• Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

    credito imposta acquisto prima casa

    Non è sufficientemente conosciuta una importante agevolazione concessa dallo Stato a chi acquista la propria “prima casa”. Tutti conoscono il tenore delle agevolazioni per chi acquista la prima casa. Tutti sanno che l’immobile non deve essere venduto per 5 anni dall’acquisto (agevolato). Tutti sanno che lo Stato riconosce all’acquirente la possibilità di vendere anche prima dei 5 anni l’immobile senza perdere l’agevolazione se si impegna a ricomprare un altro immobile entro un anno. Concessione importante per chi, ad esempio, dopo aver comperato l’immobile in una città. si trova a doversi trasferire altrove.
    Pochi conoscono che lo Stato, oltre al mantenimento della agevolazione prima casa nel secondo acquisto consente addirittura di scalare dal secondo acquisto quanto pagato per le imposte indirette nel primo acquisto!

    Le tre fasi del credito d’imposta

    L’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, come accennato, prevede infatti l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che, dopo aver trasferito un immobile acquisito con agevolazione “prima casa” ai fini delle imposte di registro o I.V.A., riacquistano a qualsiasi titolo (anche tramite appalto o permuta), entro un anno dalla alienazione, un’altra casa avente i requisiti dettati dalla normativa agevolata (il credito spetta anche se vengono effettuati più trasferimenti e riacquisti della prima casa, sempre con riferimento all’ultima compravendita).
    Possiamo distinguere quindi 3 fasi:
    – 1ª fase: ACQUISTO: il contribuente acquista un immobile uso abitativo (eventualmente con relative pertinenze) usufruendo delle agevolazioni per la cd. “prima casa”, scontando l’IVA o l’Imposta di Registro agevolata. Il credito pertanto non spetta se il contribuente acquista l’immobile con aliquota ordinaria (ossia senza usufruire dei benefici “prima casa”) nè se l’immobile sia pervenuto per successione o donazione, nè se l’immobile sia stato acquistato prima dell’introduzione nell’ordinamento della normativa per la “prima casa”;
    – 2ª fase: ALIENAZIONE: il contribuente aliena a qualsiasi titolo (sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito quindi in questo caso anche con una donazione) l’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
    – 3ª fase: RIACQUISTO: il contribuente, entro un anno dall’alienazione di cui sopra, riacquista altro immobile richiedendo nuovamente le agevolazioni per la “prima casa” scontando l’IVA o l’Imposta di Registro agevolata. Pertanto il credito non spetta se il riacquisto avvenga a titolo donativo ma solo nel caso in cui avvenga a titolo oneroso, ossia tramite vendita, assegnazione, permuta o appalto.
    La ratio di questo credito d’imposta va ravvisata nell’intento del legislatore di favorire, senza aggravio fiscale, la sostituzione dell’immobile acquistato con i benefici fiscali con altro immobile più idoneo alle mutate esigenze del contribuente, tenendolo indenne (nel successivo acquisto ed in ogni altro successivo acquisto) dalle imposte pagate nell’acquisto precedente: in altri termini ogni qualvolta un soggetto acquisti una “prima casa” lo Stato intende affrancare il contribuente dal pagamento di un importo pari a quello già pagato nell’acquisto precedente. Altro non è che un’agevolazione fiscale che si sostanzia in una disciplina tributaria favorevole al contribuente. Questo trattamento di favore per l’acquirente è strettamente collegato al favor, costituzionalmente garantito, che il legislatore riserva all’accesso alla proprietà della prima casa di abitazione. Infatti tra i requisiti richiesti per avere il credito vi è in primis l’acquisto (il primo) ed il riacquisto (il secondo o quelli successivi) con espressa richiesta di applicazione di aliquota agevolata (prima casa). Il credito infatti non spetta nè nel caso in cui non ricorrano i presupposti per la prima casa, nè nel caso in cui il contribuente (che all’epoca dell’acquisto era in possesso dei requisiti per la “prima casa”) sia successivamente decaduto dalle agevolazioni richieste nel precedente acquisto (ciò comporterà automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito).

    Le caratteristiche del credito d’imposta

    Ma passiamo ora al dettaglio per capire le caratteristiche del credito, l’entità e come utilizzarlo.
    Il credito è:
    – personale: è richiesta la coincidenza tra il soggetto del primo acquisto ed il soggetto del secondo acquisto. In caso di decesso del titolare del credito anteriormente alla sua utilizzazione l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha precisato che tale credito vada considerato quale componente attivo dell’asse ereditario costituitosi a seguito della morte del titolare: in tale caso l’erede, al fine di utilizzare tale credito trasmesso mortis causa, dovrà farne apposita istanza da richiamare nella denuncia di successione nella parte relativa ai documenti da allegare;
    – si prescrive in 10 anni: la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui sorge il credito di imposta, che viene individuata nella data di stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato (fermo restando che questo deve avvenire sempre entro un anno dall’alienazione).
    – non da luogo a rimborsi ma può essere destinato a compensare i debiti o a diminuire le imposte dovute e non può essere utilizzato parzialmente.
    L’importo del credito, come precisato nella summenzionata circolare, è commisurato all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato ed, in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto (sempre agevolato).

    Qualche esempio pratico

    – se il contribuente ha corrisposto per il primo acquisto un’imposta di Euro 2.000 e deve corrispondere per il secondo acquisto un’imposta di Euro 3.000, il credito è di Euro 2.000;
    – se il contribuente ha corrisposto per il primo acquisto un’imposta di Euro 2.000 e deve corrispondere per il secondo acquisto un’imposta di Euro 1.000, il credito è di Euro 1.000.
    Può pertanto dirsi che il credito d’imposta ammonta alla minor somma tra:
    – imposta di registro o Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
    – imposta di registro o Iva da corrispondere in relazione al secondo acquisto agevolato.
    Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Nello specifico, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 19/E del 01/03/2001, ha precisato che l’atto di acquisto dell’immobile dovrà contenere, oltre alla richiesta di agevolazioni per la “prima casa” previste dalla nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, lettere b) e c), l’espressa richiesta del beneficio in argomento e dovrà indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Sarà, pertanto, necessario:
    – indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
    – indicare gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

    Come utilizzarlo

    Il credito d’imposta può essere utilizzato:
    – in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto, ossia portando direttamente in compensazione l’imposta di registro da versare per il nuovo acquisto con il credito d’imposta. Nei due esempi sopra fatti, pertanto, nel primo caso il contribuente, dovendo pagare l’imposta di registro per Euro 3.000 ed avendo un credito di Euro 2.000 , pagherà solo l’imposta per la differenza, ossia Euro 1.000. Nel secondo caso invece non pagherà alcuna imposta di registro. N.B.: se il secondo acquisto è soggetto ad IVA il credito d’imposta prima casa non può essere utilizzato per compensare l’IVA dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione, ma potrà essere utilizzato in uno degli altri modi sotto indicati;
    – in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
    – in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
    – in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
    Da ultimo il credito in esame spetta anche in caso di vendite successive “a cascata”. Facciamo un esempio: Tizio acquista la sua prima casa e paga l’imposta di registro per euro 2.000; Tizio vende la casa ed entro un anno riacquista altra prima casa per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari ad euro 3.000. All’atto versa un’imposta di registro di Euro 1.000 (poichè il credito d’imposta di Euro 2.000 viene compensato con l’imposta dovuta) . Tizio rivende anche questa casa e, sempre entro un anno, procede al riacquisto di altra prima casa per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari ad euro 4.000. In tal caso il credito d’imposta è pari ad euro 3.000, ovvero alla minor somma tra quanto corrisposto in relazione al secondo acquisto agevolato (dove per “somma corrisposta” va intesa la somma dovuta e non la somma effettivamente pagata che nell’esempio ammonta ad euro 1.000) e quanto da corrispondere con il terzo acquisto agevolato.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa ultima modifica: 2015-11-13T18:55:35+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità fiscali

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    57 Commenti su “Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

    • frenka ha detto:

      Egregio Dott. D’Ambrosio,
      qualche anno fa ho ricevuto da mio padre in donazione, in regime di prima casa, la nuda proprietà dell’abitazione in cui lui mantiene l’usufrutto.
      Ora vorrei acquistare casa, insieme a mia moglie, in un’ altra regione dove abbiamo la residenza.
      Possiamo usufruire ora delle agevolazioni prima casa, per l’acquisto della nuova casa?
      Grazie.

      • notaio ha detto:

        Si, sicuramente hai diritto alle agevolazioni prima casa. La legge infatti prevede che non bisogna essere proprietari in tutto il territorio nazionale di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e per acquisto si intende un trasferimento a titolo oneroso (compravendita, permuta, ecc…) e non a titolo gratuito (come la donazione). Inoltre la legge prevede che non bisogna essere titolari, nello stesso Comune, in esclusiva o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e tu sei titolare solo della nuda proprietà. Quindi non ci sono condizioni ostative al tuo nuovo acquisto agevolato

    • Nik ha detto:

      Gentile notaio, con riferimento al credito d’imposta avrei un dubbio che lei sicuramente potrà chiarire.
      Nel 2004 ho acquistato con la mia compagna un immobile da privato beneficiando delle agevolazioni prima casa.
      Nel settembre del 2014 abbiamo stipulato un preliminare per l’acquisto da impresa di un immobile in costruzione.
      Nel giugno del 2015 abbiamo venduto l’immobile acquistato nel 2004 e tra pochi mesi stipuleremo il rogito del nuovo immobile.
      Potremo comunque beneficiare del credito d’imposta anche se saranno trascorsi più di 12 mesi tra la vendita del vecchio immobile e l’acquisto del nuovo?

      La ringrazio in anticipo per l’attenzione che vorrà dedicarmi.

      • notaio ha detto:

        No, purtroppo no. La legge è molto chiara e non ammette proroghe: per poter usufruire del credito di imposta bisogna riacquistare altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dalla vendita dell’immobile a suo tempo acquisito con agevolazione prima casa.

    • elisa ha detto:

      Buongiorno, l’anno scorso a novembre ho venduto il mio 50% di immobile acquistato con agevolazione prima casa per acquistare un nuovo immobile intestandolo al 100% sempre con beneficio prima casa con accensione mutuo. La vendita ha generato un credito imposta che ho utilizzato solo parzialmente sul secondo acquisto per le imposte di registro. Per fare un esempio 3600 euro credito di imposta e 1600 euro imposte di registro.. I 2000 euro di differenza li posso dichiarare in fase di compilazione del 730 o li perdo?? Il credito di imposta generato e l’utilizzo parziale risultano da rogito a me rilasciato, quindi documentabile.. Grazie

      • notaio ha detto:

        Da quello che mi scrive mi sembra di capire che lei ha pagato un’imposta di registro (o IVA) pari a euro 3.600 per il primo acquisto agevolato ed avrebbe dovuto pagare un’imposta di registro pari ad euro 1.600 per il secondo acquisto. In tal caso il suo credito d’imposta è di 1.600 e non di 3.600 perchè l’importo del credito è commisurato all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato ed, in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto (sempre agevolato). Può pertanto dirsi che il credito d’imposta ammonta alla minor somma tra l’imposta di registro o Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e l’imposta di registro o Iva da corrispondere in relazione al secondo acquisto agevolato. Avrebbe potuto optare per la detrazione sulle denunce dei redditi e non usufruirne per il secondo acquisto. In questo caso la legge consente di utilizzare il credito anche frazionatamente per ciascun anno di imposta.

    • Ramon ha detto:

      Dott. D’Ambrosio,
      nel caso di vendita della prima casa (acquistata nel 2009 con iva al 4%) e riacquisto di un terreno da adibire a costruzione prima casa, come si potrebbe riutilizzare l’iva recuperata?

      Ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        Il credito d’imposta è riconosciuto solo nel caso di riacquisto, entro un anno dall’alienazione della casa a sua volta acquistata con le agevolazioni prima casa, di altro immobile uso abitativo richiedendo nuovamente le agevolazioni per la “prima casa”. Pertanto il credito non spetta nel caso di acquisto di un terreno.

        • Ramon ha detto:

          Grazie Dott. D’Ambrosio.
          Dopo qualche ricerca, ho potuto trovare quel che il credito d’imposta si applica anche sui contratti d’appalto.

          Per esempio
          Vendo “prima casa” ad agosto 2016, compro terreno ad agosto 2016 su cui inizio i lavori di costruzione “prima casa”. Arrivo al tetto entro agosto 2017. Nella dichiarazione dei redditi 2017, posso richiedere il credito d’imposta (iva pagata sulla casa venduta ad agosto 2016, pari a circa 10 k€)? Devo riportare tutte le fatture pagate sulla costruzione della nuova casa? Se la somma dell’iva pagata su tutte queste fatture supera l’iva pagata sulla vecchia casa, mi verrà restituito un valore pari a quest’ultimo (i.e. 10 k€)? Verrà restituito in un’unica tranche nel mese di luglio 2018?

          • notaio ha detto:

            L’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, prevede l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che, dopo aver trasferito un immobile acquisito con agevolazione “prima casa” ai fini delle imposte di registro o I.V.A., riacquistano a qualsiasi titolo (anche tramite appalto o permuta), entro un anno dalla alienazione, un’altra casa avente i requisiti dettati dalla normativa agevolata. L’ammontare del credito è sempre dato dalla minor somma tra l’imposta di registro o Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e l’imposta di registro o Iva da corrispondere in relazione al secondo acquisto agevolato, quindi la parte eccedente non viene rimborsata. Quanto alle modalità pratiche di recupero del credito tramite dichiarazione dei redditi deve rivolgersi ad un commercialista.

    • SILVERSIMO ha detto:

      Buonasera Notaio D’Ambrosio, nel 2008 ho acquistato prima casa con iva agevolata pari ad € 5.400. Ora vendo l’appartamento è acquisto nuova abitazione con quota di proprietà al 50% ed iva agevolata pari ad € 8.200 totale. Potrei quindi avere un credito d’imposta di € 4.100, esatto? Ma come funziona esattamente la possibilità di portare il credito in detrazione dall’Irpef dovuta? Io sono dipendente e la ritenuta mi viene applicata dal datore di lavoro direttamente in busta paga (ho una ritenuta Irpef di circa € 7.500 annua). Resto in attesa di notizie in merito, ringrazio e porgo cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Si è corretto, ha un credito di Euro 4.100 che non può essere utilizzato in diminuzione dell’IVA dovuta in relazione al nuovo acquisto (compensazione). Deve quindi portarlo o in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso, o in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24. L’importante è che nell’atto di riacquisto manifesti comunque con apposita dichiarazione la Sua volontà di voler usufruire del credito. Poi deve portare tutta la documentazione al Suo commercialista.

    • Renzo ha detto:

      Gentile notaio, in merito al credito d’imposta avrei una domanda. A dicembre 2015 ho venduto il mio alloggio acquistato nel 2007 come prima casa da privato pagando circa 1000 euro di imposta di registro, a marzo ho comprato un’altro alloggio da costruttore soggetto quindi ad iva 4% pagando circa 12000euro . In fase di stipula di atto ho fatto presente di recuperare il credito al suo collega, ma mi ha detto che non si può compensare e che devo chiedere ad un commercialista come fare. Secondo lei come posso recuperare l’imposta versata con il primo acquisto e quando ? La ringrazio in anticipo per la sua risposta. Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Le informazioni che le hanno dato sono corrette. Per fruire del credito d’imposta è necessario innanzitutto che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile. Il credito poi può essere utilizzato sia in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto (compensazione), sia in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso, sia in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24. Nel suo caso, poichè il secondo acquisto è soggetto ad IVA il credito d’imposta prima casa non può essere utilizzato per compensare l’IVA dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione, ma potrà essere utilizzato in uno degli altri modi sopra indicati, ferma la necessità di riportare la dichiarazione nell’atto di acquisto. Pertanto deve portare tutta la documentazione al Suo commercialista

    • Albertino ha detto:

      Gentilissimo Notaio,
      nel 2013 ho acquistato un bilocale con le agevolazioni prima casa.
      Successivi problemi familiari mi hanno portato a dover comprare una abitazione più grande (genitori anziani) e quindi, nel Luglio 2015, in attesa di vendere il bilocale ho acquistato al 50% con mio fratello, una casa più grande.
      A Febbraio 2016 sono riuscito a vendere il bilocale.
      Ora mi trovo “costretto” a pagare la differenza di imposte se non acquisto un altro immobile da adibire ad abitazione principale, giusto?
      Potrei acquistare una ulteriore quota da mio fratello 5%, 10%… potrebbe bastare o l’Agenzia delle Entrate potrebbe dire che l’ho fatto apposta per non pagare la differenza di imposta?
      Se compro un altro immobile, devo farlo nello stesso Comune dove avevo il bilocale o posso farlo anche in un Comune vicino?
      Grazie della risposta.

      • notaio ha detto:

        Rispondo assieme anche all’altro suo quesito. No, purtroppo l’acquisto del 2015 non vale come riacquisto, quindi per non decadere dalle agevolazioni fiscali usufruite per l’acquisto nel 2013 e non incorrere in sanzioni, deve necessariamente riacquistare altra abitazione richiedendo nuovamente le agevolazioni prima casa entro marzo 2017. Se del caso, può anche riacquistare il 50% (o altra percentuale minore) della casa in comunione con Suo fratello in quanto la quota di diritto non deve necessariamente essere la stessa del primo immobile agevolato. Se compra un altro immobile può acquistarlo in qualunque Comune.

    • Albertino ha detto:

      Gentilissimo Notaio,
      ho acquistato un bilocale nel 2013, con agevolazioni prima casa.
      Nel luglio 2015 per problemi ai miei genitori ho dovuto acuistare, al 50% con mio fratello, senza agevolazioni prima casa, ma come seconda casa, una abitazione più grande ove ora vivo con loro e che è difatto la mia abitazione principale.
      Nel Marzo 2016 sono riuscito a vendere (ho dovuto vendere) il bilocale, praticamente allo stesso prezzo di acquisto.
      A cosa vado incontro ora?
      Il 50% acquistato nel 2015 vale come riacquisto, anche se ho pagato come seconda casa?
      Oppure per non pagare la differenza d’imposta devo comunque acquistare un altra abitazione da adibire a principale.
      Grazie della risposta

      • notaio ha detto:

        Rispondo assieme anche all’altro suo quesito. No, purtroppo l’acquisto del 2015 non vale come riacquisto, quindi per non decadere dalle agevolazioni fiscali usufruite per l’acquisto nel 2013 e non incorrere in sanzioni, deve necessariamente riacquistare altra abitazione richiedendo nuovamente le agevolazioni prima casa entro marzo 2017. Se del caso, può anche riacquistare il 50% (o altra percentuale minore) della casa in comunione con Suo fratello in quanto la quota di diritto non deve necessariamente essere la stessa del primo immobile agevolato. Se compra un altro immobile può acquistarlo in qualunque Comune.

    • Albertino ha detto:

      Grazie della risposta!
      Abuso ancora della sua disponibilità…
      Scusi la mia affermazione, ma è sicuro che possa acquistare una quota percentuale di mio fratello, dell’immobile acquistato come seconda casa.
      Mi sarebbe stato detto che tecnicamente non posso acquistare una prima casa (o una percentuale) in un Comune ove ho già una seconda casa!
      È vero?
      Devo per forza acquistare fuori dal Comune dove ho già una seconda casa.
      Quindi tecnicamente non posso acquistare una quota percentuale di mio fratello perché acquistarei nello stesso Comune dove ho il 50% di seconda casa.
      È vero?

      • notaio ha detto:

        Certo che può farlo. Può riacquistare una quota da suo fratello naturalmente richiedendo (per quella quota) le agevolazioni per la prima casa. La legge prevede che per poter usufruire delle agevolazioni prima casa (tra l’altro) non bisogna essere proprietari in esclusiva o in comunione con il coniuge di altra abitazione nello stesso comune e da quello che mi dice lei non è proprietario ne in esclusiva ne in comunione con il coniuge (ma solo in regime di comunione ordinaria con suo fratello).

    • santi60 ha detto:

      Gentile Notaio D’Ambrosio, ho un quesito relativo al Credito s’imposta per il riacquisto della prima casa, in una situazione piuttosto complessa e spero possa darmi un consiglio a riguardo.
      Nel 1991 ho acquistato, solo a mio nome ed in regime di separazione dei beni da mia moglie, un appartamento in proprietà superficiaria con l’agevolazione “prima casa”, pagando al costruttore l’IVA agevolata che, convertita in Euro, è pari a 2.871,50 €.
      Nel 2007 ho conferito ad una Società Semplice, costituita a pari quote con mia moglie, il solo usufrutto dello stesso appartamento, ma con un termine di 12 anni che scadranno a Giugno 2019 (cioè fra due anni e 9 mesi) e, a tale data, l’usufrutto si ricongiungerà alla nuda proprietà superficiaria che non ho mai ceduto.
      Adesso ho intenzione di trasferirmi in un’altra città dove vorrei acquistare una nuova “prima casa”, ma usufruendo del credito d’imposta, dato che, da quanto ho capito, il termine per godere di tale credito d’imposta è di un anno a partire dall’alienazione della precedente “prima casa” che, ad oggi, non è ancora avvenuta (almeno non in modo definitivo), dove per alienazione si intende cessione a qualsiasi titolo, inclusa la donazione, e non necessariamente la vendita della proprietà.
      Ovviamente, avendo ancora la nuda proprietà superficiaria del primo appartamento acquistato come “prima casa”, anche se in un altro comune, per poter godere sia dell’agevolazione dell’acquisto del nuovo appartamento come “prima casa” sia del citato credito d’imposta citato, è necessario che io provveda ad alienare la nuda proprietà superficiaria che resta ancora a mio nome, per esempio tramite donazione a mia moglie con la quale sono ancora in regime di separazione dei beni e, a mio avviso, l’anno entro il quale dovrei formalizzare l’acquisto della nuova prima casa, dovrebbe decorrere dall’atto di donazione che sancirebbe l’alienazione definitiva della precedente “prima casa”.
      Ma ho i seguenti dubbi:
      1) Il fatto che l’usufrutto resti ancora per 2 anni e 9 mesi a nome di una Società Semplice di cui sono socio (e rappresentante legale) costituisce un problema per ottenere le agevolazioni citate?
      2) Se la risposta al quesito (1) è sì, occorre che la Società semplice rinunci anticipatamente all’usufrutto, in modo da ricostituire la proprietà superficiaria a mio nome e, subito dopo (lo stesso giorno) procedere alla donazione?
      3) Se la risposta al quesito (1) è no, dato che cederei solo la nuda proprietà superficiaria, è necessario specificare nell’atto di donazione a mia moglie che, alla scadenza dell’usufrutto fra 2 anni e 9 mesi, tale usufrutto, invece di tornare a me, che inizialmente lo avevo conferito alla Società Semplice, torni alla nuova nuda proprietaria superficiaria (mia moglie) ricostituendo la proprietà superficiaria nella sua interezza? In questa ipotesi, l’ammontare del credito di imposta (l’IVA pagata all’atto del primo acquisto) viene decurtato in quota percentuale considerando la riduzione del valore dovuta ai residui 2 anni e 9 mesi di usufrutto a termine?
      4) Suggerisce altri meccanismi per l’alienazione definitiva dell’appartamento, sempre nell’ottica di ottenere le due agevolazioni sopra citate.
      Capisco che non si tratti di un caso semplice e per questo Le sarei enormemente grato per tutti le Sue indicazioni a riguardo.
      Grazie anticipatamente.

      • notaio ha detto:

        Per poter usufruire del credito d’imposta il termine di un anno decorre dall’alienazione della prima casa, quindi, nel suo caso, dalla data della donazione a favore di sua moglie. Con la legge di stabilità 2016 è stata però ammessa la possibilità di acquistare una nuova prima casa, anche se si è ancora in possesso di altra prima casa, a condizione di trasferire la casa acquistata per prima entro un anno dal secondo acquisto. In tal caso dovrà trasferire la casa acquistata nel 1991 entro un anno dall’acquisto della nuova casa. Quanto all’usufrutto credo che non ci siano problemi perchè al momento dell’estinzione l’usufrutto si consolida con la nuda proprietà.

    • dbasso ha detto:

      Gentile Dott.D’Ambrosio,
      Approfitto della sua competenza e disponibilità per sottoporle un quesito:
      nel 2006 ho acquistato un immobile da costruttore come prima casa. L’iva al 4% riportata in fattura (del costruttore) ammonta a 2600 euro, mentre le imposte riportate sulla fattura notarile ammontano a 860 euro. Sono in procinto di vendere la suddetta abitazione, per riacquistarne un’altra sempre come prima casa, ma questa volta con imposta di registro, poiché non soggetta ad iva. L’ammontare di tali imposte è di 1500 euro. Mi aspetterei pertanto che il credito d’imposta sia il minore tra l’iva pagata per la prima casa e l’imposta di registro dovuta per la seconda, quindi 1500 euro, tuttavia lo studio notarile presso il quale mi sono rivolto, non sembra convinto della questione e mi ha segnalato che in questo caso, posso detrarre solo gli 860 euro di imposte pagate con il primo atto, poiché il nuovo acquisto non è soggetto ad iva. In sostanza mi suggeriscono che avrei potuto detrarre l’iva iniziale solo se il secondo acquisto fosse stato soggetto ad iva. Documentandomi su internet e sulle circolari dell’Ag. delle Entrate, non ho colto questa sfumatura, ne ho trovato un esempio simile al mio caso. Quindi non sono pienamente convinto che l’interpretazione della normativa sia corretta.
      La ringrazio anticipatamente.
      Cordiali saluti.
      Daniele B.

      • notaio ha detto:

        Infatti il suo credito d’imposta è di 2.600 euro che può compensare direttamente con l’imposta di registro da pagarsi per il secondo acquisto (ovviamente fino a concorrenza dell’imposta). L’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, prevede infatti l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che, dopo aver trasferito un immobile acquisito con agevolazione “prima casa” ai fini delle imposte di registro o I.V.A., riacquistano a qualsiasi titolo entro un anno dalla alienazione, un’altra casa avente i requisiti dettati dalla normativa agevolata.

        • Robi ha detto:

          Buongiorno, mi permetto di chiedere un chiarimento in merito alla sua risposta al quesito in calce.
          Da quanto capisco se utilizzato in compensazione dell’imposta di registro sull’acquisto del secondo immobile il credito d’imposta di 2600 euro si “riduce” a 1500 euro poichè il credito spettante è il minore tra l’iva pagata per la prima casa e l’imposta di registro dovuta per la seconda.
          Lei però dice anche che se si decide di non compensare col registro del secondo acquisto può detrarre tutto dalla dichiarazione dei redditi. Cosa significa esattamente? Cosa si deve fare e con quali riferimenti legislativi?
          Non sono riuscita a trovare nulla in proposito in nessun altro sito e poichè nel mio caso il valore del credito è significativamente più altro rispetto al valore dell’imposta di registro (parliamo di 13320 euro di IVA corrisposta per il primo immobile a fronte di un nuovo acquisto da 380000 euro con imposta di registro al 2% quindi sensibilmente più basso) sarebbe importante sapere se esiste un modo per recuperare qualcosa in più.
          La ringrazio fin d’ora per la sua disponibilità e competenza, cordiali saluti, Roberta

        • riccardofan ha detto:

          Gentile Dott.D’Ambrosio,,
          in merito a questo post, avrei bisogno di un ulteriore chiarimento se possibile.
          Lo scorso anno, ho venduto una prima casa, la cui iva d’acquisto ammonta a 5500 euro.
          Poco dopo ho riacquistato sempre come prima casa, un altro immobile, con imposta di registro pari a 2400 euro.
          Il notaio mi ha proposto, come da normativa vigente, di detrarre al momento dell’atto, il credito d’imposta di 2400 euro quale “minore” importo tra i due sopra esposti.
          Avendo letto la risposta a questo suo post (23 Ottobre 2016) in risposta ad un utente in cui proponeva una terza opzione offerta dalla legge per detrarre il “maggiore” importo, nella dichiarazione dei redditi successiva alla vendita, in questo caso i 5500 euro, ho richiesto di ricorrere a questa opportunità.
          Il notaio, inizialmente perplesso, ha poi confermato la cosa, quindi al momento dell’atto, ho versato l’imposta di registro di 2400 euro invece di portarla in detrazione. Mi aspettavo una dichiarazione o un documento che attestasse in qualche modo la possibilità di detrarre il maggiore importo nel successivo 730, ma mi è stato detto che non era necessario e che portando tutti i documenti del caso (atto vendita primo immobile, e acquisto del secondo) avrebbe pensato a tutto il commercialista.
          Così ho fatto, ma ora vengo messo al corrente che non risulta ci sia questa possibilità e che posso portare in detrazione dall’IRPEF solo il credito d’imposta che da normativa è il “minore importo” quindi nel mio caso 2400 euro. Ho anche chiesto il parere di altri professionisti e tutti mi hanno dato la stessa risposta.
          Ho contattato il notaio il quale in pratica ha detto di non avermi mai confermato questa possibilità.
          In pratica mi sarei inventato tutto.
          Ho solo potuto obbiettare che se non avessi avuto la possibilità di detrarre il maggiore importo sul 730, sarebbe stato logico da parte mia chiedere di portare in detrazione subito il credito d’imposta di 2400 euro al momento dell’atto invece di attendere quasi un anno per arrivare in pratica allo stesso risultato.
          Non essendo in possesso di alcun documento scritto a supporto non ho modo di far valere le mie ragioni e nonostante le mie ricerche non sono riuscito a trovare niente oltre al suo post.
          A questo punto sono abbastanza avvilito, per non essermi adeguatamente premunito dei documenti necessari al momento opportuno.
          Sarebbe così gentile da fornirmi il riferimento normativo da consegnare ai suddetti “professionisti”, a supporto della sua tesi illustrata in questo forum?

          La ringrazio molto per il suo tempo e la sua professionalità.

          Cordialmente
          Riccardo F.

          • notaio ha detto:

            Purtroppo non ho trovato riferimento normativo alcuno nè in un senso nè nell’altro. Qui la interpretazione da me esposta è pacifica, e non ha mai dato adito a problemi: purtroppo paese che vai opinione che trovi. Vista la sua esperienza negativa cancello subito la frase.

    • giapoz ha detto:

      Buongiorno notaio, quesito complicato:
      Ho maturato nell’anno 2002 un credito di imposta in basa alla legge 23/12/1998, n. 448 avendo riacquistato nel 2002 appunto un immobile con i requisiti prima casa.
      Dopo aver compensato il credito da altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.mi è stato richiesto indietro dall’ADE in quanto il commercialista non lo aveva evidenziato nella prima denuncia dei redditi utile (errore non sanabile mi è stato detto). Ho quindi restituito la somma compensata con sanzioni ed interessi.
      Secondo errore: nel 2008 procedo all’acquisto di un immobile ad imposta di registro come seconda casa ma dimentico di chiedere la compensazione del credito che era quindi ancora attivo con l’imposta di registro che ho pagato sull’atto. Secondo lei posso fare istanza di rimborso (ovviamente non del credito che non è rimborsabile e comunque anche decaduto ora come ora) ma di quanto ho pagato in più nell’atto del 2008 che non avrei pagato se avessi chiesto di compensare il mio credito che allora era ancora valido.
      In pratica posso sanare l’errore di non aver sfruttato il credito, e chiederne pertanto la restituzione (chiamiamola cosi)? in caso positivo poi le chiederò se i termini per tale istanza sono prescritti o meno
      grazie
      gianni pozzo

      • notaio ha detto:

        Il credito d’imposta spetta SOLO in caso di riacquisto di altra PRIMA CASA, entro un anno dalla vendita dell’altra casa per il quale si era usufruito dell’agevolazione. Quindi nel Suo caso non vi sono i presupposti per il credito d’imposta poichè nel 2008 ha acquistato una seconda casa.

        • giapoz ha detto:

          Forse non ci siamo capiti bene: io il credito d’imposta l’ho ottenuto con spettanza 2002 per un riacquisto con agevolazione prima casa diventata abitazione principale. Non avendolo mai usato prima e avendo validità 10 anni avrei potuto usufruirlo come dice la legge in un successivo pagamento di imposta di registro per qualsiasi altro acquisto. Cosa avvenuta nel 2008, ma non l’ho richiesto in quell’occasione per dimenticanza. La domanda è quindi: posso correggere l’errore del 2008 chiedendo il rimborso dell’imposta che non avrei pagato se avessi chiesto di usare il credito che era ancora valido e pacifico?
          grazie

    • simone toscana ha detto:

      Gentilissimo Notaio D’Ambrosio, complimenti per il servizio svolto.
      Mi pare che il mio caso non sia contemplato nei precedenti.
      Ho acquistato nel 2015 con IVA agevolata al 4%, se vendo e compro entro 1 anno( ed anche viceversa, se prima compro e poi rivendo entro 1 anno) da privato, pagando quindi l’mposta di registro agevolata al 2 ho diritto al credito d’imposta?
      Oppure ne beneficia solo chi ha fatto il primo acquisto con iva ed il secondo con imposta di registro o il primo con imposta di registro ed anche il secondo.
      Nei casi precedenti non era contemplato il caso in cui uno acquisti pagando Iva el 4% e poi riacquisti da privato.
      Cordialmente

    • Eli ha detto:

      Buonasera notaio,mi conferma che x prima casa venduta a gennaio 2016, se riacquisto entro gennaio 2017 sempre con agevolazioni prima casa, posso usufruire del credito di imposta? Se il primo atto di acquisto,del gennaio 2014, è stato x un valore dichiarato in atto di 80mila euro,rendita catastale di 560 euro, il mio credito d’imposta è pari a 1600euro?cioè il 2% dell’imposta di registro sugli 80mila? E quello sarà l’importo massimo che io mi vedrò riconoscere purché il secondo acquisto sia almeno di 80mila euro…grazie mille

      • notaio ha detto:

        Sicuramente nel 2014 ha pagato l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale rivalutato e non del prezzo di vendita, quindi sarà un pò meno. Comunque per poterle calcolare con esattezza il credito d’imposta è necessario controllare il primo atto di acquisto e, quantomeno, avere un certificato catastale dell’abitazione che riacquisterà.

    • dedalino223 ha detto:

      Buonasera, volevo porre un quesito in merito al credito di imposta:

      – nel 2013 ho acquistato immobile (prima casa) da privato, quota di mia proprietà: 50%, imposta di registro pagata: € 2.400;

      – nel 2016 ho rivenduto l’immobile di cui sopra;

      – nel 2017 acquisterò il 50% di un immobile con agevolazioni prima casa. Il proprietario di questa casa al 100% mi vende il suo 50%

      Posso usufruire della compensazione delle imposte e delle agevolazioni prima casa giusto?

      Grazie

    • decaro11 ha detto:

      Buongiorno Notaio,

      ho venduto il mio immobile acquistato nel Marzo del 2012 per il quale ho pagato iva al 4% per un importo pari a 8.900 euro. Sto acquistando un immobile con un credito di imposta pari a 2.080 euro. La differenza di 6.880 la perdo o posso recuperarla?
      Inoltre rigirando la vendita prima dei cinque anni come funziona il blocco del capitale per l’agevolazione prima casa? Si può evitare che avvenga in presenza di una proposta di acquisto accettata? O serve un compromesso?
      La ringrazio in anticipo per la risposta.

      • notaio ha detto:

        Il credito d’imposta non da luogo a rimborsi quindi la differenza non può essere recuperata. Chieda comunque a un commercialista se, rinunciando al credito di imposta nell’atto notarile è possibile usufruirne ratealmente nella dichiarazione dei redditi fino ad esaurimento. Nel caso di vendita entro cinque anni dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, per non decadere dalle agevolazioni stesse occorre riacquistare altro immobile da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita. Non è sufficiente una proposta o un compromesso ma occorre il trasferimento della proprietà.

    • caterina84 ha detto:

      Gentilissimo Notaio D’Ambrosio, ho un pò di dubbi in merito e mi piacerebbe avere la sua opinione.

      Io e il mio compagno abbiamo versato un imposta di 6.386 € (iva 4% del valore di vendita dell’immobile di 159.650 € per acquisto prima casa da costruttore) con atto di compravendita datato 28/12/2007. Stiamo vendendo casa per acquistare un altro immobile sempre come prima casa.

      – Per usufruire del credito di imposta siamo costretti a rogitare l’acquisto del nuovo immobile entro il 28/12/2017 (rif. prescrizione di 10 anni)?

      Non sappiamo ancora se acquisteremo da costruttore o da privato.

      – Potremo usufruire del credito di imposta sul nuovo acquisto in entrambi i casi (iva 4% oppure imposta di registro 2%) avendo versato per il primo immobile iva 4%?

      In caso affermativo e per essere certa di aver compreso bene il significato di credito di imposta, le riporto di seguito i due scenari futuri:

      – Nuovo acquisto da costruttore di immobile di 250.000 € con iva 4% di 10.000 €: non verseremmo tutti i 10.000 € ma soltanto la differenza rispetto a quanto versato il 28/12/2007 e quindi solo 3.614 €?

      – Nuovo acquisto da privato di immobile di 150.000 € con imposta di registro 2% di 3.000 €: in questo caso non versermmo nulla come imposta di registro?

      La ringrazio in anticipo.

      • notaio ha detto:

        Per usufruire del credito d’imposta bisogna riacquistare la nuova abitazione entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa. Quindi il termine di riferimento non è la data del primo acquisto (28/12/2007) ma la data della vendita, ed è di un anno dalla stessa. Se acquistate da costruttore il credito d’imposta non può essere portato direttamente in compensazione con l’IVA da pagare. Questa deve essere versata nuovamente e poi il credito verrà recuperato in altre forme (es. denuncia dei redditi). Se acquistate da un privato potete compensare direttamente l’IVA pagata per il primo acquisto con l’imposta di registro dovuta per il secondo acquisto e quindi, nel suo caso, l’imposta di registro non sarà dovuta.

    • Carlottavo ha detto:

      Gent.mo Notaio, vorrei sapere se in questo caso ovvero di un “acquisto prima casa”effettuato da un solo genitore, alla sua morte i figli e la moglie nel caso di un nuovo acquisto, possono usufruire del credito d’imposta lasciato dal genitore.
      Grazie

      • notaio ha detto:

        E’ richiesta la coincidenza tra il soggetto del primo acquisto ed il soggetto del secondo acquisto. Solo nel caso in cui lo stesso soggetto abbia già maturato il credito d’imposta con il secondo acquisto ma non l’abbia ancora utilizzato, il credito stesso si trasmette agli eredi.

    • lele.manu ha detto:

      G.le notaio D’Ambrosio, non so se la domanda é pertinente per l’argomento, io ci provo!
      Acquistare un appartamento ad un costo molto inferiore al suo valore catastale, un domani può essere oggetto di ripercussioni da parte dell’agenzia dell’entrate? Es. Appartamento dal valore catastale di 90.000€ acquistato a 42.000, ovviamente il prezzo é cosi inferiore in quanto da ristrutturare e non abitabile! La ringrazio molto

      • notaio ha detto:

        Se si tratta di una vendita tra privati di un immobile uso abitativo e se le tasse sono state pagate sul valore catastale (e non sul prezzo di vendita) può stare assolutamente tranquilla. In tutti gli altri casi invece l’acquisto è soggetto ad accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

    • deborab ha detto:

      nell’articolo dice che in caso di riacquisto (per la terza volta) di prima casa il credito si mantiene,
      può indicarmi i riferimenti normativi?
      Altri notai invece dicono che il credito compensato non si tramanda perciò sarebbe:
      Tizio acquista la sua prima casa e paga l’imposta di registro per euro 2.000; Tizio vende la casa ed entro un anno riacquista altra prima casa per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari ad euro 3.000. All’atto versa un’imposta di registro di Euro 1.000 (poichè il credito d’imposta di Euro 2.000 viene compensato con l’imposta dovuta) . Tizio rivende anche questa casa e, sempre entro un anno, procede al riacquisto di altra prima casa per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari ad euro 4.000. In tal caso il credito d’imposta è pari ad euro 1.000
      perciò i 2.000 compensati si perdono e si mantengono solo i 1.000 versati.
      La ringrazio molto.

      • notaio ha detto:

        Non c’è un riferimento normativo ma era già comunemente ammesso dalla prassi di varie Agenzie delle Entrate e poi è stato confermato con una Sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 2072 della Cassazione, depositata il 3 febbraio 2016) che ha affermato l’ammissibilità del credito d’imposta “a catena”. La Suprema Corte ha ribadito che il contribuente può avvalersi del credito d’imposta anche nel caso in cui questo stesso credito si fosse formato non con il pagamento di una somma, bensì in ragione dell’utilizzo di un altro credito d’imposta concernente il precedente acquisto. La ratio dell’agevolazione è sempre quella di sostenere l’acquisto della prima casa, agevolando il contribuente e consentendogli di poter fruire del medesimo credito d’imposta più volte, anche nel caso in cui lo stesso, per cause di natura personale, sia costretto a rivendere l’abitazione acquistata per comperarne un’altra maggiormente consone alle rispettive esigenze, eventualmente mutate.

    • chinottino ha detto:

      Buongiorno notaio, le volevo chiedere cortesemente se avendo io comprato un immobile prima casa nel 2013 da costruttore, al costo di euro 207000 +iva agevolata 4 per cento ed avendolo adesso venduto con rogito settembre 2017 con ri acquisto di altro immobile prima casa (rogito ottobre 2017), acquistato al prezzo di euro 212000+imposta di registro euro mille in quanto immobile usato acquistato da privato.
      La domanda è :
      posso come sostiene l’agenzia immobiliare che mi ha venduto casa, recuperare il credito d’imposta (circa 7000 euro), dall’irpef con modulo 730 2018?
      la ringrazio anticipatamente per la sua disponibilità.

      • notaio ha detto:

        Il credito d’imposta è pari alla minor somma tra l’IVA pagata la prima volta e l’imposta di registro da pagare per il secondo acquisto. Quindi da quello che mi scrive dovrebbe essere pari ad euro 1.000. Può portarlo in detrazione in sede di compravendita o, se preferisce, recuperarlo con ola prossima denuncia dei redditi.

    • apolcino ha detto:

      Gentilissimo Notaio D’Ambrosio,
      Ho acquistato ad ottobre 2015 con IVA agevolata al 4% (totale IVA 11.000 euro). Ho da poco venduto l’appartamento e ne sto acquistando un altro da privato, dovendo quindi pagare l’imposta da registro al 2% per un ammontare di 1.800 euro complessivi. Il mio credito di imposta è in questo caso pari a 1.800 euro? Cosa mi consiglia di fare?

    • Sebastiano ha detto:

      Buona sera Notaio avrei da proporle il mio caso in riferimento a questo argomento. Nel 2013 ho acquistato da costruttore la mia casa con l’agevolazione prima casa,pagando direttamente al costruttore l’IVA al 4%(circa 6000)…ora sto vendendo questa e riacquistando una casa più grande sempre da costruttore con IVA al 4% (circa 9200)…ora le chiedo: posso pagare solo la differenza tra le due cifre ovvero 3200 (9200-6000) direttamente al rogito?

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