• 1 di 4 errori da non fare nella compravendita. La proposta di acquisto

    proposta di acquistoA volte la casa viene acquistata tramite la prestazione professionale di un’agenzia di mediazione immobiliare. È usanza di “bloccare” l’acquisto mediante la firma, in separati momenti, di una “proposta d’acquisto” preparata dall’agenzia immobiliare.

    Il venditore, al momento dell’incarico al mediatore sottoscrive una proposta di vendita contenente gli elementi essenziali della vendita che viene presentata all’acquirente interessato, il quale, se si decide per l’acquisto, firma anche lui la proposta.

    Con la firma dell’acquirente nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta d’acquisto, quest’ultima diviene irrevocabile, sicchè il venditore si impegna alla vendita e l’acquirente si impegna all’acquisto, versando anche una somma a titolo di caparra.

    Sia il venditore che l’acquirente molto spesso firmano la proposta con eccessiva superficialità, credendo che si tratti solo di un mezzo per “bloccare” la trattativa e con la riserva mentale di precisare con maggiori dettagli la transazione in un più esteso contratto preliminare. Niente di più errato.

    La proposta di acquisto è un preliminare!

    La proposta di acquisto è infatti già un contratto preliminare e le parti spesso si accorgono solo successivamente che quanto non scritto nella proposta di acquisto non può più essere aggiunto, e quanto omesso nella proposta di acquisto, spesso consistente in un modulo assai scarno ed elementare, produce conseguenze giuridiche gravissime.

    La proposta d’acquisto deve quindi essere completa, ed entrare nel dettaglio in tutte le pattuizioni che le parti intendono applicare alla compravendita. Se ci sono particolari modalità da determinare, o servitù da costituire e così via, esse non possono più essere aggiunte o modificate nel preliminare se non consensualmente.

    E spesso questo consenso può mancare. Ancora più grave quando il venditore sorvola sull’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli, che sono rimaste sull’immobile magari anche solo dal punto di vista formale.

    Lo stesso acquirente può essere in buona fede e credere che l’immobile sia libero perché magari un precedente mutuo è stato completamente estinto, senza sapere che occorre non solo estinguere il mutuo ma anche cancellare l’ipoteca, che fa la sua drammatica comparsa solo quando il notaio esegue le verifiche di sua spettanza.

    Il consiglio del notaio è quello di riflettere e valutare adeguatamente quanto più possibile tutti i dettagli che si vorranno poi inserire nell’atto di compravendita definitivo e inserirli nella proposta d’acquisto: e se il modulo non lo consente per motivi di spazio, occorre ricopiare il tutto prima della firma di entrambi i contraenti.

    Sia l’acquirente che il venditore devono quindi preliminarmente alla stessa proposta d’acquisto precipitarsi dal notaio e incaricarlo di compiere le adeguate verifiche, chiedendo opportuni consigli,  senza illudersi che sia semplice verificare la libertà di un bene sedendosi di fronte a un computer e premendo il tasto “Enter”. Grave errore è non farlo.

    La verifica infatti dello stato di salute giuridico di un immobile e la valutazione delle clausole da inserire nella proposta di acquisto/vendita è una vera e propria attività professionale che solo il notaio ha la competenza e gli strumenti per poter compiere. Non vi illudete di poter fare da soli!

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    1 di 4 errori da non fare nella compravendita. La proposta di acquisto ultima modifica: 2016-09-17T12:18:57+00:00 da notaio



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    2 Commenti su “1 di 4 errori da non fare nella compravendita. La proposta di acquisto

    • princ ha detto:

      Gentile notaio,
      sto valutando di acquistare una casa e volevo chiederle un consiglio. Il venditore ha ricevuto tale proprietà in eredità, accettandola con beneficio di inventario a causa di alcuni debiti (a suo dire) della parente defunta. Ora ha deciso di vendere tramite agenzia ed io sto trattando il prezzo. Visto che la cosa, per un profano come me, non è proprio lineare (a quanto ho capito la mia offerta dovrà essere approvata dal tribunale dove è aperta la successione per poter procedere alla vendita del bene), io sono dell’idea di non firmare alcuna proposta irrevocabile d’acquisto ma, una volta trovato un accordo “a voce” sul prezzo, vorrei recarmi da un notaio e, dopo tutte le verifiche che egli riterrà utile fare, andrei direttamente al compromesso da lui preparato ad hoc per la situazione. Non vorrei infatti che firmando la proposta irrevocabile magari non considerassi delle clausole fondamentali che solo a chi è del mestiere salterebbero all’occhio. E’ una cosa fattibile? Posso quindi chiedere al notaio tutte le verifiche prima di una proposta scritta vincolante?
      Grazie mille e buon lavoro!

      • notaio ha detto:

        Certo che è fattibile, anzi è sempre consigliabile rivolgersi al notaio già prima di firmare la proposta o il compromesso. Il notaio effettuerà i controlli di rito e saprà consigliarle al meglio. Veda il mio video “Comprare casa senza rischi”

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