• 3 di 4 errori da non fare nella compravendita. Il preliminare trascritto

    evitare gli errori: il preliminare trascrittoAbbiamo accennato in due precedenti scritti alla proposta di acquisto e al preliminare. La legge però ci concede un ulteriore strumento importante per la tutela delle parti, principalmente dell’acquirente, ma non solo, ed è la possibilità della trascrizione del contratto preliminare.

    Il preliminare trascritto è tutta una altra cosa e gode di innumerevoli tutele previste dalla legge. Da non confondere assolutamente col preliminare registrato! E neppure col preliminare di preliminare!

    La trascrizione impedisce il sopraggiungere di successive pregiudizievoli nel lasso di tempo tra la firma del preliminare e l’atto definitivo, la trascrizione impedisce materialmente che le parti cambino idea e che magari il venditore, attratto da una successiva offerta più vantaggiosa decida che è meglio vendere l’immobile a qualcun altro, trattenendosi pure la caparra.

    Ebbene questa offerta di garanzia che la legge ci offre è quasi sempre accantonata erroneamente e con superficialità dalle parti, certamente per la mancanza di coscienza sugli enormi vantaggi della trascrizione, ma spesso per il semplice motivo che ha un costo. Costo che in parte si elide perché la legge consente che una certa tassazione possa poi scalarsi dalla successiva tassazione del contratto definitivo, ma per quella parte che è da considerare “perduta” essa in realtà è costituita da danaro benedetto, perché la registrazione e trascrizione del contratto preliminare garantisce dal 99% dei problemi che purtroppo insorgono al momento dell’atto di acquisto.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    3 di 4 errori da non fare nella compravendita. Il preliminare trascritto ultima modifica: 2016-10-11T23:43:37+02:00 da notaio



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    10 Commenti su “3 di 4 errori da non fare nella compravendita. Il preliminare trascritto

    • max ha detto:

      Gentile Notaio
      a fine settembre ho sottoscritto un preliminare di vendita, regolarmente registrato e trascritto, di un immobile ad un giovane imprenditore. Il rogito sarebbe dovuto avvenire entro il 31 ottobre ma era condizionato all’ottenimento di un mutuo edilizio. Tuttavia a tutt’oggi l’atto definitivo non è stato perfezionato; sono venuto a sapere che l’acquirente ha difficoltà nell’ottenere il mutuo, in quanto il padre, titolare dell’azienda di famiglia, a cui lui collabora, ha una segnalazione in CRIF, cosa che non mi era stata detta al momento del preliminare, mentre da me si era pretesa la massima trasparenza. Posso chiedere l’annullamento del preliminare?
      Grazie per la gentile risposta

      • notaio ha detto:

        Dovrei conoscere quali sono stati i vostri patti. Se il rogito era condizionato al mutuo entro il 31 ottobre il contratto è gia risolto e il venditore deve restituire la caparra, se invece questa condizione non c’è allora si tratta di un inadempimento, e la risoluzione va chiesta formalmente assieme alla richiesta dei danni, tra cui il doppio della caparra.

        • max ha detto:

          Gentile Notaio
          intanto preciso che io sono il venditore e che il rogito non è stato perfezionato non per mia volontà, ma perché l’acquirente non ha ottenuto il mutuo per i motivi che Le ho descritto. Il preliminare era subordinato all’ottenimento del mutuo entro il 31 ottobre e prevedeva che, in caso che l’operazione non andasse a buon fine, io avrei restituito la caparra e l’acquirente si sarebbe accollato le spese di cancellazione della trascrizione. Lei pensa che io possa fare una richiesta al Notaio di procedere alla cancellazione e, una volta avvenuta, possa restituire la caparra decurtata delle relative spese?

          • notaio ha detto:

            Certo, ma il Notaio potrà procedere alla “cancellazione della trascrizione” solo a seguito di un atto consensuale a cui partecipino di nuovo entrambe le parti. Quindi dovete consensualmente e volontariamente tornare entrambi dal notaio e fare un atto di risoluzione del contratto preliminare di vendita già sottoscritto. Il notaio non è un giudice e pertanto non può procedere automaticamente alla cancellazione, nè può farlo solo sulla base di dichiarazioni ricevute da una sola delle parti.

    • kyopec ha detto:

      Gentile Notaio, mi trovo in una fase in cui gli acquirenti del mio immobile con contratto preliminare di acquisto trascritto non comprano più. ad una settimana dal rogito hanno cambiato notaio e trovato delle irregolarità urbanistiche sulle pertinenze che io ho sanato, ma non comprano lo stesso. li ho citati per inadempienza del contratto, loro mi hanno chiamato in mediazione e il mio avvocato mi ha consigliato di restituire la caparra e togliere la trascrizione per avere libero l’immobile. così faremo. la mia domanda è cosa è necessario per la cancellazione della trascrizione e sopratutto gli acquirenti suggeriscono i loro notaio che dice che contestualmente faremo restituzione del denaro e cancellazione. non mi sento tranquilla perché non ho più fiducia negli acquirenti. come posso procedere per essere tutelata al massimo? il denaro devo restituirlo a cancellazione avvenuta o contestualmente all’atto di cancellazione? grazie

      • notaio ha detto:

        Mi sembra di aver capito che intendiate stipulare un atto di retrocessione del preliminare trascritto. In questo caso, se ha scelto di aderire, deve restituire la caparra in sede di atto e la restituzione sarà riportata nel rogito. Si faccia assstere da un avvocato e controlli se ci sono spese per il nuovo o il vecchio notaio.

    • Raymund ha detto:

      Gentile notaio le volevo porre un dubbio. Io sto valutando l’acquisto di un immobile (prima casa), per esigenze economiche volevo fare una vendita programmata dove verso un acconto ed entro 36 mesi mi impegno a fare l’atto, il tutto lo farei con un preliminare trascritto ovviamente. Facendo in questo modo mi sale un dubbio, facendo questo preliminare trascritto cade un ipoteca a favore del venditore se non dovessi adempiere gli accordi? Se cade un ipoteca a favore del venditore la banca tra 36 mesi potrà darmi il mutuo anche se ci sarebbe l’ipoteca? Oppure trascrivere questo atto potrebbe crearmi dei problemi per il mutuo?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Non ho ben capito il suo caso. Il promittente venditore ha iscritto una ipoteca in suo favore? O sussiste una ipoteca a carico del promittente venditore sugli immobili da acquistare? In questo secondo caso, se l’ipoteca risulta già iscritta, la trascrizione del preliminare soccomberà rispetto ai diritti del creditore ipotecario. Per poter validamente iscrivere una nuova ipoteca di primo grado da parte della sua banca mutuante si dovrà prima provvedere alla cancellazione della precedente

    • emmesse.star ha detto:

      Scusi Dott. D’Ambrosio, se è stato fatto un preliminare di vendita di un casa con alcune condizioni, ma al momento del rogito queste non vengono riportate nel rogito, devono riternersi valide o sono nulle? La ringrazio.

      • notaio ha detto:

        Il preliminare serve proprio a gestire le eventuali sopravvenienze rispetto al momento in cui verrà stipulato il definitivo. Bisogna capire quali siano queste condizioni e cosa contemplino per capire se sia necessario riportarle anche nel definitivo.

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