Comprare casa? Ecco il corso del notaio!

Non ci crederete ma ricevo molto spesso dei quesiti incredibilmente disarmanti. Ad oggi ci sono ancora molti che vogliono comprare casa ma non sanno proprio che pesci pigliare e cosa debbano fare. E’ incredibile! Una buona dose di responsabilità secondo me ce l’hanno anche i social: io sono un fanatico di internet ma bisogna avere senso di responsabilità per scrivere o fare video su un certo argomento solo quando si ha un minimo di competenza! Diffidate quindi dei video pubblicati da personaggi senza arte né parte!

Ho quindi deciso di diffondere il video  che troverete qui sotto – da notaio – per illustrarvi i vari step – si dice così  – affinchè possiate poi  festeggiare felici il passo forse più importante della vostra vita.

Comprare casa? La scelta è vostra

Innanzitutto dovete scegliere la casa che vi piace al prezzo che ritenete giusto e che potete permettervi magari con l’aiutino di una banca che vi concede un prestito. In questo primo step non c’è niente da fare, dovete decidere voi, perché solo voi sapete esattamente quello di cui avete bisogno, solo voi sapete quanto potete pagare, e nessuno potrà darvi aiuti adeguati. Non vi illudete.

Certo ci sono molti siti dai quali potrete vedere il prezzo medio degli immobili in una determinata zona, e che certamente fate bene a consultar e ma ricordate che sono sempre indicazioni generiche, che non vi potranno mai dire qual è il prezzo giusto, perché ogni casa è diversa dall’altra. Persino appartamenti identici, costruiti in maniera identica, dallo stesso costruttore, nello stesso palazzo, saranno pur sempre diversi perché uno guarda a sud e l’atro a nord.

Tutto al più potete consultarvi con amici disinteressati, amici cioè che vogliono il vostro bene, che siano competenti, e potranno esprimervi il loro parere, di cui certo dovrete tenere conto, ma rammentando sempre che la decisione è solo vostra. La casa la potete trovare su Internet, ci sono ormai molti siti fatti bene, con informazioni e fotografie, e potrete rivolgervi anche ad un agente immobiliare serio e onesto, ma ricordandovi sempre che la decisione spetta solo a voi, e solo voi potete assumervi la responsabilità di scegliere un appartamento, magari in un determinato quartiere, piuttosto che in un altro, ubicato in tutt’altra zona.

Ricordatevi sempre che comprare casa è un po’ come un matrimonio, o un fidanzamento, perché tutti gli appartamenti, tutte le case, sono diversi gli uni  dagli altri e mai si prestano a schemi predeterminati, esattamente come le persone. Se infatti decidete di sposarvi non potete preventivamente assoggettare il vostro futuro compagno o compagna a schemi predeterminati. Tipo, quanto pesi, quanto sei alto, che lavoro fai, quanto sei ricco, ecc.:  bisogna innamorarsi e cosi anche per la casa che deve suscitare in voi i sentimenti positivi di chi ha trovato il compagno o la compagna della propria vita.

Il contratto preliminare

Una volta deciso quale casa fa per voi bisogna subito stipulare con il venditore un contratto preliminare. È essenziale, è urgente, è importantissimo. Con il contratto preliminare si compiono i primi controlli, si verificano i primi aspetti, e si prendono reciprocamente, e cioè venditore ed acquirente, i primi impegni sull’acquisto, sulle modalità di pagamento, e su tanti altri aspetti che variano da caso a caso.

Il preliminare può anche essere fatto da voi o con l’aiuto di un amico brillante studente di giurisprudenza  del primo anno, ma ve lo sconsiglio perché il preliminare implica, come vi ho detto le prime importanti verifiche reciproche tra voi e il venditore, e solo il notaio è il professionista che può aiutarvi in queste verifiche.

Andate quindi subito dal notaio, non appena avete preso la vostra decisione, e, per cortesia, da un notaio serio, un notaio di fiducia, un notaio preparato, circostanze, queste che purtroppo non sempre coincidono con il notaio più economico.

Vi sono due tipi di preliminari il preliminare registrato e trascritto e quello non registrato e trascritto. Il primo ha un costo, perché ci sono delle tasse da pagare, che comunque in parte potrete recuperare successivamente, mentre il secondo no. Ma il primo vi garantisce infinitamente di più del secondo, sicché il mio consiglio, non appena avete deciso, è di andare dal notaio a chiedergli di compiere rapidamente i controlli e di stipulare tra voi e il venditore un preliminare registrato e trascritto!

Al professionista gli confiderete i vostri problemi in modo da indirizzarlo ancora meglio per la risoluzione delle eventuali problematiche di cui voi in quel momento potete avere timore.

Attenzione, se comprate casa attraverso i servizi immobiliari l’agente vi chiederà di firmare l’accettazione della proposta di acquisto del venditore. Benissimo non vi sto dicendo di non firmarla, anche perché l’agente immobiliare serio, che ha fatto il suo dovere, merita il suo compenso che non gli deve essere negato. Ma occorre ricordare che anche quella firma della vostra accettazione sulla proposta del venditore è molto schematicamente, un contratto preliminare. Ma è un contratto preliminare molto carente in cui non si possono regolare e determinare tutte le sfaccettature necessarie, se non altro per la schematicità e la brevità del modulo dell’agenzia. Quindi, al riguardo, vi consiglio di firmarlo, ma di dare una caparra più bassa possibile, tale cioè se succedesse qualcosa l’eventuale sua perdita non costituirebbe per voi un disastro economico e di aggiungere nel preliminare un paio di parole che subordino comunque il tutto alla stipula del vero e proprio preliminare, che sarà curato dal notaio in modo che non vi si possa costringere ad effettuare l’acquisto, e magari considerarvi inadempienti, se voi deciderete successivamente di fermarvi perché saranno apparse all’improvviso delle problematiche gravissime e inaspettate.

La preparazione alla stipula

Una volta firmato il preliminare deve iniziare per voi la preparazione alla stipula del contratto definitivo di acquisto con il quale diventerete effettivamente proprietari della casa   di cui vi siete innamorati. Dovete preparare il danaro, e dovete cominciare ad organizzare tutta la vostra vita per il trasferimento nella nuova casa, dove inizierà un’altra esistenza. Volete chiedere un mutuo? Affrettatevi a compiere le pratiche necessarie secondo i tempi e secondo le modalità che il bravo notaio avrà già in precedenza previsto nel contratto preliminare che avete firmato.

Il contatto definitivo dovrà essere stipulato perché nel preliminare voi vi siete impegnati a stipularlo ed esso salterà solo in caso di circostanze gravi che comportino l’inadempimento vostro e della controparte venditore.

Dal notaio

Se avete tutto il danaro basterà presentarsi nello studio del notaio al giorno e all’ora fissata di comune accordo con il notaio e la parte venditrice, e diventare proprietari dell’appartamento, entrandone in possesso. Il notaio vi darà mille consigli su come entrare in possesso e come evitare le problematiche diverse da quelle di sua competenza.

Le garanzie del rogito nell’acquisto di casa

La maggior parte delle problematiche vengono risolte dal notaio, il quale vi garantirà che il venditore  vi ha detto le cose giuste. Se il venditore, ad esempio, vi dichiara che non ci sono ipoteche, il notaio compirà questa verifica per voi e, vi assicuro, l’ipotesi di ipoteche che appaiono all’improvviso e di cui magari il venditore non sapeva niente, come sempre poi asserisce, sono frequentissimi.

Ci sono però alcuni casi che il notaio vi esporrà, in cui è necessaria una vostra ulteriore attività.

Le verifiche vostre per una casa sicura

Una delle vostre attività è quella della verifica degli arretrati condominiali. La situazione eventualmente debitoria del venditore non sta scritta in nessun registro e quindi il notaio non vi può aiutare. Bisogna andare dall’amministratore di condominio o, meglio, trattandosi di questione coperta dalla privacy, richiedere al venditore che sia lui ad andare dall’amministratore di condominio e vi porti una dichiarazione firmata in cui si attesti se ci sono o meno debiti condominiali per spese ordinarie o peggi,o per spese straordinarie.

Un altro aspetto di cui si chiede la vostra partecipazione, o, perlomeno, la vostra consapevolezza, è quello della regolarità urbanistica e quello della agibilità.

Di quest’ultimo punto non vi dico niente perché ho già pubblicato un video specifico che al momento ha avuto circa 25.000 visualizzazioni  e che fareste bene a vedere subito.

Per la regolarità urbanistica il problema è delicato e serio. Il notaio non vi può garantire sulla regolarità urbanistica perché il nostro legislatore ha scelto, cosi hanno deciso nelle altre sfere, che la regolarità urbanistica deve essere attestata solo da una dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità penale e civile. Il notaio quindi si limiterà a ricevere questa dichiarazione e a inserire nell’atto tutte le affermazioni del venditore.

Una persona onesta certo non si mette nei guai mentendo, ma purtroppo ci sono anche dei casi, magari per semplice ignoranza, non voglio mancare qui di carità cristiana nei confronti di nessuno, nei quali passano sotto silenzio dei problemi gravi. E i problemi gravi possono consistere anche nella incommerciabilità dell’appartamento, quindi nella nullità dell’ acquisto, e nella perdita della vostra casa.

Per rimediare a questo problema bisogna avvalersi di un altro professionista. Di un tecnico qualificato e terzo, a cui demandare, ovviamente per tempo, non all’ultimo minuto, l’esame della situazione urbanistica dell’immobile.

Cosi come prima vi ho consigliato di stipulare un contratto preliminare registrato e trascritto anche se costa qualche centinaia di Euro in più adesso vi consiglio di avvalervi di un tecnico, un geometra, un ingegnere, un architetto, purché esperto nel settore, che possa fornirvi una relazione dettagliata, firmata, coperta dalla sua assicurazione professionale. Anche se pure questa scelta vi costerà qualche centinaio di Euro in più.

Onestamente vi debbo avvertire gli acquirenti che questa verifica spesso non la fanno perché al momento di pagare qualche centinaia di Euro in più per le prestazioni del professionista preferiscono fidarsi anche loro delle dichiarazioni del venditore.

Certo il venditore sarà onestissimo, avrà una memoria di ferro, sarà scrupolosissimo, e quindi dirà il vero, e voi non avrete problemi ma dovete ricordarvi che nel nostro ordinamento giuridico il binomio sicurezza / costo è inscindibile. La garanzia, la tranquillità, la sicurezza, si comprano,  pagando.

Come? Ve lo ripeto. Andando da un buon notaio e non da quello che vi fa un preventivo stracciato, stipulando un preliminare registrato e trascritto, e non quello redatto nella cucina di casa del vostro caro amico, rivolgendovi a un professionista abilitato, serio, per il controllo della regolarità urbanistica.

Notaio Massimo d’Ambrosio

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Categoria: Info e novità immobiliari

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