• La dichiarazione di nomina nel contratto per persone da nominare

    dichiarazione nomina preliminare notaioCapita molto spesso che nei contratti preliminari di compravendita venga inserita una clausola con la quale il promissario acquirente si riservi di nominare un’altra persona che stipulerà il contratto definitivo, secondo uno schema riconducibile al contratto per persona da nominare di cui all’art. 1401 c.c.

    Quando nel contratto è prevista la riserva di nomina, questa resta sempre una facoltà e non un obbligo per lo stipulante, dal momento che se non viene fatta la dichiarazione di nomina il contratto produce effetti tra le parti originarie.

    La sua origine traeva spunto da una duplice esigenza, da un lato, rendeva possibile alle persone dotate di sufficienti mezzi economici di prendere parte alle aste pubbliche evitando di esporre il loro nome e dall’altro permetteva il pagamento di un solo tributo per il trasferimento dei diritti anche se l’acquisto veniva fatto da un soggetto in nome proprio anche se per conto altrui.

    Oggi, come detto, rappresenta uno strumento utilissimo perché permette di stipulare tempestivamente un affare, pur riservandosi la possibilità di mantenere in esso una posizione di semplice intermediazione nello scambio, evitando una doppia tassazione.

    Bisogna però sottolineare che ci sono anche dei rischi connessi alla riserva di nomina perché molto spesso accade che al posto del promissario acquirente stipuli il definitivo un suo parente prossimo o un caro amico in assenza di una espressa dichiarazione di nomina e questo può celare un duplice trasferimento con l’intento di eludere il fisco o un grande rischio per il promittente venditore che potrebbe essere chiamato a risarcire il danno avendo stipulato con un soggetto diverso in assenza di una espressa dichiarazione di nomina da parte del promissario acquirente.

    Rilievi fiscali della dichiarazione di nomina

    È molto importante che nella clausola che preveda la riserva di nomina si indichi anche un termine entro il quale la dichiarazione debba esser fatta, poiché in assenza vi supplisce la legge stabilendo che la dichiarazione di nomina debba essere comunicata all’altra parte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto

    L’ulteriore conseguenza che ne deriva è che in assenza di un termine e decorsi 3 giorni, la legge stabilisce il consolidamento degli effetti del contratto in capo agli originari contraenti. La previsione di un termine così esiguo si giustifica proprio dalla necessità di evitare frodi fiscali poiché in passato non essendo previsto alcun termine accadeva che lo stipulante facesse la nomina dopo molti mesi dalla stipula del contratto stesso, pagando sempre un’imposta unica.

    Oggi al fine di evitare fenomeni di elusione fiscale vi è uno scollamento tra disciplina fiscale e quella del codice civile. Quest’ultima continua a prevedere la necessità della nomina entro 3 giorni ma lascia alle parti la possibilità di fissare un termine diverso, come di fatto capita nella totalità dei casi: si pensi alla stipula di contratti preliminari in cui la dichiarazione di nomina combaci con la stipula del definitivo concluso a distanza di mesi dal primo.

    La disciplina fiscale limita la possibilità di pagare una sola imposta solo all’ipotesi in cui la nomina avvenga al massimo entro due giorni e se invece è indicato in atto un termine superiore, agli effetti fiscali è sempre considerato un doppio trasferimento (cfr. art. 32 D.P.R. 131/1986). Questo evidenzia come il legislatore fiscale guardi con diffidenza la riserva di nomina poiché potrebbe essere utilizzata per coprire un doppio trasferimento dal promittente allo stipulante e da questi all’eletto.

    Questa pesante normativa fiscale spiega anche il declino del contratto per persona da nominare nell’ambito dei contratti traslativi (stipula di una compravendita in cui l’acquirente si riserva di nominare un terzo il quale acquisterà i diritti e gli obblighi al suo posto) ma, dall’altro lato, spiega l’ampia diffusione della riserva di nomina dei contratti ad effetti obbligatori, come il preliminare di vendita.

    In questi casi i preliminari contenenti la riserva di nomina scontano l’imposta fissa di trasferimento (cfr. art. 10, Tariffa I, D.P.R: 131/1986), con la conseguenza che se la nomina avviene dopo tre giorni, come di fatto accade sempre, si pagano sempre due imposte ma fisse per un totale di 250 Euro, decisamente meno rispetto all’imposta proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari.

    Si noti come la legge riconosce efficacia retroattiva alla dichiarazione di nomina con la conseguenza che il soggetto nominato acquista e assume direttamente tutti gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto, sin dall’origine. Ciò spiega anche perché nel caso in cui il primo promissario acquirente abbia versato acconti o caparre che la legge tassa in misura proporzionale, riconoscendo una portata anticipatoria rispetto al futuro contratto definitivo, qualora poi questo venga stipulato da un altro soggetto in forza della dichiarazione di nomina e dell’effetto retroattivo che ne deriva, l’imposta proporzionale versata in relazione a questi anticipi potrà essere scomputata dall’imposta dovuta sul definitivo senza che vi sia alcuna alterazione nella sequenza negoziale “preliminare-definitivo”.

    Rischi della mancata dichiarazione di nomina

    Accade molto spesso che nella prassi vengano stipulati dei contratti preliminari di vendita con riserva di nomina a favore del promissario acquirente e che successivamente si giunga alla conclusione del definitivo con una persona diversa da quella che si era impegnata originariamente ad acquistare.

    Molto spesso infatti il definitivo viene sottoscritto da un soggetto diverso, legato da vincoli di parentela, si pensi al figlio o al coniuge dell’originario promissario acquirente o a un collaboratore dello stesso. In questi casi, il rapporto familiare o di lavoro che lega il promissario acquirente a colui che poi stipula il definitivo al suo posto, porta a trascurare la necessità di provvedere all’espressa dichiarazione di nomina tanto da decidere di concludere la compravendita senza che vi sia stato questo passaggio intermedio che faccia luce sul perché venga stipulata da un soggetto diverso da quello che si era impegnato ad acquistare nel preliminare.

    Occorre precisare che questa asimmetria può verificarsi solo nel caso di compromesso o di preliminare non trascritto perché in tutti i casi in cui si decida di propendere per la stipula di un preliminare con atto notarile trascritto sarà sempre necessario che la dichiarazione di nomina venga fatta e risulti anche nella trascrizione dell’atto così da garantire gli effetti prenotativi anche in capo al soggetto nominato.

    Chi rischia e perchè?

    La parte che risulta maggiormente esposta è sicuramente il promittente venditore. In effetti, potrebbe andare tutto bene, mettiamo il caso che il venditore e il promissario acquirente si accordino verbalmente per far stipulare il definitivo direttamente al figlio di quest’ultimo senza fare la formale dichiarazione di nomina, magari con l’intento di agevolargli l’acquisto fornendogli anche la provvista per il pagamento del prezzo pattuito.

    Le cose però potrebbero però andare diversamente, magari il promissario acquirente vuol farsi furbo e lucrare sulla buona fede del venditore, il quale confidando sul rapporto di parentela che lega padre e figlio stipula il definitivo pur in assenza di una espressa dichiarazione di nomina da parte del padre. In questo caso, potrebbe accadere che in mancanza di una dichiarazione di nomina scritta, il padre dopo la stipula agisca contro il venditore per il risarcimento del danno invocando il proprio diritto a stipulare il definitivo in nome proprio.

    In effetti, la legge sancisce che se la dichiarazione di nomina non viene fatta nei tempi e nella stessa forma prevista dal contratto, gli effetti restano tra gli originari contraenti. Nel nostro caso, il definitivo non portava l’espressa dichiarazione di nomina e la conseguente accettazione da parte del figlio e quindi un promissario acquirente furbo e in mala fede potrebbe lucrare proprio su questa circostanza per richiede al povero venditore il risarcimento del danno per non aver rispettato l’impegno a stipulare il definitivo proprio con lui, che pur essendosi riservato la possibilità di nomina non l’ha formalizzata e quindi all’esterno è come se non l’avesse mai fatta.

    Per questa ragione, il consiglio è quello di formalizzare sempre per iscritto le dichiarazioni di nomina e anche le relative accettazioni in tutti quei casi in cui il definitivo venga poi effettivamente stipulato da una persona diversa. In questo modo si evita il rischio che il promittente venditore venga chiamato a rispondere per inadempimento contrattuale dall’originario promissario acquirente.

    Se è vero che molto spesso rapporti cordiali tra le parti lascino propendere per la soluzione meno formale, molto spesso c’è il rischio che quando le cose vadano poi male, proprio quello che sembrava un mero adempimento formale potrebbe evitare di esporsi a comportamenti poco corretti dei promissari acquirenti.

    Come si pubblicizza la dichiarazione di nomina?

    In tutti i casi in cui la riserva di nomina sia contenuta in un contratto preliminare stipulato per atto notarile e quindi trascritto, si pone il problema di come dare successivamente pubblicità alla dichiarazione di nomina.

    In effetti, l’effetto prenotativo assicurato dalla trascrizione esige che vi sia una coincidenza di intestazione: il soggetto a cui favore risulta trascritto il preliminare deve coincidere con colui a favore del quale verrà trascritto il definitivo.

    Una soluzione potrebbe essere quella di riportare nel quadro “D” della nota di trascrizione la riserva di nomina contenuta nell’atto. L’art. 1403 c.c. prevede poi che la pubblicità della dichiarazione di nomina segua la stessa pubblicità del contratto cui inerisce, quindi la trascrizione.

    Nella prassi però si tende ad assimilare l’ipotesi della dichiarazione di nomina alla pubblicità prevista in caso di avveramento della condizione apposta ad un contratto. L’art. 2655 c.c. infatti dispone che l’avveramento della condizione sia annotato a margine della trascrizione dell’atto in cui è inserita.

    Nel caso della dichiarazione di nomina contenuta direttamente nel contratto definitivo potrà provvedersi ad annotare la stessa a margine della trascrizione del preliminare, così da garantire la continuità delle trascrizioni nella sequenza “preliminare-definitivo”. Anche la Cassazione in un recente pronunciato ha affermato che la riserva di nomina può anche non avere una propria pubblicità (come detto potrebbe al massimo farsene menzione nel solo quadro “D” della nota di trascrizione del preliminare) mentre è sicuramente necessario che venga data pubblicità alla dichiarazione di nomina e la relativa accettazione.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    La dichiarazione di nomina nel contratto per persone da nominare ultima modifica: 2018-12-01T12:38:48+00:00 da notaio



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