• Cos’è il consolidamento dell’ ipoteca?

    consolidamento ipoteca notaio d'ambrosioQuando si stipula un mutuo, il denaro può essere erogato a favore della parte mutuataria, o al momento stesso della stipula, o dopo la iscrizione della ipoteca sull’immobile cauzionale, o al momento del consolidamento dell’ipoteca, a seconda delle esigenze dell’istituto mutuante.

     Undici giorni lavorativi dopo l’iscrizione

     In altre parole, il trasferimento del danaro può essere effettuato immediatamente, nel momento in cui viene sottoscritto il contratto, ovvero, la banca può decidere di trasferire il danaro solo una volta decorso il termine di undici giorni lavorativi richiesti per consolidamento dell’ipoteca al fine della valida iscrizione dell’ipoteca.

    L’art. 39 del Testo Unico Bancario stabilisce, infatti, che le ipoteche iscritte a garanzia dei prestiti e mutui non possono essere assoggettate a revocatoria fallimentare quando sono iscritte 10 giorni prima dalla pubblicazione di sentenza di fallimento. Il che significa che, nel caso l’acquirente o il venditore fossero un cosiddetto “soggetto fallibile” la banca, per avere la certezza della sua garanzia, deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione per poter verificare se l’ipoteca è davvero efficace.

    Per questo motivo il Notaio, nella funzione di pubblico ufficiale, appena stipulato il mutuo, provvede tempestivamente all’iscrizione dell’ipoteca e trascorsi i 10 giorni, dopo aver verificato che non sussistono iscrizioni o trascrizioni di grado precedente che possono compromettere la garanzia, invia alla Banca una relazione che attesti che l’ipoteca è stata validamente iscritta nel grado previsto e che si è consolidata.

     Le banche si proteggono dal fallimento dei mutuatari

    La finalità dello strumento del consolidamento dell’ipoteca, è quindi quello di evitare che l’eventuale fallimento della parte mutuataria, o del venditore, possa invalidare la bontà dell’iscrizione ipotecaria e, conseguentemente, pregiudicare la banca mutuante dalla garanzia che la parte mutuataria rilascia, quale impegno della corretta restituzione del capitale mutuato.

    Questo è il motivo per il quale, alle volte, le banche non erogano il capitale contestualmente alla stipula del contratto di mutuo ma, come detto, solo decorsi undici giorni dall’iscrizione, momento nel quale l’ipoteca diviene giuridicamente sicura. Ciò vuol dire ricevere il danaro almeno circa 20 giorni dopo il mutuo, perché va considerato il tempo necessario al notaio per la iscrizione, il tempo successivo per la verifica e redazione della relazione definitiva, e il tempo necessario alla banca per le procedure interne di erogazione.

     Ipoteca su soggetti non fallibili

    La parte mutuataria, per essere soggetta ad azione revocatoria, deve quindi essere fallibile, tuttavia spesso le banche, inspiegabilmente, differiscono l’erogazione al momento del consolidamento dell’ipoteca anche quando il mutuatario – o il venditore – non sono affatto un soggetto fallibile. Può anche accadere che una parte del mutuo venga erogata immediatamente (perchè, ad esempio, ci sono dei debiti pregressi da estinguere necessariamente contestualmente alla stipula del mutuo) e l’altra parte da erogare al consolidamento.

    Questo può accadere anche nel caso in cui il mutuo sia collegato ad una compravendita ossia nel caso in cui l’acquirente si rivolga ad una banca per pagare tutto o parte del prezzo di compravendita.

     L’imbarazzante attesa del venditore. Il consiglio del notaio

    Può quindi ben accadere che al venditore non venga consegnato immediatamente il denaro ricavato dalla vendita e proveniente dal mutuo dell’acquirente, ma che la consegna sia differita al consolidamento dell’ipoteca. In ogni caso non c’è (quasi) da preoccuparsi in quanto è ormai prassi bancaria ed, in tali casi, o la Banca lascia in deposito la somma al Notaio con l’incarico di consegnarla al mutuatario (o al venditore) solo dopo il consolidamento, o riceve dal cliente per iscritto un mandato irrevocabile di bonifico che verrà poi effettuato (non sempre) subito dopo, appunto, il consolidamento dell’ipoteca.

    Certo il consiglio del notaio all’acquirente-mutuatario è quello di appurare prima del mutuo quale sia la prassi di quella specifica banca, e di informare per tempo la controparte per evitare che il venditore, come è suo diritto, non ricevendo i soldi alla vendita, si rifiuti di stipulare il contratto e reclami la caparra a titolo di risarcimento danni per l’inadempimento.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

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    Cos’è il consolidamento dell’ ipoteca? ultima modifica: 2015-04-15T23:53:57+02:00 da notaio



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    10 Commenti su “Cos’è il consolidamento dell’ ipoteca?

    • newentry ha detto:

      Buonasera Ill.re Notaio,
      Apprezzo il suo blog è il lavoro svolto.
      Volevo porle una domanda.
      Una volta firmati tutti gli atti e avvenuto il pagamento del notaio con relative spese, se la parte venditrice cambia idea e non accetta la clausola “in conto deposito notarile” può recedere dagli atti annullando la compravendita e quindi rischiando di far saltare il mutuo alla parte acquirente ?

      • notaio ha detto:

        Sinceramente non so che intende con la clausola “in conto deposito notarile”. Non l’ho mai sentita nominare.

        • valius87 ha detto:

          Buonasera notaio,
          vorrei porle una domanda: ho acquistato un immobile, e l’atto di compravendita è stato registrato in data 07 ottobre 2020. Dal cassetto fiscale dell’agenzia delle entrate ho scaricato la trascrizione dell’atto e le visure catastali dove emerge che sono il proprietario dell’immobile. Ho contestualmente stipulato un atto di mutuo, e come sa devono passare 11 giorni per il consolidamento dell’ipoteca. La mia domanda è questa: posso cambiare la residenza e allacciare le utenze (luce, acqua) prima del consolidamento?
          Ringrazio anticipatamente per il cortese riscontro.
          Cordiali saluti

          Valerio

    • newentry ha detto:

      Probabilmente mi sarò sbagliato nel termine ma credo che mi abbiano detto proprio quel termine.

      In ogni caso è quel caso in cui la banca della parte acquirente deposita la somma del mutuo nel conto corrente del notaio, che a sua volta effettuerà un bonifico alla parte venditrice solo dopo il consolidamento dell’ipoteca.

      In attesa di una risposta la ringrazio anticipatamente.

      • notaio ha detto:

        Il venditore ha diritto di essere pagato al momento del rogito. Per altre pattuizioni occorre accordarsi per tempo con la parte venditrice che deve accettare di essere pagata successivamente, offrendogli le opportune garanzie

    • lutenzia ha detto:

      Gent. Mo Notaio
      Potrebbe specificare le tempistiche alla parte venditrice?
      Personalmente tra una settimana ho un rogito di vendita di immobile e mi è stato appena comunicato che la procedura di vendita avverà con consolidamento dell ipoteca.

    • Lara Zanoni ha detto:

      Buonasera notaio purtroppo da ignorante ho firmato un atto di compravendita il 22.06accettando il bonifico irrevocabile… Quali rischi corro? Ma soprattutto posso trattenere le chiavi Dell immobile fino all’avenuto pagamento per una maggior tutela? Grazie in anticipo se può aiutarmi a capire

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