrutturazione rientra in uno di questi interventi il venditore era obbligato a richiedere l’agibilità. Ma la prima cosa da fare è verificare con un tecnico se per il cambio di destinazione d’uso era richiesto un provvedimento autorizzativo al Comune.

    • geom.vigentini ha detto:

      Buonasera Notaio,
      le pongo il seguente quesito:
      privato che vuole partecipare ad un’asta per l’acquisto di un immobile.
      per “pagare” tale immobile, dopo esserselo aggiudicato e chiaramente prima dell’atto di trasferimento, vorrebbe chiedere un mutuo alla banca. L’immobile è sprovvisto di Agibilità e con piccola difformità sanabile. La banca chiede agibilità per erogare il mutuo. Il privato, come può (se puo) sanare e chiedere l’agibilità nel 60 trascrorsi dopo l’aggiudicazione dell’asta?

      Grazie

      • notaio ha detto:

        Non può. L’aggiudicatario ha 120 giorni di tempo dal decreto di trasferimento (e non dall’aggiudicazione) per sanare le difformità. Cerchi di far capire la situazione alla Banca, diversamente deve rivolgersi ad altro Istituto di credito.

    • enzo_ ha detto:

      Gentile Notaio, nel ringraziarla per l’esposizione vorrei chiederle un chiarimento circa un immobile che vorrei vendere dopo averlo acquistato nel 2007 pendente una sanatoria degli anni ’80 che ho ottenuto pochi anni fa, però non ho mai chiesto la conseguente agibilità (che del resto mi sarei aspettato richiedesse il venditore); a questo punto l’eventuale acquirente, posto che da quanto ho letto non sarei obbligato a produrre tale certificato perché non ci sono stati ulteriori trasformazioni dopo il 2003 (e sicuramente dopo il 2007), ma se la banca dell’acquirente comunque chiedesse tale titolo, io sarei comunque obbligato ad ottenerlo anche se il DPR 380 mi esimerebbe dal farlo? Grazie

      • notaio ha detto:

        No, non è tenuto alla consegna del certificato. E’ tenuto solo a garantire, come sempre, l’agibilità sostanziale. Veda però se il Comune è disposto a rilasciarla lo stesso (molti comuni non lo fanno proprio per lavori prima del 2003) e quale è la spesa. Valuti poi cosa fare se l’acquirente o la Banca dell’acquirente in caso di mutuo richieda necessariamente l’agibilità

        • enzo_ ha detto:

          Gentile Notaio La ringrazio vivamente, mi permetto di replicare alla sua cortese risposta per completare ciò che ho omesso di citare per evitare di dilungarmi: l’immobile posto al 4 piano di una palazzina di 5 piani, è stato costruito prima del 1967 e trovasi nel comune di Roma e come lei saprà per quel periodo è pressoché impossibile recuperare l’agibilità o l’abitabilità per il fabbricato ammesso che sia mai esistito e la sanatoria è stata chiesta e conclusa, e ne dispongo personalmente del titolo, per un frazionamento effettuato negli anni ’80. Ma da quanto ho letto nel post del sig. nysedow del 7 marzo 2017, è stato promulgato il d.lgs. n. 222 nel dicembre 2016 che permetterebbe, se necessario, di far fare tale certificato da un tecnico, ma in questo caso mi sorge il dubbio sul chi debba accollarsi la spesa e se si possa verificare il caso limite di due diversi esiti a seconda di chi sia il committente del titolo. Grazie.

          • notaio ha detto:

            La nuova normativa, che mi riservo di illustrare appositamente in altro articolo appena possibile, introduce solo una nuova modalità di certificazione. Rimane valida la normativa sostanziale. Dunque, a parte che prima del 2003 non è richiesta più dalla legge, coma fa un tecnico a certificare la agibilità secondo la legge vigente prima del 1967? Ecco perchè molti comuni applicano strettamente la previsione di legge: certificato solo per lavori dopo il 2003

            • enzo_ ha detto:

              Sicuramente non sono esperto in materia, immagino che si voglia (ri-)accertare, eventualmente da parte di un istituto di credito che eroga il mutuo come nel mio caso, la agibilità successivamente al frazionamento avvenuto secono la normativa vigente negli anni ’80, comunque la sua risposta mi rincuora, in caso di vendita inserirò una clausola nel preliminare che riguardi in modo chiaro tale circostanza. La ringrazio infinitamente per la sua cortese disponibilità.

    • ISA ha detto:

      SALVE DEVO COMPARE UN APPARTAMENTO CHE STA ALL’ INTERNO DI UN APLAZZA COSTRUITO NEL 1964.
      HA TUTTO IN REGOLA TRANNE CHE IL PALAZZO NON HA IL CERTIFICATO DI Agibilità
      POSSO COMPARLO LO STESSO ?

      • notaio ha detto:

        Ma certo. Il certificato di abitabilità è obbligatorio dal 2003. Ma anche dopo la sua mancanza non implica nè invendibilità, ne problema alcuno, salvo dover spendere 200 euro per procurarselo. Cambia la situazione se manca l’agibilità sostanziale: se non ci sono finestre, bagni, se non ci puoi camminare in piedi perchè il soffitto è troppo basso… non lo comprare perchè non è una abitazione ma una stalla per animali. 🙂

    • Fabio75 ha detto:

      Gentilissimo Sig.Notaio,
      in data 2001 ho acquistato in un condominio del 1967 un appartamento.
      L’appartamento era stata appena ristrutturato (2001), e il geometra all’epoca fece una semplice dichiarazione di conformità degli impianti.
      Il problema arriva ora che ho deciso di vendere per cambiare casa e città …
      Devo necessariamente munirmi di un certificato di agibilità se voglio vendere?
      Tra perizie che non ho e altro sarei costretto a sborsare almeno €1000.00.

      • notaio ha detto:

        A mio avviso no. L’obbligo parte dal 2003. Per costruzioni o per lavori successivi alla entrata in vigore della legge. Non so neppure se oggi può essere rilasciata una agibilità secondo le leggi in vigore nel 2001. E’ vero però che tutti ora parlano del certificato di agibilità sia pure a sproposito, sicchè deve mediare con le richieste dell’aspirante acquirente per non perdere l’affare.

    • enrico123 ha detto:

      Gentile Notaio vivo in un condominio costruito nel 1990; io ho acquistato una mansarda nel 2002, condonata a civile abitazione nel 1996, dall’acquisto non è stata fatta nessuna modifica, ora vorrei vendere l’abitazione perché
      essendo disoccupato non posso più continuare a pagare il mutuo. Mi sono accorto solo da poco di non aver l’agibilità, Da quello che lei ha scritto posso vendere senza l’obbligo del certificato d’agibilità informando l’acquirente e se lui accetta, ma non ho capito se l’acquirente dovesse richiedere il mutuo la banca può procedere senza il certificato d’agibilità.
      Grazie.

      • notaio ha detto:

        Non hai l’obbligo della consegna del certificato di agibilità. Il consenso dell’acquirente a fare a meno del certificato ci vuole solo quando c’è l’obbligo. Comunque nella pratica molti (acquirenti, banche, amici degli amici) chiedono il certificato a sproposito. Per vendere occorre mediare con pazienza.

    • vio ha detto:

      Gentile Notaio ho acquistato un immobile all asta ma il ex proprietario non ha mai chiesto il certificato di agibilità. La costruzione del immobile e iniziata in data anteriore 1 settembre 1967 e succesivamente dotato di Licenza Edilizia nell 1972 e Concessione Edilizia in sanatoria nell 1990, risulta che nell 1999 veniva presentata comunicazione di inizio attività ma che non risulta concluso.
      Vogglio sapere se sono obbligatto per legge ad avere il Certificato di Agibilità, a chi mi devo rivolgere, quanto puo costare tutto, che puo succedere se non ho il Certificato. Dal Comune mi e stato detto che non sono obligatto ad avere questo certificato, e la mia scelta se lo voglio fare.

    • vio ha detto:

      Gentile Notaio ho acquistato un immobile all asta ma il ex proprietario non ha mai chiesto il certificato di agibilità. La costruzione del immobile e iniziata in data anteriore 1 settembre 1967 e succesivamente dotato di Licenza Edilizia nell 1972 e Concessione Edilizia in sanatoria nell 1990, risulta che nell 1999 veniva presentata comunicazione di inizio attività ma che non risulta concluso.
      Vogglio sapere se sono obbligatto per legge ad avere il Certificato di Agibilità, a chi mi devo rivolgere, quanto puo costare tutto, che puo succedere se non ho il Certificato. Dal Comune mi e stato detto che non sono obligatto ad avere questo certificato, e la mia scelta se lo voglio fare. Grazie.

    • Giulio C. ha detto:

      Buongiorno.
      Sono proprietario di un locale commerciale sito al piano terra di uno stabile costruito negli anni ’70. Detto immobile è stato sempre nella disponibilità di un locatario (che ha operato esclusivamente gli interventi di ordinaria manutenzione strettamente necessari) fino a quando, da 6 anni a questa parte è rimasto totalmente inutilizzato. Essendo oggetto di una nuova locazione, nel locale commerciale in questione il nuovo locatario ha recentemente provveduto alla ristrutturazione con sostituzione degli igienici del bagno, impianto idraulico, impianto elettrico, pavimentazione, vetrina fronte strada, applicazione di controsoffitto in cartongesso, intonaco pareti e pitturazione intero locale. Per questi lavori devo richiedere un nuovo certificato di agibilità? Ho letto che il certificato va richiesto nei casi di 1) nuove costruzioni, 2) ricostruzioni o sapraelevazioni, totali e parziali, 3) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità dell’immobile; la mia situazione rientra nel terzo caso parecchio generico? Nel caso sia necessaria una nuova richiesta di agibilità, essendo in possesso di tutte le certificazioni di conformità degli impianti installati, posso inoltrarla io stesso presso il competente ufficio comunale o devo incaricare necessariamente un tecnico (considerato che i lavori sono stati in parte eseguiti dalla ditta di cui il locatario è titolare e in parte da ditte da lui personalmente contattate senza che fosse nominato un tecnico direttore dei lavori)? Grazie per la cortese attenzione.

      • notaio ha detto:

        Si, la legge prevede che il certificato di agibilità vada richiesto oltre che per le nuove costruzioni anche per le ristrutturazioni che possano incidere sulle condizioni di stabilità e di igiene dell’immobile. Deve incaricare sempre un tecnico il quale dovrà certificare l’esistenza di determinati requisiti.

    • enzo_ ha detto:

      Gentile Dottor Notaio,
      qualche tempo fa le avevo chiesto un parere cui mi ha dato esaurienti risposte, ora rileggendo altri interventi sulle ristrutturazioni avrei bisogno di un chiarimento volendo chiederle se anche in caso di sola sostituzione di sanitari e rifacimento di pavimenti dopo il 2003 si incorra nell’obbligo dell’ottenimento del certificato di agibilità. La ringrazio.

      • notaio ha detto:

        A mio parere no, se si tratta di un semplice restauro che non modifica l’immobile, ma non posso esprimermi con certezza in quanto è una questione di competenza di un tecnico, a cui ti consiglio di rivolgerti.

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