• Chi paga le spese condominiali quando si compra casa?

    La vendita di un appartamento fa sorgere spesso contrasti tra venditore e acquirente su chi deve pagare le spese condominiali eventualmente arretrate e su quali spese gravano sull’una o sull’altra delle parti. Il problema è sentito soprattutto quando l’assemblea di condominio ha deliberato di procedere con alcuni lavori, predeterminando la spesa finale senza tuttavia che le opere siano state ancora eseguite o quando il condomino è semplicemente moroso nei pagamenti.  

    Il momento della vendita

    Il principio generale è che  le spese condominiali sono legate alla proprietà dell’appartamento quindi benefici ed oneri si trasferiscono con la vendita, solo al momento della vendita. Tuttavia è previsto un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente nell’interesse del condominio per le spese condominiali che in tal modo avrà maggiore facilità a recuperare le somme dovute in relazione all’appartamento oggetto di compravendita. Questo comporta che il condominio può rivalersi direttamente sul nuovo proprietario, il quale può vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per spese condominiali o relative ad interventi di cui non ha nemmeno minimamente goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di regresso, del nuovo proprietario, verso il dante causa per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere al Condominio.

    Più precisamente, in caso di morosità di oneri condominiali all’atto della vendita, l’acquirente può essere costretto dall’amministratore a pagare i contributi dovuti dal venditore per l’anno in corso e per quello precedente. Naturalmente il soggetto pagante potrà rivalersi personalmente nei confronti del venditore, ma nel frattempo dovrà riconoscere al condominio le somme dovute.

    Spese di manutenzione

    Per le spese di manutenzione, invece, La Cassazione distingue tra:

    – lavori di manutenzione ordinaria, ossia quegli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione che non comportano aumento di valore dell’edificio. Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento dell’esecuzione delle opere;

    – lavori di manutenzione straordinaria, ossia quegli interventi che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore del complesso immobiliare. Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento della delibera assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere. In quest’ultimo caso quindi per individuare l’obbligato al pagamento non si tiene conto né di quando i lavori sono stati iniziati, né di quando sono terminati, ma solo del momento in cui l’assemblea ha adottato la decisione di eseguirli.

    In ogni caso,  come dicevamo prima, se, sulla base delle predette regole, l’acquirente è costretto a pagare oneri e spese che non conosceva, può sempre chiederne il rimborso al venditore e recuperare quanto ha anticipato. Ciò però a volte non è agevole.

    Ecco perchè prima di stipulare l’atto di compravendita è opportuno pretendere dal venditore una certificazione liberatoria a firma dell’amministratore del condominio, che i pagamenti degli oneri condominiali siano tutti in regola e che non siano state deliberate spese per lavori ancora da eseguire. Nel caso in cui vi siano pendenze non ancora saldate è consigliabile chiedere al Notaio di inserire, nell’atto di vendita, una clausola di ripartizione delle spese. Essa non potrà essere opposta al Condominio, ma quantomeno servirà, anche in un eventuale giudizio, a chiedere il rimborso al venditore.

    In caso di dubbio potrà essere depositata una somma presso il notaio, tratta dal prezzo di vendita, e  sufficiente a garantire l’acquirente da eventuali sorprese e/o  inadempienze del venditore.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

     

    spese condominiali notaio d'ambrosio

    Chi paga le spese condominiali quando si compra casa? ultima modifica: 2014-07-02T23:15:18+00:00 da notaio



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    62 Commenti su “Chi paga le spese condominiali quando si compra casa?

    • valletta ha detto:

      Buonasera, blog molto interessante…., ma come si procede per le spese del condominio, nel caso invece siano state anticipate? Io ho il rogito per la vendita della mia casa tra un mesetto, a inizi luglio, e ho alcune utenze che ho già pagato fino alla fine di agosto. E poi riguardo la spesa per manutenzione annuale della caldaia, di cui in pratica godo per metà anno io e per la seconda metà l’acquirente, c’è possibilità di ripartirla? Grazie per la risposta.

      • notaio ha detto:

        Si certo, occorre fare la proporzione in base al numero dei giorni nell’anno di proprietà sua e dell’acquirente, e l’acquirente deve rimborsarle le spese sostenute e di cui gode lui. Lo stesso per eventuali imposte già pagate.

    • SilviaM ha detto:

      Buongiorno, vorrei chiederle cosa succede nel caso il venditore sia in regola con tutte le spese di sua competenza, mentre gli altri condomini siano in arretrato. In particolare sto mettendo in vendita il mio appartamento, sono in regola con le spese e anche con i pagamenti di un intervento di manutenzione straordinaria che si sta concludendo in questi giorni, mentre uno dei condomini è in pesante debito con il condominio, quindi i miei “conti” sono i regola, quelli dello stabile no.
      Possono vendere con tranquillità?
      Grazie. Silvia

      • notaio ha detto:

        Certo che può vendere in tranquillità. Il problema della tranquillità è dell’acquirente! Comunque non dovrebbero esserci problemi neppure per lui perchè l’Amministratore del condominio deve pignorare beni e proprietà dei morosi, e solo come extrema ratio, quando cioè i morosi fossero incapienti (il che è poco probabile essendo prprietari di immobili), ripartisce le spese tra tutti gli altri condomini.

    • Salve, poiché devo vendere un appartamento dove sono state deliberate varie spese condominiali, ma il prezzo è relativo all’immobile nello stato in cui si trova, vorrei sapere come posso cautelarmi al rogito per non dovere un domani corrispondere i costi x spese deliberate quando ancora l’ immobile era di mia proprietà .

      • notaio ha detto:

        Il principio generale è che le spese deliberate, ancorchè non pagate e per lavori non eseguiti spettano al chi era proprietario al momento della delibera. Se la pattuizione è diversa basta specificarlo nel preliminare e poi nel rogito notarile di vendita

    • raffaello ha detto:

      Salve, nel 2008 acquisto un garage pertinenza prima casa nel condominio dove ho l’appartamento. Mi accorgo solamente in questi giorni che il venditore non aveva pagato la quota condominiale da diversi anni, per circa 110 euro. Premetto che il vecchio amministratore dimenticò di inserire l’immobile a mio nome. Infatti si sono accumulati diverse centinaia di euro di debito. io devo sicuramente pagare il mio ma il debito dei vecchi proprietari?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Il debito fino al tuo acquisto lo deve pagare il vecchio proprietario. E’ indubbio. Purtroppo però la legge prevede che per i debiti pregressi e non pagati l’amministratore per due anni dalla vendita a terzi può continuare a rifarsi sull’immobile, anche quindi se venduto..

    • davidaa ha detto:

      salve, nel 2011 ho comprato casa dal costruttore, da ignaro mi sono fidato che le spese condominiali erano saldate, 2 anni fa alla riunione condominiale si parlava del debito che il costruttore aveva nei confronti del condominio, si è deciso di provare a contattare il costruttore per recuperare i soldi senza fare un decreto ingiuntivo (non ero al corrente che le spese riguardavano l’appartamento da me comprato). l’anno scorso alla riunione condominiale l’amministratore dice che visto che non si è riusciti a recuperare i crediti dal costruttore dovevo saldarli io o si procedeva con il decreto ingiuntivo nei miei confronti.
      visto che, cercando su internet, la legge dice che i debiti pregressi (2 anni) del venditore sono solidalmente a carico del compratore, visto anche che i debiti sono riferiti all’anno 2010 e metà 2011 e visto che siamo nel 2016 e sono passati ben 5 anni, l’amministratore si può ancora rifare su di me o c’è un limite massimo per recuperare i crediti?
      grazie mille

      • notaio ha detto:

        Quello che ha letto è giusto. Dopo 2 anni l’acquirente non è tenuto a garantire (e quindi pagare)i debiti condominiali del venditore con la sua proprietà acquistata, debiti che rimangono solo a carico di quest’ultimo. Ma il suo resoconto sommario, che fa riferimento al costruttore (che non c’entra nulla col condominio), mi induce a pensare che non si tratta di debiti condominiali ma di altra questione completamente diversa. Purtroppo per darle il mio umilissimo parere avrei bisogno di studiare le carte del caso specifico, cosa non possibile qui.

    • lucax ha detto:

      Buongiorno notaio, ho acquistato un immobile a giugno e nonostante abbia ottenuto una dichiarazione di oneri comdominiali saldati da parte dell’amministratore prima dell’acquisto, dopo un mese mi invia dei bollettini per 2000€ sostenendo che non puó scorporare le spese dei precedenti inquilini e che io sarei tenuto legalmente a pagare. Le chiedo che valore ha la liberatoria dell’amministratore e se costituisce titolo idoneo all’opposizione ad un decreto ingiuntivo visto che al massimo il mio debito puó essere di 400€.

      • notaio ha detto:

        Non capisco proprio che vuol dire “scorporare le spese dei precedenti inquilini”. La situazione è chiara. Lei deve pagare le spese condominiali dal momento dell’acquisto. Prima non c’erano arretrati come da dichiarazione in suo possesso. Certo che se l’amministratore non rispetta questi principi lei può e deve opporsi, ma le consiglio di cercare di chiarire con l’amministratore. Può essere anche un equivoco.

    • micheletherock ha detto:

      buon giorno Notaio vorrei un chiarimento sto vendendo casa e la parte acquirente
      non ha voluto registrare il preliminare,
      intende versare come caparra confirmatoria la somma di 5.000 ( cinquemila) eu
      questa scrittura privata ha valore per chiedere un mutuo in banca?
      Inoltre la parte acquirente intende inserire nel preliminare quanto segue:

      restano a carico della parte venditrice gli oneri condominiali relativi a lavori di straordinaria manutenzione deliberati prima della stipula dell’atto definitivo di vendita anche se non ancora eseguiti.

      è lecito farlo ?
      anche se esistono sentenze che affermano difersamente e cioè cioe

      Corte di Cassazione nella sentenza 2 maggio 2013, n. 10235, secondo cui è necessario far riferimento alla delibera definitiva di approvazione lavori per decidere chi, tra acquirente o venditore di un immobile debba sostenere le spese di straordinaria manutenzione.

      Con la suddetta sentenza, la Suprema Corte ha specificato che s’intende definitiva, la delibera di approvazione di lavori di straordinaria amministrazione che prevede il completamento della gara e la commissione dei lavori all’impresa vincitrice dalla gara.

      Pertanto, rileva il momento in cui viene concluso l’iter procedimentale con cui si è formalizzata una completa proposta contrattuale di appalto. Atteso che, nel caso in oggetto, alla stipula del contratto preliminare, i lavori straordinari non potevano ancora intendersi deliberati definitivamente, mancando la scelta dell’appaltatore e la pattuizione del corrispettivo,

      basterebbe aggiungere la dicitura “deliberati definitivamente” per precisare eviare che le spese straordinarie vengano inputate alla parte acquirente?

      grazie

      • notaio ha detto:

        Il preliminare con caparra modesta va bene. Se la banca non vuol poi dare il mutuo si appiglia a qualsiasi cosa. Quanto ai lavori condominiali la Cassazione non c’entra: è materia riservata all’accordo delle parti e quindi con quella clausola lei dovrà pagare tutte le spese anche decise precedentemente all’atto di acquisto. Si informi quante potrebbero essere..

    • Manuela ha detto:

      Buonasera Notaio,
      innanzitutto grazie per questo servizio utilissimo che ha messo a disposizione di tutti e complimenti per la semplicità con cui riesce a spiegare temi spesso incomprensibili a chi è fuori dal vostro mondo.
      Avrei bisogno di un consiglio:
      sto per fare una proposta d’acquisto per un immobile. L’attuale proprietario ha acquistato tale immobile a Giugno 2016 tramite asta giudiziaria e lo ha già rimesso in vendita (la cosa un po’ mi puzza…). Mi hanno detto di stare tranquilla perché l’immobile, essendo stato attribuito dal tribunale all’attuale proprietario è sicuramente “ripulito”da qualsiasi tipo di debito/ipoteca/diritto etc…? E’ corretto? Che precauzioni posso prendere?
      Grazie mille,
      Manuela

      • notaio ha detto:

        Grazie delle sue buone parole. La immediata rivendita dell’immobile non è una stranezza perchè spesso alle aste partecipano investitori proprio per rivendere subito. Quanto alle pregiudizievoli è vero quello che le hanno detto, ma deve affidarsi al suo notaio che la tutelerà al 100%. Controllerei la situazione di fatto dell’immobile, come ad esempio il possesso, le rivendiche per usucapione, e lo stesso esecutato. Mi spiego: se l’esecutato fosse stato Totò Riina, io non comprerei l’immobile neppure se fosse un grande affare.

        • Manuela ha detto:

          Grazie mille per la risposta 🙂 Nel frattempo ho scoperto che sull’immobile ci sono circa 35.000€ di spese condominiali arretrate. L’agente immobiliare mi assicura che l’attuale proprietario è tenuto a pagare tutte le spese condominiali prima della vendita. In fase di rogito sarà il notaio stesso a verificare l’avvenuto pagamento ed in caso bloccare il rogito.
          Le risulta? Poi da quanto ho capito ci sono anche delle spese pendenti sul condominio che verranno distribuite tra i condomini.. e se ho capito bene lì non posso farci nulla.
          Ho scoperto queste cose da un signore che abita nel palazzo, ma il proprietario mi sta negando un appuntamento con l’amministratore di condominio…. Dice che è il caso di lasciar perdere?
          Grazie,
          Manuela

          • notaio ha detto:

            stipuli solo se l’amministratore al momento della vendita le consegna una sua dichiarazione che non ci sono pendenze di nessun genere! Con cautela perchè il comportamento del venditore mi sembra sospetto.

    • claudio64 ha detto:

      Salve, nel mio condominio il costruttore non sta pagando da diverso tempo, circa 9 mesi, le spese del condominio, vedo pero’ che ultimamente ha venduto un appartamento, non avrebbe dovuto chiedere all’Amministratore la liberatoria per le spese condominiali ?

    • Franco ha detto:

      Gentile Notaio
      In data 4 Gennaio 2016 ho stipulato con un costruttore un preliminare di aquisto per due piccoli appartamenti e due garage facente parte di una palazzina a due piani dove è costituito già da tempo un condominio in cui vivono altri quattro condomini. Gli appartamenti e garage promessimi in vendita sono stati promessi allo stato di fatto, cioè non finiti di porte interne e d’ingresso, pavimenti e di tutti i servizi, quindi non abitabili. Il rogito per un appartamento e un garage avverrà nel prossimo mese di dicembre, mentre per l’altro appartamento e garage il rogito avverra non prima della fine del 2017 inizio 2018Tutto ciò ovviamente scritto sul preliminare. Il costruttore ha pagato le quote condominiali fino al mese di luglio, per i mesi successivi mi ha comunicato che devo pagare io come parte aquirente. La mia domanda è se questa operazione è corretta o se mi spetterebbe pagare dal momento in cui sono stati stipulati i rogiti.
      La ringrazio anticipatamente per la sua cortese risposta.

      • notaio ha detto:

        L’acquirente deve pagare le spese condominiali dal momento che diventa proprietario. Per le spese straordinarie vale il principio della delibera: l’acquirente deve pagare le spese deliberate dopo il suo acquisto. Occorre però studiarsi il preliminare perchè la materia è derogabile e pattuibile separatamente.

    • Nisrine ha detto:

      Buonasera signor notaio,
      Io ho acquistato una casa nel settembre 2011 e nell’atto di vendita la parte alienante garantiva di essere perfettamente in regola con i pagamenti inerenti le spese condominiali e garantiva che l’assemblea dei condomini non aveva deliberato l’esecuzione di opere di manutenzione non ancora eseguite o non ancora totalmente o parzialmente pagate.
      Così nel gennaio 2012 l’amministratore del condominio ha mandato una lettera sia alla parte alienante che all’acquirente dove vi erano riportate le spese a carico di entrambi: io ho pagato le spese a carico mio, mentre la parte alienante qualche giorno dopo ha mandato una lettera con scritto che non è tenuta a pagare le spese a carico suo in quanto io ero in possesso della casa prima dell’atto di vendita.
      L’amministratore ancor oggi mi chiede di pagare le spese che erano a carico della parte alienante. Vorrei capire se le spese spettino a me o alla parte alienante, in quanto questa ha garantito, come riportato nell’atto di vendita, di essere perfettamente in regola con i pagamenti inerenti le spese condominiali.
      Grazie in anticipo per la risposta.

      • notaio ha detto:

        Ci sono diversi tipi di spese condominiali. Cmq, ritenendo che si tratti delle spese ordinarie, confermo che spettano al proprietario della casa, e quindi all’alienante fino al momento del rogito. All’acquirente spettano benefici ed oneri dal momento dell’acquisto. Vero è che si usa attribuire gli oneri condominiali al possessore, ma, a questo punto, essendo il trasferimento del possesso in un momento diverso dalla proprietà una decisione pattizia, occorre indagare quale sia stata effettivamente la volontà delle parti.

    • Kate ha detto:

      Esimio Notaio, vivissimi complimenti per il suo prezioso blog!
      Sono nel panico totale!
      Ho rogito domani (senza preliminare) e soltanto venerdì pomeriggio mi è pervenuta comunicazione scritta dell’amministratore dell’immobile che sono in procinto di acquistare, in cui è scritto che sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione delle facciate interne ed esterne, il cui saldo finale non è ancora stato quantificato né regolarizzato, in quanto si è aperto un contenzioso con l’impresa e per il quale il condominio ha affidato a un legale la tutela dei propri interessi.

      La mia posizione è attualmente quella di aver firmato solo una proposta di acquisto, tramite agenzia immobiliare (che, verbalmente, aveva dichiarato l’assenza di pendenze di qualunque tipo e assoluta regolarità in tutto), con caparra di € 5.000,00.

      Per le gravi motivazioni sopra esposte, posso recedere (prima del rogito), senza perdere la caparra?

      Nella proposta di acquisto è scritto, tra gli altri: “ad avvenuta accettazione si procederà a richiesta della proprietaria, alla formale sottoscrizione dell’atto preliminare di compravendita (in realtà, noi procederemo direttamente con il rogito), restando inteso che ove detto atto non venga per mio fatto e colpa sottoscritto, la somma in data odierna versata, sarà acquisita a titolo di forfettario indennizzo e rimborso spese”

      AIUTO!!
      Se potessi uscirne indenne, le sarei molto molto grata

      • notaio ha detto:

        Le spese condominiali straordinarie le deve pagare il vecchio proprietario. Però non c’è dubbio che ciò costituisca un pericolo, nella ipotesi che il precedente proprietario scappi senza pagare. Io suggerisco di chiedere all’Amministratore quanto possono essere, sia pure forfettariamente, le spese spettanti all’immobile, e trattenere a titolo di cauzione una somma adeguata deducendola dal prezzo pattuito. La somma sarà pagata non appena il precedente proprietario paga. Ne ha diritto. Faccia bene le visure subito, perchè magari c’è anche qualche altro problema! Se si rifiuta sciogliete consensualmente l’accordo e vi restituisce la caparra.

    • cettycalafiura ha detto:

      Gentile Notaio,
      le scrivo in quanto i miei genitori hanno messo in vendita tramite agenzia un’ appartamento. Nell’incarico di vendita dell’immobile firmato all’agenzia, abbiamo dichiarato per ingenuità che le spese straordinarie fossero nulle, ed abbiamo inserito però nelle spese mensili condominiali anche le spese che vengono sostenute per un condomino moroso per cui è stata fatta anche richiesta di ingiunzione da parte dell’amministratore (sono anni che non paga, ed ha un figlio con handicap a casa).
      E’ arrivata una proposta che abbiamo accettato, ma solo ora abbiamo pensato che anche se l’agente immobiliare fosse a conoscenza della situazione del moroso nel condominio, potesse essere un problema il non essere chiaramente scritta questa situazione per chi comprerà il nostro immobile. Come possiamo tutelarci da eventuali problemi che potrebbero nascere con il futuro acquirente? Noi siamo in regola con tutti i pagamenti. La ringrazio moltissimo, Cetty Calafiura

      • notaio ha detto:

        Non ci sono problemi. Gli arretrati condominiali non sono pregiudizievoli da comunicare necessariamente. Per legge è a vostro carico e a vostro vantaggio il pregresso. Così, ad esempio, se il moroso paga l’arretrato, a voi debbono essere restituiti i soldi, se il moroso continua a non pagare spetta al nuovo acquirente pagare i debiti dopo l’atto. Avvertirete della situazione e se l’acquirente non si fida e pensa che voi non onoriate i vostri debiti troverete una soluzione che vi cauteli tutti.

        • cettycalafiura ha detto:

          Buonasera Notaio,
          la ringrazio per la Sua risposta.
          Quello che mi chiedevo, è se a livello legale, l’aver omesso sull’incarico di vendita dell’agenzia della presenza di un moroso nello stabile, si possa avere dei problemi con l’acquirente, che magari intenta una causa perché sentito ingannato, o esiste qualche clausola che permette al futuro acquirente di annullare la proposta perché non a conoscenza del moroso nello stabile. Spero di essermi spiegata, e la ringrazio.

    • gianfrancosg ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      l’articolo calza a mio pennello ma c’è una circostanza del mio personale caso che non riesco ben ad inquadrare nello scenario qui ben esposto. Prima della vendita del mio appartamento sono stati deliberati dei lavori di messa a norma sulle canne fumarie. A distanza di un anno dalla vendita dell’appartamento nell’ultima assemblea è stato presentato il preventivo della ditta,suddivise le quote e dato il via ai lavori. Come da legge mi accingo a sobbarcarmi le quote del mio ex-appartamento ma trovo (leggendo il verbale dell’assemblea giratomi dal nuovo proprietario) che nelle quote è stato annegato anche una parte per i condomini morosi (va detto a onor del vero, morosi cronici) su cui l’amministratore ha già avviato ,ma senza successo, le dovute azioni. Non trovo giusto però , che io debba sobbarcarmi anche questa “quota” non potendo nemmeno oppormi in assemblea a questa eventualità, ma solo quella dovuta in ragion dei millesimi della mia ex-proprietà.
      E’ corretta la mia interpretazione ?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        La sua interpretazione mi sembra corretta perchè il verbale di assemblea in cui sono state ripartite le quote ed inserite anche quelle dei condomini morosi è successivo al suo atto di vendita! L’inserimento anche dei morosi è una decisione successiva e la spesa spetta al proprietario che è tale al momento della delibera.

    • salvo.valenti ha detto:

      Complimenti per questo utilissimo blog!
      Poco tempo fa ho acquistato all’asta un terreno agricolo e adesso risulto proprietario per la quota di 2/3 indivisa. L.altra proprietaria è deceduta e non risultano iscritti eredi anche se secondo me esistono figli. Come posso ottenere il possesso per intero o verificare se gli eredi rinunciano al bene? Grazie

      • notaio ha detto:

        Deve rivolgersi al Giudice e chiedere che fissi un termine agli eredi per l’accettazione o la rinuncia all’eredità. Dopodichè può comprare il terzo residuo. Se si rifiutano è possibile chiedere la divisione coattiva al Giudice.

    • ivana ha detto:

      Buongiorno Notaio e complimenti per il suo Blog. In data 16.02.2017 io e mio marito abbiamo acquistato un appartamento in un condominio. Nel preliminare avvenuto in data 23.12.2016 ci siamo accordati per l’importo della vendita sottoscrivendolo, mentre per le spese condominiali (a voce) il venditore ha detto che le aveva pagate fino a settembre 2017 nulla pretendendo a riguardo. In atto però non è stato scritto nulla, se non che le spese condominiali risultavano regolarmente pagate. Circa 20 gg dopo l’atto sono stata contattata dal venditore il quale pretende dette spese da lui non godute ovvero da febbraio 2017 a settembre 2017. Sono tenuta alla restituzione dell’importo da lui richiesto? Grazie

      • notaio ha detto:

        Benefici ed oneri passano a beneficio ed a carico dell’acquirente dal rogito. Quindi le spese precedenti all’atto di compravendita sono a carico del venditore, quelle successive sono a carico vostro, sempre fatto salvo il patto contrario.

    • Orlando ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      Abbiamo venduto 2 negozi dello stesso condominio il 2 settembre 2015, la controparte ha chiesto la situazione pagamenti rate condominiali fino a quella data, l’amministratore ha subito provveduto e risulta tutto pagato. Dopo aver redatto l’atto notarile, dove non vi è allegato il documento dell’amministratore di cui sopra, e non essendoci nessuna voce che riprende le spese condominiali future a quella data, oggi l’acquirente mi ha chiesto (tramite raccomandata) di pagare le rate condominiali in scadenza a fine settembre e di dicembre del 2015 perché spetterebbero a me. Secondo Lei è così oppure posso stare tranquillo? Grazie

      • notaio ha detto:

        Le spese fino al 2 settembre 2015 sono a carico vostro, quelle successive no. Se però si tratta di spese già deliberate dell’assemblea prima del 2 settembre 2015, e non ancora pagate a quella data, allora queste sono a carico vostro.

    • Arca ha detto:

      Salve signor Notaio, vorrei esporle il mio problema relativo a spese condominiali per lavori straordinari, il tutto ha inizio ad agosto 2016 quando faccio la mia proposta di acquisto per un immobile e quindi effettuo il compromesso presso un notaio con i venditori, purtroppo la mia buonafede tradita dai venditori, mi porta a riscontrare dopo circa10 gg dal compromesso in concomitanza della perizia per conto della banca, l’avvenuta decisione da parte del condominio(in data 29/04/2016 per circa 750 mm) di effettuare lavori straordinari sulla facciata.
      Il tutto mi è stato nascosto, per di più era stato deciso anche il tecnico per la direzione dei lavori ed il suo relativo computo metrico, ho cercato di trovare un accordo bonario con il venditore, ma non c’è stato verso, perché nel frattempo mi ha addirittura riferito che tramite il suo legale si è infortunato , e quindi mi riferiva che la spesa dei lavori spettava a me in virtù del fatto che gli stessi non erano stati deliberati e non appaltati.
      Il rogito L’ ho fatto il 19/12/2016, ma i lavori sono stati deliberati ad Aprile di quest’anno.
      Adesso io le chiedo se è possibile comportarsi così furbescamente, e uscirne indenni da una carognata del genere, e nel caso se ci sono sentenze in merito che tutelano in taluni cadi l’acquirente, le porgo i miei più sinceri saluti, Arcangelo

      • notaio ha detto:

        Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento della delibera assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere. Per individuare l’obbligato al pagamento non si tiene conto né di quando i lavori sono stati iniziati, né di quando sono terminati, ma solo del momento in cui l’assemblea ha adottato la decisione di eseguirli. In ogni caso, vista anche la mala fede del precedente proprietario, le consiglio di rivolgersi immediatamente ad un avvocato.

    • Fdario ha detto:

      Buongiorno. Ho comprato quattro mesi fa un appartamento in un grande condominio. L’appartamento non ha debiti nei confronti del condominio e i precedenti proprietari hanno pagato il dovuto. Scopro ora che diversi coinquilini sono morosi pertanto il condominio ha debiti nei confronti della ditta che ha rifatto il tetto die anni fa. Tale ditta ha fatto pignorare il conto corrente del condominio. sono in corso le procedure legali nei confronti dei morosi. Ma nel frattempo sono tenuto a partecipare alla spesa per estinguere questi debiti? È stato deliberato in assemblea l’estinzione del debito dividendolo tra tutti gli attuali proprietari (solventi).

      • notaio ha detto:

        Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento della delibera assembleare. Non spetta quindi a lei. Tenga presente però che i nuovi proprietari rispondono in solido coi vecchi per i debiti insorti nei due anni precedenti all’acquisto.

    • Tiziano78 ha detto:

      Buongiorno Sig. Notaio, ho da poco comprato un appartamento in una palazzina di 3 unità più spazio commerciale. L’ascensore era già installato ma non era attivo. Il costo della verifica del funzionamento dell’impianto per poi attivarlo a chi spetta? Ai condomini o al costruttore che ce lo ha venduto? Grazie mille

      • notaio ha detto:

        Di solito questi aspetti vengono regolamentati contrattualmente nel rogito quindi legga l’atto con attenzione. Se nulla è scritto le spese condominiali vanno ripartite tra quelli che sono i comproprietari al momento in cui viene eseguita l’opera o l’intervento. Certo nel caso specifico si può sostenere che non si tratti di una nuova opera ma di ultimazione di quella già in parte effettuata, sicchè spetterebbe al costruttore che ha l’obbligo di dare l’ascensore funzionante.

    • sabry82 ha detto:

      Buongiorno Notaio. Lo scorso gennaio ho acquistato un appartamento e al momento della sottoscrizione del rogito ho trattenuto le somme per le quali il venditore era moroso con il condominio saldando il debito; l’amministratore usando come scusa il fatto che non c’era abbastanza tempo non ha sottoscritto nessun documento con gli importi delle spese da saldare ma mi ha fornito il preventivo 2016/2017 e il consuntivo del 2015/2016. Ad oggi mi ritrovo ancora con delle spese condominiali del precedente proprietario da saldare, nello specifico si tratta di quote fisse per la gestione della centrale termica che vengono fatturate dal fornitore al condominio e che l’amministratore suddivide tra i condomini a seconda di millesimi, e’ lecito tutto ciò’?grazie. Saluti.

      • notaio ha detto:

        Che debbo dirle? La legge è chiara. Comunque, trattenute o meno, dichiarazioni o meno, le spese spettano al vecchio proprietario anche se purtroppo per i due anni precedenti l’acquisto c’è la solidarietà del nuovo. Se vale la pena si rivolga ad un avvocato per il recupero dal precedente proprietario.

    • S_ergio ha detto:

      Gent. Notaio.
      Ho acquistato un appartamento all’asta. Ho saldato le spese dell’anno in corso e quello precedente. Rimangono ancora circa 8000 euro, che verranno ripartiti tra i vari condomini, (è già presente un fondo copertura morosità).
      Domanda, pure io deve partecipare in base ai millesimi di proprietà questi 8000 euro ?
      secondo art. 63 disp. att. cc, ai sensi del quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente… quindi non credo, ma l’amministratore nell’ultima assemblea non sembrava di questo parere.
      Grazie
      Saluti

    • Alex88 ha detto:

      Gentile Notaio, io ho acquistato un l’appartamento che presenta debiti condominiali pregressi.
      Da quanto ho letto mi toccherebbe pagare i debiti per le spese ordinarie andando indietro di due anni dalla data d’acquisto, mentre l’amministratore mi dice che gli anni sono 5.

      Le spese straordinarie invece, spettano a chi era proprietario al momento della delibera, vero ?

      La ringrazio per questa bella iniziativa e la saluto.

      • notaio ha detto:

        Esatto. Le spese ordinarie pregresse sono sempre a carico del vecchio proprietario, ma c’è la solidarietà per i due anni antecedenti (non 5!). Così se paghi tu hai diritto ad agire in giudizio verso il precedente proprietario per il rimborso. Esatto anche per le straordinarie. Grazie delle belle parole

    • Paoloo ha detto:

      Gent.le Notaio,
      sto vendendo casa e questa settimana ho il rogito dal notaio.

      Per non rischiare di trovare clausole da me non condivisibili su spese arretrate o su alcune richieste fatte dal compratore, ho richiesto di visionare in anticipo l’atto di compravendita ma non mi hanno nemmeno risposto. Posso pretenderlo?

      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        No. L’atto è una opera intellettuale del notaio che va pagata. Il notaio può rifiutarsi se non viene prima depositato l’importo dei suoi onorari. Comunque la legge prevede la lettura dell’atto, le spiegazioni del notaio, le risposte alle tue domande. Puoi anche andare a parlarci prima per esporgli i tuoi particolari problemi.

    • AlexM ha detto:

      Buongiorno Notaio e grazie per aver dato origine a questo blog gratuito e utilissimo.
      Ho venduto un appartamento a Gennaio 2009; dopo 9 mesi mi sono arrivate le spese condominiali per il saldo di una ristrutturazione autorizzata prima della vendita che ho prontamente pagato. Ho chiesto una liberatoria che mi preservasse da ulteriori richieste futuri perchè conoscendo il condominio non mi fidavo ma mi è stata negata. Adesso dopo 8 anni mi arriva un estratto conto dove secondo il condominio devo pagare altri 1000EUR!!!!!
      Posso rifiutarmi dopo così tanto tempo? Cosa posso fare per difendermi? Grazie A.M

      • notaio ha detto:

        Purtroppo il venditore risponde di tutti i debiti della casa fino al momento della vendita. La prescrizione è decennale. Poichè trovo anomalo anche io questo conteggio a così grande distanza di tempo non le rimane che chiedere all’amministratore tutte le carte e le prove necessarie e controllare bene cosa è successo.

    • Fabri68 ha detto:

      Buonasera Notaio complimenti per aver dato vita a questo utilissimo blog.
      Sto per acquistare un box (nei prossimi giorni avrò il rogito) e ho richiesto al venditore la liberatoria relativa alle spese condominiali.
      Nel documento ricevuto ho trovato scritto che tutti i pagamenti delle quote condominiali, secondo i preventivi approvati dall’assemblea condominiale, sono stati saldati.
      Però viene precisato che è in corso una vertenza legale (l’ho saputo solo oggi), deliberata dall’assemblea condominiale a maggio 2017, nei confronti di una ditta per l’esecuzione non a regola d’arte di alcuni lavori.
      Tutte le spese relative a questa causa restano in carico al venditore? E’ il caso di inserire nel rogito la liberatoria e farne menzione nel testo? Devo fare qualche altra cosa?
      Grazie.
      Fabrizio
      Cordiali saluti.

    • Fabri68 ha detto:

      Vorrei anche aggiungere un’ulteriore richiesta.
      Nel box è presente una botola d’ispezione che, come descritto nel preliminare e dichiarato dal venditore, non è mai stata utilizzata (probabilmente era attiva quando fu creato il palazzo e il garage era completamente aperto quindi preesistente alla creazione del box).
      Vorrei che nel rogito fosse indicato che la botola non è mai stata aperta ai fini di ispezione e che non sussiste alcuna servitù in tal senso. E’ fattibile?
      La dichiarazione scritta del venditore può essere allegata all’atto?
      Cordiali saluti.

    • GiuseppeS ha detto:

      Buongiorno Dottore,
      complimenti per la chiarezza con cui presenta argomenti che a primo acchito possono sembrare piuttosto ostici.

      Avrei un quesito che non sono sicuro posso definirsi particolare:
      Ho acquistato un appartamento che sulle carte non faceva parte di nessun condominio (appartamento al piano terra, ingresso indipendente). Dopo circa 20 anni dall’acquisto, mi sono visto recapitare richieste di pagamenti da parte di un amministratore di condominio.

      Come mi dovrei comportare? Ho acquistato la casa proprio perchè non faceva parte di nessun condominio, tra le altre cose non sono mai stato convocato a nessuna potenziale riunione condominiale nè tanto meno ho partecipato alla scelta dell’amministratore citato sopra.

      La ringrazio in anticipo e le auguro una buona giornata.

      Giuseppe

      • notaio ha detto:

        La esistenza di un condominio è un dato oggettivo, non suscettibile di opinioni personali. Consiglio di far verificare ad un avvocato o ad un notaio esperti se esiste il condominio, e, in caso affermativo, quali sono le spese in comune che gravano su di lei, e se deve pagarle o meno.

    • Marbini ha detto:

      Buongiorno notaio, io ho inserito nel rogito esattamente la frase indicata da altro utente “restano a carico della parte venditrice gli oneri condominiali relativi a lavori di straordinaria manutenzione deliberati prima della stipula dell’atto definitivo di vendita anche se non ancora eseguiti”
      In questo caso i lavori di manutenzione straordinaria alle fognature erano stati deliberati, io ho acquistato, interrotti e poi ripartiti con assenso dell’amministratore / direttore lavori senza nuova assemblea (l’amministratore è stato per questo sfiduciato)
      In sostanza tra preventivo (2011) e consuntivo (2017) corre due volte la cifra.
      Premesso che pagherò io come nuovo acquirente, ho possibilità di rivalermi o sono lavori che non comportano innovazione (il fognone era collassato a quanto pare) quindi è una causa persa?

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