Comprare casa senza rischi. Ascolta i consigli del notaio!
Se voi inserite sulla ricerca Google la stringa “ Comprare casa senza rischi ” il motore di ricerca vi indirizza a ben 12 pagine di risultati, che corrispondo ad un centinaio di scritti. Ingenti risultati si hanno anche indirizzando la ricerca su “Google Video”.Ed è logico, perché i rischi insiti alla delicata operazione di comprare casa sono tanti, ma proprio tantissimi, di talché sarebbe giusto scrivere non cento articoli, ma mille e mille articoli.
Solo che queste centinaia di articoli, che dicono tutti cose giuste e apprezzabili, corrono il rischio di non aver un effetto pratico rilevante, perché la maggior parte delle problematiche giuridiche che concorrono a formare i rischi nell’acquisto di casa non sono manovrabili facilmente dai non addetti ai lavori.
Capire l’esistenza dei rischi
Io ritengo che l’approccio debba essere diverso. Innanzitutto l’utente, il cittadino, l’acquirente deve rendersi conto dell’esistenza dei rischi. Consapevolezza che lo scrivente, come notaio, trova raramente.
Forse è colpa proprio dei notai che, svolgendo bene il proprio lavoro per milioni e milioni di volte, hanno dato agli italiani la falsa impressione che sia tutto semplice, che la controparte sia onesta, che i problemi possono risolversi in quattro e quattr’otto.
Non saprei valutare qual è la motivazione storica, ma è certo che oggi si tende incredibilmente a mettere la propria firma e a impegnarsi civilmente in fondo a proposte di acquisto e a contratti preliminari con estrema leggerezza, senza porsi la benché minima domanda, con l’effetto poi di ritrovarsi il macigno in mezzo alla strada solo successivamente, nella migliore dei casi prima del rogito, perdendo solo la caparra, nel peggiore dei casi dopo il rogito, perdendo non solo la caparra ma tutta la casa.
Recentemente ho scritto una prefazione, a cui vi rinvio, ad un volumetto di Pasquale Vitale, intitolato, anch’esso “Compra casa senza rischi” che, sia pur ovviamente senza tanti fronzoli di carattere giuridico, ha il merito di attirare l’attenzione – cosa rara – del lettore sulle trappole e sui pericoli, per lo meno più comuni, che sono disseminati sul cammino dell’acquirente. Non è una grande spesa, e vi consiglio di acquistarlo direttamente da Amazon.
Il consiglio del notaio per comprare casa
Il consiglio che vi do io è quello di decidere nella piena consapevolezza dell’intera situazione dell’immobile, non solo quindi sull’esposizione a nord o a sud delle finestre, il prezzo, o le modalità di pagamento, ma anche su tutti gli aspetti giuridici del passato dell’immobile, pregiudizievoli o non pregiudizievoli, e su tutti gli aspetti tecnico-urbanistici che hanno oggi dei risvolti legali sempre più importanti per comprare casa.
Parlavo di pregiudizievoli non pregiudizievoli perché purtroppo tra i rischi di cui è disseminata la strada dell’acquirente non vi sono solo le ipoteche, o i pignoramenti , ma anche vicende lecitissime, normalissime, e di cui il venditore non ha l’obbligo di avvertirvi, ma che possono causare fastidi non da poco, primo tra tutti quello della impossibilità di accendere un mutuo per il pagamento del prezzo o nei casi in cui ci sia una donazione.
Rinvio caldamente a quando ebbi già l’occasione di dire in un mio video della serie “stipulare informati” e che raccomando assolutamente di ascoltare… ora!
Prudente prevenzione
Nelle utili indicazioni del volumetto a cui vi ho rinviato non vi è però una constatazione importante. Mi riferisco alla circostanza che il rischio, tutti i rischi, tutti quelli esposti nelle centinaia di articoli che troverete su Internet e che ho illustrato nel mio video a cui ancora vi rimando, non possono essere risolti dopo che si siano verificati, ma prima.
Cioè con un’opera di prudente prevenzione. Ebbene la prudente prevenzione non può essere adottata da chi non ha competenze giuridiche specifiche. Anche il premio Nobel per la chimica non può certo destreggiarsi con facilità nell’esame sulla esistenza delle pregiudizievoli o di irregolarità urbanistiche ed edilizie. Occorre seguire quanto consigliato nel mio video, anzi, nei miei video della serie “Stipulare informati”, ma occorre anche farsi assistere da un professionista, e il professionista, ahimè, costa.
E qui torniamo all’eterno dilemma. “Rischiare o pagare”? Anzi, riformulando meglio, “rischiare tutto o pagare una piccola cifra”? Dalla riformulazione avrete capito qual è il mio parere. Un parere di notaio borghese vecchio stampo, che non ama i rischi, che è abituato a fornire certezza e sicurezza.
Ebbene, il mio parere è questo: se non verranno fuori problemi sull’immobile, né giuridici né urbanistici, la piccola spesa affrontata sarà stata giustificata e ben impiegata, e comunque verrà utilizzata successivamente sia pur in parte dal notaio per l’atto notarile definitivo e non verrà persa completamente, mentre se invece attraverso la piccola spesa si riscontreranno problemi gravi io direi che quella spesa non sarà stata solo giusta, ma benedetta.
notaio Massimo d’Ambrosio
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Ascolta i consigli del notaio nel video della nuova serie “Stipulare informati” ed iscriviti al canale YouTube:
Il notaio Massimo d'Ambrosio vi informa sempre! Votalo con 5 stelle! Grazie!Comprare casa senza rischi. Ascolta i consigli del notaio! ultima modifica: 2017-11-25T13:09:24+01:00 daTi è piaciuto? Condividilo sui social!
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13 Commenti su “Comprare casa senza rischi. Ascolta i consigli del notaio!”
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Gent.mo Notaio
vorrei acquistare un appartamento donato nel 2007 al 50% dai genitori ad un unico figlio.
La madre è deceduta nel 2014 .Il padre 8oenne in vita ha conservato l’usufrutto.
Con quali cautele posso acquistare l’immobile?
1)E’ possibile chiedere la risoluzione parziale della donazione relativa alla quota del padre che è in vita ?
2) Alla morte del donatario la risoluzione può essere impugnata dagli eredi legittimi moglie e figli?
3) Per quanto riguarta la quota della madre deceduta basta la firma del padre donante e leggittimario?Odeve essere espessamente indicata la rinuncia alla opposizione o alla restizuzione?
4) Alla luce di questi fatti conviene nvece che chieda una assicurazione AON?.
Non dovrei chiede mutui.
I suoi consigli e chiarimenti sono prezioni.La ringrazio vivamente
La retrocessione di donazione può essere anche parziale ed è considerata una revoca della donazione, non una nuova donazione, quindi non può essere impugnata. I legittimari sono solo coniuge e figli quindi, essendo unico figlio, basta la rinuncia all’azione di riduzione da parte del padre. Se opta per l’assicurazione può tranquillamente sottoscriverla lei e farla a suo beneficio.
Gent.mo Notaio
è stato chiarissimo e disponibile.Mi consiglia la retrocessione parziale o l’assicuraione ?La ringrazio vivamente
E’ una scelta personale. Si informi dei costi.
Gent.mo Notaio
la ringrazio vivamente.
Buonasera sig D’Ambrosio,
io e mio marito stiamo valutando la possibilità di acquistare un immobile oggetto di varie ipoteche volontarie e giudiziali. Da una perizia è emerso un abuso edilizio che il mio geometra mi assicura possa essere sanabile.
La proposta che noi andremmo eventualmente a formulare non copre l’intero ammontare del debito residuo del mutuo fondiario del venditore e pertanto sarà necessario andare a concordare una chiusura a stralcio con l’istituto di credito che ha l’ipoteca di primo grado.
Se quest’accordo andasse a buon fine, quali altri rischi potrei avere? E come potrei difendermene? I pregiudizievoli o le altre ipoteche decadrebbero automaticamente?
La ringrazio anticipatamente per la sua disponibilità.
Volete comprare un immobile con diverse pregiudizievoli? Dovete concordare il pagamento con tutti i creditori, e cancellare tutto prima, o almeno contestualmente all’acquisto. C’è un abuso edilizio? Dovete sanarlo prima dell’acquisto. D’altronde il bene è incommerciabile con l’abuso e l’atto nullo.
Gentilissimo Notaio, innanzi tutto le faccio i complimenti per la sua preparazione e per la sua personalità.
Io e il mio compagno abbiamo intenzione di comprare un immobile da ristrutturare la cui concessione edilizia risale al 66 e il completamento al 1970, dopo varie peripezie tra cui un diniego di proroga della licenza di costruzione, richiesta il 9.8.1967, in quanto l’ Opera realizzata non corrispondeva al progetto approvato. Nel 68 è stato dunque approvato il progetto di variante, e, in base a questa, concessa l’ Abitabilità nel 1970. ( Praticamente è emerso che per questo problema gli appartamenti venduti non sono stati abitati per ben 4 anni) Dall’ esame sebbene superficiale, non essendo io un tecnico, del fascicolo in comune ho ragione di credere che anche il progetto depositato nel 1968 è effettivamente diverso da quello attuale ( quelli che oggi sono balconi nel progetto erano finestre) a meno che i progetti da me visionati non fossero stati sanati successivamente e non rinvenuti in quel fascicolo (cosa che mi augur). Resami conto dell’ importanza della questione, ho comunicato al proprietario la necessità di far fare un’ indagine a sue spese da un tecnico e lui ha obiettavo che essendo passati 50, essendoci 48 appartamenti, ed avendo lui stesso comprato negli anni 90, ed una ristrutturazione nel 2000 , non fosse possibile tale circostanza, o al massimo caduta in prescrizione e di chiedere al notaio scelto per il rogito se fosse necessaria una relazione. Sicuramente informerò il notaio di questo, ma probabilmente non è obbligatoria una relazione di conformità urbanistica. Mi chiedo dunque a chi spetta incaricare il tecnico e se è realmente una questione di cui preoccuparsi e che effetti può avere per il rogito, per il mutuo e per la ristrutturazione, se effettivamente vi sono tali differenze tra lo stato attuale e quello del progetto?
Mi chiedevo inoltre, se ci fosse realmente questa incongruenza, essendo un problema del palazzo e di tutti gli appartamenti, un’eventuale sanatoria edilizia non dovrebbe essere fatta dall’intero condominio ?
Se lei compra un solo appartamento le deve interessare la regolarità urbanistica solo di quell’appartamento. Gli altri non la riguardano
il venditore è obbligato solo a dichiarare sotto la sua responsabilità la situazione urbanistica al momento del rogito, che verrà recepita dal notaio in atto. Se lei teme che possa rilasciare dichiarazioni inesatte o mendaci potrà incaricare un suo tecnico, di sua fiducia, a sue spese, per far verificare la regolarità urbanistica.
Salve sig. notaio, perdoni la domanda da non informato in materia, ma visti tutti i rischi che ci sono nell’acquisto di un immobile come è possibile che la legislazione italiana permetta ad un acquirente di sborsare dei soldi, magari aprendo un mutuo trentennale, per poi vedersi la propria casa sottratta per qualsiasi motivo?
La perizia se non erro è già richiesta dalla banca per la concessione del mutuo, ma il notaio non è tenuto ad effettuare questo checkup automaticamente prima di procedere al rogito?
Si, fa parte della prestazione notarile la verifica e la garanzia sullo stato dell’immobile verso l’acquirente e verso la banca.