• Il controllo notarile della regolarità urbanistica

     

    certificato regolarità urbanistica

    Conseguenze delle irregolarità urbanistiche

    – Come è noto il legislatore ha annesso importanza essenziale alla regolarità urbanistica degli immobili, tanto da sancire la incommerciabilità degli immobili affetti da abusi edilizi. È facile immaginare quali possono essere le conseguenze per l’acquirente nella ipotesi malaugurata che venga stipulato un atto notarile avente ad oggetto un immobile sul quale sono stati compiuti abusi edilizi.
    Il legislatore ha previsto una duplice serie di garanzie a favore dell’acquirente, e cioè l’obbligo per il venditore di compiere un’analitica dichiarazione sulla regolarità urbanistica, sotto pena della sua responsabilità penale, nonché la nullità degli atti aventi ad oggetto un immobile abusivo che venissero egualmente stipulati.
    Nella mente del legislatore queste garanzie avrebbero dovuto essere sufficienti a tutelare l’acquirente di un’abitazione. Purtroppo non è così. La duplice responsabilità penale del venditore (duplice perché riguarderebbe da un lato la falsa dichiarazione e dall’altro l’abuso edilizio, ovviamente se da lui compiuto) non riteniamo possa costituire un deterrente efficace. La scoperta di abusi edilizi è di solito rinviata molto al di là del tempo dell’acquisto e l’apertura di un eventuale procedimento penale a carico del venditore comporta, di fatto, nel nostro lentissimo sistema, nulla di più che una complicata pratica che quasi sempre si arena nella prescrizione.
    La seconda garanzia, quella cioè della nullità degli atti, è invece, a mio avviso, addirittura punitiva nei confronti dell’acquirente. La dichiarazione di nullità dell’atto, a parte la circostanza che anch’essa deve scaturire da una sentenza passata in giudicato, comporta come immediata conseguenza il ritorno della proprietà dell’immobile (abusivo) al venditore, ma per l’acquirente il solo diritto ad avere indietro i propri soldi col risarcimento danni.
    Con la dichiarazione di nullità l’acquirente si troverebbe così immediatamente spossessato del bene, rimanendo creditore di una somma di danaro che però è solo teorica, perché questa somma di danaro va poi trovata nelle tasche del venditore e appresa secondo le procedure esecutive di legge.

    Il Notaio non ha alcun compito di controllo

    Molti, di fronte a questa situazione di grave rischio si appellano, come ultima spiaggia, alla competenza notarile, spesso poi quando i buoi sono scappati. Purtroppo il Notaio nel nostro ordinamento non ha alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile.
    La legge non lo prevede, e, aggiungo, neppure il professionista potrebbe avere in proprio la competenza e la capacità relative per poter valutare una materia che è assolutamente estranea alla sua formazione professionale.
    Come detto la legge prevede solo ed esclusivamente la dichiarazione sotto la responsabilità penale del venditore e la declaratoria di nullità dell’atto che avesse avuto per oggetto un immobile abusivo.
    Il Notaio, secondo la legge, deve limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendo che compia la sua dichiarazione sotto responsabilità penale, e recepire questa dichiarazione. Ovviamente se il venditore dichiarasse l’esistenza di abusi edilizi (dichiarazione che allo scrivente personalmente non è mai capitata) o se emergessero ictu oculi sospetti al riguardo il Notaio avrebbe il dovere di non stipulare l’atto. Ma in presenza di una dichiarazione regolare, con la quale il venditore fornisce notizia dettagliata della storia urbanistica dell’immobile, concludendo per l’assoluta assenza di interventi edilizi sottoposti alle procedure autorizzative, il Notaio deve dare fede a questa dichiarazioni e la deve inserire nell’atto. Non può, cioè, il Notaio, permettersi di dubitare personalmente della veridicità di quanto dichiarato formalmente sotto responsabilità penale dal venditore.

    La certificazione di conformità

    La legge prevede anche l’ipotesi che il venditore, in perfetta buona fede magari per aver semplicemente ereditato l’immobile, non sia in condizione cognitiva di rendere la dichiarazione, ed allora consente che il venditore si faccia sostituire nella sua dichiarazione da un tecnico abilitato che, esaminati i documenti, controllata la situazione in loco, consegni una relazione, una certificazione di regolarità urbanistica che viene acclusa all’atto in sostituzione della dichiarazione del venditore.
    Ad avviso dello scrivente la certificazione di conformità da parte di un tecnico abilitato, che attualmente è prevista dalla legge solo come sostitutiva della dichiarazione del venditore che ritenga di non essere sufficientemente edotto della storia urbanistica dell’immobile, è la soluzione più adeguata per garantire l’acquirente in via generale. Non si può nascondere che in taluni casi, e mi riferisco qui ad una determinata e singola regione italiana, questa certificazione abbia trovato cittadinanza generale.
    Prima della stipula di un atto viene incaricato un tecnico per l’esame della situazione urbanistica dell’immobile, e la relazione definitiva consente di fare assoluta e totale chiarezza, impedendo di proseguire con la stipula, in caso di accertati abusi edilizi, o permettendo comunque all’acquirente di avere la massima tranquillità sul suo acquisto.
    Il ricorso ad una certificazione di un tecnico abilitato è diventato in taluni luoghi così di prassi che si discute se i costi (che possono essere anche assai onerosi in talune circostanze) ricadano sul venditore, che deve fornire una garanzia, o sull’acquirente, che vuole essere rassicurato nel suo acquisto.
    Lasciando da parte questa problematica che è possibile risolvere caso per caso, e cioè verificando in ogni singola circostanza se questo incarico sia stato dato dall’una o dall’altra delle parti a seconda delle rispettive esigenze, ritiene lo scrivente che il legislatore bene farebbe a regolamentare questa prassi come obbligatoria in tutto il territorio nazionale.
    Non c’è dubbio, infatti, che la complessità delle norme edilizie è tale che a volte possono sussistere abusi edilizi anche nella più perfetta ignoranza delle parti, venditore in primis. Con la dichiarazione di conformità edilizia firmata dal tecnico si sgombra il campo da ogni equivoco, dando piena tranquillità a tutti, e, perché no, consentendo anche una sanatoria di quegli abusi, specie i minori, qualora ovviamente ci sia la possibilità giuridica di sanarli.

    Il nuovo ruolo del Notaio

    Qui il Notaio potrebbe avere un ruolo essenziale nella chiarificazione della regolarità urbanistica. Non v’è dubbio che, trattandosi di materie complesse e a volte opinabili le risultanze delle certificazioni di conformità possono anche divergere da caso a caso sul singolo immobile.
    Non v’è dubbio che il tecnico incaricato dal venditore potrebbe essere indotto a minimizzare il peso di difformità urbanistiche per non ostacolare il felice esperimento della compravendita. L’eventuale tecnico incaricato dall’acquirente, qualora, ad esempio, l’acquirente desiderasse svincolarsi dal precedente contratto preliminare, potrebbe essere indotto ad aggravare la sua valutazione delle difformità urbanistiche per attribuire la responsabilità della mancata vendita esclusivamente al venditore.
    In entrambi questi casi la parola spetterebbe poi al Giudice, con tutto il prosieguo delle lunghe procedure giudiziarie nel nostro paese.
    Il ruolo del Notaio potrebbe essere, anche in questo caso, di terzo tra l’acquirente e il venditore. Certamente anche il Notaio non potrebbe valutare in proprio, attesa la sua anziricordata mancanza di competenza nello specifico settore, ma attraverso l’incarico dato al Notaio, il Notaio sarebbe in grado di nominare lui stesso sotto la sua responsabilità un professionista abilitato, competente, preparato, ma soprattutto terzo come lui, e cioè immune da interessi del venditore o dell’acquirente. In base a tale relazione compiuta dal professionista terzo, incaricato dal Notaio, quest’ultimo professionista potrebbe essere in grado di dare, stavolta sotto la propria responsabilità, un responso chiaro, certo, procedendo o no alla stipula secondo le risultanze di detta relazione.

    I costi

    Qual è l’unico elemento ostativo ad una soluzione così semplice? Sempre lo stesso: i costi. Anche per le visure ipotecarie e catastali, che sembrano a molti un’operazione semplice ed elementare, i costi possono essere cospicui perché il Notaio ha bisogno di una molteplicità di documenti e di dati per esprimere poi la propria convinzione personale sull’esistenza o meno di pregiudizievoli sull’immobile. A maggior ragione in caso di incarico professionale di valutazione di regolarità urbanistica. Non vi sono infatti Pubblici Registri sulla regolarità urbanistica di un immobile, ma tale stato può essere determinato solo con una ricerca, con una valutazione, con delle misurazioni tecniche sull’immobile, che possono comportare anche delle spese rilevanti. Spese che, a mio modo di vedere sarebbero sacrosante, perché comporterebbero sicurezza nell’acquisto.
    Non si può negare però che nei tempi attuali la sicurezza nell’acquisto di immobili è un bene sempre meno richiesto da parte dell’acquirente che ha come preminente obiettivo solo ed esclusivamente quello del risparmio. Capitano allo scrivente – scusate lo scandalo! – addirittura acquirenti che implorano di non eseguire le ordinarie visure ipotecarie e catastali, se ciò possa comportare per loro un risparmio di 100 euro!
    Di fronte alla possibile spesa di una somma di danaro ancorché minima tutti sono pronti a fidarsi ciecamente l’uno dell’altro.
    Con tale stile mal si concilierebbe l’eventuale ulteriore spesa di un incarico professionale al Notaio, con sottostante lavoro da parte di un tecnico professionista.
    Nondimeno, nella speranza che in futuro vi sia una valutazione legislativa chiara e precisa a questo riguardo lo scrivente non può che segnalare la gravità della problematica, suggerendo a tutti di valutare il loro interesse, considerando cioè se l’assoluta tranquillità e sicurezza dell’acquisto di un immobile valga o no la maggior spesa dell’incarico ad un tecnico, o, meglio ancora, direttamente al Notaio.

    Notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

     

    costruzione palazzetto ufficio notaio d'ambrosio

    Pescara – L’ufficio del notaio d’Ambrosio in costruzione

    Il controllo notarile della regolarità urbanistica ultima modifica: 2014-01-03T15:18:13+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità immobiliari

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    66 Commenti su “Il controllo notarile della regolarità urbanistica

    • princallo ha detto:

      Buonasera sig. notaio,
      le scrivo per sottoporle una problematica.
      Sono andato a visionare una casa che mi interessa, ma il venditore (il quale ha lacasa in usufrutto per lui e per i figli e la procura a vendere dalla ex moglie) mi ha subito detto che la casa, seppur da lui abitata da anni, risulta ancora “in costruzione”, dato che lui non ha mai fatto la dichiarazione di fine lavori. Inoltre, sono presenti delle costruzioni non conformi al progetto originale, come ad esempio una scala interna ed un balcone che é stato chiuso quando invece doveva restare aperto.
      Ora, il proprietario, che sulla casa ha un’ipoteca della banca, mi propone di procedere in questo modo:
      -effettuare un’offerta di acquisto vincolata alla approvazione di un nuovo permesso di costruire, che permetterebbe di concludere i lavori facendoli rientrare in cio’ che é consentito dalla legge (che tra l’altro ora consentirebbe sia la scala interna che la chiusura del suddetto balcone)
      -una volta approvato tale nuovo permesso di costruire andare a rogitare, avendo cosi’ la sicurezza da parte mia di acquistare una casa in costruzione ma con un progetto approvato.
      Volevo chiederle se, ovviamente sempre che il comune conceda tale nuovo permesso, una modalità di procedere come quella descritta sia fattibile, soprattutto per quanto riguarda la clausola da inserire nel preliminare legata al rilascio del permesso da parte del comune.
      grazie!

      • notaio ha detto:

        Mi sembra una soluzione pasticciata. La casa che acquisti deve essere in regola al 100% se no magari dopo qualcuno dice che gli abusi li hai fatti tu e ci passi dei guai. La soluzione proposta è un falso: far figurare che i lavori abusivi non sono stati fatti, “coprirli” con un nuovo permesso, e far figurare che li hai fatti tu dopo l’acquisto in base al nuovo permesso….. brrrr

        • princallo ha detto:

          Grazie mille per la veloce risposta.. quindi l’unica alternativa, a quanto capisco, è che l’attuale proprietario si preoccupi di sanare la situazione e poi venda la casa, giusto?in effetti anche a me sembra una soluzione complicata, ma dato che non sono esperto volevo sapere un suo parere…

    • pabello ha detto:

      Buongiorno dott. d’Ambrosio, le scrivo per avere un consiglio sulla mia situazione. Ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile su cui si sapeva, al momento del preliminare, che esisteva una difformità tra la planimetria catastale e lo stato dei fatti, in particolare sulla planimetria non risultava il balcone (circa 3-4 mq). Probabilmente ingenuamente ho stipulato il preliminare, rassicurata dall’agenzia immobiliare intermediaria che la questione era già in via di risoluzione e che da lì a 20 gg la cosa sarebbe stata risolta. Trascorso questo termine (peraltro scritto anche sul preliminare) mi sono preoccupata e lo stesso venditore (forse un po’ troppo passivo fino a quel momento) ha deciso di affidare l’incarico della sanatoria ad un tecnico professionista anziché al “tecnico di fiducia dell’agenzia immobiliare”. Dopo circa un mese di indagini l’architetto incaricato ha verificato che il balcone non risulta neanche sul progetto originale dell’immobile (del 1962), per cui trattasi di vero e proprio abuso commesso dal costruttore su tutto il palazzo (9 piani). Da ulteriori verifiche con l’ufficio tecnico del comune svolte direttamente dall’architetto, è emerso che per la sanatoria dell’anomalia, oltre a dover fare una DIA in sanatoria, il venditore dovrebbe informare il genio civile e richiedere un’autorizzazione sismica in sanatoria (dal momento che l’abuso costituisce aumento di superficie), con conseguente complicazione che in casi simili il genio civile avvia automaticamente un procedimento penale. In sostanza, oltre all’aspetto penale (che mi sembra il più grave e rischioso), la sanatoria così come prospettata richiederebbe diversi mesi (quasi un anno) e visti i rischi connessi (non è neanche detto che venga rilasciata l’autorizzazione sismica in sanatoria se non sono rispettati determinati requisiti) ho deciso di non acquistare. Negli ultimi giorni il venditore ha incaricato un nuovo tecnico che si è occupato di ridisegnare la planimetria depositandola al catasto e sta redigendo una perizia giurata che “autocertificherebbe” il fatto che i balconi sono sempre esistiti e non si tratta di un abuso commesso dal venditore (non l’ho mai pensato). Quello che le chiedo è: vista la situazione e visto quanto emerso dalle indagini svolte dal primo architetto, ho la facoltà di non acquistare più pretendendo il doppio della caparra confirmatoria versata (il termine ultimo per il rogito è scaduto il 30 giugno 2016), anche se il venditore sembra far finta che non esista un’irregolarità urbanistica e si è concentrato sulla sanatoria di quella catastale, forte del fatto che sul preliminare si faceva riferimento soltanto alla necessità di aggiornare la planimetria catastale (per forza di cose, visto che il preliminare è stato redatto “in tempi non sospetti”)?
      Che valenza può avere una frase scritta su un preliminare di fronte ad una comprovata irregolarità urbanistica? Il notaio in questi casi può rifiutarsi di rogitare, corretto? E il fatto che l’immobile sia ante ’67 non può in alcun modo giustificare la presenza di un abuso o rappresentare un’ attenuante, giusto?
      La ringrazio molto per l’aiuto che potrà darmi. Un saluto.

      • notaio ha detto:

        Situazione complessa. Dunque: Se si tratta o no di un abuso non si capisce dal suo resoconto, infatti se il balcone è stato costruito prima del 67 è sanato. Se è un abuso il notaio non può rogare l’atto, indipendentemente dai giuramenti e dalle suppliche di entrambe le parti. Trattandosi di abuso edilizio che comporta l’incommerciabilità lei proprio non può acquistare, anche volendolo, sicchè la responsabilità del mancato rogito è del solo venditore. Quanto alla responsabilità civile è ovvio che si tratta di colpa del venditore, anche se non è lui che ha commesso l’abuso. Mi impensierisce un po’ quello che avete scritto sul preliminare, che andrebbe studiato alla luce dei fatti successivi, ma se nel preliminare si parla solo di un aggiornamento della piantina nessuno potrà dire che lei aveva accettato a priori l’abuso: una cosa è la correzione di una piantina catastale sbagliata (capita spesso), una altra cosa quando si scopre che la difformità non è un banale errore tecnico ma rivela l’esistenza di un abuso che lei ignorava.

    • Matteo83 ha detto:

      Buonasera, vorrei acquistare una casa e sono sorti problemi da parte della banca per una diversa distribuzione degli spazi interni.. Richiedono una scia in sanatoria ma parlando col notaio che sta preparando la relazione mi dice che sono differenze irrilevanti e che si può procedere senza tale sanatoria? Cosa ne pensa? Grazie cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Purtroppo non sono in grado di valutare se si tratti di un abuso edilizio o meno e se si debba sanarlo e come. Occorre un esame tecnico approfondito. Ma è irrilevante: i soldi sono della banca e la banca può adottare suoi regolamenti, decidere quali sono i requisiti per l’erogazione, quali e quante garanzie chiedere ecc…. Occorre impegnarsi nel difficile compito di convincere la banca o… cambiare Istituto.

        • Matteo83 ha detto:

          Grazie per la risposta.. Il dubbio della banca è la differenza delle schede catastali fatte erroneamente dal geometra nel 1995.. Dove oltre a errare di 30 cm le quote dei soffitti a sbagliato la distribuzione degli spazi interni. A dimostrazione per quanto riguarda le altezze esistono disegni in comune che dimostrano l’errore. Mentre non esistono planimetrie depositate in comune che dicano in che condizioni era la casa. Detto questo come possono dire (la banca) che la casa non sia in regola? Grazie cordiali saluti

    • ltipa ha detto:

      Buonasera Notaio.
      Vorrei sottoporle un quesito al quale, sino a questo momento, non ho ricevuto una risposta certa.

      Sono entrato in possesso, con decreto di trasferimento del 16/06/2016, di un box di circa 28 m2 avendo appunto vinto una gara di vendita all’asta in seno ad una procedura di esecuzione immobiliare contro il Sig. xxxx.

      Il box in questione fa parte di un immobile realizzato in forza a due concessioni, la prima del 1981 e la seconda del 1983, entrambe rilasciate a condizione, come disposto dal N.O. SS.BB.AA ai sensi della L. n.1497 del 29.06.1939, di garantire un “distacco dal terreno di max. 45 cm” e di “ridimensionare il torrino fuoriuscente dalla copertura”.

      Entrambe queste condizioni non sono state attuate ed alla data odierna l’immobile risulta difforme a quanto stabilito. Per quanto attiene l’abitabilità dell’edificio, già con diverse note, l’ufficio urbanistico si è espresso circa la non esistenza della stessa per i motivi sopra esposti.

      A questo punto, causa trasferimento altra città, ho la necessità di vendere il box.

      La domanda è:

      Un immobile acquisito tramite decreto di trasferimento a valle di una procedura di espropriazione immobiliare, consistente in un box (alias si configura come una pertinenza) collocato al piano seminterrato di un edificio costruito in difformità ai vincoli della sovrintenda, è vendibile, ovvero posso secondo le attuali disposizioni di legge effettuare il rogito?

      In attesa di un suo cortese riscontro, porgo cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        A mio avviso la risposta è negativa. Se le concessioni erano condizionate, e le condizioni non si sono avverate, le concessioni sono nulle e l’immobile è abusivo. Proprio per questo motivo la legge prevede che per gli acquirenti all’asta del Tribunale si riaprono i termini per la presentazione del condono edilizio. Il mio consiglio è di informarsi se fa ancora in tempo e presentare la domanda di condono.

    • ElleEffe ha detto:

      Buongiorno notaio D’Ambrosio,
      vorrei sottoporle la seguente problematica.
      Nell’atto di compravendita di un appartamento condominiale, la planimetria catastale allegata (timbrata e firmata) della cantina non corrisponde alla descrizione (individuazione) contenuta nell’atto stesso.
      A seguito di lavori di ristrutturazione successivi all’atto di compravendita, vi è la necessità di procedere alla comunicazione di variazione presso il Catasto. Il tecnico è ora bloccato perchè l’aggiornamento della planimetria catastale sarebbe sì conforme a quanto descritto nell’atto ma difforme rispetto alla planimetria allegata allo stesso.
      Ringrazio e cordialmente saluto

      • notaio ha detto:

        Non capisco il problema: se sono stati fatti lavori edilizi, debitamente autorizzati, il tecnico può e deve eseguire la variazione catastale e presentare la nuova planimetria, difforme ovviamente da quella precedente.

    • ElleEffe ha detto:

      Il problema è che i lavori, debitamente autorizzati,hanno interessato l’appartamento, non la cantina. La successiva variazione catastale sarà relativa all’appartamento ma anche la cantina sarà presente nella planimetria catastale, come pertinenza dell’appartamento stesso Ora, quello che voglio dire è che la nuova planimetria catastale sarà certamente difforme alla precedente per quanto riguarda l’appartamento (a seguito di lavori di ristrutturazione) ma quale cantina rappresentare? Quella descritta nell’atto (ed è quella giusta) oppure quella presente nella scheda catastale allegata all’atto medesimo (ed è quella sbagliata perchè di un altro appartamento)? Con termini semplici si può dire che nell’atto la cantina è descritta in un modo e rappresentata graficamente in un altro…

      • notaio ha detto:

        Dovete regolarizzare catastalmente ed urbanisticamente anche la cantina annessa all’appartamento in modo che corrispondano perfettamente situazione di fatto, planimetria catastale e progetto approvato dal Comune.

    • Daviderdv ha detto:

      Buongiorno Notaio D’Ambrosio,
      nel 2007 ho venduto un appartamento indicando in atto che lo stesso era oggetto di sanatoria ( regolarmente poi acquisita nel 2016).
      In atto non vi è alcuna menzione inerente agibilità e neanche nel preliminare in quanto all’epoca nessuno ci ha spiegato cosa fosse. C’è solo scritto che è conforme alle norme urbanistiche vigenti.
      Ora nel 2016 dopo 9 anni il venditore mi richiede il cerificato di agibilità o in alternativa un indennizzo pari al 15% dell’allora pagato
      Come debbo comportarmi ?
      Ringrazio anticipatamente e saluto

    • paola81 ha detto:

      Buonasera Notaio,
      avrei il seguente quesito da sottoporLe.
      Sto seguendo un signore che è stato chiamato in causa dagli eredi del suo acquirente per vizi dell’immobile ereditato. In altre parole, il mio cliente ha venduto un immobile ad altro soggetto, deceduto l’anno scorso e ora gli eredi lamentano vizi nell’immobile.
      Il mio cliente è stato citato per ottenere la nullità del contratto di compravendita.
      Secondo me è tutto prescritto, considerato che la compravendita fra il mio cliente e il de cuius è avvenuta oltre dieci anni fa ma avrei piacere di conoscere il Suo parere. Grazie.

      • notaio ha detto:

        La richiesta di nullità è una baggianata. Semmai possono chiedere un risarcimento o la risoluzione se i vizi siano gravissimi e rendano inidonea la casa all’uso, ma pur sempre se i vizi erano occulti, siano stati denunciati entro otto giorni dalla scoperta ed entro un anno dalla consegna! Qui sono passati dieci anni!

    • davide.sper ha detto:

      Caro Notaio,

      se posso le chiederei un breve parere: dovrei vendere un appartamento che ha delle irregolarità planimetriche sanabili (che andrò a sanare), poi c’è la dolente nota di una non conformità urbanistica da me ignorata 9,5 anni fa all’atto di acquisto (non ho fatto verifica con tecnico, altri anni …) ma che ho scoperto ora durante le indagine per sanare i “dettagli” di planimetria. Non è sanabile, se non al costo di 66mila euro (praticamente mezzo appartamento), hanno costruito 45 cm in più in altezza senza dichiararlo il tutto per rendere più appetibile il sottotetto. Per verificare questo aspetto è servito come dice lei l’intervento di un tecnico.
      Ora quello che mi spaventa è il fatto della lunghezza di una procedura penale come lei ha più volte sottolineato … ho già fatto mandare una lettera al venditore di allora con cui sono sempre stato in buoni rapporti, anche se la non conformità urbanistica non dovrebbe avere prescrizione. Insomma non vorrei sanare per quasi 70 mila euro e poi non vederli più indietro se come dice lei ripetutamente la lentezza della giustizia rischia di portare ad un nulla di fatto, ma la sanzione l’ho pagata io come anche l’avvocato … che tristezza …. Cosa ne pensa? In caso di rivalsa con esito scontato direi, i tempi possono essere veramente lunghi col rischio di una fumata. E’ chiaro che 1-2 anni li posso anche attendere ma non di più, infine potrebbe succedere che il venditore (un privato) posso rifarsi al direttore dei lavori ed intanto non pagare se può rispondermi su questo.
      Grazie e complimenti per il sito e le utili info a noi mortali!
      SD

      • notaio ha detto:

        Mi chiede un parere sul sistema giustizia? Dopo 20 anni di magistratura e altrettanti di notariato non posso darglielo positivo. I tempi sono lunghi. I 2 anni ipotizzati se li scordi. Per tutti e tre i gradi di giudizio passano minimo 8 anni. Sono spese e stress per combattere in giudizio, e rischio di avere torto e dover poi pagare pure i danni, perchè avere torto o ragione, essere colpevole o innocente, a volte è solo un optional. Ma ammettiamo che poi in Cassazione vinca la causa, i soldi chi glieli da? Pensa che il soccombente si precipiti a pagare? No, ci vuole il giudizio di esecuzione, che può essere altrettanto lungo. Ammesso che si troverà un immobile da pignorare e mettere all’asta.

    • davide.sper ha detto:

      Sono sempre io (Davide) del precedente commento: devo correggere essendo appunto l’abuso insanabile i 66mila euro sono solo di sanzione da parte del comune poi si dovrebbe procedere comunque a mie spese (e a quelle degli altri 3 inquilini del condominio che ovviamente non saranno d’accordo o non se lo potranno permettere …) ad abbassare il tetto dei 45 cm … dulcis in fundo potrei ben vendere l’appartamento regolarizzato che con l’abbassamento del tetto diventerebbe anche meno appetibile. Ma non basta perché c’è poi la lunghezza giudiziaria e la non certezza del riscatto economico di quanto speso, è questo che fa più male perché è ammissibile che non si possa avere giustizia subito, ma sapere che è molto probabile che tutto si risolva in una bolla di sapone … mi fa venir voglia di …

      SD

    • davide.sper ha detto:

      La ringrazio estremamente per il suo prezioso parere: la realtà va detta chiaramente come ha fatto lei! L’unica cosa che posso fare sarà tenermi l’appartamento ed affittarlo come fatto negli ultimi anni. Le chiedo un ultimissimo chiarimento rispetto alla sua risposta nella parte finale: cosa intende con “ammesso che si troverà un immobile da pignorare e mettere all’asta”? Mi scusi ma non riesco ad afferrare, abbia pazienza. Nel mentre grazie ancora.

      SD

    • LeSkAy ha detto:

      Buonasera , le volevo chiedere un parere.
      Ho acquistato una casa al’asta, il perito della banca per fare la perizia ha bisogno del documento “legitimità urbanistica”.
      Sono andato in comune per vedere se posso richiederla e mi hanno detto che non ce l’hanno perche quando hanno costruito nel 1996 hanno costruito qualcosa non a norma o cmq fuori metratura.
      mi hanno detto di prendere un geometra o cmq qualcuno che si occupa di costruzioni e di mettersi in contatto con il geometra del comune per vedere il da farsi.
      Volevo sapere piu o meno che procedure sono da fare , se la proprietaria della casa si rifiuta di fare entrare il mio geometra per fare le sue cose?
      il problema e che mancano solo 60 giorni fino al giorno quando io dovrei pagare la casa.
      La ringrazio per la sua risposta .
      Cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Per sapere come regolarizzare ciò che è stato costruito in maniera difforme al progetto depositato al Comune, quali sono i documenti da produrre, i tempi ed i costi, deve rivolgersi ad un tecnico. Sappia comunque che se acquista all’asta dal GE viene rimesso nei termini per presentare domanda di condono (a sue spese ovviamente). Una volta emesso il decreto di trasferimento ha 120 giorni di tempo dalla notifica dello stesso per chiedere la sanatoria degli abusi edilizi. Quanto al documento di “legittimità urbanistica” che mi giunge assolutamente nuovo, posso solo dirle che se ha già acquistato e se l’esecutata si rifiuta di farla accedere all’immobile deve attivare la procedura esecutiva per il rilascio dell’immobile. Se invece non ha ancora acquistato deve rivolgersi al custode, che la farà entrare col tecnico. In caso di difficoltà il custode informerà il GE per i provvedimenti di conseguenza.

        • LeSkAy ha detto:

          Buonasera , la ringrazio per la risposta.
          La casa al asta l’ho gia acquistata/aggiudicata il 11/11/2016, appena martedi 10 gennaio ho ricevuto i documenti necessari per la banca che servono per fare partire la pratica del mutuo.
          Il perito della banca per fare la perizia ha bisogno del documento “legitimità urbanistica”.
          Ho presso un geometra ( tra l’altro e mio vicino di casa dove sono in affitto) e mi sta seguendo lui adesso.
          Che lei sappia , quando si acquista una casa all’asta si va sempre al rogito quindi da notaio , oppure il tribunale fa il passaggio a nome mio della casa cosi com’è e poi me la devo sistemare io dove hanno sbagliato nel costruirla.
          Grazie mille
          Cordiali saluti.

          • notaio ha detto:

            Se l’acquisto è in una procedura giudiziale non c’è bisogno del notaio: provvede il GE con un suo decreto, col quale ordina pure la cancellazione delle pregiudizievoli. Ti servirà il notaio solo per l’atto di mutuo. Stai molto appresso alla banca: sono tutte restie a concedere mutui per gli acquisti all’asta, a causa della esistenza di possibili rischi, anche se modesti.

            • LeSkAy ha detto:

              Buon giorno, aggiorno il mio post dicendole che mi hanno dato l’ok per il mutuo.
              Adesso e il tribunale che si deve mettere in contatto con la mia banca per i vari documenti che servono ancora.
              Siccome ho chiesto al tribunale ma non hanno saputo darmi ancora risposta, lei sa piu o meno a quanto ammontano le spese da sostenere per il passaggio di proprietà della casa a nome mio , grazie.
              Cordiali saluti.

            • notaio ha detto:

              No, occorrerebbe studiarsi la pratica. Comunque i costi vengono calcolati non dal Tribunale, che non è competente a fare i conteggi, , ma direttamente dalla Agenzia delle Entrate alla quale la cancelleria invia il decreto per la liquidazione, e le vengono trattenuti dalla cauzione.

    • Fabiano ha detto:

      Buongiorno,
      sono parte acquirente nella compravendita di una villetta. Successivamente al compromesso sono emerse delle difformità tra lo stato reale dell’immobile e le piantine catastali, oltre a quanto registrato presso il comune.
      in pratica risulta realizzata una parete con porta blindata nel garage e la divisione del sottotetto non abitabile in due ambienti + un bagno.
      ci troviamo quindi di fronte ad un abuso edilizio. ho chiesto alla parte venditrice di procedere con le pratiche di sanatoria presso comune e catasto. la parte venditrice non accetta di accollarsi i costi in quanto nel compromesso è indicato il seguente paragrafo:
      Le porzioni immobiliari oggetto del presente contratto verranno cedute, nello stato di diritto, di fatto e di manutenzione in cui oggi si trovano…”, “ Tutte le imposte e spese connesse (comprese quelle notarili e quelle di registrazione degli atti ) e dipendenti all’atto di vendita saranno a carico dell’acquirente”;
      é corretto quanto espone la parte venditrice? nel caso si vada a rogito nelle attuali condizioni, il notaio procederebbe comunque alla stipula del rogito. in caso di mancata stipula, di chi sarebbe la responsabilità? eventualmente può essere utile denunciare il fatto all’autorità pubblica (comune/polizia municipale).
      la ringrazio per la cortese attenzione

      • notaio ha detto:

        Anche se nel compromesso c’è scritto che l’immobile deve essere venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ciò non esime la parte venditrice dal rendere, all’atto, le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, nonchè sulla conformità dello stato di fatto alle risultanze dei registri immobiliari e del catasto. Dichiarazione sotto giuramento che il venditore non può fare nel caso che mi descrivi. Il notaio non potrà quindi ricevere l’atto e la responsabilità dell’inadempimento sarà del venditore. Le spese che gravano sull’acquirente sono le spese di trasferimento (ossia le imposte e le tasse da versare all’erario e l’onorario del notaio) , di certo non le spese per la regolarizzazione dell’immobile.

    • Vickl ha detto:

      Salve avrei una domanda: abbiamo ricevuto in eredità un immobile (costruito prima del 1967) che si è deciso di vendere.
      All’atto della vendita ci siamo resi conto che, mancava la certificazione energetica e che la planimetria catastale non corrispondeva a quella registrata al catasto (perchè sono stati modificate leggermente le pareti interne. Di questo intervento non sappiamo nulla, non avendo nulla in mano). Abbiamo quindi incaricato un ingegnere di fare tutto ciò che serviva per mettere la situazione in ordine con il catasto.
      Però poi c’è stata un’altra richiesta: l’aggiornamento urbanistico. Siamo tenuti a farlo anche quest’atto?
      essendo noi degli eredi e come scritto nell’articolo siamo in buona fede.

      • notaio ha detto:

        Se ci sono stati degli abusi edilizi (maggiori) vanno sanati. Il vostro tecnico vi dirà come e quali sono i costi. Se non siete stati voi e siete in buona fede non sarete processati e condannati, ma l’immobile resta incommerciabile.

      • davide.sper ha detto:

        Noi il problema ce l’abbiamo su un immobile nostro (pagato) che dobbiamo vendere per non avere aggravio prima casa prima di ricomprare. E’ stato commesso abuso edilizio insanabile con superamento altezza sottotetto di 45 cm ma non riportato nelle planimetrie/progetto depositato. Adesso che devo vendere ho fatto fare un controllo ed è uscito il bubbone … mi rifarò sul venditore se non vuole sanare … Però intanto non vendo, immobile si deprezzerà e alla fine subirò comunque un gravissimo danno … solo per dirvi che almeno a voi è stato regalato l’appartamento quindi se sono cose piccole le potrete comunque sanare con poco altrimenti vi dovreste rifare sul precedente proprietario ma in questo caso …

        SD

    • Matteo83 ha detto:

      Forse sono nel post sbagliato.. Avrei una domanda per il notaio. Ho fatto un atto di acquisto di una abitazione.. Nell’atto é stata omessa una particella di terreno che quindi rimane di proprietà del vecchio proprietario. Sinceramente ora non voglio spendere ulteriori soldi per fare un nuovo atto. Ora di chi è la colpa del notaio del tecnico del venditore? Grazie in anticipo

      • notaio ha detto:

        Come si fa a dire chi ha dimenticato la particella senza una indagine? Non ritengo comunque sia colpa del notaio: se gliel’hanno comunicata è difficile sbagliarsi. Il notaio non ha certo l’obbligo di indagare cosa si vuole vendere, ma solo se quello che gli viene detto è libero da ipoteche. Senza contare che la lettura dell’atto esiste proprio per una verifica delle parti sulla loro volontà.

        • Matteo83 ha detto:

          Grazie per la risposta si deduce anche dalla perizia bancaria che il geometra del venditore che era in possesso di tutta la documentazione inerente alla casa non ha fornito la particella in questione è dichiara di non aver capito che il suo cliente volesse vendere anche quella. Come dovrei regolarmi di conseguenza? Sinceramente spendere e altre migliaia di euro per 30 mq non mi pare giusto visto l’accaduto. Grazie cordiali saluti

          • notaio ha detto:

            E’ andata come pensavo. Non c’è soluzione. Meglio pagare prima che qualcuno cambi idea. Fai l’atto e se poi in giudizio puoi provare che il geometra sapeva che si doveva vendere la particella ma ha sbagliato puoi chiedere il rimborso di quanto pagato. Ma non è certo facile provarlo. Mi sembra comunque che l’ipotesi di migliaia di euro sia esagerata. Una piccola particella costerà a occhio 1500 euro, anche se solo vedendo le carte si può essere precisi.

            • Matteo83 ha detto:

              Grazie sempre per la cordialità, la situazione ora è questa il terreno in questione è all’interno della proprietà, già nella stima del tecnico del venditore non era stata inserita la particella, e da loro accordi vendeva la proprietà intera. Di conseguenza tale particella non è stata fornita ne all’architetto incaricato dalla banca ne al notaio. Ora chiedo possiamo io e il proprietario farci valere nei confronti del suo tecnico per non trovo sia giusto che debba pagare le spese notarile in quanto parte lesa. Grazie

            • notaio ha detto:

              Mi sono già espresso fin troppo chiaramente sia sulla situazione di diritto sia consigliandola sul da farsi. Certo, pur sempre secondo principi generali, ma perchè questo è il fine informativo (gratuito) di questo blog. Il servizio di notizie che offre il blog non ha infatti l’ambizione di sostituirsi al suo avvocato nè tantomeno al giudice, il quale, comunque, se fosse investito della questione, per prima cosa sentirebbe l’altra campana e visionerebbe le prove.

    • grepa ha detto:

      Buongiorno,
      vorrei sottoporle un quesito relativo alla mia situazione.
      Sono parte venditrice di un immobile che ho acquistato 9 anni fa direttamente dal venditore. Ora lo sto vendendo e il notaio delegato ha riscontrato che nel mio atto di acquisto non è stato riportato il riferimento alla concessione di demolizione (mentre sono presenti tutti i successivi riferimenti al permesso di costruire, concessione edilizia, varianti, agibilità, ecc.). Il notaio mi chiede 1800 € per inserire il riferimento alla concessione di demolizione nel mio atto per poi poter procedere con la stesura dell’atto di compravendita.
      E’ corretto quanto detto dal notaio?
      Non dovrebbe essere sufficiente inserire il riferimento alla concessione di demolizione nel nuovo atto di compravendita visto che poi il mio atto non avrà più alcuna utilità? Sinceramente trovo assurdo dover pagare 1800 € per una semplice dimenticanza (la concessione di demolizione esiste ed è regolare), tra l’altro non mia ma del notaio precedente?
      Grazie mille per le delucidazioni che potrà darmi.

      • notaio ha detto:

        Non è facile capire il problema, ma dalla mia interpretazione il collega ha ragione. La legge prima dichiarava irrimediabilmente nulli gli atti in cui veniva omesso di riferire anche un solo titolo concessorio edilizio. Poi per fortuna il legislatore si è accorto della eccessiva severità della norma e ha stabilito che gli atti carenti possono essere sanati mediante un atto successivo. Il costo che ti viene chiesto dovrebbe essere quindi quello dell’atto di sanatoria (se ho ben capito). Piuttosto… l’elencazione dei titoli edilizi nell’atto notarile è sotto la esclusiva responsabilità del venditore (anche penale), sicchè i costi dovrebbero essere sopportati da chi ti ha venduto l’immobile.

        • grepa ha detto:

          Buongiorno,

          La ringrazio per la gentile e veloce risposta.
          Purtroppo il notaio che si era occupato del mio acquisto è deceduto alcuni anni fa e la ditta costruttrice da cui ho acquistato è fallita cinque anni fa.
          Quindi se vorrò procedere con la vendita dovrò sobbarcarmi il costo dell’atto di sanatoria. Non ci sono infatti difformità urbanistiche solamente la mancata menzione nel mio titolo di un atto di concessione di demolizione esistente e regolare che ho già acquisito dal comune e consegnato al notaio.
          Mi lascia un po’ perplessa l’ammontare del costo dell’atto in sanatoria anche perché il notaio si rifiuta di darmi precisi chiarimenti in tal senso (compenso notarile, imposte, spese di registrazione, sanzioni?).
          La ringrazio ancora per il tempo dedicatomi.
          Cordiali saluti.
          Paola

    • Alessandro_B ha detto:

      Buonasera dott. D’Ambrosio cercando informazioni sul web in merito alla necessità o meno di presentare in occasione di compravendita il cerificato di conformità urbanistica mi sono imbattuto sul suo articolo che per certi versi inquadra la mia situazione. Sono in procinto di vendere l’appartamento ereditato dai miei genitori (edificio ante 67), personalmente ho provveduto a reperire presso gli archivi comunali e al catasto il progetto iniziale, la concessione edilizia, l’abitabilità, e tutte le autorizzazioni rilasciate dal comune per gli interventi effettuati sull’immobile, veranda rifacimento del bagno etc. Da un geometra ho fatto aggiornare le planimetrie catastali per renderle conformi allo stato attuale e ho fatto redigere la certificazione APE. Adesso lo stesso tecnico mi dice che sono obbligato a presentare anche una sua relazione nella quale certifica in pratica quanto risulta dai documenti che ho reperito aggiungendo inoltre l’indispensabilità della sua presenza in sede di rogito notarile. Tralasciando l’ulteriore costo di tale prestazione le chiedo è veramente indispensabile? Mi è sorto questo dubbio in quanto ho scoperto che il tecnico è amico dell’acquirente, peraltro una brava persona, e che durante il primo incontro disse che tale presenza e certificazione non era necessaria. Pensa che potrei rivolgermi direttamente al notaio scelto dall’acquirente per chiedere preventivamente alui se la documentazione da me prodotta è sufficiente e se è richiesta la certificazione e partecipazione di un tecnico nella stesura dell’atto.
      La ringrazio per il suo tempo.
      Saluti cordiali

      • notaio ha detto:

        La necessarietà della presenza del tecnico al rogito posso da subito escluderla. Fatti dire che verrebbe a fare. Quanto alla certificazione da presentare in Comune non saprei dirti: sono norme comunali che variano da amministrazione ad amministrazione. Certo niente a che vedere con l’atto notarile.

    • rossi54 ha detto:

      Buongiorno notaio, mi trovo esattamente nella situazione che lei ha illustrato, ah se potessi tornare indietro…
      Ho acquistato un superattico che in realtà ho scoperto dopo essere un lavatoio.
      Sono tre anni che sono in causa e il 6 aprile 2017 ci sarà l’ultima udienza.
      Il mio legale ha chiesto che l’atto venga dichiarato nullo, ma qualora vincessi la causa come giustamente scrive lei la sentenza sarebbe “punitiva nei confronti dell’acquirente” .
      I venditori sono quattro ed hanno ereditato il bene e cosi lo hanno venduto, forse erano anche inconsapevoli che urbanisticamente non era un immobile residenziale.
      Tre di loro hanno un posto fisso, l’altro ha una pensione.
      Uno di loro ha un appartamento il cui valore coprirebbe forse la metà dei soldi da me spesi per acquistare il superattico. Un altro ha un appartamento con un mutuo sopra e gli altri due non hanno beni immobili.
      Poi c’è il superattico(lavatoio) dove vivo che non vorrei lasciare se non prima di aver avuto i soldi, secondo lei il giudice non potrebbe assegnarmelo invece di mandarlo all’asta?
      Secondo lei per aver dichiarato il falso in atto pubblico posso denunciarli penalmente? Oppure riuscirebbero a cavarsela in quanto eredi e inconsapevoli?
      Cosa mi consiglia, cosa consiglierebbe al suo miglior amico?
      Grazie mille

      • notaio ha detto:

        Situazione molto incresciosa. Vince la causa? Ci sono 6-10 anni per Appello e Cassazione. Vince in Cassazione? Se, sperando nella Provvidenza, la Cassazione quantifica esattamente il danno ci sono altri 10 anni per il processo di esecuzione (minimo: con un avvocato fantasioso i venditori si fanno altre 3 gradi di giudizio per un nonnulla). Se la Cassazione non quantifica, aggiunga altri 10 anni per la causa di valutazione del danno. E tutto senza congrua speranza di ottenere il risarcimento anche perchè i venditori nel frattempo si cauteleranno. Spese legali, stress, perdita della proprietà, rischi, incertezze: il mio suggerimento è trovare una transazione qualsiasi prima possibile e chiudere la causa, ringraziando sempre Dio perchè ci sono sciagure peggiori.

    • karlokarl ha detto:

      Buongiorno Dott. d’Ambrosio M,
      mi permetto disturbarla , visto la sua esperienza sull’argomento della
      mancata agibilita’, per chiederle se oltre alla rivalsa e/o richiesta
      danni al venditore di un appartamento vendutomi senza agibilita’ io
      possa citare per irregolarita’ anche il Notaio visto che di fatto pur
      avendo consatatato che il venditore non produceva il certificato e che
      io (acquirente) non ho accettato e sottoscritto la mancanza dello stesso.
      Praticamente il Sig. Notaio non avrebbe dovuto/potuto redigere l’atto di
      compravendita.
      Ringraziandola per la sua cortese pazienza le porgo distinti saluti.

      • notaio ha detto:

        L’atto di vendita si può stipulare valisamente senza agibilità perchè non è un requisito essenziale, come, ad esempio, il certificato di prestazione energetica. Occorre quindi prima vedere che danni hai sofferto, in quanto bisogna distinguere tra: A) certificato non necessario per legge; B) certificato necessario ma mancante per problemi burocratici; C) certificato necessario ma mancante per difetto sostanziale di agibilità. Dopodichè, a seconda del danno, va verificato se il notaio ha compiuto il suo dovere di informazione alla clientela di tutti i rischi connessi e conseguenti.

    • karlokarl ha detto:

      La ringrazio per la cortese risposta, di fatto il riferimento è per un certificato di agibilita’ che sembra pur essendoci i titoli edilizi e la richiesta non è mai stato emesso perche’ il comune, come da atto, pretende un asservimento di un parcheggio che non è mai stato fatto e che competeva al defilato costruttore.
      Presumendo che la “negligenza” rientri nel caso B , il danno oltre alla compromessa libera alienazione si riferisce anche al fatto che un condomino in procinto di vendere vuole i danni da tutti gli altri imputando a loro la mancata certificazione di agibilita’ .
      Grazie e tante.

    • Antonio Celli ha detto:

      Gentile Notaio,un quesito: il Notaio cui mi sono rivolto per redigere l’atto di acquisto di una casa che mi interessa, dopo aver predisposto ed aver fatto trascrivere e registrare il preliminare, ritiene che per quanto riguarda la certificazione urbanistica sia per lui sufficiente la dichiarazione della parte venditrice. Io ritengo che tale dichiarazione giurata non sia sufficiente a garantirmi da eventuali difformità rispetto alla licenza edilizia a suo tempo concessa al costruttore: posso pretendere dal Notaio che venga prodotta dalla parte venditrice una certificazione di un tecnico? Preciso che la parte venditrice è entrata in possesso dell’immobile per successione, e quindi può non essere a conoscenza di eventuali irregolarità. In subordine, posso pretendere che la mia esplicita richiesta venga registrata nell’atto ?

      • notaio ha detto:

        No, la legge dice che è sufficiente la dichiarazione della parte venditrice. La relazione del tecnico può essere richiesta spontaneamente dalla parte venditrice solo se essa non si ritenga sicura nel rendere la dichiarazione prevista dalla legge. Se lei non si fida della dichiarazione della venditrice non rimane che chiedere ad un tecnico di sua fiducia una relazione a sue spese.

        • Antonio Celli ha detto:

          Grazie per la cortesissima risposta.
          Un ultimo chiarimento:
          – richiedere un approfondimento della situazione, tramite un tecnico di mia fiducia ed a mie spese, è l’esercizio di un mio diritto di acquirente, o è necessario il consenso della parte venditrice ?
          – essendo,non per mia responsabilità, decorsi i termini per la stipula del contratto ,anche se di pochi giorni, la parte venditrice si può opporre, o chiedere la rescissione di quanto nel preliminare di vendita, per inadempienza nei termini ?

    • Antonio Celli ha detto:

      Mi scusi, ma avevo dimenticato la terza ipotesi:assumendo ,eventualmente, io l’onere della asseverazione di conformità urbanistica, posso pretendere un prolungamento dei termini per la redazione del rogito, senza incorrere nella contestazione di inadempienza , con la conseguente richiesta di danni?
      La ringrazio

      • notaio ha detto:

        Nel contratto preliminare avete sicuramente indicato una data entro la quale stipulare l’atto e lei non può unilateralmente pretendere di modificare gli accordi presi, quindi, per non avere problemi, il mio consiglio è quello di rispettare tale data. Diversamente, se il venditore è d’accordo, potete sempre sottoscrivere una scrittura privata integrativa prevedendo, entrambi, la possibilità di slittamento del rogito.

    • Vitof ha detto:

      Buongiorno Dott. d’Ambrosio,
      Le spiego il mio problema, sono intenzionato a vendere il mio appartamento, ma l’ agente immobiliare mi ha consigliato prima di richiedere una concessione edilizia con grafici che ho puntualmente richiesto al comune, purtroppo dalla stessa si evince una difformità tra i grafici di concessione e la sagoma del fabbricato.
      Detto ciò vorrei sapere se posso sanare questa situazione coinvolgendo anche gli altri prorpietari (purtroppo la società costruttrice è fallita) e se la vendita dell’ immobile allo stato attuale è totalmente da escludersi.
      La ringrazio

    • giovanni_V ha detto:

      Buongiorno, ho comprato a maggio 2016 con decreto di trasferimento (a seguito di aggiudicazione tramite asta) un immobile nuovo (da impresa fallita). Ho messo in vendita l’immobile e ho trovato l’acquirente. Poiché ci sono delle irregolarità, vorrei evidenziarlo sin dal primo preliminare di vendita, e vorrei precisare che queste irregolarità saranno a carico mio, ovviamente con l’accordo delle parti.
      Nel mio decreto di trasferimento c’è scritto:
      “In ordine alla regolarità edilizia dell’immobile si segnala che sussistono irregolarità: è stato realizzato il tetto a vista in luogo del solaio piano previsto dal progetto edilizio, omettendo quindi di realizzare l’orizzontamento previsto; inoltre, in luogo della finestra del soggiorno posta in prossimità del disimpegno del bagno – che si sarebbe affacciata sul vano scale condominiale – è stato realizzato il portoncino di accesso dell’alloggio. In ogni caso, ricorrendo i presupposti, l’aggiudicatario potrà provvedere, a proprie cura e spese, alla eventuale regolarizzazione delle irregolarità ritenute sanabili, mediante presentazione d’istanza ai sensi degli art. 36,37 del DPR 06.06.2001 n380 e s.m.i. Si rimanda alla CTU per le caratteristiche costruttive.”
      Inoltre l’immobile “è vincolato a norma della legge 1089/1939 ora D. Lgs (TU) n. 42/2004 c, quindi , il presente trasferimento è soggetto alla normativa prevista dall’art 59 e seguenti del detto T.U. n 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) trattandosi di vendita di bene sottoposto al vicolo di prelazione dello Stato, e pertanto, sottoposta alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione nei termini di legge da parte del Ministero per i Beni e le Attività Culturali o degli altri Enti Competenti.

      Immagino che non posso vendere l’immobile in questo stato, corretto? Non capisco se posso sicuramente provvedere alla regolarizzazione (in quanto acquisito da asta) oppure posso solo nel caso in cui ricorrono i presupposti. Nel caso in cui non potessi, come potrei vendere l’immobile?
      Grazie mille in anticipo

      • notaio ha detto:

        Per la regolarizzazione degli abusi edilizi degli immobili acquistati all’asta c’è la possibilità di presentare domanda ma con una scadenza breve. Se non l’hai fatto chiama un geometra esperto che ti dica se quelle irregolarità costituiscono abuso edilizio che rende incommerciabile l’immobile. Inutile impegnarsi a regolarizzare con un eventuale acquirente se non lo puoi più fare: sarebbe aggiungere un problema ad un problema. Quanto alla prelazione, no problem, il notaio sa cosa fare per rispettare la prelazione dello Stato. Non credo che il Ministero abbia disponibilità di danaro per acquistare la casa.

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