Cos’è il condominio degli edifici? Regole generali da sapere per evitare litigi

Il condominio negli edifici altro non è che una forma di comunione in proprietà forzosa di parti comuni di un edificio da parte di tutti i comproprietari. Si parla di condominio quando più soggetti hanno la proprietà esclusiva di parti distinte di un medesimo edificio – piani o porzioni di piano – e nel contempo la comproprietà delle parti comuni, collegate strutturalmente e funzionalmente al complesso delle unità immobiliari.

La comunione può infatti costituirsi per volontà dei partecipanti o per legge. Il condominio è uno dei casi in cui la comunione è obbligatoria, forzosa, indivisibile e irrinunciabile. Per questo tipo di comunione è infatti prevista una disciplina specifica che si aggiunge, e a volte sostituisce, le regole previste per la comunione ordinaria.

La materia è stata oggetto di varie riforme ed è contenuta negli articoli 1117 e seguenti del codice civile, ma anche nelle disposizioni di attuazione al codice civile artt. 61-72, dove sono regolati minuziosamente alcuni aspetti del condominio. Per tutto quello non previsto dalla disciplina specifica sul condominio, si applicheranno le regole sulla comunione in generale.

Requisiti per l’esistenza di un condominio

Per esserci condominio è necessario che vi siano delle parti di un edificio in comproprietà di più soggetti. L’articolo 1117 del codice civile rubricato “parti comuni dell’edificio” del codice civile prevede quanto segue.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Ciascuno dei condomini è contemporaneamente proprietario esclusivo del singolo appartamento e contitolare, insieme agli altri condomini, per una quota, di alcune parti dell’edificio destinate strutturalmente e funzionalmente all’uso ed all’utilità comune.

La quota di comproprietà è calcolata in proporzione al valore di ciascuna di esse rispetto a quello dell’edificio ed, in genere, è indicata in millesimi. I millesimi di proprietà indicano infatti Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.

Si ha condominio quando i condomini sono almeno due (cd. condominio minimo). Se i proprietari sono più di otto, è poi obbligatoria la nomina di un amministratore, diversamente i proprietari possono provvedere direttamente alla gestione.

notaio Massimo d’Ambrosio

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