• Come evitare la decadenza del beneficio prima casa

    decadenza beneficiE’ noto che nel momento in cui si compra una casa utilizzando le agevolazioni fiscali bisogna mantenere la propria residenza per cinque anni dal momento dell’acquisto agevolato. Ovvero per cinque anni dal successivo momento in cui si fissa la residenza nel comune ove è sita la casa acquistata. Altrimenti si decade dal beneficio prima casa.
    Il legislatore ha previsto la possibilità che, per cause di forza maggiore o per motivi superiori comunque giustificabili, si debba vendere quella casa che si aveva acquistato con l’agevolazione. Cambiano le esigenze di famiglia, bisogna magari trasferirsi in un’altra città, o magari la nascita di un nuovo figlio richiede la sistemazione in una casa più grande.
    Il legislatore ha quindi previsto che è possibile mantenere le agevolazioni se si compra immediatamente dopo un’altra casa, sempre con i requisiti dell’agevolazione “prima casa”.
    Per immediatamente dopo si intende entro un anno dalla vendita della casa acquistata con l’agevolazione e compiuta entro i 5 anni.

    Riacquisto entro un anno

    Voglio qui dire che è possibile vendere la casa acquistata con l’agevolazione anche prima del decorso dei 5 anni ma per mantenere l’agevolazione è necessario entro l’anno successivo dalla vendita riacquistare un’altra casa con i medesimi requisiti.
    Nella ipotesi che si venda la casa che si era acquistata con l’agevolazione e non si procede all’acquisto di un’altra casa l’Agenzia delle Entrate recupera rigidamente non solo la differenza che avete “risparmiato” al momento dell’acquisto agevolato, ma vi applica sopra interessi e sanzioni che arrivano anche al 30% delle imposte dovute. Ciò sulla base del principio che la dichiarazione fatta al momento dell’acquisto agevolato era una dichiarazione falsa, sicchè chi vende la casa acquistata con l’agevolazione prima dei 5 anni è considerato un contribuente mendace, che si è impegnato falsamente nei confronti del fisco.

    Il ravvedimento operoso

    C’è una possibilità di evitare le sanzioni, e cioè correre alla Agenzie delle Entrate a presentare una istanza di “ ravvedimento operoso”.
    In buona sostanza si tratta di recarsi all’Agenzia delle Entrate prima dello scadere dell’anno concesso dalla legge, e quindi prima che l’Agenzia delle Entrate sia in condizione legale di richiedervi la restituzione con le sanzioni e con gli interessi, e dichiarare che volontariamente che si vuole rinunciare al beneficio agevolato già ottenuto.
    In questo caso, manifestando chiaramente ed espressamente la propria intenzione, dovuta magari a comprensibili esigenze superiori l’ufficio provvederà semplicemente a riliquidarvi l’imposta che doveva essere assolta all’epoca in sede di registrazione dell’atto di acquisto, e chiedervi la differenza, con i soli interessi dovuti per il periodo in cui voi avete trattenuto la somma che avreste dovuto pagare fin dall’inizio.

     

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

     

    notaio massimo d'ambrosio Pescara

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    Come evitare la decadenza del beneficio prima casa ultima modifica: 2015-07-08T00:35:23+00:00 da notaio



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    4 Commenti su “Come evitare la decadenza del beneficio prima casa

    • Marino ha detto:

      Salve Notaio d’Ambrosio.
      Io ho un problema diverso, ho acquistato la mia “prima casa” 10 anni fa nel comune [A] e tramite asta giudiziaria mi sono aggiudicato ora una bifamiliare divisa in due lotti (insomma due case con lo stesso immobile) nel comune [B]. Vorrei applicare l’agevolazione della prima casa sul lotto 1 e ovviamente non avere nessuna agevolazione sul lotto 2. Naturalmente, mi sto già attivando per vendere entro l’anno la “prima casa” nel comune [A].
      Mi sorge però un dubbio: la bifamiliare e quindi i due lotti sono nello stesso Comune, pertanto come ci si regola con il fatto che: “se il contribuente è già proprietario di un’altra abitazione, non acquistata con l’agevolazione “prima casa”, ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova l’abitazione oggetto del nuovo acquisto, egli può compiere un nuovo acquisto agevolato solo a condizione che la casa già di sua proprietà sia alienata prima del nuovo acquisto agevolato”. Può influire? Di fatto acquisto la nuova potenziale “prima casa” e la seconda contemporaneamente, nello stesso Comune! Come ci si regola in questa situazione? Grazie mille per la gentile attenzione. Marino.

      • notaio ha detto:

        Innanzitutto tenga presente che può avere l’agevolazione anche su entrambe le porzioni della bifamiliare se si impegna a fare la riunificazione anche dopo l’atto. Quanto al quesito principale no problem. Il notaio avrà cura di inserire nello stesso atto prima l’acquisto della casa agevolata, con tutte le dichiarazioni del caso che saranno pertanto assolutamente veritiere, e poi l’acquisto della casa non agevolata.

    • gabo ha detto:

      Gent.mo Notaio D’Ambrosio,

      il quesito generale che intendo sottoporLe, e che spero si riallacci a quanto sopra detto, è il seguente: mia moglie, al momento della morte del padre, ha sfruttato, avendone diritto, i benifici ‘prima casa’ nella successione (mia moglie ha un fratello, coerede al 50%, che ha usufruito anch’egli, come la legge consente, dei benefici spettanti a mia moglie); mia moglie ha poi preso la residenza nell’appartamento ereditato nei tempi prescritti dalla legge (18 mesi).

      Orbene, i mie congiunti stanno ora cercando di vendere il suddetto appartamento; la domanda è: a partire da quando decorrono i 5 anni di legge per poter vendere senza alcun obbligo (ricomprare entro un anno, pagare le tasse non pagate a suo tempo per il beneficio, etc.)?

      Ho avuto risposte diverse (il momento della morte del de cuius; il giorno dell’atto di successione; il giorno in cui è stato trascritto l’atto di successione), sia da diverse sedi dell’AdE, sia da commercialisti e avvocati; Lei stesso qui sopra, a proposito però di un acquisto, dice che ” bisogna mantenere la propria residenza per cinque anni dal momento dell’acquisto agevolato”, dunque i 5 anni decorrerebbero a partire da quando mia moglie ha preso la residenza in loco.

      confesso a questo punto di essere in stato confusionale…

      in attesa di un Suo graditissimo chiarimento, La ringrazio infinitamente fin da ora per quanto vorrà dirmi,
      Gabriele

      • notaio ha detto:

        Hai ragione. Su questo argomento vi sono teorie diverse. A mio avviso i 5 anni decorrono dalla data di apertura della successione (ossia dalla data di morte) ma è opportuno chiedere alla sede dell’Agenzia delle Entrate in cui verrà registrato l’atto. Purtroppo in mancanza di norma esplicita si deve fare riferimento alla giurisprudenza: ci sono anche sentenze che negano l’esistenza dei termini

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