• 4 di 4 errori da non fare nella compravendita. Il rischio del mutuo rifiutato

    compravendita con mutuoEccovi l’ultima puntata dei suggerimenti del notaio per una compravendita felice e senza rischi.

    Leggete la prima puntata, la seconda e la terza.

    Orbene, se l’acquisto della vostra casa dovrà essere fatto con il ricavato di un mutuo, sappiate che la legge non consente una subordinazione generica della efficacia del preliminare alla concessione o meno di un mutuo bancario.

    Capita spesso infatti che l’acquirente, conscio della difficoltà oggi di convincere una banca a concedere un mutuo, e conscio che la sicurezza della erogazione non c’è mai fino all’ultimo istante, desideri condizionare l’efficacia del preliminare all’ottenimento di un mutuo bancario.  Non è possibile.

    Clausola potestativa

    Si tratterebbe di una clausola meramente potestativa che eliderebbe l’irrevocabilità della manifestazione di volontà dell’acquirente, e come tale renderebbe nulla la firma del contratto preliminare.

    Occorre quindi che l’acquirente che desidera chiedere un mutuo si informi bene prima sulle sue possibilità di ottenere un mutuo dalla Banca, valuti bene i tempi che la Banca richiede per l’espletamento della istruttoria e della delibera degli organi superiori, e tutt’al più inserisca nel contratto preliminare un tempo sufficiente per l’espletamento delle sue pratiche, ricordandosi che la mancata concessione del mutuo non è una giustificazione per l’acquirente, e comporta, alla scadenza prefissata, il suo inadempimento con perdita della caparra.

    Ma non solo, perché la legge attribuisce alla caparra confirmatoria solo il significato di anticipato risarcimento del danno ma non esaustivo di esso, nel senso che se la controparte prova che i danni da lui subiti per l’inadempimento subito sono maggiori della caparra può chiedere legittimamente una somma ben maggiore che sia sufficiente al ristoro dei danni subiti.

    Il rischio del mutuo non concesso

    E’ certamente un rischio, atteso il momento particolare in cui oggi si trovano le banche, che a volte promettono la concessione di un mutuo ma spesso non mantengono. Ecco l’importanza di avere un buon rapporto con il direttore della Banca a cui rappresentare anticipatamente la particolarità della situazione e che vi potrà da subito informare delle percentuali di successo della vostra domanda di finanziamento.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    4 di 4 errori da non fare nella compravendita. Il rischio del mutuo rifiutato ultima modifica: 2016-11-17T11:36:43+00:00 da notaio



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    5 Commenti su “4 di 4 errori da non fare nella compravendita. Il rischio del mutuo rifiutato

    • russo mariella ha detto:

      E’ successo anche a me di ricevere il rifiuto del mutuo dopo avermi fatto firmare la procura
      all’acquisto presso il notaio, ho tentato di chiedere anche un risarcimento che è stato ovviamente rifiutato, per fortuna il mutuo l’ho avuto da un’altra banca con rata maggiore. La casa acquistata è di proprietà di un ente che ha dismesso in blocco tutto il fabbricato e dove abito da 30 anni, per il ritardo tra l’atto di compravendita e l’atto del mutuo l’ente ha chiesto una fideiussione di quasi 2000€ senza restituzione, possibilmente vorrei sapere se questo comportamento è legale in quanto ho molti dubbi in materia. La ringrazio vivamente per la risposta che potrà darmi. Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        se c’era un preliminare, con una data, e degli obblighi di pagamento, e non l’hai rispettato è già tanto che l’ente abbia accettato di posporre l’atto di acquisto (o il ricevimento del prezzo dell’atto fatto) ad alcune condizioni. In qualche modo l’ente doveva garantirsi. Inoltre, se ho ben capito, le 2.000 euro non le ha prese l’ente ma la compagnia assicurativa/banca che gli ha garantito il pagamento del prezzo.

    • russo mariella ha detto:

      Buon giorno dott. notaio, la ringrazio per la tempestiva risposta, i 2000€ sono stati chiesti dall’ente attraverso la coop. che ha curato la vendita degli appartamenti, sulla fattura compilata dalla coop. è stato scritto fideiussione,,l’atto di acquisto è stato fatto in data 27/12/2016 solo che la banca che inizialmente aveva detto che poteva concedere il mutuo successivamente al rogito ha cominicato che non poteva erogare il mutuo, pertanto ho chiesto ad un’altra banca che l’ha concesso entro il 20/1/2017 che era la data ultima per l’atto del mutuo. Quindi, se ho capito bene, la fideiussione in questo caso non va considerato come il deposito che solitamente viene dato nel caso di un contratto d’affitto e restituito al termine del contratto Grazie

      • notaio ha detto:

        La fideiussione è una garanzia. Da come mi dici sembra proprio trattarsi di una fideiussione assicurativa con la quale il venditore ha voluto cautelarsi dal mancato pagamento del prezzo. Un po’ come l’assicurazione dell’auto: paghi il premio e se hai incidenti la compagnia ci rimette, se non hai incidenti la compagnia ci guadagna. Per fortuna hai avuto il mutuo, hai pagato, la polizza assicurativa non è stata escussa e la compagnia ha guadagnato il premio. Sempre fortunato sei che il venditore ha accettato questa soluzione e non ha fatto il fanatico.

    • russo mariella ha detto:

      Buon giorno, la ringrazio della risposta che è stata esaustiva. Buona giornata

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