• Che cos’è la cessione di cubatura o di volumetria?

    cessione di cubatura o volumetria

    Tutto è nato con l’art. 41 quinquies della legge 765/1967, col quale è stato introdotto nel nostro paese il concetto di “standard edilizio” quale indice inderogabile di densità edilizia ricavato dal rapporto tra la superficie utilizzabile per la costruzione dell’edificio e la volumetria che lo stesso può occupare.

    In altri paesi questo standard edilizio non sussiste: da noi non si costruiscono grattacieli non perché non ci siano architetti o imprese capaci di costruirli, anzi, siamo i migliori del mondo, ma perché gli standard edilizi impediscono l’approvazione di tali eventuali progetti.

    Lo standard edilizio di legge è determinato dal rapporto tra estensione del terreno e metri cubi di edificio che si possono costruire sopra: di solito molto pochi. Sicchè gli architetti e le imprese italiane che vogliono costruire un grattacielo devono andare all’estero.  Mah!

    Cessione di cubatura e diritti edificatori

    Che succede nella ipotesi inversa in cui si voglia costruire su un terreno un immobile più piccolo di quello che la legge, in base agli standard edilizi, potrebbe consentire? Quali sono i rapporti tra cessione di cubatura e diritti edificatori?

    Poiché gli standard edilizi vengono calcolati in base al singolo Comune è avvalsa la prassi di stipulare accordi con i quali il proprietario di un’area edificabile che non ha sfruttato fino in fondo lo standard edilizio, e cioè la volumetria consentita, trasferisce ad altri, a proprietari di un’area vicina, purché situata nella medesima zona del PRG, la quota di volumetria che avrebbe potuto utilizzare per edificare sul proprio fondo, in modo che l’altro (l’acquirente) possa utilizzare sulla sua estensione di terreno un immobile che ecceda la volumetria a lui spettante!

    Ecco quindi qual è l’unico sistema che possa consentire la edificazione di grattacieli sul nostro territorio: comperare da altri proprietari di terreni che magari non intendono edificare, o intendono edificare in misura inferiore, la loro quota di volumetria per trasferirla su un punto specifico, e quindi in un certo qual senso concentrare la volumetria su una singola porzione di territorio.

    La pianificazione urbanistica

    La cessione è considerata ammissibile in quanto il trasferimento della volumetria (chiamata in maniera più discorsiva “cubatura”) rispetta i limiti della pianificazione urbanistica, ed è ritenuta indifferente che la potenzialità  edificatoria di una determinata zona del PRG sia utilizzata da un solo soggetto in un punto definito, oppure da più soggetti pro quota.

    La natura del contratto di cessione di cubatura

    Naturalmente gli interpreti si sono sbizzarriti ad esaminare la natura del contratto di cessione di volumetria. Lungamente si è dibattuto se si trattava di un contratto atipico a effetti obbligatori, di contratto con le caratteristiche di mero atto preparatorio al rilascio del provvedimento amministrativo, o di contratto di asservimento avente a oggetto il rilascio del titolo abilitativo edilizio.

    In tempi recenti il legislatore è intervenuto in materia, ponendo un freno al dibattito che vedeva contrastanti le prassi più variopinte e folcloristiche delle singole amministrazioni comunali ( e dell’Agenzia delle Entrate) attraverso il D.L. n.70/2011, che ha introdotto il n. 2 bis all’art. 2643 cc a garanzia della certezza della circolazione dei diritti edificatori. Propendendo per la natura privatistica della fattispecie e quindi dell’obbligo di avvalersi dell’atto pubblico notarile.

    La norma è di carattere sostanziale e configura quindi un vero e proprio diritto edificatorio, risolvendo la problematica del possibile contrasto col principio della tipicità dei diritti reali.

    Cessione di cubatura notariato

    Ne consegue che ai sensi del novellato art. 2643,n. 2 bis cc il contratto di trasferimento di cubatura deve essere trascritto, alla stregua dei diritti reali limitati, anche se, nella perdurante assenza della previsione di un apposito codice da inserire nella nota di trascrizione per tale diritto, si impiega normalmente quello della servitù, specificando però nel riquadro D l’esatto contenuto del diritto alla cubatura.

     

    Notaio Massimo d’Ambrosio

     

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    Che cos’è la cessione di cubatura o di volumetria? ultima modifica: 2019-08-15T12:46:20+02:00 da notaio



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