Compri casa? Attento all’abuso edilizio!
Dal notaio si vuole sempre pagare di meno, ma si richiedono al notaio sempre più responsabilità e sempre più incombenti. Purtroppo, per quanto riguarda la garanzia che sull’immobile acquistato non vi siano abusi edilizi, il notaio non vi può aiutare.La legge non tutela efficacemente l’acquirente di un immobile, perché ci dice che bisogna fidarsi della dichiarazione solenne del venditore, resa nell’atto notarile, sulla mancanza di abusi edilizi, come è stato ampiamente stabilito dalla Corte di Cassazione.
Pur avendo il notaio riferito in questo blog con dovizia di dettagli e di aspetti giuridici sostanziali, ed anche giurisprudenziali, sulla materia, l’equivoco, l’illusione, perdura tuttora in diversi strati della popolazione.
Il notaio Massimo d’Ambrosio, con la consueta chiarezza, ha appena pubblicato sul suo canale YouTube un video, breve, con cui illustra con fermezza la convenienza, l’opportunità, di provvedere drittamente voi a controllare la situazione urbanistica dell’immobile che vorreste comprare, incaricando ovviamente un tecnico esperto della materia che, prima dell’atto, possa rilasciarvi una relazione che vi tranquillizzi.
Il rischio è elevato, perché se si compra un immobile affetto da abusi edilizi vi è la possibilità che si sia costretti a pagare ingeniti somme per la regolarizzazione, che si sia costretti a demolire la parte interessata all’abuso edilizio, e perché no, anche doversi difendere nel Tribunale Penale spiegando che non si è l’autore dell’abuso edilizio, e dimostrando che l’autore è il precedente proprietario, circostanza, quest’ultima, molto difficile, perché si tratterebbe di dimostrare qualcosa in contrasto con la prova scritta dell’atto notarile.
Ascoltate quindi il breve video del notaio Massimo d’Ambrosio che è riportato qui sotto in calce al presente articolo. E non mancate di iscrivervi al suo canale Youtube!
Il notaio Massimo d'Ambrosio vi informa sempre! Votalo con 5 stelle! Grazie!Compri casa? Attento all’abuso edilizio! ultima modifica: 2020-01-20T10:49:05+01:00 daTi è piaciuto? Condividilo sui social!
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18 Commenti su “Compri casa? Attento all’abuso edilizio!”
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Se l’acquirente alcune settimane prima del rogito viene a conoscenza di abusi edilizie (ad esempio una tettoia non accatasta) a cui si aggiungono alcune difformità nella realizzazione dell’immobile stesso (ovvero alcuni lavori non eseguiti a perfetta regola d’arte) può farlo presente al momento del rogito con proprie dichiarazioni e note, semmai, già inviate al venditore? Oppure la dizione del tipo: “…si accetta l’immobile nello stato di fatto e di diritto..” solleva il venditore da responsabilità e risarcimenti del danno?
L’acquirente può chiedere che l’immobile sia venduto in conformità con la normativa urbanistica e catastale. Se il venditore dichiara in atto che è tutto in regola e poi non è così, di certo ne risponde. Se non lo dichiara il notaio non può procedere.
Nella ipotesi in cui siano presenti vizi di costruzione l’acquirente con quali modalità deve rappresentarlo nell’atto? Si può fare esplicito rinvio a corrispondenza pregressa tra le parti avente ad oggetto la denuncia e/o i rilievi formulati ?
Sui vizi puoi scrivere quello che ti pare, purchè non sia un escamotage per nascondere abusi edilizi. Anche rinviando ad altri documenti, ma, dato che debbono essere allegati, non possono superare le 2-3 pagine
Salve notaio , dopo una mediazione decidiamo (siamo 2eredi) che io ritiro il 50% della parte dell ‘altro erede di un immobile Però scopro che il posto auto e il piccolo giardinetto usati in modo
esclusivo da quando i miei genitori lo acquistato nel 1975 non sono nel rogito di acquisto ma sono ancora accatastati ai vecchi proprietari penso ormai deceduti visto che erano nati nel 1902 . Quindi io acquisterei solo l ‘appartanento e cantina. Come fare per avere la proprieta anche di questi ? usucapione ? e come funziona e chi deve pagarlo tutti gli eredi ? (non abbiamo ancora rogitato). posso chiedere di pagare anche all ‘altro erede dopo il rogito ?oppure altre soluzioni non esose visto lo scarso valore di questi. Grazie.
saluti
Occorre ovviamente prima verificare chi sono i proprietari. E poi, se qualcuno ne ha titolo, può procedere con la vendita per possesso https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/vendita-per-possesso-usucapione-notaio/
Mi scusi notaio ma non ho capito……Non si può usucapire ?
Io non lo posso sapere certo! Se ci sono tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi lo può sapere solo il venditore nella vendita per possesso o l’attore nella causa per usucapione
l immobile lo hanno acquistato i miei genitori nel 1975 ma nell ‘atto di compravendita c ‘è solo l’appartamento e la cantina mentre i lotti del giardino e del posto auto sono stati divisi per lotti (e una palazzina da 4 e ognuno ha preso un lotto)da un geometra ma non sono stati messi nella compravendita dei miei mentre quelle degli altri figurano negli atti. Però i miei hanno sempre utilizzato questi lotti sin dalla compravendita in esclusiva……come possibile che non rientrano nell ‘atto ……un errore del notaio dell ‘epoca di inserirlo ? penso che gli eredi non sappiamo neppure che esistano perché al catasto ancora intestati ai defunti……e le tasse chi le ha mai pagate su questi lotti ?
Purtroppo in questo blog si trattano solo questioni teoriche. Sapere chi sono i proprietari del giardino e del posto auto è una questione pratica che puoi risolvere incaricando un notaio di fare una ricerca. Però tieni presente che se con un atto notarile non vengono venduti dei beni non è mai colpa del notaio perchè sono solo le parti a decidere cosa comprare e cosa vendere, e il notaio legge l’atto proprio affinchè le parti possano controllare se il rogito è conforme a quello che vogliono.
Buongiorno e complimenti per i suoi articoli,
in periodo di CoronaVirus come questo il 20 febb 2020 ho firmato un preliminare di compravendita (tramite agenzia immobiliare) per acquisto di un villino al mare di 120mq con rogito da fare entro il 9 aprile 2020 (in modo tale da poterlo sistemare/ritinteggiare e metterlo a reddito gia’ per la stagione estiva 2020).
L’immobile in questione e’ stato oggetto di ampliamento (circa 18mq per una stanza ora diventata di 30mq) nel 1984/85 ed il venditore ha presentato regolare domanda di sanatoria nel 1988 ed e’ gia’ inserito sia al Catasto come planimetria che nella Visura Catastale le modifiche a suo tempo eseguite.
Tra l’altro “cosa fondamentale” nel preliminare ha dichiarato (probabilmente in buonafede) di essere in possesso del Permesso in Sanatoria rilasciato dal comune di Latina come da domanda al protocollo del 1988.
La realta’ e’ che non esiste un regolare Permesso/Concessione in Sanatoria ed eventuale Certificato di condonabilita’, quindi di recente la parte acquirente ha dato mandato al Tecnico Geometra per poter concludere tutte le pratiche al fine di ottenere i documenti necessari per il Rogito Notarile.
In virtu’ di cio’ prevedo che i termini del Rogito sono a Latina non saranno rispettati e probabile slitterannno di altri 3/5 mesi.
Ora come devo comportarmi visto che i termini sono cambiati o cambieranno, ho gia’ pagato una buona caparra confirmatoria e da un punto di vista economico italiano alcune situazioni sono cambiate ed io non diventando legittimo proprietario saro’ impossibilitato ad affittare l’immobile per la stagione estiva.
Ho cercato di parlare telefonicamente con il venditore per trovare soluzione (venirsi incontro su un nuovo prezzo ribassato) ma fa finta di non sentire e mi ha chiesto di avere pazienza sui termini affinche’ si procede all’ottenimento dei documenti, oppure di andare al Rogito a fine Maggio con la clausola che tutte le spese per l’ottenimento dei futuri documenti saranno a loro carico (sempreche’ il Notaio sia d’accordo a fare questa pratica), quindi ho proceduto ad inviare Raccomandata per una chiamata d’atto entro la fine mese di Maggio (ovviamente vorrei fare un Rogito senza vincoli di manleva per eventuali spese etc…) oppure richiedere risoluzione con doppio caparra gia’ versata.
La ringrazio in anticipo per una sua cortese risposta.
Mi sembra tutto corretto. Se l’immobile ha dei vizi urbanistici, lei è libero di non acquistare. Quanto alle spese o ai risarcimenti occorre valutare il testo del preliminare e/o la buona fede della controparte
Buongiorno Notaio,
se l’architetto/perito che si sta occupando di verificare l’assenza di abusi non si accorge di eventuali abusi e questi vengono scoperti dall’acquirente dopo il rogito, il professionista risponde dello sbaglio? Se si, in che modo?
Grazie 1000
Certo che risponde. Ma ci deve essere stato un incarico scritto, deve essere stata pagata la parcella, ricevuta la fattura, e il professionista deve essersi espresso con relazione scritta
Grazie per la risposta. Si, l’incarico e la parcella sono intestati pero’ al Venditore che doveva sanare alcuni abusi. Qualora dopo il rogito dovessero emergere ulteriori abusi l’Aquirente è tutelato in qualche modo? Grazie
Il venditore è responsabile di suo. Se avesse incaricato un professionista di sua fiducia per una relazione il professionista risponderebbe per eventuali errori
Buongiorno,
in riferimento ad abusi minori, e nello specifico, nel caso in cui il venditore abbia buttato giù un tramezzo senza titolo autorizzativo e, in prospettiva di vendere l’immobile, lo abbia ricostruito in cartongesso per far ricoincidere le planimetrie, quali scenari possono verificarsi sia per il venditore che per l’acquirente? Sarà possibile risolvere con una semplice CILA in sanatoria oppure ci sarebbero delle conseguenze civili e/o penali? Grazie
Proprio non so dirle come valutare gli “abusi minori”. So solo che se le parti non mi giurano che non ci sono abusi non stipulo.