• Come cancellare un pignoramento sulla casa da acquistare

    ipotecaLa scoperta dell’esistenza di una ipoteca a carico dell’immobile che si vuole acquistare non è mai una piacevole sorpresa. Ma l’ipoteca è un nemico che si può fronteggiare abbastanza facilmente: è possibile fare in modo che l’ipoteca sia estinta e cancellata prima del rogito, oppure estinguerla e cancellarla contemporaneamente al rogito, ma anche successivamente, lasciando in deposito al notaio l’esatta somma necessaria (previo conteggio analitico ottenuto dal creditore) e delegando il notaio stesso a compiere la “pulizia” dell’immobile anche successivamente all’acquisto, con piena garanzia dell’acquirente.

    Purtroppo per il pignoramento non è così: dall’ipoteca si può sempre giungere a stabilire con precisione qual è la somma occorrente per l’estinzione del debito e la sua cancellazione, mentre il pignoramento, essendo parte di un procedimento giudiziario, può nascondere moltissime incognite. La iscrizione del pignoramento non è solo collegata al debito che reclama il creditore pignoratizio, ma garantisce anche tutti coloro che si insinuano nella procedura anche successivamente, fino alla estinzione della procedura stessa. Di conseguenza qualsiasi creditore, fosse anche il pizzicagnolo all’angolo, dietro presentazione di un foglio di carta che non risulta dai Pubblici Registri, può aggiungere il suo credito al pignoramento e, in caso di soddisfazione del creditore principale a lui antecedente può continuare ad utilizzare il pignoramento come se fosse stato da lui compiuto.

    Noto con sorpresa che negli ultimi tempi la problematica del pignoramento è completamente trascurata e lo si tratta come una banale ipoteca, mentre invece non è così. Estinto il debito sottostante all’ipoteca i problemi che rimangono sono solo formali, quelli della cancellazione, e che in caso di equivoco portano sempre a un danno molto modesto per l’acquirente in buona fede, e cioè le spese per la cancellazione. Mentre in caso di pignoramento l’estinzione del debito nei confronti del creditore principale pignoratizio non è sufficiente a tutelarsi contro tutti gli altri creditori che magari possono insinuarsi anche dopo l’atto di acquisto. L’acquirente deve sapere che se acquista un immobile gravato da pignoramento garantisce tutti i debiti del venditore, anche quelli apparentemente non esistenti alla data dell’acquisto.

    Lo scrivente non vuole allarmare o insinuare un rapporto generalizzato di sfiducia nei confronti del venditore. Se l’acquirente ritiene di dover procedere ugualmente pur in costanza di pignoramento il notaio non può che obbedire, e si premurerà solamente di inserire nell’atto che l’acquirente è stato da lui ben avvertito dei rischi connessi.

    Se invece l’acquirente desidera una tutela al 100% contro il pignoramento deve scegliere un notaio esperto nel settore e affidargli un incarico più ampio, che comprenda anche altri strumenti in un meccanismo già collaudato (contratto preliminare trascritto, procura a trattare con i creditori da parte del venditore, ecc) ma che fondamentalmente gli dia il potere di organizzare un operazione complessa che si compendia poi nell’atto finale di una conclusione simultanea. E cioè il ritrovarsi alla fine tutti assieme nella sala di udienza del Giudice competente, laddove contemporaneamente si dovranno pagare tutti i creditori iscritti, ottenere il decreto di estinzione della procedura, farlo vistare dal Cancelliere, ed eseguire immediatamente la vendita che dovrà essere trascritta nel giro di poche ore. Un’operazione complessa da organizzare, e piuttosto costosa, ma che costituisce l’unico sistema per tutelarsi dal pignoramento.

    D’altronde noi Notai siamo abituati a questa corrispondenza biunivoca ineliminabile: sicurezza = costo. Nel senso che il notaio vende sicurezza, e maggiore è la sicurezza che si chiede al notaio, maggiori sono i costi per imposte, tasse ed onorari.

    La funzione del notaio è proprio questa: dare ai cittadini sicurezza e tranquillità, in un mondo sempre più complesso e che, a mio parere, richiede sempre più sicurezza. Il giorno invece in cui, per inversione di tendenza, si potranno compiere affari, comprare e vendere immobili, o costituire società, in piena fiducia, con una semplice stretta di mano allora certamente del notaio non ci sarà più bisogno e le spese notarili non esisteranno più.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Come cancellare un pignoramento sulla casa da acquistare ultima modifica: 2013-11-23T19:27:59+00:00 da notaio



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    Categoria: Info e novità immobiliari

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    154 Commenti su “Come cancellare un pignoramento sulla casa da acquistare

    • Franco69 ha detto:

      Dott. Massimo d’Ambrosio,
      ho letto quanto pubblicato nel suo blog (sopra) e mi complimento in quanto mi ispira molta fiducia e per questo sono a chiederle un consiglio.
      Ho comprato la mia prima casa aggiudicandomi un’asta giudiziaria (svoltasi in Tribunale di Bari), senza l’ausilio di nessun professionista le chiedo:
      – essendo un’asta tenutasi in presenza di un Giudice, cancellare/estinguere le ipoteche e pignoramenti vanno in automatico?
      – quali controlli devo fare affinchè il mio bene (dopo aver ottenuto il Decreto di Trasferimento) sia pulito?
      Oppure mi consiglia di rivolgermi ad un professionista e come scrive lei sicurezza = costo.
      Grazie per la sua diponibilità nel ripondermi
      Franco
      N.B. il bene non è occupato e tra qualche giorno avrò le chiavi.

    • notaio ha detto:

      Caro Franco, ringrazio innanzitutto per le belle parole nei miei confronti e mi congratulo per il felice successo della operazione. La tua situazione è semplice e senza rischi. Il decreto di trasferimento del Giudice per legge “pulisce” l’immobile da tutte le pregiudizievoli iscritte in precedenza (ivi compreso il pignoramento). Occorre solo un po’ di attività materiale. Il Decreto deve contenere l’ordine al Conservatore di cancellare tutto il pregresso, con l’elencazione analitica ed esatta dei gravami. La cancelleria lo sa, cmq non è male che controlli che non ci siano errori e/o omissioni. In quest’ultimo caso occorrerà chiedere al Giudice una integrazione o una correzione. Ottenuto il decreto bisogna portarlo al Conservatore per l’esecuzione. Punto. Il Conservatore vuole la presentazione sia con moduli che in formato elettronico, e vuole il pagamento di una tassa modesta. Se non te la senti di procedere tu puoi chiedere questa attività materiale a un avvocato o (meglio) a un notaio chiedendogli prima quanto vuole. Qui di solito si chiede 100 € + iva a cancellazione (tassa esclusa).

    • Franco69 ha detto:

      Egregio Dottore,
      grazie per avermi risposto molto celermente, e seguirò ben volentieri il suo consiglio, mi è stato di grande aiuto.
      Cordiali saluti.
      Franco

    • salvo ha detto:

      Egregio notaio, avrei una domanda tecnica: se entro 20 giorni dell’emissione del provvedimento di estinzione a seguito di rinuncia da parte di tutti i creditori, un nuovo creditore munito di titolo esecutivo fa opposizione al Provvedimento, il giudice estingue lo stesso? Se contestualmente avviene anche il rogito e soggiunge questo inconveniente, cosa succede a chi compra?
      Cordialità.

      • notaio ha detto:

        L’ultima parola spetta sempre al Giudice che deciderà se accogliere o respingere il reclamo. In caso di rigetto del reclamo il procedimento non ha più modo di proseguire e quindi l’acquirente può dormire sonni tranquilli. Nell’opposto caso di accoglimento del reclamo, il processo prosegue e quindi bisogna attendere l’esito del processo

        • alessandro b ha detto:

          Egregio Notaio buongiorno e i miei complimenti per aver trattato molto chiaramente un argomento così delicato.
          La risposta circa la discrezionalità del Giudice ad accettare o rigettare un reclamo posteriore al rogito mi fa però sorgere un dubbio circa la protezione che un Notaio possa realizzare per il suo assistito, come da Lei descritto nell’articolo.
          Il dubbio è: è possibile per il notaio realizzare una “protezione completa”? ed ancora: esiste un termine dopo il rogito o dopo altro atto (se si, quale atto?) oltre il quale nessun creditore possa più palesarsi ed insinuarsi avanzando richieste di risarcimento?
          Ringrazio sin d’ora e spero in tutta sincerità che la Sua riposta mi giunga in tempo utile per consentirmi la scelta giusta, essendo anch’io ovviamente interessato all’acquisto di un immobile pignorato previa procedura di saldo e stralcio con la banca creditrice,
          Un cordiale saluto

          AB

    • Nicola ha detto:

      Salve Dott. D’Ambrosio, volevo 1 consiglio da un esperto in quanto sono arrivato a un punto che non so piu’ che fare… In breve : Rimini,casa pignorata, conversione del pignoramento per evitare l’asta : Da Pagare 1 quinto subito + 18 rate mensili.. A meta’ dell’opera decido di s-vendere ad un amico perche’ senza lavoro.. Deposito l’istanza in cancelleria Trib. Rimini…. con i relativi assegni circolari dell’intero importo compreso interessi… (soldi avuti dall’amico acquirente con regolare compromesso d’acquisto)… affinche’ il giudice disponga l’estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione del pignoramento…
      Deposito anche una seconda istanza per anticipare l’udienza…ma niente da fare… Nessuno tra cancelliere, avvocati etc..sa’ quando il giudice ha intenzione di visionare il mio fascicolo per predisporre la cancellazione….Si parla di mesi.. forse 1 anno…
      Ora il problema e’ che….al mio amico acquirente…affinche gli possano erogare il mutuo, deve presentare in banca la relazione notarile dell’immobile in ordine, privo di problemi, per evitare che la banca bocci il mutuo stesso… Il notaio a sua volta ha bisogno della cancellazione del giudice latitante…. E’ un po un gatto che si morde la coda…Non so’ se lei ha una soluzione… io da profano pensavo di avvicinare il giudice per parlarci.. cosa Super-sconsigliata da tutti gli avvocati….a causa della pessima reputazione di cui gode il giudice in questione… Intanto la ringrazio anticipatamente per la risposta che mi dara’…e le porgo Distinti Saluti…

    • Nicola ha detto:

      Provero’ a seguire il suo consiglio, spero che abbia ragione, 1000 grazie x la celere risposta in ogni modo le faro’ sapere come va a finire… Distinti saluti… Nicola

    • beagine ha detto:

      Buongiorno, io ho una storia lunga vediamo se riesco a farmi capire in poche parole. Ho comprato una casa molti anni fa, pagandola in contanti. Il costruttore poi non ha frazionato i mutuo con la banca e la mia casa è rimasta inizialmente ipotecata per molti anni e solo 5 anni fa anche pignorata perchè la banca alla fine è intervenuta. Tramite un avvocato abbiamo fatto opposizione, alla fine il giudice aveva bloccato il mio pignoramento e bloccando il mio ha bloccato anche quelli degli altri (anche quelli rimanenti al costruttore). Ora però mi ero stancata di questa situazione ed ho dato mandato all’avvocato di pagare la banca e fare una transazione. Ho trovato molte resistenze che non ho capito, faccio presente che il credito della banca è seguito da una società recupero crediti sempre della banca. Comuque ho pagato, e la banca si era impegnata ad depositare il fascicolo e chiedere la cancellazione del pignoramento, copia e annotazione a mia cura. Mentre per l’ipoteca hanno fatto tutto loro e mi hanno mandato l’atto redatto dal notaio . Ora io sto avendo molte difficoltà ad avere queste copie per la cancellazione dell’ipoteca, la banca dice di aver consegnato il fascicolo con l’istanza al tribuale ed il G.E. deve emettere istanza. Ma ad oggi il G.E. non ha emesso nessuna istanza. Come funziona, ci sarebbe stato un udienza a Marzo ma se le parti hanno conciliato perchè il G.E. non emette istanza? Mi aiuti perchè si sono interessi a lasciare tutta la pratica bloccata per non procedere verso il costruttore che sta prendendo tempo per il pagamento. Qunato tempo ha il G.E. per fare l’stanza della cancellazione del pignoramento se io ho pagato e le parti hanno conciliato? Mi aiuti perchè il mio avvocato che doveva interessarsene ha fanto finta di niente.

    • notaio ha detto:

      Caro Beagine, mi scuso per il ritardo nella mia risposta ma il tuo commento è stato bloccato dai filtri anti-spam del provider, e non so perchè.
      Innanzitutto rilevo che se la Banca ha provveduto celermente alla cancellazione dell’ipoteca vuol dire che c’è buona fede da parte sua. E i ritardi nella fissazione dell’udienza di fronte al G.E. sono storie comuni nella nostra giustizia allo sfascio. Però è possibile snellire il tutto dandosi da fare: innanzitutto controlla che nel fascicolo della esecuzione presso il GE ci sia effettivamente la dichiarazione della Banca di quietanza totale del suo credito, e poi fai istanza di fissazione anticipata dell’udienza spiegando al GE i tuoi motivi di urgenza. Non dovrebbero esserci problemi. L’unico rischio è quello della insinuazione di un altro creditore nella procedura del pignoramento della tua casa, che allora andrebbe avanti fino al pagamento anche di quest’ultimo, ma….incrociamo le dita!
      Piuttosto l’anomalia che balza evidente dal tuo resoconto è il tuo acquisto di una casa gravata dall’ipoteca del costruttore! Oggi è addirittura proibito dalla legge, e il notaio non potrebbe neppure stipulare, ma anche prima di quest’ultima legge era pur sempre una grave imprudenza, che non so spiegarmi.

    • Alberto ha detto:

      Buongiorno, innanzi tutto la ringrazio per le importanti informazioni che ha fornito in testa al blog e la semplicità di esposizione.
      Io sto cercando di acquistare una casa soggetta ad esecuzione immobiliare. Tra circa un mese ci sarà la seconda asta (la prima è andata deserta), pertanto sto valutando di acquistarla facendo una accordo con la banca creditrice. Ho fatto fare anche delle ricerche se vi sono al momento altri creditori ma risulta esservi solo la banca che ha erogato inizialmente il mutuo.
      La banca proprio oggi mi ha informato che sarebbe disposta ad effettuare la vendita tramite cessione del credito. Non sono molto competente ma presumo che voglia dire che trasferiscono il debito a me è corretto? Inoltre volevo capire se l’accordo lo faccio con la banca, l’iter per la cancellazione dell’ipoteca e la chiusura della pendenza con il tribunale sono operazioni di cui si occupa la banca stessa o devo agire io tramite un legale o come consiglia lei tramite notaio?
      Grazie, saluti

      • notaio ha detto:

        Si, la cessione del credito significa che tu diventi creditore del debitore esecutato e la banca si defila. Se va tutto bene può essere una soluzione, ma certo che così tu ti assumi tutti i rischi fino alla chiusura della operazione. E le spese per il prosieguo fino alla cancellazione. Io suggerisco umilmente di fare come ho indicato nell’articolo.

    • Viviana Cortese ha detto:

      Genti.ssimo Notaio volevo sottoporLe il mio caso per essere informata sul da farsi: ho una casa in un villaggio turistico acquistata e poi in secondo momento abbiamo provveduto al rogito (tutti i 70 proprietari delle rispettive 70 case) in tale fase sul terreno c’era un pignoramento da parte di una società finanziaria, autotassandoci tutti abbiamo estinto questo debito per conto della società Le Gardenie costruttrice delle case stesse, e liberato il terreno, nella liberatoria della finanziaria però c’era scritto :
      Le ricordiamo ai riguardo che agli adempimenti necessari per ottenere il materiale annotamento di cancellazione della trascrizione di pignoramento dovrà provvedere la Sua assistita a propria cura e spese. Precisiamo inoltre che, in virtù dell’ulteriore versamento di euro 500,00, pure effettuato in data odierna, provvederemo, nei tempi tecnici necessari e, comunque, con la massima tempestività alla cancellazione della formalità ipotecaria iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza in data 16 Dicembre 1994 al n 2933 di formalità, gravante sull’immobile ipotecato a garanzia del finanziamento in oggetto .

      Adesso il punto è che altri proprietari hanno già venduto e facendo il rogito stesso dal notaio che aveva provveduto all’epoca ai 70 rogiti, non hanno avuto problemi. Il mio acquirente invece si è rivolto ad un’altro notaio, il quale giustamente dice che la società costruttrice (per la quale noi pagammo il pignoramento) non ha provveduto alla trascrizione di cancellazione di pignoramento come invece avrebbe dovuto fare, il mio problema è che con l’amministratore di tale società i rapporti sono pessimi e quindi volevo sapere se posso io provvedere a questa trascrizione anche se intestata alla societò Le gardenie e che costi ha l’operazione, io ho esigenza di vendere in quanto esodata e ho proprio bisogno di questi eventuali soldi, spero di essere stata chiara ed aver esposto bene il quesito. La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        La vendita di un bene gravato da pignoramento non è proibita. Certo deve essere ben conscio l’acquirente dei possibili rischi. Io uso inserire un formale avvertimento all’acquirente all’interno del rogito. Per quanto riguarda la cancellazione certo puoi provvedere anche tu a tue spese, ma i costi dipendono da cosa c’è da fare. Se il titolo per la cancellazione esiste e occorre solo procedere alla materiale operazione bastano 3/400 euro. Se invece le cose stanno in alto mare occorre pagare le parcelle degli avvocati o notai che se ne devono occupare.

    • paola09 ha detto:

      Buongiorno, sono una nuova utente e sono molto contenta di avere la possibilità di farle questa domanda in merito al pignoramento. La mia storia è contorta e spero di essere chiara. Con sentenza di primo grado il giudice mi ha condannato ad un pagamento ingente e alle spese legali. La parte avversa e l’avvocato hanno proceduto a iscrivere pignoramento su due diversi immobili di mia proprietà nonostante il valore di uno sia di molto superiore all’importo richiesto. A causa di motivi ben fondati, ho richiesto e avuto la sospensione dell’esecutorietà della sentenza con conseguente sospensione del pignoramento. Ora il mio avvocato, con mio grande stupore e dolore (in quanto ho alle spalle anni di lotte legali, sempre vinte ma che nel frattempo hanno bloccato le mi disponibilità) mi ha comunicato che per i prossimi tre anni (data in cui è fissato l’appello), nonostante la sospensione della esecutorietà della sentenza, io non posso né raggruppare le richieste dei due potenziali creditori su un unico immobile, ne usufruire dell’immobile per avviare una attività e quindi anche avendo in futuro ragione nel frattempo continuo a non poter disporre degli immobili. Mi dia un sua opinione.

      • notaio ha detto:

        Il quesito non è chiarissimo, comunque ritengo che, nonostante occorra, come giustamente ha detto l’avvocato, attendere una sentenza definitiva, sia possibile chiedere al Giudice con un provvedimento d’urgenza che restringa il pignoramento su un solo immobile. Tieni presente che il creditore, se ha pignorato inutilmente un bene, ti ha fatto un danno che è poi obbligato a risarcire. Quanto alla utilizzabilità degli immobili pignorati tieni presente che gli immobili pignorati possono essere utilizzati, affittati, venduti, ma ovviamente tutto è condizionato ai risultati del giudicato, e se qualcuno lo acquista lo fa a suo rischio.

    • paola09 ha detto:

      Carissimo notaio, la ringrazio per le risposte e ne farò buon uso.

    • gattone0_0 ha detto:

      Buongiorno, le pongo la mia domanda. Ho vinto una causa sia penale che civile. Il mio debitore ha dei beni di proprietà. In un suo bene al 100% (immobile), ci sono più ipoteche volontarie trascritte a seguito di mutuo.Io mi sono inserito (costituito) in questo bene già ipotecato dalle banche. So di non essere un creditore privilegiato poichè sono trascritte ipoteche. In altri beni indivisi del debitore ( in proprietà per 1\3 ), non c’è nessuna trascrizione di ipoteca volontaria o giudiziale. Adesso è arrivata, nello studio del mio avvocato, richiesta di pignoramento da parte di altro creditore (banca) che possiede già ipoteca sul bene di proprietà al 100% del debitore. Le chiedo, questo creditore, così come gli altri creditori che hanno già ipoteche sul bene di proprietà al 100 % del debitore, sono privilegiati nella ripartizione del ricavato dalla vendita anche su questi beni oppure siamo, sia io che gli altri creditori, sullo stesso piano? Ossia tanto spetta a me e tanto agli altri creditori? Devo comunque costituirmi, oppure non è necessario essendomi già costituito nel procedimento dell’immobile di prorpietà al 100% del debitore? Io so che potevo trascrivere su questi beni indivisi, ipoteca giudiziale. Perchè la banca ha proceduto direttamente con il pignoramento invece che con la trascrizione dell’ ipoteca giudiziale, in virtù di un titolo esecutivo?
      Grazie per le risposte che vuole fornirmi e buon lavoro

      • notaio ha detto:

        Mi spiace di aver notato in ritardo il suo quesito. Dunque: la banca ha diritto di pignorare anche beni diversi da quelli su cui ha iscritto ipoteca, se lo ritiene conveniente. Anche Lei deve valutare se intervenire nel pignoramento della banca sugli altri beni non gravati da ipoteca volontaria. Naturalmente sui beni non gravati da ipoteca volontaria il suo intervento nel pignoramento la metterà sullo stesso piano del creditore pignoratizio.

        • gattone0_0 ha detto:

          Grazie notaio, però volevo anche capire come mai le banche creditrici, come gli altri creditori, non hanno trascritto ipoteca giudiziale su queste proprietà indivise, ma si è ricorso direttamente al pignoramento, pur avendo un titolo esecutivo. Grazie

          • notaio ha detto:

            I creditori non hanno alcun dovere di iscrivere ipoteca giudiziale prima del pignoramento. Anzi spesso l’ipoteca giudiziale viene iscritta proprio quando si pensa che il pignoramento non verrà eseguito a breve e si vuole, in un certo qual senso, “bloccare” nel frattempo il bene

    • Caprierpi82 ha detto:

      Buongiorno gent.ssimo Notaio avrei bisogno di una sua delucidazione.Qualche anno fà,dopo una sconfitta legale con il mio vicino,fui condannato al pagamento di un risarcimento e delle spese legali e l’immobile mi fu pignorato.Trascorso qualche mese saldai il mio debito.Ora dopo tempo,nel preparare la documentazione per vendere questo immobile,mi ritrovo ancora trascitto questo pignoramento. Le chiedo,chi doveva occuparsi della cancellazione della trascrizione?qual’è adesso la procedura da effettuare e soprattutto quali sono i tempi e i costi per cancellarla?Spero di essere stato chiaro e la ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        Caro Caprierpi82, purtroppo la cancellazione del pignoramento sull’immobile, dopo il saldo del debito, è a cura e a spese del debitore, se non c’è stato un accordo con il creditore prima del saldo. La cancellazione è semplice anche se richiede un po’ di tempo perchè occorre un decreto del Giudice. La procedura è quella già da me tratteggiata: richiedere la fissazione dell’udienza al G.E., far constatare la soddisfazione del debito, ottenere il decreto che ordina al Conservatore la cancellazione, attenderne la definitività, portare copia autentica del decreto in Conservatoria, pagando le imposte. Ovviamente la procedura è più farraginosa se è passato del tempo e il fascicolo è stato archiviato senza l’emissione del decreto. Cmq la prima cosa da fare è rintracciare il fascicolo. Magari, chissà, siamo fortunati, e il GE ha già emesso il decreto che sta li, nel fascicolo, in attesa di essere eseguito.

        • Caprierpi82 ha detto:

          Tutto chiaro gentilissimo notaio…un’ultima domanda ho da porle,leggendo tra i vari forum mi è sembrato di capire,anche se non in modo chiaro,che l’atto di compravendita è comunque possibile farlo dimostrando al notaio che il debito è stato saldato e che lo stesso si assume le responsabilità e il compito di procedere alla cancellazione,è giusto? Grazie ancora

          • notaio ha detto:

            L’atto si può fare anche se il debito NON è stato saldato: dipende dall’acquirente che deve valutare i suoi rischi e decidere. Quanto alla cancellazione, certo, può prendersi l’incarico il notaio. Anzi fino a pochi anni fa si faceva sempre così. Da un po’ di tempo, forse la crisi, forse la legge Bersani, noto la tendenza ad accettare le pregiudizievoli esistenti, anche quelle pericolose.

    • stefano72 ha detto:

      Gentile Notaio D’Ambrosio, Le volevo chiedere una informazione riguardante il mio interesse sull’acquisto di un immobile gravato da un pignoramento cautelativo a favore dell’unica figlia “riconosciuta” dal Proprietario, frutto di una relazione passata con la madre della ragazza. Comprerei l’immobile con intervento di mutuo bancario. Senza caparre incassabili o preliminari. Tutto al rogito. Ho già l’ok per il mio mutuo , redditualmente parlando. Bisogna capire come arrivare al rogito e alla cancellazione del pignoramento . Avrei ipotizzato di stabilire una data di rogito,da svolgersi in tribunale con la parte venditrice e controparte , i legali e il mio notaio e il direttore della banca, così che contestualmente la parte che ha diritto al proprio credito ,figlia, possa ” ordinare” la cancellazione di pignoramento ( o rinuncia) andando ad incassare il proprio assegno nella stessa giornata. La differenza ovviamente sarebbe corrisposta tramite assegni al venditore. Siamo ancora nella fase di trattativa, non avendo ancora accettato la controparte che vanta il credito, il mio “preliminare” d’acquisto .Il venditore è d’accordo, ma deve sentire i legali della madre della figlia. Secondo Lei la procedura è fattibile? Devo tener conto di passaggi di cui erroneamente non conosco la esistenza?o la necessità’? La ringrazio per la Sua attenzione.

      • notaio ha detto:

        Va benissimo, solo che devi tenere presente quanto ho già tratteggiato nel breve mio articolo: e cioè che la cancellazione del pignoramento non viene disposta dal creditore (la figlia, in questo caso) ma dal Giudice in udienza. Dovrai coordinare quanto sopra da te bene previsto con le esigenze e i tempi dello specifico Tribunale, valutando i rischi di cui ho scritto. Ovviamente non voglio ingenerare ingiustificata sfiducia verso il venditore o la sua figlia: se è una situazione pericolosa o una situazione tranquilla in cui non c’è problema ad aspettare lo devi decidere tu.

    • datta ha detto:

      Gentile Notaio, le scrivo in quanto mi trovo in una situazione similare a quella descritta da stefano72. Desidero acquistare un immobile che è stato pignorato dalla banca in quanto gli attuali proprietari hanno smesso di pagare il mutuo.
      Stiamo facendo una procedura di “Saldo e stralcio”. Sostanzialmente la mia proposta è stata accettata dalla banca e dai proprietari per un importo inferiore al debito (non so a quanto ammonta il debito attuale). Pagherò la casa usufruendo anche di un mutuo. Visto che l’importo offerto è inferiore al debito, gli attuali proprietari non otterranno nulla e gli importi verranno versati interamente alla banca.
      Veniamo alla procedura. Ho chiesto senza successo di fare il rogito in tribunale per ottenere contestualmente alla compravendita, l’ordinanza di cancellazione del pignoremento dal giudice. L’avvocato della banca creditrice, mi ha detto che non è possibile ottenere l’attenzione del giudice o un’udienza, visto che la stessa è stata fissata dal giudice a maggio. L’unica “cortesia” che ho ottenuto dall’avvocato, è quella di portare il giorno del rogito (da fare presso lo studio del notaio) la richiesta di cancellazione al cancelliere che la porterebbe sul tavolo del giudice. In altre parole io dovrei fare l’atto, poi l’avvocato andrebbe in tribunale dando al cancelliere la richiesta di cancellazione ma non si sa se e quando il giudice la cancellerebbe…ma dico è mai possibile una cosa del genere? E se non viene apposta la firma del giudice per tempo, non corro il rischio di rimanere con il pignoramento in corso?
      L’avvocato della banca inoltre mi ha detto che ci sono delle spese per la cancellazione del pignoramento, ma io credo che non dovrei prendermene carico.
      Come fa con questa procedura il notaio a garantirmi che la vendita sia esente da vizi e gravami vari quando non è così?

      Sono veramente avvilito è da giugno che andiamo avanti con queste trattative…
      Grazie in anticipo per il riscontro.

      • notaio ha detto:

        Mi sembra che hai inquadrato perfettamente la questione. Nulla da eccepire. Ovviamente, come hai giustamente rilevato, il notaio non può garantire nulla perchè al momento del tuo acquisto il pignoramento ci sarebbe ancora, e tu correresti dei rischi che sarebbero tanto più elevati quanto il tempo per la cancellazione sarebbe lungo. E’ dunque una questione pratica da risolvere. Nella mia esperienza di diversi Tribunali posso solo riferirti che i Giudici sono stati sempre disponibili ad anticipare l’udienza, che i creditori si sono presentati in Tribunale assieme ai venditori, ed ho fatto gli atti nel corridoio davanti all’aula di udienza (una volta pure nello sgabuzzino delle scope!). Per poi entrare in aula e presentare i documenti al Giudice. Ho dunque assistito personalmente – assieme a venditori, creditori e acquirente, alla firma del decreto per la cancellazione. Certo nell’atto ho dato atto dei gravami esistenti, ma è stata una permanenza brevissima. Quanto alle spese mi sembra sia il problema minore: dovrebbero essere a carico del venditore, ma se mi dici che non ha più nulla…..

    • Mario1970 ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      cerco di spiegare dettagliatamente la situazione in cui mi trovo.
      I miei genitori hanno firmato un compromesso per acquistare un capanno con terreno annesso.
      Prima di effettuare il rogito è però risultato che su tale immobile gravava una procedura esecutiva di epropriazione immobiliare.
      I venditori ci hanno consegnato la dichiarazione sottoscritta dal curatore fallimentare in cui lo stesso dichiara di aver rinunciato agli atti di espropriazione immobiliare a carico dei venditori. Tale istanza è accompagnata dall’istanza del G.E. che dichiara estinta la procedura esecutiva e ne ordina la cancellazione al conservatore di Arezzo.
      Tale cancellazione non è però mai stata effettuata.
      I venditori vorrebbero rogitare lo stesso accollando le spese di cancellazione (che quantificano in 1.500 euro) ai miei genitori.
      E’ una pratica corretta? Dietro a questo comportamento si nascondono problemi più gravi?

      Grazie per l’aiuto,
      Mario.

      • notaio ha detto:

        C’è una contraddizione nella tua domanda: parli di espropriazione e di G.E, e poi di curatore fallimentare: le due procedure (espropriazione e fallimento) sono due procedure diverse con regole diverse. Comunque, presupponendo che stai parlando di una espropriazione, per la quale esiste già un decreto del G.E. che ordina la cancellazione osservo quanto segue: 1) i costi non sono di 1500, ma di sole 500/600 euro; 2) Perchè mai se le cose stanno veramente così non fate la cancellazione prima del rogito? Bastano 2-3 giorni. E’ facile. Così state tranquilli e non rischiate. Si prende la copia autentica del decreto in cancelleria, si porta da un notaio chiedendo che vi faccia la pratica e pagate le tasse, ed è tolto il problema.

        • Mario1970 ha detto:

          Buongiorno Notaio,
          La ringrazio per il chiarimento.
          In realtà è quello che vogliamo fare ma i vienditori accampano delle continue scuse (ci vuole troppo tempo, è troppo complicato…).

          Le pogo i mie cordiali saluti,
          Mario.

    • Stella ha detto:

      Buonasera,
      la scrivo per dirle a parole semplici in quale sventura io e la mia famiglia siamo finiti.
      Abitiamo da sette anni in una casa costruita su un terreno pignorato. La società costruttrice della casa è fallita e passata ad un’ altra società che però non vuole risolvere il pignoramento. Pur avendo dato alla società quasi per intero la somma del valore della casa, non siamo i possessori della casa perchè la scoperta del pignoramento ci ha impedito di intestarcela.
      Cosa possiamo fare?
      Volevo inoltre sapere, essendo ora l’ abitazione occupata anche da due malati con disturbi psicologici, se c’è una legge che vieta in questo caso di metterla all’asta. Mi scuso se non sono stata molto chiara e spero di avere una vostra risposta. La ringrazio anticipatamente.

      • notaio ha detto:

        Mi spiace del guaio. In effetti la domanda non è chiarissima. In particolare non si capisce che vuol dire che la proprietà è “passata” ad altri. Comunque se, come credo di capire, avete fatto un preliminare (pagando il prezzo) per una casa che era pignorata (il pignoramento del terreno si estende alla casa soprastante) la situazione è grave perchè il pignoramento può andare avanti e potete perdere quanto pagato: la procedura esecutiva non si arresta di fronte al caso umano che mi avete descritto. Naturalmente vi rimane il credito verso il venditore e la sua responsabilità civile (se non penale) per il risarcimento danni avendo incassato indebitamente il prezzo pur sapendo che c’era il pignoramento e non vi ha avvertito. Crediti e responsabilità però di difficile soddisfazione pratica.

    • Mike ha detto:

      Buongiorno dopo aver letto il suo articolo vorrei porle un’ulteriore domanda, ma una volta che l’immobile pignorato viene acquistato dall’acquirente e tramite notaio si certifica l’assenza di ipoteche o pignoramenti su di essa, si può vivere gli anni successivi all’acquisto tranquilli? Ovvero esiste una carta che dimostra che tutto è saldato e tutto è cancellato? Oppure devo vivere nel terrore che qualche creditore o lo stato stesso possa rivalersi su di me che sono completamente estraneo ai fatti della persona che mi ha venduto la casa?

      • notaio ha detto:

        Puoi stare tranquillissimo… l’acquisto con decreto del giudice pulisce il passato e nessuno dei vecchi creditori può fare nulla. Anzi addirittura molti non cancellano neppure le vecchie ipoteche per risparmiare sui costi! Naturalmente ricorda che negli acquisti alle aste del Tribunale ci possono essere molti altri problemi: devi informarti bene su tutto! Così, ad esempio, se scoprissi che il debitore esecutato è Totò Riina, e se mi interpellassi, ti sconsiglierei di acquistare anche se è un affarone 🙂

    • Mike ha detto:

      l’immobile non è all’asta ma il pignorato cerca di venderla prima che arrivi a quel punto…

    • Mike ha detto:

      Si concordo che faccia bene a vendere prima… ma come acquirente ci sono molte preoccupazioni! Grazie di tutte le info!

    • Francesco ha detto:

      Buongiorno Dottore
      le chiedo un parere per un’istanza di pignoramento. Sono il proprietario di un immobile avuto in eredità da mio padre. Quando mio padre lo acquistò nel 2005, e quando a sua volta acquistò colei che lo vendette a mio padre, nel 2004, sull’immobile gravava, e tutt’ora grava un pignoramento a carico del primo venditore della catena. Ora v’è il fatto che ben due notai hanno rogitato senza prima provvedere alla cancellazione. Sul primo atto del 2004 è scritto che “sarà cancellato nel più breve tempo possibile”, in quello del 2005 (mio padre, che all’epoca 70enne e totalmente inesperto), sono solo riportati gli estremi del pignoramento stesso. Ora io sto vendendo l’immobile, e il notaio (lo stesso che redasse l’atto del 2005), mi chiede di provvedere alla cancellazione pena l’impossibilità di rogitare. Io ho recuperato in conservatoria il duplo della nota di trascrizione, ma in cancelleria mi chiedono di presentare istanza al giudice delle esecuzioni immobiliari, ma io non ho la più pallida idea di come si faccia.
      Le chiedo gentilmente un consiglio su questa vicenda al di sopra delle mie capacità.
      La ringrazio anticipatamente.

      Francesco

      • notaio ha detto:

        Con un pignoramento l’immobile si può vendere: l’importante è che l’acquirente sia edotto e accetti i gravi rischi conseguenti. Il notaio deve avvertire l’acquirente. Così hanno fatto i primi due notai, e l’hanno scritto negli atti, compiendo il proprio dovere. Se però l’acquirente non accetta i rischi non c’è niente da fare: il venditore deve cancellare e il notaio deve invitare il venditore ad eseguire l’incombenza. Il fatto che il notaio sia lo stesso del precedente atto dimostra che la richiesta non se l’è inventata. Spesso poi sono le banche, che sono rigidissime, a richiedere all’aspirante mutuatario la cancellazione, e, di conseguenza tocca al venditore mettersi in regola. La cancella zione si fa come ho scritto: mediante una attività materiale e burocratica di esecuzione del decreto del Giudice di chiusura della procedura giudiziaria. E’ semplice e può provvedere il notaio agli incombenti. La situazione si complica quando manca il decreto o nel decreto il Giudice si è dimenticato a inserire l’ordine di cancellazione, o quando gli estremi sono sbagliati (fenomeni frequenti). A questo punto occorre rimediare: far emettere il decreto, integrarlo o correggerlo, e solo dopo cancellare. Non è semplice: ci vuole un avvocato di buona volontà. Fatti consigliare dal notaio che conoscerà sicuramente un avvocato disponibile e che non applichi parcelle alte.

    • Cristina74 ha detto:

      Egregio notaio,
      Complimenti per l’ottimo blog ricco di informazioni utili.
      Vorrei chiedere un parere.
      A seguito di sentenza in mio favore ho pignorato immobile.
      Il giudice ha già nominato esperti e fissato udienza.
      Il debitore mi ha contattato proponendo un accordo in quanto ha trovato compratore per l’immobile. Mi propone di farmi pagare il credito all’atto del rogito direttamente dall’acquirente ma mi dice che l’acquirente acquisterebbe tramite finanziamento di una società di leasing che non è disponibile a rogitare se l’immobile non è già libero da ipoteca. Io vorrei trovare un modo di accordarmi ma essere garantito. Da quello che ho letto nel suo blog, l’unico modo sarebbe fare il rogito lo stesso giorno fissato per l’udienza ed in udienza dare atto soddisfazione credito e rinunciare al pignoramento. Poi con lordinanza di estinzione del giudice chiedere la cancellazione dell’ipoteca. Questa soluzione dovrebbe garantire sia me che i compratori e finanziatori. Giusto?
      Sembra che la societa di leasing non sia disponibile in quanto per erogare il finanziamento pretendono l’immobile sia già libero da ipoteche al momento dell’erogazione ( dovendo loro. Iscrivere ipoteca a garanzia) .

      C’è un altro modo che mi garantisca ma possa soddisfare il leasing ?

      Potrebbe essere una soluzione fare una contestuale cessione del mio credito alla società di leasing o all’acquirente dell’immobile all’atto del rogito ( e della soddisfazione del mio credito) ? Questo li farebbe subentrare anche nel pignoramento e dell’ipoteca garantendoli ?

      Ringraziandola anticipatamente per qualsiasi suggerimento vorrà darmi, porgo i migliori saluti.
      Cristina

      • notaio ha detto:

        Noooo… andiamo con ordine. Tu sei il creditore. Hai pignorato l’immobile. Devi acconsentire alla chiusura solo dopo essere stato pagato. Punto. Ho capito bene e comprendo che la società di leasing non fa l’operazione in presenza di pignoramento, ma l’idea di rinunciare alla procedura alla cieca, anche con tutte le promesse che sarai pagato a breve, è un rischio. Il debitore deve trovare un acquirente che paghi con danaro suo o al massimo con un banale mutuo. Quanto alle soluzioni prospettate, consentimi, se non è zuppa è pan bagnato! Nel momento che fai la cessione tu rinunci alla procedura, come se la cancellassi. D’altronde il cessionario, dopo averti salutato, va in Tribunale e la fa cancellare lui.

    • Graziam. ha detto:

      Buongiorno Dottore,

      le chiedo un parere in merito all’acquisto di un appartamento pignorato.
      purtroppo non ho molte informazioni, quello che so’ è che sull’appartamento ci sono 2 gravami uno riguarda il mutuo bancario e l’altro una pendenza condominiale.
      la vendita è seguita dalla presidentessa dell’associazione Federesecutati che mi assicura che al momento della proposta d’acquisto faranno richiesta al tribunale per la cancellazione di tutte le pendenze dopo aver ottenuto la firma degli aventi diritto e degli eredi.
      definisce il tutto come negozio giuridico di cessione volontaria del bene.
      conosce questa onlus? può indicarmi i rischi e il professionista da scegliere per farmi seguire? Notaio o avvocato?

      la ringrazio anticipatamente

      Grazia M.

      • notaio ha detto:

        Cara Grazia, purtroppo non conosco l’associazione di cui mi hai parlato. Non c’entra nulla la “cessione volontaria del bene”. La situazione è proprio semplice. Vuoi acquistare l’appartamento, devi acquistarlo libero, vanno pagati i creditori, va richiesto il decreto di cancellazione. Solo dopo puoi rischiare i tuoi soldi. Nel mio articolo ho scritto quale è la procedura più garantista. Non so consigliarti chi ti può seguire. Si tratta di un terreno minato e ci vuole qualcuno preparato, onesto e scrupoloso. Oggi è già tanto che riesco a garantire per me!

    • Peppino ha detto:

      Buongiorno signor Notaio, approfitto delle sue competenze, e spero possa schiarire i miei dubbi.
      Ho un quarto di una casetta ereditata dai ns genitori in sardegna. Ora siccome un fratello che vive in sardegna vorrebbe rilevare le altre 3 quote, facendo le ricerche al catasto ci siamo resi conto che un fratello aveva delle pendenze con Equitalia. In questi 4fogli cera l’applicazione di ipoteca legale su immobile (1,5vani), il valore dell’ipoteca chiesta era 75000 euro su un debito di 35000, quando questa casetta potra valere 30/35000 euro,
      sfogliando questi fogli abbiamo trovato : ..”iscrizione contro del…..Gerit spa…..ipoteca legale derivante da ipoteca legale Art 77 Dpr 602/73 ecc
      ecc del 20/03/2007 e poi in seguito la scritta Annotazione n1059 del 2013 “Cancellazione totale”
      Nello stesso foglio piu in basso un’altro paragrafo che ricalca quello gia detto Iscrizione contro….Gerit….in data 26/6/2007 ……infine Annotazione 253 2/4/2014 (Cancellazione Totale)!
      So per certo che mio fartello non aveva i soldi per estinguere il debito presumo che Equitalia, visto lo sproposito di rapporto debito/valore del 1/4 dell’immobile e l’impossibilita’ di venderla abbia abbandonato la pratica? E’ una pia illusione? E, se fosse vera, dobbiamo fare ancora quacosa presso Equitalia??
      La ringrazio anticipatamente, sperando di aver sintetizzato e di essermi spiegato.
      Complimenti per i suoi interventi
      La saluto cordialmente
      Peppino

      • notaio ha detto:

        Ma…. se è annotato di cancellazione totale le ipoteche non esistono più! Non ci interessa se Equitalia ha cambiato idea o se lo zio d’America ha pagato il debito! Naturalmente farete bene a chiedere a un notaio di fare le verifiche: il catasto non c’entra nulla con le ipoteche, quindi è possibile che ci sia un equivoco. Solo gli addetti ai lavori possono capire se l’ipoteca c’è o no. Se le ipoteche ci fossero comunque non è un grave problema: sarebbe ipotecata solo una quota su 4, quindi sarebbe dovuta ad equitalia al massimo la somma corrispondente al quarto del valore, qualsiasi sia il debito esistente.

    • Peppino ha detto:

      La ringrazio del interessamento.
      Provederemo a interpellare un notaio in sardegna, confidando nella buonasorte.
      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Benissimo! Io amo la Sardegna e sono stato nominato notaio sardo ad honorem: https://www.youtube.com/watch?v=6LAdSvER7oc

        • Peppino ha detto:

          Premesso che non decido io ma mio fratello in sardegna (che acquista), ci faccia un preventivo!
          Tenga conto che gia mi ha liquidato in privato, uno buonanima e morto dapoco e non gli aspettava quasi niente, perche non ha mai pagato spese e varie (ora restano i suoi eredi moglie e un figlio) e rimane il fratello biricchino debitore le cifre ufficiali da dichiarare sarebbero 5/6000 euro a testa per 2. Ma se la Gerit ci fosse ancora, come funziona il rogito, si prendono 5000 euro e si portano tramite il notaio a equitalia/gerit, e mio fratello si puo godere la casa? E lei se fosse verrebbe a Roma, o in Sardegna?
          Grazie

          • notaio ha detto:

            Al momento del rogito sarà presente il rappresentante di Equitalia che incassa la somma e rilascia attestato di estinzione del debito, provvedendo d’ufficio a cancellare l’ipoteca il giorno dopo. Quanto alla Sua richiesta di preventivo mi spiace: la mia osservazione di considerarmi notaio sardo ad honorem era riferita al mio amore per la regione e alla mia stima per i colleghi sardi. Una considerazione morale dunque, non professionale.

    • Marino ha detto:

      Egregio Dott. d’Ambrosio, vorrei partecipare ad un’asta immobiliare, e la perizia tecnica informa che con il decreto di trasferimento (di chi si aggiudicherà l’asta) verranno cancellate SOLO le iscrizioni volontarie a favore della Banca erogante il mutuo fondiario e il pignoramento sempre a favore della medesima banca. Nella perizia tecnica sono inoltre presenti tre “DOMANDE GIUDIZIALI derivante da REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE” a favore di altre tre diverse banche [A][B] e [C].
      Il custode, professionista delegato dal Tribunale mi ha confermato che le tre banche sono intervenute nella stessa procedura esecutiva come da registrazione presso il Tribunale. Però ha confermato per ben due volte che in questo caso il decreto di trasferimento immobiliare NON cancellerà le domande giudiziali. Alla richiesta del motivo, ha replicato che la questione della eventuale e successiva cancellazione delle domande giudiziali delle banche [A][B] e [C], squisitamente giuridica, va posta ad un consulente legale in quanto lui come professionista delegato non ha le competenze professionali dell’avvocato, e pertanto non può chiarire in modo esaustivo. Da quanto ho capito le tre domande giudiziali al termine dell’asta dovrebbero diventare inefficaci, ma perché non cancellarle? Questo punto, mi sfugge … poi, andrebbero comunque cancellate e quindi da quanto leggo nel suo pregevole blog, nel caso mi aggiudicassi l’asta dovrò arrangiarmi con un Notaio, rilevare la soddisfazione del debito delle tre banche [A][B] e [C], e proseguire la trafila fino alla cancellazione. Grazie per la cortese attenzione. Marino.

      • notaio ha detto:

        No. Il decreto del Giudice cancella solo le pregiudizievoli della procedura esecutiva che si estingue con l’aggiudicazione. Se ci sono altre cause o vicende giuridiche afferenti l’immobile esse rimangono e fanno il loro corso. Eredi, aventi diritto a prelazione, usucapione, cause di simulazione, ecc. … ce ne sono molti di casi. – Con la conseguenza che l’aggiudicatario (che ha pagato felice e contento) rischia di perdere poi la proprietà. Devi assolutamente studiare di che si tratta e verificare l’oggetto delle cause in corso con le altre banche.

        • Marino ha detto:

          Gentilissimo, grazie per la risposta. Per quanto riguarda le tre domade giudiziali: il custode ha comunicato che le tre altre banche, che non sono coinvolte nel mutuo fondiario iniziale, hanno a favore delle ipoteche giudiziali a carico del coniuge della proprietaria, perché il marito in un secondo momento aveva venduto la sua quota del 50% alla moglie, forse nel tentativo di salvaguardare l’immobile … motivo per cui le tre banche hanno trascritto le domande giudiziali di revoca della compravendita. In questa situazione (con le tre banche che fanno parte della stessa procedura esecutiva) é possibile cancellare le tre domande giudiziali con l’aiuto di un Notaio? Grazie ancora per l’attenzione. Marino.

    • gianni ha detto:

      Gentile Notaio , desidero sottoporre alla sua preziosa attenzione il mio caso . Sono un professionista di provincia povera e , come tanti e troppi , spesso ci troviamo a lavorare con la speranza di essere pagati , speranza ancor più spesso vana.
      Il caso :
      Ho seguito , con consulenze e tenuta contabilità , una SRL per più di 4 anni maturando un credito residuo di 14 Mila euro .
      Per riuscire , dopo tanti tentativi , ad essere pagato mi trovo costretto ad intervenire in una procedura esecutiva in compagnia di altra società come creditore procedente e di Equitalia come me intervenuta .
      Il credito vantato dal creditore procedente era di 130 Mila euro e quello di Equitalia di quasi 600 Mila euro .
      L’immobile pignorato , unica proprietà della Srl , aveva un valore di stima di 580 Mila euro .
      Il creditore procedente intervenuta Equitalia ha pensato bene di non coltivare più la procedura e di ritirarsi .
      Io , non avendo la possibilità economica di continuare la procedura accollandomi tutte le spese che al momento non erano state pagate dal procedente, ho presentato atto di rinuncia.
      Equitalia non ha inteso continuare il procedimento allo stesso modo e quindi il GE ha decretato l’estinzione della procedura.
      Il giorno successivo all’estinzione della procedura la Srl vende l’immobile a due privati con atto notarile regolarmente trascritto .
      Alla conservatoria risulta tutto ciò e non ancora la trascrizione dell’estinzione del pignoramento .
      Ora Le chiedo :
      Cosa può fare un piccolo professionista davanti a tanta assurdità ?
      Posso adoperarmi per riuscire a pensare che posso ancora recuperare quello per cui ho lavorato diligentemente o devo tombare per sempre ogni pretesa?
      Equitalia perché non ha iscritto ipoteca ?
      Posso fare istanza di fallimento e sperare nella revocatoria dell’atto di alienazione dell’unico bene della società ?
      Ringrazio da subito per il suo consiglio .

      • notaio ha detto:

        Davvero incresciosa la situazione e incomprensibile la rinuncia di Equitalia, ancorchè possibile: magari il debitore ha pagato altrimenti o ha dato altre garanzie. A questo punto non vedo altra strada: la richiesta di fallimento difficilmente può essere accordata, anche per il fatto che lei ha rinunciato, e comunque la procedura della revocatoria è molto più costosa della prosecuzione dell’azione esecutiva cui ha rinunciato. Non aggiungo altro perchè corro il rischio di scivolare in politica, da cui mi sono sempre tenuto alla larga.

        • gianni ha detto:

          Grazie ancora per la risposta Sig. Notaio.
          Condivido il volersi tenere alla larga dalla politica dei politicanti .
          Volevo segnalare che la condotta di Equitalia appare oltremodo assurda perche’ con certezza posso affermare che il debitore non ha pagato e non ha dato altre garanzie.
          Concordo sull’onerosità dell’azione revocatoria che non posso permettermi economicamente , mi costerebbe molto di più della procedura , Lei ha perfettamente ragione.
          Potrei sperare solo nel fallimento e nell’azione revocatoria fatta dal Curatore …..ma sono sotto soglia con il mio credito ancorché privilegiato. Non posso proprio tentare ?Lei davvero pensa che non posso proprio fare nulla ?
          Ancora Grazie Dottore per la gentilezza dimostrata.

          • notaio ha detto:

            Il fallimento non viene dichiarato se non c’è uno stato di insolvenza generalizzato. E se c’è una unica richiesta, la sua….. Purtroppo sono molto pessimista

            • gianni ha detto:

              Concordo , ma è’ davvero troppo sopportare il danno è la beffa.
              Un grazie di cuore per il Suo prezioso parere.
              Scusi lo sfogo .
              La terrò comunque informato di qualsivoglia evoluzione.
              Cordialità

    • Andrea68 ha detto:

      Gentilissimo Dr. D’Ambrosio,

      anzitutto complimenti per la sintesi e la professionalità dei suio consigli, desidero sottoporle quanto mi sta accadendo. Nell’aprile 2009 concludo regolare preliminare per l’acquisto di un appartamento da completare con una s.a.s. che, per sicurezza, registro all’Agenzia del Catasto anche se entro pochi mesi sarei entrato in possesso del bene. La costruzione ha rallentamenti e visibili mancate esecuzioni rispetto al capitolato (parte integrante del preliminare), non ci viene rilasciata fideiussione ed i lavori si bloccano, per tutelarci, dopo un anno, facciamo causa per ottenere l’obbligo di consegna e le mancate/errate esecuzioni. Per iniziare la costruzione dei 5 appartamenti, chi ci ha venduto ha contratto un mutuo cantiere …ma non prosegue per contrasti col costruttore che a suo dire vantava dei crediti. I lavori si fermano per oltre un anno, il costruttore incaricato dichiara fallimento …e dopo altri mesi di suspence per tutti i promissari acquirenti, tutti senza fideiussione, ci viene richiesto di contribuire oltre agli anticipi già versati come caparra, con altri soldi ……….(Omissis)…………. nostra trascrizione della domanda giudiziale …perciò non opponibile alla procedura di vendita all’asta, ci si potrebbe accordare per una cifra pari a quanto descritto in 1º grado dal giudice, senza poter decurtare alcunché delle spese legali di 1º e 2º grado …ne il rimborso per affitti o macate esecuzioni ‘dimenticate’ nella domanda dl procedimento di primo grado. La perizia CTU attuale dichiara un valore praticamente intonso rispetto al preliminare – il che fa sorgere legittimi dubbi date le carenze costruttive importanti, facilmente visibili anche a un neofita e ragione dell’annuncio/proposta ridotta dell’ag. Immobiliare solo qualche mese fa.
      Tralascio altre spese sostenute per differenze di capitolato, anche queste non inserite nell’atto di citazione di primo grado …il che, dato l’immobile da finire in via sostanziale, c’impedisce d’aderire alla cifra proposta dalla banca per togliere ipoteca e pignoramento. Ciliegina sulla torta, la banca creditrice mutuo cantiere fa presente d’aver accesa un’ipoteca pari al doppio della cifra con cui abbiamo sottoscritto il preliminare – il contravviene la regola generale che obbliga a scalare l’ipoteca, proporzionalmente alla vendita di ogni unità. Un consiglio dottore: la banca creditrice può vendere pacificamete il nostro appartamento all’asta, pur in presenza di due sentenze che ci danno ragione? Se sì, dovremmo agire verso il ‘malcapitato/sprovveduto’ acquirente per ottenere il bene!? Grazie, spero d’esser stato sufficientemente chiaro.

      • notaio ha detto:

        Mi perdoni se ho tagliato il quesito perchè davvero lunghissimo. Comunque la Sua questione è molto complessa e purtroppo non è affatto un caso isolato. Ma nel nostro sistema giuridico vige il principio della priorità delle trascrizioni ed iscrizioni. Se pertanto da un’ispezione ipotecaria in Conservatoria sull’immobile risultano l’iscrizione dell’ipoteca della Banca e la trascrizione del pignoramento della Banca, purtroppo la Banca può procedere. Inoltre mi sembra di capire che non si sia ancora formato il giudicato, e che voi non avete trascritto nè il preliminare di vendita – come prudentemente si deve fare sempre in questi casi – nè alcuna domanda giudiziale per esecuzione in forma specifica.

        • Andrea68 ha detto:

          Grazie Notaio …in realtà abbiamo già passato I°, a noi favorevole, e subito l’appello di controparte con la Corte d’Appello di Venezia che rigetta la loro domanda in quanto inammissibile e conferma la sentenza di primo a noi favorevole. Sono già decorsi i termini per l’eventuale ricorso in Cassazione perciò la sentenza di I° grado é diventata definitiva.
          Il preliminare di vendita é stato regolarmente registrato da noi qualche giorno dopo la sottoscrizione del preliminare, presso l’Ufficio del registro di Padova, come pure la domanda giudiziale per esecuzione specifica é stata trascritta ben prima del pignoramento.
          La situazione attuale é che la banca creditrice di controparte, vuole far eseguire il pignoramento e procedere per la vendita all’asta …quando era perfettamente a conoscenza della nostra causa, e della sua trascrizione, ben prima di pignorare ed avendo nel tempo glissato varie nostre proposte transattive (tra l’altro per cifre superiori a quanto stabilito in I° grado dal giudice!). Per inciso chi sta agendo per il pignoramento é addirittura un’altra banca …che ha concesso un prestito a controparte in presenza della nostra domanda già trascritta, e soprattutto, dell’esorbitante ipoteca della banca creditrice del mutuo cantiere.
          Con parallellismo: se personalmente presto soldi ad un soggetto già indebitato, che mi fornisce a garanzia del debito un immobile di proprietà su cui é già pendente un giudizio di terzi, già trascritto, con preliminare registrato …credo non sarei garantito per nulla – ergo avrei concesso credito senza alcuna precauzione – e men che meno potrei far pignorare e vendere il bene. Ancora mille grazie per l’attenzione!

    • giorgiamor ha detto:

      Gentile Dott. D’Ambrosio,
      le scrivo in quanto siamo una coppia di 30 anni che dopo un lungo cercare hanno trovato l’immobile perfetto, ma solo all’apparenza.
      Una volta convinti dell’immobile, abbiamo preso più informazioni dal proprietario, e lo stesso ci ha comunicato che al momento sull’immobile grava un pignoramento ( di circa 35.000 più ovviamente i vari interessi che sono maturati e che matureranno), e 4 ipoteche da €10.000 cad della moglie relativamente agli assegni di mantenimento per le figlie.
      Successivamente alla lettura del suo articolo ho chiamato due notai e un avvocato per capire come meglio si poteva agire e , se soprattutto, c’era una lontana possibilità di acquisto senza rischiare l’insorgere di problemi successivi alla compravendita.
      Un notaio e il legale mi hanno detto che tramite un legale si procede a richiedere l’istanza al Giudice per la cancellazione del pignoramento, una volta fissata l’udienza alla stessa ci dovremmo presentare tutti, ovvero notaio, legale, creditori del pignoramento e/o di altri pignoramenti che si sono accodati, noi e la moglie.
      Nello stesso giorno si dovrebbe procedere come segue:
      1. Udienza con il Giudice, pagamento dei creditori e ottenimento della cancellazione del pignoramento;
      2. ll Notaio a questo punto potrà fare l’atto di compravendita , ma vista l’esistenza delle ipoteche, dovrà essere presente anche la moglie affinché riceva il pagamento e si possa procedere con la cancellazione anche delle ipoteche.
      3. Atto di compravendita ( finalmente) e successivamente atto del mutuo.

      Un altro Notaio invece mi ha detto che bisogna affidare la pratica del Pignoramento ad un Legale, successivamente all’udienza nella quale il giudice rilascerà la cancellazione, si potrà fare il compromesso, e dopo 10 giorni le altre pratiche ( compravendita e mutuo).

      La soluzione del primo notaio e del legale mi sembra molto complessa ma, da quanto ha scritto Lei nell’articolo, anche la più sicura.
      La seconda soluzione secondo me è più rischiosa, e forse anche non fattibile, in quanto potrebbero uscire altri creditori nel lasso di tempo tra il compromesso e la compravendita.

      A questo punto, secondo Lei, come è meglio procedere?
      Quando si deve fare il compromesso?

      La ringrazio in anticipo per l’aiuto.

      Distinti saluti
      Giorgia

      • notaio ha detto:

        Diciamo tutti la stessa cosa (pressappoco). La differenza è che nel secondo caso il collega preferisce che se ne occupi un avvocato. Naturalmente nel secondo caso il “compromesso” avrà la funzione di impedire che nel lasso di tempo il venditore venda ad un altro, sarà quindi registrato e trascritto, e non ci devono essere esborsi di danaro da parte sua prima dell’acquisto effettivo. Il preliminare, nella seconda soluzione potrà essere fatto anche prima della cancellazione del pignoramento.

    • marianna77 ha detto:

      Buonasera,
      Volevo porre un quesito e cioè, stiamo acquistando un appartamento su cui c’è un pignoramento di € 56.000
      Siamo d’accordo con la banca creditrice a fare un compromesso di 15.000 che ovviamente andrà alla banca. Al rogito, la banca avrà il residuo e cioè 41.000€ e il restante andrà al venditore. La mia domanda è, posso ottenere il mutuo nonostante ci sia un pignoramento e soprattutto prima, o devo richiederlo dopo perché mi hanno detto che ho 6 mesi di tempo quando si tratta di prima casa. Inoltre volevo chiederle avverrà tutto al rogito?
      La ringrazio anticipatamente per ogni delucidazione riuscirà a darmi. Grazie

      • notaio ha detto:

        Situazione rischiosa: voi date 15.000 alla banca. E se poi il venditore non ve lo vende più? Quanto al mutuo… bè le banche si spaventano moltissimo al pignoramento… ma è una valutazione discrezionale della banca: teoricamente potrebbero pure concedervelo prima ( se si fidano). Comunque legga bene il mio scritto, perchè noi stiamo parlando del credito del creditore pignoratizio che ha iniziato la procedura… ma se ce ne sono altri 12 di debiti?

    • marianna77 ha detto:

      Salve,
      Cosa ci consiglia di fare? Riguardo il mutuo, sono andata in banca e mi hanno detto che si può ottenere il mutuo nonostante il pignoramento, io volevo richiederlo dopo aver effettuato il rogito perché per la prima casa ci sono 6 mesi di tempo per poterlo richiedere. Riguardo i venditori, diciamo che non hanno alternativa perché altrimenti perdono la casa. In ogni caso faremmo il tutto da un notaio. Riguardo altri debiti come potremmo fare per sapere se ce ne sono altri? Grazie

      • notaio ha detto:

        Purtroppo non è questa la sede per i molteplici dettagli della operazione: deve scegliere un professionista serio in loco e affidarsi a lui. Comunque rilegga bene il mio scritto che è finalizzato proprio alla tutela contro i creditori che si sono insinuati nel pignoramento. Tutto ciò, ovviamente, per cautela…potrebbe andare tutto bene anche senza cautele quando tutti dicono la verità e si comportano in buona fede: non sarò io a toglierle fiducia verso il prossimo.

    • marianna77 ha detto:

      Ok seguirò il suo consiglio affidandomi al mio legale di fiducia. Grazie

    • Alicetta92 ha detto:

      Buongiorno, io sto comprando una casa che ha un ipoteca e che adesso è in pignoramento. Ma ho fatto un accordo, con la banca che ha iscritto l’ipoteca, per acquistarla. Il notaio mi dice di assumere un avvocato per controllare eventuali altri creditori ma la banca dice che al momento della firma procederà con la cancellazione sia del pignoramento che dell’ipoteca… Lei cosa mi consiglia di fare? Perché il proprietario è sicuro che non ci siano altri creditori e l’ipoteca risale ormai a 9 anni fa… Non posso procedere senza avvocati?

      • notaio ha detto:

        Certo! Può fare a meno! Ma a suo rischio. La sua è una fiducia ammirevole che apprezzo e stimo moltissimo dal punto di vista umano, ma se dopo aver pagato scopre – tanto per fare un esempio – che nel fascicolo c’erano altri creditori e quindi perde la casa con chi se la prenderà?

    • Alicetta92 ha detto:

      Ma autonomamente non si può verificare lo stesso?

      • notaio ha detto:

        Forse il fascicolo lo potrà visionare da solo per gentilezza del cancelliere, ma i problemi sono complessi: ci vuole un esperto. Anzi, neppure un avvocato qualsiasi, ma uno che abbia già esperienza nel settore.

        • Alicetta92 ha detto:

          Quindi l’unica strada sarebbe quella dell’avvocato… Ma se la banca ha detto che la pratica di pignoramento è stata bloccata cosa vuoi dire? Che nessuno può più intervenire?

          • notaio ha detto:

            “Bloccata”? Mah.. avrà chiesto la banca creditrice pignoratizia in cancelleria di aspettare un po’ prima di mettere all’asta l’immobile per vedere se si accordano con te. L’intervento di terzi rimane possibile fino alla cancellazione del pignoramento. Tu stai aprendo ora un importante problema, relativo ai benefici e limiti di internet. Il web è ottimo per gli aspetti generali, ed anche per dare indirizzi di massima. Così – per esempio – puoi sapere tutto sulla operazione chirurgica che ti ha suggerito il tuo medico, ed anche fare delle scelte se affidarti ad uno o all’altro sanitario, ma l’operazione su di te devi farla fare ad un vero chirurgo. L’ avvocato non è una “strada”, bensì una persona qualificata che ti possa guidare a percorrere la strada e metterti al riparo dai rischi. Che rimangono anche con l’avvocato, se sbaglia qualcosa.

            • Alicetta92 ha detto:

              Ma il proprietario questi fascicoli li può consultare liberamente per vedere se ci sono altri creditori?

            • notaio ha detto:

              E’ il fascicolo di una causa: teoricamente può essere consultato solo dalle parti e dai loro procuratori, ma, come detto prima, il cancelliere di solito lo fa visionare anche da altri, con le dovute accortezze

    • Andrea68 ha detto:

      Cara Alicetta92,

      ho scorso un pò la situazione e …mi sono ritrovato, anche nei nove anni dall’iscrizione ipotecaria! Una situazione del tutto speculare la sto vivendo dall’altra parte.
      La banca con ipoteca e pignoramento in corso …attualmente sospeso, in attesa, parole dei legali dell’istituto di credito dei ‘svariati acquirenti propensi ad acquistare’ data l’appetibilità commerciale dell’appartamento. Piccolo particolare, sul bene esiste una sentenza in giudicato che mi da ragione in primo e secondo grado…
      Chi acqista dovrà certo fare i conti col sottoscritto: un cosiglio spassionato, occhi aperti come dice il notaio.

      • notaio ha detto:

        Si, giusto commento. Occhi aperti, e pertanto farsi aiutare da un notaio e da un avvocato in gamba. Anzi no, non è necessario essere in gamba inteso quali maestri del diritto, perchè la situazione è semplice, ma occorre farsi assistere da professionisti seri e coscienziosi che non affrontino la questione con superficialità

      • loretta ha detto:

        No, la casa si trova a Trieste e la banca è la Popolare di Vicenza. Fortunatamente non ho firmato nessun preliminare ma solo delle offerte. vedremo come andrà a finire……..
        ciao loretta

    • janaina ha detto:

      Buonasera, ho fatto un saldo straccio su un debito con la banca , loro avevano iniziato la pratica di pignoramento , una volta che ho pagato il tutto hanno dato entrata nei documenti per cancellazione del pignoramento , controllando alla Cerved risulta ancora la segnalazione di questo pignoramento , volevo chiedere a lei se una volta che faccio la pratica di cancellazione in conservatoria se vado a chiedere un prestito è la casa la do in garanzia , questa segnalazione sarà ancora visibile ?
      le faccio questa domani perche ho gia avviato la pratica con i documenti di rinuncia rilasciato a me dalla banca , è vorrei sapere se in un futuro potro fare dei finanziamenti senza avere dei problemi , la Crif risulta pulita , ho solo questa segnalazione.
      attendo una suo gentile riscontro.

      • notaio ha detto:

        Se il pignoramento viene estinto scompare ogni riferimento dappertutto, e rimane solo se si fa una ricerca storica. Se il pignoramento scompare non avrai certo problemi in futuro. I vari elenchi tenuti dalle banche comunque sono frutto di iniziativa privata e non sono regolati da legge.

    • alessandro b ha detto:

      Egregio Notaio buongiorno e i miei complimenti per aver trattato molto chiaramente un argomento così delicato.
      Tuttavia, la risposta data il 12 aprile 2014 circa la discrezionalità del Giudice ad accettare o rigettare un reclamo posteriore al rogito mi fa sorgere un dubbio circa la protezione che un Notaio possa realizzare per il suo assistito, come da Lei descritto nell’articolo.
      Se ho ben capito, è quindi possibile che altri creditori inizialmente non evidenti possano palesarsi e quindi pretendere dall’acquirente un indennizzo anche dopo il rogito?
      Il dubbio è: è possibile per il notaio realizzare una “protezione completa”? ed ancora: esiste un termine dopo il rogito o dopo altro atto (se si, quale atto?) oltre il quale nessun creditore possa più palesarsi ed insinuarsi avanzando richieste di risarcimento?
      Ringrazio sin d’ora e spero in tutta sincerità che la Sua riposta mi giunga in tempo utile per consentirmi la scelta giusta, essendo anch’io ovviamente interessato all’acquisto di un immobile pignorato previa procedura di saldo e stralcio con la banca creditrice,
      Un cordiale saluto

      • notaio ha detto:

        La osservazione sull’intervento di creditori “posteriori” è nella domanda, non nella mia risposta in cui facevo riferimento alla possibilità di impugnazione del decreto di estinzione /cancellazione da parte di creditori già iscritti (o dal PM) per violazioni di legge della A.G. che ha firmato il decreto. I creditori nuovi possono solo attivare una nuova procedura: non sono legittimati ad impugnare un decreto di estinzione di una procedura in cui non erano parti. Detto ciò, si, la sicurezza assoluta non esiste. Ritengo però che con lo studio del fascicolo la si possa raggiungere al 99%. Come sempre però. Anche nelle normali compravendite, ad esempio, esiste un periodo “buio” tra pochi giorni prima del rogito a pochi giorni dopo. che non è garantito da nessuno: se interviene una ipoteca/pignoramento non è responsabilità del notaio e in questo caso, come sostanzialmente ci dice la Cassazione, è solo un colpo di sfortuna.

    • michelefe ha detto:

      Gent.mo Dr. D’Ambrosio,
      Vorrei sottoporre alla sua preziosa attenzione il mio caso, Le chiedo scusa se la mia terminologia non è corretta.
      Io e la mia compagna abbiamo individuato un appartamento di nostro gradimento, che vorremmo acquistare. L’appartamento in questione è di “proprietà” di una coppia, in regime di separazione dei beni, ed il 50% dell’appartamento è stato sottoposto a pignoramento da un creditore. Non siamo a conoscenza dell’importo esatto del pignoramento, ma c’è una accordo tra debitore e creditore, che accetterebbe di cancellare il pignoramento in cambio di 30.000€. Non avendo il debitore la disponibilità di tale somma, l’agente immobiliare ci ha proposto la seguente modalità per procedere con l’acquisto:

      – depositare un assegno circolare di 30.000€ presso il notaio che si occuperà dell’atto di compravendita(che dovrà essere nominato da noi);

      – all’atto del deposito dell’assegno presso il notaio, il creditore si occuperà dell’estinzione del pignoramento;

      – trascorsi 15(o 20 non ricordo precisamente) giorni, nel momento in cui il pignoramento risulterà cancellato e nessun altro creditore si sarà insinuato nel passivo, procedere con il rogito dell’appartamento per l’importo pattuito meno i 30.000€ per i quali è stato emesso l’assegno.

      Oltre al problema relativo ad eventuali altri creditori(per ovviare inseriremo una clausola in base alla quale se dovessero insinuarsi altri creditori tutta la trattativa salterà e verranno restituiti i soldi) ci possono essere altre criticità o problemi in questa procedura? Esiste un altro modo per gestire la situazione?

      La ringrazio in anticipo e Le faccio i complimenti per il blog molto chiaro ed utile.
      Cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Grazie dei complimenti. Il pignoramento è pericoloso. L’ho detto. La procedura di pagare anticipatamente i 30.000 euro vi espone a perderli: il danaro anche se viene consegnato materialmente al notaio verrà adoperato per estinguere il debito totalmente (e siete sicuri che c’è l’accordo?) ma se poi succede qualcosa non sarà la clausola che inserirete a far materializzare miracolosamente 30.000 euro nelle tasche del venditore.

    • loretta ha detto:

      Egregio Notaio,
      ho letto con interesse il suo blog e vorrei chiederle un consiglio: sei mesi fa mi sono rivolta ad un’agenzia immobiliare per l’acquisto di una casa pubblicizzata sul loro sito. Mi è piaciuta e ho fatto un’offerta leggermente inferiore al prezzo di vendita. A questo punto, l’agente immobiliare mi spiega che la casa è ipotecata per una cifra superiore a quella di vendita ma vista la crisi del mercato immobiliare, non riuscendo a venderla per quella cifra, il prezzo era sceso. Mi spiega inoltre che la banca in questione è una di quelle che in questi ultimi mesi è praticamente fallita ed è stata assorbita da una società; e che il proprietario dell’immobile, sta cercando tramite il suo avvocato, di raggiungere un compromesso per estinguere l’ipoteca ad un prezzo abbastanza piu’ basso e farsi abbonare la somma rimanente. (strano…..). Mi fa firmare una proposta di acquisto al prezzo di…. con richiesta di accettazione entro il…..( una data di scadenza per evitare che altri si interessassero a questo immobile). Per due volte rinnovo la proposta, posticipando la data di scadenza e sempre rassicurata dall’agente immobiliare che mi illude di mese in mese. Pochi giorni fa, casualmente, scopro che in giugno la banca ha pignorato la casa e che fra qualche giorno ci sara’ la perizia per la stima e successiva asta. L’agenzia continua a dirmi che c’è la possibilità di bloccare l’asta offrendo alla banca la cifra proposta, che a mio parere è molto inferiore al debito totale di ipoteca, (25 % in meno) ma che potrebbe essere quello di un’asta. Ho la visura del decreto di pignoramento (grazie ad un mio amico geometra) e sono molto preoccupata. Mi sembra di capire che l’agente immobiliare non vuole perdersi il 4 per cento della sua commissione. Ma se la casa è pignorata, a che titolo questa agenzia puo’ farmi firmare un contratto preliminare ?( Ovviamente con un assegno depositato da notaio e bloccato) A questo punto, l’agenzia dovrebbe ritirarsi o no ? Come mi devo tutelare per non rischiare ? Dopo tutti questi mesi, sento questa casa già mia e mi dispiacerebbe molto non riuscire a comprarla. Mi conviene aspettare l’asta ? E se dovessi riuscire a comprarla per il prezzo offerto, chi deve fare la cancellazione dell’ipoteca ? Sono un po’ confusa perchè ho mille dubbi. Spero di essere stata chiara nel raccontarle la storia e la ringrazio sin d’ora per la sua attenzione.
      Cordialmente Loretta

      • notaio ha detto:

        Chiara. Spero che non abbia dato alcuna caparra, altrimenti essa è a rischio. Ora comunque la casa è pignorata. Può ancora comperarla al prezzo pattuito senza aspettare l’asta (ci vogliono anni ed è rischioso), purchè il prezzo sia pari o superiore alla somma che la banca pretende (o a quella che accetta transattivamente). Non rimane che attivare la procedura di acquisto e cancellazione di ipoteche/pignoramento descritta – sia pur sommariamente – nel mio articolo. Quanto al preliminare certo può essere firmato, anzi ne consiglio uno registrato e trascritto, ma esso avrà valore quando la casa sarà libera da ipoteche e pignoramento, e, ovviamente, senza nessuna somma in deposito, neppure dal notaio, il quale comunque si rifiuterà certamente di aderire alla richiesta di deposito di assegno bancario presso di lui.

        • loretta ha detto:

          Grazie mille.
          Purtroppo la mia offerta è del 25 % in meno del debito che il proprietario ha con la banca . Quindi immagino che sara’ pressochè impossibile riuscire a comprarla. Se il proprietario accettasse la mia offerta, pagando la somma rimanente alla banca,(dovrei contattarlo telefonicamente e personalmente), l’agenzia immobiliare puo’ pretendere da me il 4 % anche dopo avermi nascosto per tutti questi mesi (5) che la casa era pignorata ? Io l’ho visitata un paio di volte tramite agenzia e addirittura un giorno intero ho avuto la chiavi e ci sono stata dentro tutto il giorno per “abituarmi ” e sentirla già mia. Meno male che non ho iniziato a fare le pulizie !!!

          • notaio ha detto:

            Ovviamente lei la può comprare solo se la Banca, in sede di trattative stragiudiziali, accetta la minor somma a saldo completo delle sue spettanze. Cosa possibile perche se la casa viene venduta all’asta il creditore otterrà (e molti anni dopo) una somma minore di quella che offre lei e che suppongo sia il prezzo di mercato. No, l’agenzia non ha diritto perchè la sua provvigione scatta solo al compimento dell’affare, non nella sede preliminare. E’ vero che non averle segnalato il pignoramento è una mancanza professionale che può anche dare adito a risarcimento di danni, benchè, in verità, la legge non fa incombere sul mediatore l’obbligo di visure ma solo la diligenza professionale generica.

            • loretta ha detto:

              La ringrazio nuovamente, è stato molto gentile. Cordiali saluti
              Loretta Cimenti

            • loretta ha detto:

              Buonasera sig. notaio, mi rifaccio viva dopo qualche mese perchè nel frattempo sono successe delle cose che non so come gestire. La casa di cui le parlavo sta andando all’asta e il perito l’ha valutata meno di quanto avevo offerto inizialmente tramite agenzia. (notizia ottenuta tramite amicizie….) A questo punto, se aspetto l’asta, non sono sicura al 100 per 100 di comprarla, anche perchè è una casa che puo’ far gola a tante persone . Vorrei chiederle alcune cose :
              1) se aspetto la prima asta e offro un quinto in piu’ del valore stimato, (che corrisponderebbe proprio alla mia offerta iniziale) ho la certezza di ottenerla ? Anche se esistono altre offerte inferiori ?
              2) ho letto che prima dell’asta potrei fare un offerta direttamente alla banca creditrice per comprarla a saldo stralcio. A suo tempo, pero’, quando venni a sapere del pignoramento, contattai subito questa banca (con grande difficoltà perchè non esistono recapiti telefonici da nessuna parte) e la persona che mi rispose al telefono, mi disse che le offerte andavano presentate al proprietario e non alla banca. Qual’è la versione giusta ?
              3) cosa mi consiglia ?
              Mi si è riaperta una piccola speranza…….

            • notaio ha detto:

              No la certezza non c’è perchè sono ammesse offerte al rialzo. Legga bene il bando d’asta e l’ordinanza del GE. Quanto alla offerta, può farla al proprietario, purchè lei sappia organizzare l’acquisto in modo che il pignoramento sia estinto

    • Marino R. ha detto:

      Egregio Notaio,
      in fase di vendita di una casa, di cui sono proprietario per un sesto, mi sono accorto, mediante ispezione ipotecaria, dell’esistenza di pignoramento a mio carico risalente a 16 anni fa. A quell’epoca ci fu effettivamente un pignoramento relativo alla quota di casa spettantemi e all’asta la quota parte fu aggiudicata ad un terzo per un importo inferiore al debito risultante a favore della Ge.Ri.Co.. La domanda è: è possibile la cancellazione del pignoramento anche in relazione al fatto che non vi sono altri creditori? Ringranziandola sin d’ora per l’attenzione, colgo l’occasione per porgerle cordiali saluti.
      Marino R.

      • notaio ha detto:

        C’è un pignoramento di 16 anni fa, su una quota venduta all’asta? E quindi la procedura giudiziaria è conclusa! Se il creditore ha un credito residuo deve fare un altro pignoramento su un altro bene (o su un altra quota) e attivare una nuova procedura. Non vedo quali problemi per la cancellazione del pignoramento. Anzi avrebbe dovuto ordinare la cancellazione il Giudice con il decreto che disponeva il trasferimento del bene (quota) pignorato.

    • Andrea68 ha detto:

      Cara Loretta,

      ho letto con attenzione i suoi post …vorrei chiederle solamente se l’immobile é ubicato a Padova, perché ogni dettaglio tutto coincide in maniera perfetta con il caso che mi riguarda direttamente, avendo vinto primo e secondo grado in una causa col venditore.
      Ipoteca maggiore, prezzo di vendita invitante (ovvio, le molte differenze di capitolato sono state pagate da me!), banca fallita …pignoramento sottaciuto e agenzia ‘disinvolta’ nel non dire cose che conosce benissimo dal 2010, dato esiste preliminare regolarmente registrato a mio nome già dall’anno precedente.
      Inutile dirle che appena avvenuta l’asta, l’ignaro acquirente si troverà certamente a confrontarsi legalmente col sottoscritto.

      • notaio ha detto:

        non intervengo, trattandosi di un quesito ad altro lettore. Il caso è comunque comunissimo. Tenga solo presente che all’ignaro acquirente non interessa nulla di ciò che ha sottoscritto l’ex proprietario dopo il pignoramento, che toglie il possesso dell’immobile e la capacità a disporne. I partecipanti all’asta acquistano l’immobile alle condizioni giuridiche della perizia del tribunale riportata nel bando d’asta. Se lei non ha diritti trascritti od annotati prima del pignoramento ci sono poche speranze di successo.

        • Andrea68 ha detto:

          Grazie Notaio per la precisazione, con cui concordo …ovviamente i partecipanti all’asta non sono interessati a vicende che riguardano parte venditrice: del caso il pignoramento é avvenuto dopo la registrazione del preliminare sottoscritto con me e dopo la mia vittoria ormai definitiva in due gradi di giudizio, ora definitivo essendo decorsi i termini per appellare in cassazione. La cosa é spiacevole, ma qualora uno sprovveduto acquirente acquisti, sarà automatico e naturale procedere nei suoi confronti.

    • puchereli ha detto:

      Salve notaio grazie per questo spazio pieno di consigli e passione per il suo lavoro.Vorrei sottoporre anch’io dei quesiti riguardo una casa che vorrei comprare all’asta.In seguito al fallimento del costruttore hanno messo in vendita forzata questo lotto ma il CTU nelle limitazione segnala oneri urbanistici/catastali non ben definiti di cui ci stiamo informando in comune e un preliminare trascritto prima del pignoramento oltre che il sequestro conservativo.Il geometra inizialmente mi ha sconsigliato di partecipare ma ora il curatore dice che il preliminare è decaduto e non è opponibile al fallimento,quindi sembra tutto a posto.In tutta onestà mi risulta difficile credere che chi ha versato soldi perdendoli non abbia fatto causa al costruttore non facendo decadere gli effetti della trascrizione ma il curatore dice che non ci sono problemi.Mi piacerebbe essere certa che non ci siano cause che potrebbero mettermi in difficoltà una volta aggiudicatomi il bene ma non so come reperire questi dati e comunque speravo che in una simile situazione il curatore e il notaio che seguono l’asta ne sarebbero a conoscenza.Secondo lei partecipando richiamo sorprese e come in ogni caso c’è un modo per tutelarsi?
      Grazie anticipatamente Elisabetta

      • notaio ha detto:

        Se il preliminare trascritto è anteriore al pignoramento è sicuramente un problema, a meno che, non sia divenuto inefficace. Il mio consiglio è quello di avere certezza dell’inefficacia del preliminare e dell’inesistenza di cause in corso sull’adempimento dello stesso, magari visionando il fascicolo in tribunale con l’ausilio di un avvocato.

    • franky ha detto:

      Caro Dott’ D’Ambrosio, grazie per l’esaustivo e chiarissimo articolo che mi ha convinto, tre mesi fa, a definire una proposta d’acquisto per un immobile gravato da importanti pignoramenti (banca mutuante, Equitalia e condominio) a un prezzo chiaramente assai favorevole. Il primo luglio scorso ho definito e fatto trascrivere il preliminare di compravendita, il 27 settembre prossimo mi attende l’atto di mutuo per il successivo rogito. Il dubbio nasce ora dalla richiesta della banca che mi ha concesso il mutuo (acconsentendo all’emissione degli assegni in favore della banca che ha avviato la procedura esecutiva, di Equitalia e del condominio), che richiede la stipula dell’atto di mutuo presso i propri uffici. Cio’ significa che l’atto non avverrà davanti al giudice dell’esecuzione, cui potrò rivolgermi solo in un secondo momento per la richiesta di estinzione della procedura esecutiva (a oggi data da definirsi). Le chiedo quindi quali potenziali rischi intravede in questo schema e cosa eventualmente dovrei/potrei chiedere al notaio rogante a mia tutela? Grazie in anticipo per quanto potrà eventualmente consigliarmi.

      • notaio ha detto:

        Il notaio non può fare granchè, anche se ovviamente farà menzione nell’atto di acquisto e nell’atto di mutuo che sussiste il pignoramento. Lei compra col rischio che qualcosa vada storto. Anche se certamente tutto filerà liscio e non ci saranno intoppi nel lasso di tempo tra il mutuo e la udienza di chiusura della procedura. Mi meraviglio della banca che, dandole il danaro per una casa gravata da pignoramento in corso corre gli stessi rischi. Cerchi almeno di fare il mutuo e l’acquisto – sia pur nei locali della banca – nello stessa mattinata in cui si terrà l’udienza, in modo che la consegna degli assegni ai creditori, le loro liberatorie, il deposito delle stesse al giudice e la pronuncia del magistrato si susseguano rapidamente.

    • franky ha detto:

      Grazie notaio per il commento, in effetti accadrà esattamente quanto da lei suggerito: atto di mutuo e rogito verranno stipulati entrambi in banca nella stessa giornata, alla presenza dei rappresentanti dei creditori cui verranno consegnati gli assegni a fronte di ampia quietanza e liberatoria per la rinuncia alla procedura. Successivamente il notaio assieme al team legale che ha seguito la compravendita (sto acquistando da un noto fondo immobiliare che si occupa di rilevare e vendere immobili pignorati, infatti non ho concluso un preliminare vero e proprio ma un atto di nomina come acquirente a seguito dell’iniziale procura concessa al fondo dal proprietario pignorato per la vendita dell’immobile) si recherà in tribunale che, considerati i tempi (siamo a Roma), dovrebbe dichiarare estinta la procedura nel giro di circa 20 giorni. Chiaramente sono scoperto nei 20 giorni indicati più i 20 giorni successivi in cui eventuali creditori ulteriori potrebbero ricorrere contro la chiusura della procedura, ma assieme ai responsabili del fondo e al team legale stiamo monitorando con cadenza bisettimanale il fascicolo e, dal giorno dell’atto di nomina (1 luglio scorso), non sono intervenuti altri creditori (abbastanza prevedibile, considerando che il debitore era un dipendente di azienda privata che ha sfortunatamente perso l’impiego, limitando dunque i rischi ulteriori legati a un eventuale proprietario imprenditore). La banca si espone poiché collabora stabilmente con il fondo che intermedia, conosciuto nel settore come molto serio. Non è un caso che mi sia dovuto rivolgere a tale banca (a un tasso fisso di circa 1% superiore alla media attuale di mercato), poiiché nessun altro istituto, come lei ha correttamente indicato, si è dimostrata disponibile a seguire l’iter sopra descritto.

      • notaio ha detto:

        Andrà tutto bene. Io magari eliminerei i primi 20 giorni di attesa. Faccia fissare il giorno dell’udienza dal Giudice, e l’operazione la faccia la mattina stessa, un po’ prima.

        • franky ha detto:

          In effetti è quello che avrei voluto fare, ma prima di metà ottobre a Roma non era possibile ottenere l’appuntamento con il giudice dell’esecuzione. Poiché avevo già una volta posticipato la data fissata dalla banca per l’atto di mutuo, in questa seconda occasione dovrò assumermi il rischio dei 20 giorni circa che correranno tra atto di mutuo e rogito il 27 settembre e appuntamento col giudice dell’esecuzione: il rischio è che la banca si spazientisca e cambi idea sull’erogazione del mutuo, cosa che non posso permettermi essendosi dimostrata l’unica disponibile a emettere tre assegni a favore dei creditori, a consegnarli prima della cancellazione delle iscrizioni, non ultimo, trattandosi per me di un secondo mutuo, ha acconsentito a sforare il parametro solitamente utilizzato come limite per la valutazione di fattibilità pari al 33% del reddito netto (io sono con questo secondo mutuo al 40%, ed è peraltro un mutuo di elevato importo pari all’80% del valore di acquisto della casa).
          Insomma, com’è nella mia indole…mi assumerò il rischio ulteriore.
          Grazie ancora per i preziosi suggerimenti, Notaio.

    • pafla ha detto:

      Buongiorno, putroppo mi sono imbattuta nel Suo blog perchè circostanze recenti mi hanno fatto trovare in una situazione spiacevole. A giugno io e la mia compagna abbiamo fatto una proposta d’acquisto per un immobile su cui gravava un’ipoteca a favore di Equitalia, e nella proposta abbiamo bene specificato che al momento del rogito l’ipoteca era da estinguersi a spese e a cura del venditore. ci era stato detto che un funzionario di equitalia sarebbe stato presente al rogito e che avrebbe ritirato direttamente l’assegno per estinguere l’ipoteca. All’avvicinarsi della data del rogito siamo stati informati dall’a.i. che l’immobile, appena prima della registrazione del compromesso, era stato pignorato per un altro debito di uno dei proprietari e che bisognava prendere accordi con gli avvocati del creditore per poi fare il rogito direttamente in tribunale. ora invece ci dicono che prima vogliono cancellare il pignoramento e poi fissare il rogito. secondo lei qual è la strada migliore? se non dovessero rispettare la data fissata come termine per l’acquisto della casa ho diritto di ricevere il doppio della caparra che ho cosegnato quando ancora non sapevo del pignoramento? La ringrazio

      • notaio ha detto:

        Certo. Il pignoramento è una pregiudizievole. Quindi il venditore che ha l’obbligo di trasferire l’immobile libero è inadempiente. A meno che lei non abbia espressamente accettato il pignoramento nel preliminare, ma non credo che l’abbia fatto. Veda lei se favorire il venditore fissando un ulteriore termine per la cancellazione del pignoramento da parte sua, con suoi soldi. Se glielo concede metta tutto per iscritto con chiarezza. Quanto ad Equitalia mi sembra che la procedura prevista sia giusta.

        • notaio ha detto:

          P.S.: perchè “purtroppo”?

          • pafla ha detto:

            La ringrazio per la gentile risposta. il purtroppo era riferito al fatto che probabilmente se non mi fosse capitata la situazione sopra esposta non avrei cercato questo tipo di informazioni, ma per fortuna ho trovato il Suo blog! Mi sono espresso male.
            Ancora una domanda, se l’avvocato chiede la cancellazione del pignoramento ci sono dei tempi tecnici da rispettare prima di poter procedere con il rogito e stare tranquilli senza incorrere nel rischio che altri creditori si insinuino nel pignoramento dopo l’atto?

            • notaio ha detto:

              I tempi sono quelli per effettuare materialmente la cancellazione del pignoramento. Il pignoramento si cancella con un’ordinanza del giudice, che viene emessa solo quando tutti i creditori intervenuti nella procedura rinunciano agli atti. Una volta cancellato, eventuali altri creditori non possono più intervenire in quel pignoramento ma, semmai, trascriverne uno nuovo.

    • Carlo ha detto:

      Egregio Notaio,
      le scrivo per un consiglio sull’acquisto di un immobile.
      Sono interessato all’acquisto di un’abitazione che attualmente è di proprietà di una di SRL.
      Questa SRL ha acquistato l’immobile dal costruttore che successivamente è fallito, quindi al momento è in atto una revocatoria su quest’ immobile.
      La mia domanda è la seguente, posso acquistare l’immobile al vero prezzo di mercato (quindi non prezzo ribassato/fittizio) anche se vi è una causa e un udienza in corso? cosa rischio? Nel mio caso l’abitazione sarebbe prima casa per cui se non ho capito male sarei esente da un eventuale revocatoria.
      Grazie, cordiali saluti

      • Carlo ha detto:

        Egregio Notaio,
        le scrivo per un consiglio sull’acquisto di un immobile.
        Sono interessato all’acquisto di un’abitazione che attualmente è di proprietà di una di SRL.
        Questa SRL ha acquistato l’immobile dal costruttore che successivamente è fallito, quindi al momento è in atto una revocatoria su quest’ immobile.
        La mia domanda è la seguente, posso acquistare l’immobile al vero prezzo di mercato (quindi non prezzo ribassato/fittizio) anche se vi è una causa e un udienza in corso? cosa rischio? Nel mio caso l’abitazione sarebbe prima casa per cui se non ho capito male sarei esente da un eventuale revocatoria.
        Grazie, cordiali saluti

        • notaio ha detto:

          Da quello che mi dice l’operazione è altamente rischiosa. Se la revocatoria va a buon fine lei perde l’immobile. Il mio consiglio è di prendere accordi con il curatore fallimentare e avviare una trattativa con lui che rappresenta tutti i creditori. Raggiunto l’accordo può tranquillamente acquistare a condizione che contestualmente venga firmata anche la rinuncia agli atti e la cancellazione dei gravami sull’immobile. Il suo notaio di fiducia la garantirà la sicurezza necessaria.

    • Carlo ha detto:

      Ok, grazie mille per la sua risposta.
      Cordiali saluti

    • monica-disperata ha detto:

      Gentile Dottor D’Ambrosio,
      le scrivo poiché abbiamo sottoscritto una proposta d’acquisto che ci ha portato sull’orlo della disperazione, ci siamo imbattuti nel suo articolo e le chiediamo dunque un consiglio.
      Ieri appunto abbiamo firmato una proposta d’acquisto su un immobile che -abbiamo scoperto al momento della firma – gravato da ipoteca e pignoramento. Sulla proposta è scritto però che “l’ipoteca e il pignoramento verranno obbligatoriamente cancellati entro il rogito” fissato per metà gennaio. Inoltre è riportato che l’immobile “sarà trasferito libero da qualsiasi peso od onere pregiudizievole”. Come ulteriore clausola c’è quella del’ottenimento del mutuo da parte nostra o con la nostra banca o “grazie” alla mediazione dell’agenzia.
      Ora, ci siamo resi conto di aver fatto una grandissima stupidaggine firmando la proposta per una casa così compromessa e avendo già lasciato all’agente immobiliare una caparra – che si trasformerà all’accettazione del venditore – in caparra confirmatoria di 10 mila euro.
      La casa è molto bella e il prezzo stracciato ci ha fatto perdere il senno.
      Cosa possiamo fare ora secondo lei? Noi vorremo tirarci indietro ma non possiamo permetterci di perdere la caparra dunque secondo lei se facciamo andare avanti l’iter che il venditore affronterà coi suoi creditori noi siamo esposti a dei rischi? Le clausole che ha inserito l’agente immobiliare ci tutelano veramente? In attesa di una sua riposta la ringrazio per l’utile servizio.

      • notaio ha detto:

        Le clausole mi sembrano sufficienti, almeno teoricamente. Sono solo perplesso di quel mutuo da ottenere “grazie all’agenzia”. E se poi l’agenzia vi trova un mutuo che non vi piace? Avreste piuttosto dovuto fare un preliminare trascritto avvalendovi della consulenza di un notaio. Comunque il vero rischio è un altro: se il venditore – anche in perfetta buona fede – non riuscirà a cancellare l’ipoteca e il pignoramento prima del rogito (cosa che succederà quasi sicuramente)che fate? Gli chiedete indietro i 10 mila? Li avrà già sicuramente spesi e voi li perdete (probabilità che succeda al 93,5%). Spero solo che non crediate alle giustificazioni che vi forniranno e non vi azzardiate a fare l’atto senza le previe cancellazioni, se no il danno può essere molto più grave dei 10 mila persi.

        • monica-disperata ha detto:

          Gentile Dottore, la ringrazio per la celere risposta.
          L’agenzia ci ha garantito che i 10 mila verranno consegnati al venditore solo al momento in cui la casa sarà libera da pregiudiziali, nel frattempo li terrà in deposito l’agenzia.
          Noi però – grazie a quella clausola – possiamo rifiutarci di fare quella procedura descritta in tribunale in cui dovremo fare il rogito in contemporanea all’estinzione del debito appigliandoci al fatto che come scritto sul preliminare la casa deve essere libera al momento del rogito? Inoltre, una volta scaduto il tempo per il rogito senza che il venditore abbia estinto i suoi debiti noi possiamo annullare il preliminare oppure dobbiamo aspettare che la casa si liberi per un tempo… indefinito? E se il debito del venditore è superiore alla nostra proposta noi saremo liberi di svincolarci?
          Mi scusi se la tartasso di domande ma non sappiamo veramente a chi rivolgerci, se a tal proposito avesse un collega in provincia di Brescia da consigliarci esperto di queste pratiche le saremo veramente grati.
          Un caro saluto

          • notaio ha detto:

            Visto che il danaro non è stato consegnato al venditore, la situazione è semplice. Non dovete fare nulla. Preparate il danaro per l’acquisto e preparatevi per la stipula. Il giorno fissato per la stipula vi presenterete dal notaio e verificate se le pregiudizievoli sono stata cancellate o no. In caso positivo stipulate, in caso negativo lo farete constatare formalmente e sarete liberi da impegno, ritirando la caparra che avete depositata. Piuttosto io manderei una raccomandata all’agenzia per ricordargli che quel danaro non deve spenderlo per se! 🙂

    • Luce ha detto:

      Buongiorno Notaio D’Ambrosio, le vorrei gentilmente sottoporre la mia situazione per avere un parere.
      Nel 2007 mi sono fatta l’accollo del mutuo della casa che avevo acquistato con mio marito, in quanto mi sono separata, premetto che sono lavoratrice autonoma con P.Iva, nel 2010 ho avuto un ictus con delle conseguenze che mi hanno portato a non poter lavorare per tanto tempo, e così non ho potuto continuare a pagare il mutuo. In seguito quando ho ripreso a lavorare ho fatto un’accordo con la banca, ma nel frattempo altri debiti si sono accumulati, portandomi alla situazione attuale. L’immobile in questione ad oggi è affittato e io sono a mia volta in affitto in un altro paese per motivi di lavoro. A maggio mi hanno notificato il pignoramento e settimana scorsa è arrivata la notifica dell’istanza di vendita con nomina del CTU e comparizione a marzo davanti al Giudice. Premetto che io prima della decadenza del termine, prima del decreto, prima del pignoramento, ho continuato a fare offerte alla banca per rientrare dell’arretrato ricevendo sempre il due di picche. Ora sull’immobile ho anche un’ipoteca di Equitalia di circa 45.000 Euro. Volevo gentilmente sapere da lei se io riuscissi a vendere l’immobile all’inquilino chiedendo un saldo a stralcio alla banca, ma mi chiedevo Equitalia potrebbe accodarsi al pignoramento? La ringrazio in anticipo per la risposta. Un caro saluto.

    • laura1972 ha detto:

      Buongiorno Notaio. Ho letto con interesse il Suo blog apprezzandone la chiarezza e la Sua professionalità. Spero che possa rispondere a un mio quesito:
      Vorrei partecipare ad un’asta per un immobile che si terrà a breve.
      Dalla perizia eseguita per conto del Tribunale risulta che l’immobile è gravato da ipoteca volontaria per accensione mutuo e successivo pignoramento (su iniziativa della Banca erogatrice del mutuo). la Banca figura come creditore nel procedimento.
      facendo autonome verifiche in Conservatoria, ho appreso che successivamente alla trascrizione del pignoramento è stata iscritta e poi trascritta un’ipoteca giudiziale sull’immobile, a favore di un altro istituto di credito e per una somma differente rispetto a quella dell’ipoteca volontaria.
      il curatore della procedura, appositamente interpellato, mi risponde che le pregiudizievoli successive alla trascrizione del pignoramento non sono opponibili alla procedura, e, quindi, agli aggiudicatari; inoltre, le spese di cancellazione, se disposte dal GE nel Decreto di trasferimento, sono anticipate dall’aggiudicatario ma recuperate nel piano di riparto.
      Sono perplessa perché non capisco con chiarezza se l’immobile verrà acquisito dall’aggiudicatario libero da gravami o se questa ipoteca giudiziale, peraltro non segnalata nella procedura, potrebbe far insorgere oneri/problemi in capo all’acquirente.
      La ringrazio in anticipo per la Sua risposta.

      • notaio ha detto:

        Si sono d’accordo sul fatto che il secondo istituto di credito avrebbe dovuto limitarsi ad insinuarsi nel pignoramento, cosa che è possibile ai creditori fino all’ultimo momento. Quindi lei acquisterà l’immobile libero. Sorge perplessità sulla cancellazione materiale della ipoteca giudiziale. Si accerti che verrà ordinata dal GE nel decreto di trasferimento, altrimenti tocca pretenderla dal secondo Istituto bancario e magari litigarci.

    • papagolf ha detto:

      Gentile notaio volevo chiederle quali sono gli strumenti e/o le visure che devono essere fatte per capire se su un immobile da acquistare vi sono pignoramenti e chi sono i creditori. Grazie

      • notaio ha detto:

        Le visure si fanno in Conservatoria. Ma le faccia fare da un notaio, magari chiedendogli una risposta scritta, perchè non è cosa semplice. Una volta appresa l’esistenza del pignoramento deve andare in Tribunale e consultare il fascicolo processuale.

    • Matteo88 ha detto:

      Buonasera sig. Notaio,
      Siamo una giovane coppia e a settembre 2016 abbiamo firmato il preliminare per acquistare un immobile da un costruttore dando il 10% di caparra.
      Nel preliminare abbiamo deciso assieme al costruttore di scrivere come termine entro il quale stipulare il rogito il 31/12/2016: noi avevamo intenzione di fare il rogito entro questa data perché potevamo usufruire dell’agevolazione fiscale della detrazione dell iva al 50% (Agevolazione che non è poi stata rinnovata per il 2017).
      Un’altra premessa da considerare è che abbiamo deciso di fare l’atto presso il notaio di fiducia del costruttore in modo che avesse già tutti i documenti dell’immobile ecc.

      Il rogito si doveva concludere il 15 dicembre ma qualche giorno prima,la nostra banca X a cui abbiamo chiesto il mutuo ci ha contattato dicendoci che nella relazione del notaio risultava, oltre all’ipoteca, anche un pignoramento sospeso di un altro banca Y e che, mancando la cancellazione definitiva della trascrizione del pignoramento non avrebbero potuto erogarci il mutuo.
      Per questo motivo non abbiamo potuto procedere con il rogito.
      Nel preliminare però era stato concordato che al momento del rogito la casa sarebbe dovuta essere libera da vincoli, pignoramenti ecc.
      Come ci consiglia di procedere?
      Il costruttore continua ad insistere per farci fare il mutuo con la stessa banca Y dove vi è il pignoramento perché questa stessa ci concederebbe il mutuo senza problemi. Lei ce lo consiglia?

      • notaio ha detto:

        Banca o notaio, chi siano non importa. Il problema è che il pignoramento è un rischio gravissimo ed acquistare con un pignoramento è una imprudenza. Suggerisco di andare da un avvocato, intimare al venditore di cancellare il pignoramento, e, in caso di rifiuto, agire in giudizio per il doppio della caparra e i danni.

    • Luigi Riggio ha detto:

      Prima di porle il mio quesito mi voglio complimentare per il suo Blog che seguo con attenzione e che spesso mi e’ servito notevolmente nell’ambito della mia attività lavorativa . Cio’ premesso…. immobile da vendere gravato da pignoramento. Acquirente richiede erogazione di un mutuo con famoso istituto di credito. Pratica istruita sin dall’inizio allegando accordo di saldo e stralcio con altro istituto di credito (Creditore in questa vicenda). Il notaio rogante ( Eccezionale professionista) , dopo aver concordato con l’avvocato dei venditori, con l’avvocato dell’istituto di credito (Creditore) e giudice la cosidetta “miniudienza ” con ampio preavviso e avendo preparato il tutto nel migliore dei modi, scopre che la Rnp inviata a fine dicembre , non viene accettata dalla banca dell’acquirente in quanto ci sarebbe il rischio di eventuali ulteriore creditori che , a detta loro,potrebbero insinuarsi anche se non inscritti nel fascicolo, nei 20 giorni successivi. Le domanda a questo punto sono: esiste questa possibilità? La giurisprudenza cosa dice al riguardo? Grazie anticipatamente per la sua risposta.

      • notaio ha detto:

        Si, purtroppo è così. Per poter cancellare il pignoramento occorre una copia conforme dell’ordinanza del giudice “per uso cancellazione” che viene rilasciata solo in caso di mancata opposizione nei termini da parte dei creditori. In caso di opposizione si apre un giudizio di merito. Si tratta di casi veramente rari ma un rischio, sia pur potenziale, c’è. Grazie delle tue buone parole!

    • PIERPAOLO ha detto:

      quesito sermplice ed assurdo : mi ritrovo costretto a comprare ,nel 2011, immobile per recuperare pare dei miei soldi avanzati per lavori eseguiti in una cooperativa edilizia.
      Si stipula ,”testualmente scritto sull’atto “con accollo da parte mia di €.80.000 quota parte di frazionamento mutuo ipotecario gravante su intero stabile (circa 3000000 ). Non vado mai in banca ,ne tantomeno vengo mai chiamato per formalizzare l’accollo , ne pago mai nessuna rata . Ora una terza banca per una mia insolvenza di 20.000 €. mi pignora l’appartamento e lo mette all’asta ,perchè ritiene libero da qualsiasi ipoteca , per un valore di 50.000 €. la domanda , e possibile mai che la banca che si è accollato il mutuo non sappia niente di questa vendita ? quli rtischi corre chi compra, di cosa rispondo io verso la banca in caso di vendita? La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        Non è che sei stato molto chiaro. Comunque: se hai comprato con accollo di un mutuo precedente dovevi pagare. La legge non prevede nè comunicazioni o solleciti dalla banca, nè tantomeno “formalizzazioni”. Basta che ci sia scritto nell’atto notarile. Inoltre se c’è un terzo creditore può benissimo pignorare l’immobile anche con altre ipoteche precedenti: vorrà dire che si soddisferà sul residuo dopo il soddisfacimento dei pregressi.

    • lilly ha detto:

      Buongiorno, le espongo il mio quesito. Sul terreno dove è sorto in seguito un condominio era presente la formalità di un pignoramento estinto ma non cancellato. Il tutto scritto sul contratto di compravendita di ogni condomino. Ora succede che uno dei proprietari ha deciso di vendere l’appartamento ma ha incontrato difficoltà dovute alla banca dell’acquirente, la quale non avrebbe erogato il mutuo se non fosse stato cancellato il pignoramento. Il venditore ha così eseguito la cancellazione di sua iniziativa, ma l’amministratore del condominio ha ritenuto opportuno addebitare la spesa per quota a tutti i condomini? È corretto? Considerando che a tre mesi il pignoramento sarebbe decaduto passato il termine di vent’anni?
      Grazie.

      • notaio ha detto:

        L’unica strada da percorrere è riunire l’assemblea e votare a maggioranza di non ratificare l’operato dell’amministratore. La quota parte eventualmente già pagata verrà stornata.

        • lilly ha detto:

          Lo stesso vale anche se si tratta di spesa approvata a bilancio consuntivo? La decisione dell’amministratore quindi esula dalle sue competenze? Avrebbe dovuto riunire in assemblea e successivamente votare?

          • notaio ha detto:

            Se l’assemblea ha approvato il bilancio, ha votato, e non è quindi una decisione dell’amministratore, come mi diceva, ma, semmai, solo una sua proposta. Suggerisco di rivolgersi ad un avvocato portandogli tutte le carte da leggere.

    • ENRICO67 ha detto:

      Buonasera Notaio D’Ambrosio, grazie per il suo blog da me consultato piu’ volte in veste di visitatore desideroso di apprendere cose nuove. Ora Le scrivo in quanto direttamente interessato. Preciso di aver letto i commenti, i casi si assomigliano ma non vorrei mi sfuggisse qualcosa. Cerchero’ di essere breve e schematico: vorrei acquistare un appartamento con ipoteca e successivo pignoramento. Le cose allo stato attuale sono così:
      prima asta andata deserta, ho contattato la banca creditrice per anticipare la seconda asta e ridurre il prezzo del 25%. La banca mi chiede di fare un’offerta che sarà sicuramente presa in considerazione. Al momento non ci sono altri creditori (risulta cosi alla Conservatoria)
      Seguendo le informazioni da Lei indicate La domanda è: Se riesco a combinare nello stesso giorno di trovarmi con gli emissari della banca (ed il mio Notaio) di fronte al Giudice per ottenere il decreto di estinzione della procedura, farlo vistare dal Cancelliere, ed eseguire immediatamente la vendita che dovrà essere trascritta nel giro di poche ore, non rischio più nulla? Da qualche parte (non so se in questo blog) ho letto che ci sono ulteriori 20 giorni dall’estinzione della procedura in cui si possa insinuare qualche creditore. E’ possibile? In ultimo, non rischio in qualche modo di pagare io il debito che il proprietario ha con la banca?? Possibile che la Banca si possa accontentare di una cifra intorno ai 50.000,00 €. quando il credito che vanta supera i 140.000,00 euro?
      Spero in una Sua risposta. Grazie mille

      • notaio ha detto:

        I 20 giorni a cui lei si riferisce sono i termini per l’impugnativa per violazione di legge. Non si possono insinuare altri creditori. Quanto alla transazione con la banca, le decisioni dell’Istituto non sono valutabili. La prego cmq di rammentare che la presenza di altri creditori non si evince dalla Conservatoria, come dice, bensì dal fascicolo processuale.

        • ENRICO67 ha detto:

          Grazie mille per le preziose informazioni. Certo abitassi a Pescara non avrei dubbi a scegliere il Notaio.
          Non mi sembra di avere un appoggio come il Suo. Vorrei essere sicuro di quello che faccio ma i dubbi sono tanti. Cerchero’ di rintracciare il fascicolo, una volta visto ed accertato che non ci sono altri creditori farò un’offerta alla Banca.
          Grazie ancora

    • Fil ha detto:

      Buonasera notaio
      Sto acquistando un immobile e ho firmato il preliminare di acquisto anche se ho sottovalutato il fatto che sull’immobile gravava una trascrizione di pignoramento.
      Pensavo che si potesse gestire come una semplice ipoteca ma ho scoperto che la cosa è molto più complicata.
      Il notaio che segue il tutto, perché chiaramente mi sono appoggiato subito ad un notaio, mi ha proposto di fare un nuovo preliminare da trascrivere dove risulterà che io passerò altre somme necessarie per pagare i creditori del venditore in cambio della loro dichiarazione dì assenso alla cancellazione del preliminare.
      La mia domanda è : con le dichiarazioni di assenso alla cancellazione si può avere la sentenza del giudice alla cancellazione ma se prima della sentenza vengono fuori altri creditori?
      Potrei lasciare in deposito dal notaio le somme e aspettare la sentenza è solo successivamente pagare i creditori?
      Oltretutto potrei condizionare il preliminare alla sentenza positiva del giudice?
      Altra domanda, ma dopo la sentenza devono passare 20 giorni perché nessuno possa ritornare o riaprire il pignoramento?
      Grazie
      Buona serata

      Filippo

      • notaio ha detto:

        Il giudice ordinerà la cancellazione del pignoramento solo previa rinuncia da parte di tutti i creditori pignoranti ed intervenuti. Se dopo la rinuncia dei creditori e prima dell’ordine di cancellazione del pignoramento intervengono altri creditori siamo punto e a capo. Comunque una volta cancellato il pignoramento non ci possono essere altri interventi. Un eventuale nuovo creditore dovrà trascrivere un nuovo pignoramento. Naturalmente ciò è possibile fin tanto che la proprietà è del debitore. Il mio consiglio è di accordarsi con tutti i creditori e di stipulare il contratto di compravendita alla presenza di tutti contestualmente: venditore-debitore, acquirente, notaio, creditori (che depositeranno rinuncia agli atti, previa consegna della somma a loro spettante) e giudice (che verificata la rinuncia da parte di tutti ordinerà la cancellazione del pignoramento).

    • Fil ha detto:

      Grazie mille per la risposta.
      Soltanto una puntualizzazione.
      Una volta cancellato il pignoramento, se la vendita non è completa ma viene stipulato tra compratore venditore un preliminare trascritto dal notaio è possibile che altri creditori possano trascrivere un nuovo pignoramento sull’immobile o il preliminare trascritto protegge da eventuali nuove trascrizione?
      Grazie mille
      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Il preliminare trascritto tutela dalla successive trascrizioni ma non dalle precedenti. Quindi dopo la trascrizione del preliminare eventuali nuove iscrizioni e/o trascrizioni sono inefficaci. Nulla vieta però ai creditori di depositare intervento al pignoramento già trascritto che non sia ancora stato cancellato. Se riesce ad ottenere la cancellazione del pignoramento e subito dopo trascrive il contratto preliminare di vendita può stare tranquillo.

    • alex.gal ha detto:

      Buongiorno notaio volevo complimentarmi per il suo Blog,
      espongo il mio quesito.
      Firma del preliminare per l’acquisto di un immobile che veniva venduto libero da pesi ecc. In fase si vendita salta fuori, dal notaio che si sta occupando della pratica, che sull’immobile gravava una trascrizione di un pignoramento risalente alla fine degli anni 80 ( 1987), ma mi dice nello stesso tempo di stare tranquillo perché il pignoramento, non essendo mai stato rinnovato, è diventato inefficace. In questo caso posso stare tranquillo? Ho anche chiesto di cancellarlo “per pulire la situazione relativa all’immobile” ma mi è stato detto che non è necessario. E così? Eventualmente è possibile pretenderne la cancellazione?
      Un’ultima cosa. Se dovesse saltar fuori in capo al venditore l’esistenza di cartelle esattoriali non ancora soggette a procedure esecutive, la trascrizione della compravendita (fatta prima della eventuale azione esecutiva da parte della agenzia di riscossione) pone l’immobile al riparo dalle pretese del creditore?
      La ringrazio
      Alex

      • notaio ha detto:

        Il pignoramento diventa inefficace se la relativa trascrizione non viene rinnovata entro 20 anni. Quindi può stare tranquillo. Anche in riferimento al suo secondo quesito può dormire sonni tranquilli in quanto la trascrizione dell’atto di compravendita mette l’immobile al riparo da ogni eventuale aggressione dei creditori del precedente proprietario.

    • franky ha detto:

      Buon pomeriggio Notaio, passavo da quest parti per ringraziarla per i preziosi suggerimenti ricevuti lo scorso anno in merito al caso che ho esplicato a a commento di questo articolo, e per un messaggio che spero sia di supporto a tutti i lettori del Suo utilissimo blog: a oggi l’appartamento acquistato gravato da pignoramento da parte della banca mutuante il precedente proprietario, condomino, supercondominio e ipoteca giudiziale da parte di Equitalia è “pulito”e libero da ogni trascrizione pregiudizievole. La rinuncia agli atti effettuata da tutti i creditori intervenuti il giorno del rogito e della contestuale erogazione del del mutuo in mio favore, la trasparenza e correttezza dell’avvocato che aveva accesso al fascicolo del pignoramento contro il venditore che mi ha aggiornato continuamente sullo stato dell’estinzione fino alla decorrenza dei termini per le eventuali insinuazioni successive al provvedimento del giudice e, potrà sembrare strano, la tempestività di Equitalia nella cancellazione dell’ipoteca legale a seguito del saldo di quanto dovuto dal precedente proprietario, mi hanno consentito di acquistare l’appartamento che desideravo al 20% in meno del valore di mercato, come testimoniato dalla perizia della banca in fase di erogazione del mutuo. Con quanto risparmiato sto concludendo una bellissima ristrutturazione. Insomma, con un minimo di coraggio e i consigli delle persone giuste come l’eccezionale Notaio D’Ambrosio, si può fare!
      Grazie davvero e buona estate!

      • notaio ha detto:

        Grazie delle buone parole che mi incoraggiano a continuare il mio sforzo. Mi do da fare sul blog, che curo personalmente senza alcun aiuto neppure per l’aspetto informatico, non certo per tornaconto (le ore che perdo – mi creda –
        potrei dedicarle ad attività più convenienti) ma per essere utile al pubblico, e quando apprendo che sono servito a qualcosa ho raggiunto il mio obiettivo e mi sento gratificato. Passerò l’estate nella mia casetta in campagna a…. scrivere articoli! Cari saluti!

    • carmine_81 ha detto:

      Egregio Notaio, prima di tutto grazie per le risposte che da a tutte le persone che le scrivono perche’ contengono informazioni utili per tutti gli utenti di questo blog.
      Le riassumo brevemente la mia situazione e i miei dubbi.
      Mi sono aggiudicato un’immobile all’asta, ho versato il saldo tramite l’ottenimento di un mutuo da parte della mia banca (assegno circolare intestato alla procedura e consegnato al curatore) e ora sono in attesa del decreto di trasferimento del giudice.
      Il pignoramento sull’immobile non e’ stato mosso dalla Banca erogante il mutuo fondiario poiche’ le rate ad oggi risultano essere regolarmente pagate, per cui la banca non si e’ insinuata nella procedura. Quindi stando a quello che mi ha detto il curatore, il giodice provvedera’ a liquidare chi ha mosso il pignoramento (un condominio) e restituira’ la restante parte ottenuta dalla vendita alla proprietaria della casa che dovra’ provvedere privatamente ad estinguere il mutuo attualmente in essere sull’immobile.
      Cosa rischio se la proprietaria non va ad estinguere il mutuo? La banca non doveva insinuarsi comunque nella procedura avendo messo sull’immobile un ipoteca di primo grado? puo’ il giudice veicolare l’importo rimanente alla banca? La mia banca, potrebbe risolvere il contratto di mutuo visto che il notaio nell’atto di stipula del mutuo con la mia banca non ha mensionato la gia’ esistente ipoteca sull’immobile che mi sono aggiudicato?
      Ho l’impressione che tutta la procedura sia stata gestita male e con varie falle.
      Cosa posso fare sig. Notaio? sono molto preoccupato.
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Lo scopo dell’ipoteca è proprio quello di garantire, al relativo creditore ipotecario, un soddisfacimento privilegiato sul ricavato dalla eventuale vendita. In altre parole, dopo la vendita forzata e la relativa aggiudicazione, il prezzo pagato dall’acquirente all’asta andrà prima a compensare il credito del creditore ipotecario e poi quello di eventuali altri creditori. Infatti in tali casi il titolo esecutivo ed il precetto devono essere notificati anche al creditore che ha iscritto ipoteca. Mi sembra molto strano che le abbiano dato informazioni diverse, e che il notaio che ha rogato il mutuo non si sia accorto di questa ipoteca. Le consiglio di rivolgersi ad un avvocato per fare chiarezza.

    • Kevin ha detto:

      Egregio Notaio, innanzitutto grazie per la sua disponibilità e professionalità.
      Le spiego brevemente i miei dubbi..
      Sto acquistando un immobile appartenente a tre persone, sorelle tra loro, un terzo ciascuno, venduto loro dalla madre per evitare fosse pignorato a causa dei tanti debiti riscontrati alla morte del marito.
      Pochi giorni fa il notaio, (scelto dai venditori perché in questo caso saranno loro a pagarne il prezzo), mi fa presente che l’immobile é gravato da due ipoteche una risalente al 2005 e l’altra del 2006 (anno in cui gli attuali proprietari acquistarono l’immobile), fatto presente ciò ai venditori hanno fatto in modo di cancellare l’ipoteca senza dover pagarne il prezzo poiché non superavano la soglia dei €20.000 come stabilito dal decreto Monti, perciò saranno cancellate gratuitamente essendo una legge retroattiva.
      Arrivando al succo del discorso sto ricevendo una pressione incredibile nel far il rogito prima possibile! Addirittura dicendomi che sono disposti ad incassare la somma successivamente al rogito! Quando arriverá il prestito!! Dopo aver spiegato la situazione al notaio le sue parole sono state “ non vorrei ci sia qualcosa in arrivò…” senza dirmi altro e senza la possibilitá di far altre domande a causa della poca disponibilitá di tempo da parte sua…
      Carissimo Notaio D’ambrosio.. queste parole non mi fanno stare tranquillo… come dovrei comportarmi in questa situazione? Cosa dovrei fare per tutelarmi in questo possibile acquisto?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Infatti non c’è proprio da stare tranquilli! Sicuro che le ipoteche saranno cancellate? Sicuro che non ci saranno revoche della vendita della madre alle sorelle per simulazione? Sicuro che non cercheranno di revocare il suo acquisto? Solo il suo notaio però può darle un consiglio perchè occorre studiare i documenti….

    • Luce ha detto:

      Buongiorno Notaio , approfitto della sua gentilezza per esporle un problema. Il mio ex marito, quando ci siamo separati ha comprato una casa, che poi purtroppo per miei problemi di salute in quanto ho avuto un ictus e non lavoravo più, per aiutare me, non ha continuato a pagare il mutuo. Ovviamente la casa è stata pignorata e portata all’asta. Prima asta deserta, seconda asta annullata in quanto non era stata fatta pubblicità, ora si aspetta che decidano la prossima data. Nel frattempo la banca del mutuo, ha avviato un pignoramento presso terzi, sia all’Inps che alla Banca dove viene depositata la pensione. Il 14/12/17 c’è stata l’udienza e hanno deciso che per la banca non procedevano e veniva estinto e restituite le somme trattenute, mentre invece faranno un pignoramento del quinto sulla pensione. La domanda è questa: ma se la casa non è ancora stata venduta all’asta, o se mai lo sarà, lui è costretto a continuare vedersi trattenere un quinto a vita sulla pensione? La ringrazio Notaio Massimo d’Ambrosio e le faccio i miei auguri per un 2018 scintillante. Grazie.

      • notaio ha detto:

        Purtroppo il creditore ha diritto di trovare il danaro per la restituzione del debito ovunque, aggredendo qualsiasi bene del debitore fino al soddisfacimento. La ipoteca è una garanzia reale privilegiata ma non è obbligatorio utilizzare solo quella. Tanti cari auguri anche a lei!

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