• Conformità degli impianti. Certificazioni in base alla legge vigente

    certificazione impianti sulla legge vigenteLe ditte installatrici, al termine dei lavori, devono rilasciare al committente apposite dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idro-sanitario, termico, gas) realizzati a regola d’arte. Queste dichiarazioni di conformità rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per il rilascio del certificato di agibilità, sicchè non è necessario descriverle nel rogito, essendo ricomprese nella certificazione di agibilità (ora anche SCAGI).

    L’attuale normativa non prevede alcun limite alla trasferibilità di edifici con impianti non conformi, nè alcun obbligo di adeguamento degli stessi, come non prevede limiti al trasferimento senza agibilità.

    Tuttavia il venditore è tenuto a garantire che il bene sia esente da vizi e pertanto potrà essere chiamato a rispondere dei danni subiti dall’acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti in dotazione dell’immobile venduto. A differenza della certificazione energetica, la certificazione degli impianti non è richiesta per la validità dell’atto di compravendita; le parti possono liberamente stipulare un contratto di compravendita di un immobile privo delle certificazioni di conformità degli impianti!

    Quindi se da un lato la conformità o meno degli impianti realizzati a regola d’arte non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità degli impianti del fabbricato stesso può incidere sulla sua commerciabilità economica e sul suo valore economico.

    Pertanto è opportuno che le parti disciplinino questo aspetto già in sede di trattativa privata e di determinazione del prezzo di vendita, magari alla stesura del preliminare di vendita, e quindi prima di trovarsi davanti al notaio per il rogito.

    Le ipotesi di conformità o meno

    Possono quindi aversi varie ipotesi:

    1. se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati) il venditore dell’immobile di nuova costruzione ne darà atto e consegnerà all’acquirente le dichiarazioni di conformità;
    2. se gli impianti non sono conformi:
      • l’acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti e quindi pretendere di stipulare il contratto di compravendita solo dopo l’adeguamento;
      • l’acquirente potrà, altrimenti, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l’onere dell’adeguamento e tenendo ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo;
    3. se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:
      • l’acquirente ha il diritto di pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità); ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento.
      • l’acquirente potrà altrimenti accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l’onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone ovviamente conto nella determinazione del prezzo.

    Conformità al tempo della installazione

    Attenzione, però! Quanto detto sopra vale integralmente solo per gli immobili costruiti sotto la vigenza della attuale legge.

    La garanzia di conformità degli impianti a cui è obbligato il venditore in base al suo generale obbligo di consegnare la cosa senza vizi (e un impianto non conforme è da considerare un vizio) vale in rapporto allo stato dell’arte e alla normativa in materia al momento della installazione dell’impianto (o alla sua modifica).

    Se l’immobile è di nuova costruzione vale esattamente quanto detto prima, ma se l’immobile è stato costruito in epoca risalente nel tempo, e gli impianti sono dunque risalenti nel tempo, la loro conformità può essere valutata solo secondo la situazione tecnica e giuridica al momento dei lavori.

    Il venditore potrà quindi ben attestare la conformità degli impianti al momento della loro installazione e i suoi obblighi verso l’acquirente sono soddisfatti anche se gli impianti non si trovassero ora conformi all’attuale normativa.

    Nè il venditore potrà essere accusato – nel caso che il rogito taccia al riguardo – di aver venduto un immobile con impianti non conformi alla attuale normativa. Di conseguenza l’acquirente non potrà pretendere, sia all’atto che successivamente, nè l’adeguamento allo stato dell’arte e alla normativa attuale, nè tantomeno la consegna di un certificato di conformità o rispondenza.

    Certificato poi impossibile ad ottenersi perchè il tecnico oggi potrebbe solo verificare lo stato dell’impianto in base alla normativa attuale, essendogli preclusa una certificazione storica alla luce di disposizioni normative e regolamentari ormai abrogate.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Conformità degli impianti. Certificazioni in base alla legge vigente ultima modifica: 2018-06-26T18:13:16+00:00 da notaio



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