• Detrazione degli interessi dei mutui per l’acquisto della abitazione. Guida completa

    detrazione mutuo abitazioneIl requisito principale è che si tratti esclusivamente di un mutuo ipotecario sull’abitazione principale, cioè “quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o suoi famigliari dimorano abitualmente”.

    Da qui la prima differenza con le agevolazioni prima casa delle imposte indirette (quelle che si pagano per l’acquisto della casa e l’imposta sostitutiva del mutuo).

    Per le imposte indirette non è necessaria la residenza nella casa che si acquista, ma è sufficiente la residenza nello stesso comune.

    Inoltre per le imposte indirette è necessario che la residenza venga presa dall’acquirente dell’immobile e contemporaneamente mutuatario, mentre per usufruire della detrazione degli interessi da parte del mutuatario è possibile che la residenza venga presa anche solo da un familiare dell’acquirente/mutuatario.

    L’immobile inoltre deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dalla data di acquisto, mentre per usufruire delle agevolazioni prima casa negli atti di acquisto e di mutuo è sufficiente che la residenza venga presa entro un anno e mezzo.

    Inoltre è concesso che il mutuo non sia contestuale all’acquisto, ma possa essere stipulato entro l’anno precedente o l’anno successivo alla data del rogito notarile. Superato tale termine, dal contribuente o anche da uno dei suoi familiari, non è possibile detrarre gli interessi passivi per l’intera durata del mutuo.

    Tipologie di spese detraibili

    È possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo, gli oneri accessori, le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione e, per il solo primo anno, la parcella notarile per il contratto di mutuo (non per l’atto di acquisto!) , gli oneri fiscali, quali iscrizione e cancellazione di ipoteca, le commissioni bancarie, le spese di istruttoria e di perizia, e le somme per variazione di cambio per i mutui stipulati in valuta estera.

    Si noti, relativamente a questi oneri e accessori che essi possono essere detraibili solamente nel primo anno in cui sono stati pagati e, ovviamente se il loro importo, sommato agli interessi passivi, non sia superiore ai limiti più sotto descritti.

    La parcella del notaio è detraibile solamente per l’onorario, perché è esclusa la detraibilità della parte relativa a tutte le imposte connesse al trasferimento, come registro, bollo, ipotecaria, catastale ecc.

    Limite di spesa

    Il limite di spesa massimo detraibile è di Euro 4.000, intendendosi come importo complessivo della somma su cui applicare l’aliquota, mentre per tutti i mutui stipulati prima del 1 gennaio 1993 (ed eventualmente ancora in corso) il limite valeva per ciascun proprietario.

    Prima del 1 gennaio 1993 ciascun mutuatario che fosse anche proprietario poteva detrarre fino al massimo di 4.000, mentre ora se gli acquirenti/mutuatari sono – ad esempio – quattro, il limite di spesa detraibile rimane di Euro 4.000 e a ciascuno di essi spetta la somma detraibile fino ad Euro 1.000.

    Requisiti soggettivi

    Occorre essere contemporaneamente acquirente dell’immobile e intestatario del mutuo. Se il mutuo, ad esempio, è stipulato da un familiare che non ha acquistato l’immobile non sarà possibile detrarre nulla. Fermo restando che se l’acquirente dell’immobile, e contemporaneamente mutuatario, consente che nell’abitazione principale ci risieda un proprio familiare potrà egualmente detrarre fino al limite di spesa totale di Euro 4.000 (totale, ricordiamoci, anche nella ipotesi in cui gli acquirenti dell’immobile e contemporaneamente intestatari del mutuo fossero più di uno.)

    Attenzione però: la somma di Euro 4.000 totale non è la somma che potrete detrarre dalla vostra dichiarazione dei redditi, perché rappresenta semplicemente il limite di spesa detraibile, di cui è possibile detrarre solo una certa percentuale, e cioè il 19 %. In concreto la somma che è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi non può essere superiore ad Euro 760 complessivi (anche nella ipotesi che ci siano una molteplicità di acquirenti e di intestatari (sempre purché la qualifica di mutuatario e acquirente dell’immobile coincida nella stessa o nelle stesse persone).

    Limiti alla tipologia di spese

    Come detto le spese del notaio per l’atto di acquisto, le spese dell’agenzia immobiliare, le imposte indirette sui trasferimenti e sul mutuo (registro, bollo, ed anche imposta sostitutiva sul mutuo, non possono costituire spesa detraibile, ma è detraibile solo la parcella notarile del mutuo nei limiti dell’onorario del notaio e nei limiti del massimo della spesa detraibile (sommata agli interessi e agli oneri di cui detto sopra).

    Ne consegue che se gli interessi passivi annuali del contratto di mutuo (calcolati per tutti i proprietari/intestatari siano superiori ad Euro 4.000 non sarà possibile sommarci parcella notarile e gli ulteriori oneri accessori, mentre se gli interessi passivi annuali sono inferiori ad Euro 4.000 sarà possibile innalzare il tetto a Euro 4.000 aggiungendovi l’onorario notarile del contratto di mutuo, gli oneri fiscali, le commissioni bancarie, le spese di istruttoria e di perizia.

    L’ammontare degli interessi passivi va indicato nel rigo RP7 mod. Redditi PFE7 del mod 730. Ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett.b) TUIR e dell’art. 10, comma 3 bis,  TUIR.

    Per familiare si intende il coniuge (anche separato ma anche fino al divorzio) i figli, fratelli e nipoti.

    In caso di più aventi diritto alla detrazione cioè di soggetti che siano contemporaneamente mutuatari e proprietari dell’immobile acquistato ed adibito ad abitazione principale, la ripartizione avverrà indipendentemente dalla quota di titolarità dell’atto di acquisto.

    Non rileva infatti la quota di comproprietà dell’immobile, bensì la quota di titolarità del mutuo. Se, ad esempio, i mutuatari sono due coniugi al 50%, ma la proprietà dell’abitazione principale è acquistata al 30% e al 70%, la detrazione nel massimo di Euro 4.000 (cioè 760 totali) spetterà nella misura del  50% ai due mutuatari.

    Decadenza della detrazione

    La detrazione si perde l’anno successivo a quello in cui l’abitazione non è più utilizzata come dimora abituale dal proprietario/mutuatario oppure dal familiare. Non opera la decadenza se il trasferimento della residenza avviene successivamente per motivi di lavoro e trasferimento dell’acquirente/mutuatario in altra località, anche all’estero.

    Ovviamente l’Agenzia delle entrate valuterà se il trasferimento per motivi di lavoro avvenga con trasferimento della residenza nel comune in cui si trova la nuova sede di lavoro.

    La detrazione permane anche se il trasferimento della residenza avvenga per inagibilità totale o parziale dell’immobile a causa di un evento sismico, purché l’immobile sia stato oggetto di ordinanza sindacale di sgombero.

    Normalmente la dimora abituale (del proprietario/mutuatario o di un suo familiare ) coincide con il concetto di residenza, ma è possibile anche usufruire della detrazione degli interessi passivi se, per cause accertate la dimora abituale (del proprietario/mutuatario o di un suo familiare) sia diversa da quanto risulti dalla residenza anagrafica ufficiale.

    In questo caso occorre esibire all’Agenzia delle entrate idonea documentazione. È dubbio se sia sufficiente una autocertificazione che attesti la differenza di fatto tra dimora abituale e residenza, e i motivi che la determino.

     

    Notaio Massimo d’Ambrosio

     

    Hai trovato utile l’articolo? Segui le novità iscrivendoti alla pagina Facebook del notaio!

    [Voti: 13    Media Voto: 5/5]
    Detrazione degli interessi dei mutui per l’acquisto della abitazione. Guida completa ultima modifica: 2018-09-13T10:01:22+00:00 da notaio



    Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

    Accedi alla sezione quesiti



    Categoria: Info e novità fiscali

    Articolo precedente:

    Articolo Successivo:


    © Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.

    Lascia un commento