• Deposito somme dal notaio a cautela della perdita di agevolazioni tributarie

    agevolazioni tributarie

    La crisi economica che ha colpito il nostro paese ha portato il legislatore ad introdurre alcuni nuovi strumenti con l’intento di garantire il corretto sviluppo della contrattazione privata. Uno di questi è il deposito prezzo, istituto introdotto con l. 147/2013.

    In particolare, le parti od anche una sola di esse possono richiedere al notaio di trattenere in deposito ogni somma inerente l’atto di trasferimento. Al notaio viene demandata una funzione di intermediazione, soprattutto per quanto riguarda il deposito del prezzo di vendita, opzione utile ogniqualvolta l’acquirente voglia essere sicuro che l’immobile acquistato venga liberato da eventuali gravami preesistenti o non venga gravato successivamente al suo acquisto da nuove e inaspettate formalità che potrebbero intervenire nel periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e la trascrizione dello stesso.

    Sebbene non siano pochi gli aspetti controversi e criticabili della disciplina sopradescritta, la prassi sembra farne uso anche in circostanze diverse da quelle appena indicate. Si pensi alle ipotesi frequenti nelle quali le parti dichiarino nell’atto di compravendita di assumere determinati impegni al fine di conservare od ottenere agevolazioni fiscali. Qui di seguito eccone alcuni esempi:

    Le ipotesi di decadenza delle agevolazioni tributarie negli atti notarili

    • il venditore che si trovi ad alienare un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima del decorso dei 5 anni, per non decadere dalle suddette agevolazione, dovrà impegnarsi in atto ad acquistare, entro l’anno successivo, un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale (cfr. art. 1 D.p.R. 131/1986 co. 4);
    • l’acquirente che intenda comprare un immobile con le agevolazioni prima casa, deve dichiarare in atto l’impegno a trasferire entro 18 mesi la propria residenza nel comune dove è situato l’immobile acquistato (salvo il caso in cui non sia già residente nello stesso Comune) (cfr. art. 1 D.p.R. 131/1986);
    • in caso di trasferimento di terreni agricoli siti in comunità montane, i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli a titolo principale, al fine di ottenere determinate agevolazioni fiscali in sede di acquisto, si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo, per un periodo di almeno dieci anni (cfr. art. 5bis L. 97/1994).

    Questo sono alcune delle maggiori ipotesi in cui una delle parti dell’atto notarile assume determinati impegni aventi rilievo fiscale. Ma sono molte le ipotesi di acevolazioni tributarie concesse a condizione che l’avente diritto compia successivamente una determinata attività (riacquistare, vendere, spostare residenza, ecc. ecc.)

    Ma cosa c’entra quanto detto con la disciplina del deposito prezzo?

    La solidarietà tributaria

    Come noto, nel nostro ordinamento vale il principio di solidarietà tributaria, sancito dall’art. 57, 1° comma del D.P.R. n. 131/2016, in forza del quale, al pagamento dell’imposta sono solidalmente obbligati tutte le parti contraenti, per l’ovvia finalità di agevolare la riscossione da parte degli organi competenti. Tale principio è valido per le cd. imposte principali ovvero quelle applicate al momento della registrazione dell’atto (cfr. artt. 42 e 57 d.p.R. 131/1986).

    Accade sempre più spesso che l’impegno originariamente assunto da una delle parti, sia essa il venditore o l’acquirente, non venga poi rispettato, ed allora ci si chiede quali conseguenze corrono le parti coinvolte?

    Premesso che ciascuna delle ipotesi meriterebbe un’analisi differenziata sulle conseguenze del mancato impegno assunto, cerchiamo di far chiarezza sulle ipotesi più frequente.

    Si faccia l’esempio del venditore che alieni prima dei 5 anni un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa senza acquistarne un altro entro l’anno. In tale ipotesi, il venditore decade dalle agevolazione  ed è obbligato al pagamento delle maggiori imposte, dei relativi interessi nonché della sanzione del 30%. Qualora questi non adempia, l’Agenzia delle Entrate potrebbe rivalersi sull’immobile alienato, ormai di proprietà dell’acquirente?

    Al riguardo sorge il problema dibattuto in dottrina e in giurisprudenza circa  l’opponibilità o meno al terzo acquirente dell’immobile del privilegio speciale previsto dall’art. 56, comma 4, d.p.r. n. 131/1986 per la riscossione dell’imposta di registro ed accessori, in caso di decadenza dell’alienante dalle agevolazione prima casa, come nel caso prospettato.

    L’art. 56, comma 4, d.p.r. n. 131/1986 rinviando alle norme del codice civile sul privilegio, dispone che questo non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili.  L’oggetto di discussione è circa il momento in cui sorge tale privilegio, se al momento dell’atto di compravendita da registrare o al momento del mancato riacquisto entro l’anno. Purtroppo un pronunciato dell’Agenzia delle Entrate del 2002 ha aumentato il rischio sul punto affermando la sussistenza del privilegio sin dalla stipula dell’atto di compravendita.

    Il rimedio: il deposito fiduciario (deposito prezzo?)

    Al fine di evitare che gli effetti negativi del mancato rispetto dell’impegno assunto ricadano sulla controparte nell’atto notarile, molti notai si avvalgono di una procedura analoga a quella del deposito prezzo.

    In particolare, rimanendo sul caso in esame, il notaio, con l’intento di tutelare l’acquirente, richiede al venditore di lasciare in deposito le somme che dovrebbero essere versate al fisco, nel caso in cui si decada dalle agevolazioni per il mancato rispetto dell’impegno assunto. Solo una volta decorsi i 5 anni, e verificato il rispetto dell’impegno assunto, il venditore potrà recarsi dal notaio e ottenere in restituzione quanto depositato.

    E’ evidente che un tale sistema, se da un lato è teso alla maggior tutela delle parti contraenti, riducendo al minimo il rischio di spiacevoli inconvenienti a distanza di tempo dall’atto stipulato; dall’altro rischia di aumentare i cd. costi di transazione, ovvero tutti quei costi che le parti devono sostenere per concludere l’atto stesso (per intenderci tra questi costi rientrano per esempio il pagamento delle imposte, delle eventuali spese di mediazione e gli onorari notarili).

    Cautela obbligatoria o facoltativa?

    Bisogna chiedersi, inoltre, se il comportamento di taluni notai, i quali impongono o comunque raccomandano caldamente il deposito di tali somme sia corretto e, nel caso, quale norma lo legittimi.

    Come detto, la richiesta di lasciare in deposito tali somme si avvicina molto all’istituto del deposito prezzo, ma occorre fare alcune precisazioni sul punto.

    In particolare, non si può affermare che le somme, come quelle dovute per la decadenza dalle agevolazioni prima casa, rientrino tra quelle di cui alla lettera a) dell’art. 1 co. 63 della l.147/2013, ovvero quelle per le quali il notaio è tenuto per legge a versare su apposito conto dedicato, in quanto dovute a titolo di tributi per i quali lo stesso sia responsabile o sostituto di imposta.

    A differenza dell’imposta “principale”, ovvero quella applicata al momento della registrazione, l’art. 42 del D.p.R. 131/1986 definisce “complementare” ogni imposta applicata successivamente alla registrazione, tra cui l’imposta dovuta a seguito di decadenza dalle agevolazioni. Da quanto detto, ne deriva che non sussiste la responsabilità del notaio per la suddetta imposta, dal momento che questi è responsabile d’imposta unicamente riguardo all’imposta principale.

    Una volta esclusa l’applicabilità della fattispecie di cui alla lettera a), non resta che chiedersi se tale fattispecie possa rientrare nella lett. b), ovvero “ogni altra somma affidata al notaio e soggetta all’obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori”. Sul punto fa chiarezza uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 419-2017/C secondo il quale “tale previsione rappresenta un’apertura importante alla disciplina già esistente. Infatti, tutte le somme che le parti decidessero di affidare al notaio godrebbero della importante tutela data dalla segregazione. Questo significa che le parti potrebbero decidere di depositare il prezzo di fattispecie non previste dalla normativa in commento, ma potrebbero anche depositare somme estranee addirittura ad un contratto soggetto a pubblicità immobiliare o commerciale, seppur comunque connesse ad un atto ricevuto o autenticato“.

    Da quanto detto, il deposito delle somme in commento può rientrare nella fattispecie residuale di cui alla lett. b) del co. 63 art. 1 l.147/2013. Esclusa, quindi, l’applicabilità della lett. a), il venditore/acquirente  non può ritenersi obbligato per legge a lasciare in deposito tali somme presso il notaio.

    In definitiva, il ruolo del notaio, in tali casi, sarà quello di informare le parti sui pro e i contro del ricorrere all’istituto del deposito fiduciario e, se decidano in tal senso, dando apposito incarico al notaio, questi procederà nel rispetto dello stesso, come accade nelle ipotesi ordinarie.

    Questo modus operandi tutela le parti anche nel caso in cui si accolga la tesi secondo la quale la decadenza dalle agevolazioni sorga non al mancato riacquisto entro l’anno dalla vendita ma direttamente con l’alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato, e con essa nasca anche il privilegio speciale di cui sopra (seppur sospensivamente condizionati al mancato ri-acquisto di altro immobile entro l’anno, ecc. ecc.).  Anche in questo caso, la scelta è rimessa alla volontà dei contraenti, i quali, adeguatamente informati dal notaio potranno decidere cosa è meglio per i loro interessi.

    L’annotazione nel registro somme e valori

    Quanto alla necessità di annotare le somme in commento nell’apposito registro somme e valori, dalla lettura del combinato disposto dell’art. 6 della l.64/1934 e dell’art. 1 comma 63 della l. 147/2013 e, aderendo alla lettura secondo la quale la disciplina del deposito prezzo abbia natura imperativa, pare doversi ritenere necessaria la relativa annotazione.

    Diverso è il caso in cui le parti decidano di consegnare solo fiduciariamente le somme al notaio, ipotesi nella quale viene sicuramente meno l’obbligo di annotazione a registro nonché l’utilizzo della normativa sul conto corrente dedicato.

     

    Notaio Massimo d’Ambrosio

     

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    Deposito somme dal notaio a cautela della perdita di agevolazioni tributarie ultima modifica: 2019-01-24T13:27:45+02:00 da notaio



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