• Difformità conservatoria – catasto – planimetria. Che fare?

    difformità catasto planimetriaPer capire bene la situazione occorre svolgere una piccola storia della problematica inerente ai rapporti tra conservatoria (registri immobiliari), catasto e planimetria catastale.

    Prima fase (l’età dell’oro)

    Una volta era solo la Conservatoria. I registri immobiliari erano (e lo sono tuttora!) l’unico luogo ove trovare informazioni e notizie per la determinazione della proprietà e degli altri diritti reali su un immobile.

    I registri immobiliari, su cui possono scrivere solo i notai (e alcune rare eccezioni), hanno mantenuto nel tempo una precisione assoluta, di garanzia, che certamente ci invidia tutto il mondo, in base alla quale è possibile determinare con esattezza (sia pur attraverso indagini complicate e riservate ai soli addetti ai lavori) la proprietà e gli altri diritti reali su terreni e fabbricati.

    Il Catasto, che è ben diverso dai registri immobiliari, era (ed è) uno strumento finalizzato solo al calcolo della rendita, e cioè della imposizione fiscale, non aveva (e non ha!) alcun valore giuridico e pertanto non emozionava nessuno. Nessuno si preoccupava degli errori del Catasto, neppure lo Stato, in quanto il suo interesse era nella determinazione della rendita.

    Non vi era alcuna esigenza di precisione delle altre notizie di contorno alla rendita, ed anzi poteva esserci qualche interesse alla imprecisione del Catasto. Quante corti scomparse, quante planimetrie non esatte a causa delle esigenze di risparmio!

    Specie laddove gli errori catastali potevano portare ad un abbassamento dei valori di tassazione! Gli stessi parcheggi in zona condominiale, non accatastati, spesso sono frutto di una volontà di influire sul valore della rendita!

    La planimetria catastale è ricompresa nelle problematiche appena accennata, e certo mai nessuno si emozionava se nella planimetria (che neppure veniva consultata) mancavano servizi o balconi.

    Seconda fase (il collasso del catasto)

    I registri immobiliari hanno continuato a mantenere il loro elevatissimo grado di affidabilità.

    Il Catasto è andato invece complicandosi. I problemi sopra esposti, la mancanza di norme rigorose (come per i registri immobiliari) hanno scompaginato l’affidabilità del Catasto e lo stesso atteggiamento dello Stato ha innalzato gli errori dei dati catastali ad un tasso altissimo.

    Si parlava dell’85% di errori catastali, che vuol dire che su cento notizie ben 85 erano sbagliate. L’Amministrazione dello Stato ha fatto la sua parte. Addirittura vennero utilizzati per gli aggiornamenti catastali lavoratori che non parlavano italiano (albanesi).

    Ma non cittadini albanesi immigrati, perchè quando, ad esempio, fu urgente smaltire gli arretrati catastali, si utilizzarono cittadini albanesi che stavano nel loro paesello, e che smaltivano le pratiche catastali a loro trasmesse imballate dall’Italia.

    Forse si sono salvate di più le planimetrie dei terreni, in quanto in quelle i confini acquisiscono una maggiore importanza, e l’affidabilità è più importante, ma fino ad un certo punto, perché il valore giuridico della identificazione del bene era pur sempre costituito dai (almeno) tre confini elencati nell’atto notarile, non da quanto risultava in Catasto.

    Terza fase (la riscossa)

    Non si può qui dimenticare il gravissimo rischio corso in questa fase dai registri immobiliari quando il Presidente del Consiglio Matteo Renzi, per essere simpatico, per avere voti, per sentirsi moderno e “anglosassone”, aveva deciso di far scomparire i notai, senza sostituirli con nulla, dando a chiunque la facoltà di scrivere sui registri immobiliari. I registri immobiliari sarebbero crollati all’improvviso, l’affidabilità sarebbe scesa a zero.

    A causa della lesione trasversale del principio della continuità delle trascrizioni, che avrebbe attraversato tutti gli immobili in Italia senza poter essere più recuperata, si sarebbero scoraggiati gli investimenti, abbassando ancora di più quel PIL che oggi a chiacchiere tutti vorrebbero far risalire, seminando l’incertezza e l’abuso. Sul punto occorre per il futuro solo incrociare le dita.

    Il Governo ha però messo mano al catasto, e che cosa ha escogitato? In considerazione dell’affidabilità dei registri immobiliari ha obbligato i notai a non stipulare atti senza aver prima verificato la perfetta identità tra i dati dei registri immobiliari relativi a beni immobili e le schede catastali che riportano gli stessi tipi di dati . Lo sbarramento è ferreo, ed è sanzionato con la nullità dell’atto, con sanzioni disciplinari e civili.

    Il rapporto tra planimetria catastale e realtà di fatto è pure stato oggetto di un analogo intervento del legislatore. Solo che mentre per l’allineamento Registri immobiliari/Catasto si poteva operare da parte dei notai con precisione, trattandosi in fondo di elementi da verificare sulle carte, non si poteva attribuire per tale ultima verifica la responsabilità ai notai, in quanto ovviamente il professionista non può interrompere il suo lavoro e andare a misurare gli immobili (ne avesse poi la competenza tecnica).

    Così si è preferito affidare questo controllo alla responsabilità delle parti: il venditore deve dichiarare che la planimetria è conforme allo stato di fatto. Se non fa questa dichiarazione il notaio non può procedere oltre e non può stipulare, pena le sanzioni di cui si è accennato.

    Decisione non molto lungimirante perché sono troppi gli interessi che spingono ancora a dichiarazioni mendaci, e inesistenti sono i controlli civili e penali, anzi controproducenti perché in danno dell’acquirente, il quale, dopo aver scoperto la dichiarazione mendace di cui è vittima ha tutto l’interesse a tacere.

    Quarta fase (il futuro)

    Per quanto riguarda i registri immobiliari ho già illustrato. Distruggere quello che ancora rimane di buono in Italia laddove se ne intraveda qualche vantaggio elettorale o di consenso, è indegno di un paese civile.

    Per quanto riguarda il catasto, l’obbligo notarile di verifica dell’allineamento è stata un’ottima scelta, anche se stava per essere anch’esso di fatto cancellato dal Governo Renzi (magari senza neanche accorgersene). Sarebbe però necessaria al riguardo una norma più precisa: basti pensare al dibattito (addirittura di alto livello) intorno alla valenza delle difformità sul numero civico dell’indirizzo in Catasto (che è sbagliato in una quantità enorme di casi).

    Certamente esorto i cittadini a rendersi conto dell’importanza della norma e della sua inderogabilità. Il notaio, quando constata contraddizioni tra Registri immobiliari e Catasto vi darà consigli utili per superare il problema, ma al cittadino non rimane che sperare che quanto necessario per il riallineamento sia rapido e poco costoso. Se per superare le contraddizioni occorre una modifica di un errore materiale semplice siamo tutti contenti, ma se c’è bisogno di pagare per compiere pratiche o atti complessi, bisogna pagare. E possibilmente senza prendersela col notaio, che non c’entra. Non ci sono alternative.

    Per quanto riguarda il rapporto tra planimetria e stato di fatto ho già espresso come, a mio giudizio, avrebbe dovuto prevedersi un maggior coinvolgimento della categoria notarile, imponendo al notaio una sua verifica, sotto la sua responsabilità (ovviamente tramite un suo tecnico abilitato, e a spese del venditore).

    Non va dimenticato che la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto può derivare da errori ed equivoci banalissimi compiuti da professionisti o dall’ufficio catastale anche molto tempo prima, ma può essere anche il segnale di un abuso edilizio che comporta gravi danni a carico dell’acquirente incolpevole, e che si può risolvere solo con tempo e con fatica (e con spese). Errata è la scelta legislativa che l’acquirente si debba fidare pedissequamente della dichiarazione del venditore che il notaio si limita ad inserire nell’atto notarile

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Difformità conservatoria – catasto – planimetria. Che fare? ultima modifica: 2016-09-12T01:30:12+00:00 da notaio



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    2 Commenti su “Difformità conservatoria – catasto – planimetria. Che fare?

    • donatone ha detto:

      Buongiorno,
      mio padre, in comunione dei beni con mia madre, ha acquistato un’ immobile.
      Mia madre non ha partecipato all’atto, ma all’interno è stato dato solo atto della comunione dei beni con mio padre.
      Il notaio rogante non ha trascritto nulla a favore di mia madre…. non avrebbe dovuto per via della comunione intestargli il 50% del bene acquistato da mio padre ?
      Al catasto il bene risulta 100% di mio padre, come ci si regola per le tasse ( ex imu ) paga tutto mio padre ? o è corretto che mia madre paghi il suo 50 % anche se non risulta in conservatoria proprietaria ?
      Grazie
      Donatone

      • notaio ha detto:

        La legge prevede che cadono in comunione gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio. Quindi sua madre è proprietaria per il 50% dell’immobile anche se formalmente il suo nome non risulta dai pubblici registri. A mio avviso le tasse vanno pagate da parte di entrambi. Quanto alla trascrizione, anche se è bene farla, non è obbligatoria, in quanto le visure devono essere integrate per legge con le risultanze dello stato civile.

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