Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio. Le bufale del Web
Il dispiacere maggiore che ho nella mia attività su Internet è vedere come i miei articoli, nella ricerca su Google o su altri motori di ricerca, appaiono fianco a fianco con vere e proprie bufale online, composte da titoli accattivanti per spingere alla visualizzazione (e incassare qualche centesimo in più di pubblicità) con un contenuto fuorviante, dannoso e ridicolmente pasticciato.
Tutti possono commettere errori, e certamente tra le centinaia di articoli che ho già pubblicato sul mio blog ce ne saranno molti, tant’è che io uso sempre sottolineare che garantisco la serietà della ricerca e della stesura dell’articolo, non il risultato.
Uno degli articoli farciti di bufale online, che, a questo punto, dopo avermi esaurito la pazienza, merita una risposta, è l’articolo “Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio”. Ho già letto l’articolo decine di volte, non perché vado a rileggere le sciocchezze, ma per il semplice fatto che l’articolo, con alcune varianti nel titolo (ad esempio si trova semplicemente “come donare una casa senza andare dal notaio”) è stato pubblicato da dozzine di siti web utilizzando spesso le stesse, identiche, parole, apportando qualche volta qualche piccola modifica terminologica, giusto per poter dire di essere l’autore primigenio, l’autore originario, l’autore da cui tutti gli altri hanno copiato.
Facendo ora – al momento in cui scrivo il presente articolo – una ricerca su Google ho trovato l’articolo 12 volte, in dodici pagine web diverse, ma che, sia pur nella varietà (non sempre) di espressioni terminologiche dicono tutti le stesse due bufale. Sciocchezze pericolose se a qualcuno saltasse in mente di crederci.
Prima delle due bufale – La non donazione
Normalmente il suggerimento viene, come dicono gli autori, da un “team di esperti” che vogliono altruisticamente andare incontro ai cittadini che desiderano donare un bene immobile “senza dover sborsare danaro al notaio”. Fin qui è triste l’affermazione dei vari “team di esperti”, perché precisano che “a chiunque risulta noto quanto siano elevate le spese da affrontare nel momento in cui si fa ricorso alla consulenza dei notai”. Questa è certamente una prima delle bufale, non gravissima, ma certo offensiva nei confronti della categoria notarile, perché si fa credere al lettore, falsamente, che quanto si paga al notaio va a lui, per la sua “consulenza”, non, come in effetti è, allo Stato per pagare le tasse.
Ma non è questo il punto. Orbene, gli articoli suggeriscono ai lettori di ricorrere “a due diversi stratagemmi” per “risparmiare importanti somme di danaro”.
Ebbene il primo “stratagemma” grazie ai suggerimenti delle “semplici strategie” del “team di esperti” per risparmiare sulla donazione è intelligentissimo: lo stratagemma consiste infatti nel non fare la donazione. Gli autori dell’articolo a questo punto si dilungano nell’esaltare la mirabolante idea venuta dalla loro mente. Essi dicono, in sostanza, non andate a comperare un immobile e poi dopo lo donate a vostro figlio, o a chi volete, bensì date direttamente il danaro perché se lo compri da sé!
Che idea brillante! Per fortuna che c’è il team di esperti! Ma chi mai compra un immobile per donarlo immediatamente dopo con altro atto notarile? E tutti quelli che poi vogliono donare un’immobile di cui sono già proprietari da tempo? Che dovrebbero fare secondo il team di esperti? Ma questo non interessa al team di esperti, o perché ritengono che ci sia una quantità di gente che compra un immobile per donarlo subito dopo (mai successo nella storia), oppure perché semplicemente non gli interessa affatto, tanto, per arrivare a questo punto, il lettore, attirato dal titolo, è già dovuto passare per sei pubblicità diverse.
Seconda delle due bufale – L’usucapione
Il secondo stratagemma del team di esperti “presuppone che chi dona e chi riceve si rechino in tribunale affinché un giudice possa stilare una dichiarazione di usucapione”.
Innanzitutto depreco questo e ogni qualsiasi altro suggerimento che spinge il lettore a dichiarare il falso in Tribunale. Le cause in Tribunale fatte fittiziamente perché le parti si sono messe furbescamente d’accordo per dichiarare fatti non veri costituiscono un reato gravissimo da cui bisogna tenersi lontani.
Bisognerà poi vedere come in corso di causa il figlio riesca a dimostrare al giudice, fornendo tutte le prove testimoniali e documentali, di aver posseduto l’immobile per 20 anni come proprietario, escludendone l’uso e il godimento del proprietario che risulta tale secondo la legge (quello che il team di esperti chiama “il donante”)
Crede forse il team di esperti che basta andare in tribunale e far dire al padre (il donante) “Si, è vero mio figlio mi ha usucapito la casa. Augh“ (come dicevano i capi comanches dei vecchi film western), e poi il team di esperti crede che le cause durino dieci minuti? Non sa che ci vogliono anni? Specie se precedute dai tentativi obbligatori di mediazione. E che il Giudice non “stila una dichiarazione” ma emette una sentenza?
E il team di esperti ignora anche che al posto della parcella del notaio vanno pagate le parcelle dei due avvocati, uno ciascuno delle parti, nonché i costi per le perizie e per i consulenti? Ma il team di esperti non sa che alla fine della causa la sentenza deve essere autonomamente trascritta, con il pagamento delle tasse, e le tasse dovute per l’acquisto per usucapione sono molto più alte delle tasse della donazione?
Il team di esperti non sa che al momento della trascrizione si devono pagare tutte quelle imposte che si sarebbero dovute pagare dal notaio, ma moltiplicate per 3 in quanto le imposte per l’usucapione sono molto più alte di quelle per la donazione?
Senza contare che avesse successo la prima fase, quella della mediazione, bisognerà lo stesso recarsi da un notaio non essendo sufficiente l’accordo di mediazione per la trascrizione, e pagarlo, il notaio e le tasse, in aggiunta a tutte le spese legali e di consulenza tecnica.
Non sa il team di esperti che nel contenzioso si devono pagare via via tutte le spese per i contributi unificati e per le notifiche, oltre alle già dette parcelle degli avvocati e dei periti?
In pratica lo “stratagemma“ consiste nel non spendere poco per una donazione che si perfeziona in un paio di giorni, ma piuttosto spendere il quadruplo o il quintuplo per avere una sentenza dopo 4/5 anni di giudizio. E sempre se, incrociando le dita, il giudice non ritenga che ci siano delle false dichiarazioni, e che sia tutta in realtà una finzione per sfruttare la giustizia ai propri (sbagliati) tornaconti. Ciò non per moralismo ma perché, semplicemente, la causa penale conseguente, costerebbe molto di più della causa civile per usucapione.
La lotta anti fake di Google
Google cerca costantemente di migliorare i risultati delle sue ricerche, politica apprezzabilissima, purtroppo però non esiste nessun algoritmo che consenta di verificare nel merito il contenuto di uno scritto intellettuale. Mi raccomando quindi ai lettori di non credere ciecamente a quello che si legge sul web, ma di valutare l’affidabilità e l’autorevolezza dell’autore, provvedendo, se non si riesce a trovare una risposta al proprio problema, di andare a trovare personalmente il professionista e richiedere una consulenza specifica, anche se, giustamente, occorresse pagarlo.
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8 Commenti su “Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio. Le bufale del Web”
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Buon pomeriggio avv. D’Ambrosio, vorrei gentilmente me illumine su questo link sull’usufrutto, sporgo la domanda: sono sposata ma non ho figli con mio marito, lui ha un figlio di 31 anni del suo primo matrimonio, stiamo per comperare una piccola casa cioè sarebbe la prima casa, lui vuole intestare la casa al figlio con l’usufrutto a vita per noi..fin qui va benissimo, la mia preoccupazione è siccome il figlio sta in debito con tre banche, in più non ha lavoro, non se sa mai un giorno può andare carcerato per altri motivi che non se possono dire pubblicamente, ce la possibilità di pignoramento, sequestro casa per problemi che possa avere il figlio ?? Ringrazio anticipatamente a lei per la sua risposta.
Grazie mille Katty Katty
Ha sbagliato di nuovo dove inserire il quesito! Comunque la risposta è affermativa. La nuda proprietà è pignorabile. E a volte in questi casi il giudice ordina di mettere all’asta l’intero immobile, ovviamente con diritto alla restituzione della somma corrispondente all’usufrutto agli usufruttuari.
Se i miei genitori mi hanno comprato casa,io potrei restituire quei soldi chiedendo un mutuo? Rimettendo la cifra sul loro conto corrente?
Se risulta una donazione di danaro e lei vuole restituire la somma certamente la sua idea è corretta.
Se mio padre con una donazione indiretta mi ha acquistato casa senza che fosse presente all’atto intestandomela…..posso io chiedendo un mutuo restituirgli i soldi presi da un conto cointestato con loro così da evitare azioni revoca ordinaria da parte di creditori? Ed evitare attacchi alla casa?
Se lei ha ricevuto una donazione in denaro mi sembra lodevole che restituisca la somma. Se la prende da un mutuo va benissimo
salve notaio D’Ambrosio.
sono pieno proprietario di un ampio appartamento di 120 mq più un ampio terrazzo di mq 100 donatomi dall’anno 2014 da mio padre defunto in data 27.12.2016 dove ho da sempre ed a tuttoggi la residenza anche con la mia famiglia ma non vi abito.
Vi abita invece mia madre 85enne, senza però averci la residenza, a seguito di una mia concessione del diritto ad abitarci, che non è registrato.
Lei infatti ha la residenza dove abito io.
La questione che si è venuta a creare è questa: io vorrei tornare a vivere con la mia famiglia dove lei ha il diritto di abitazione ma lei mi vuole escludere perchè vuole viverci da sola e non vuole ridarmi il suddetto appartamento, che rivendica tutto per sè.
Ma l’appartamento dove attualmente sto con la famiglia, cioè io, mia moglie e 2 bimbi di 7 anni, non è adeguato alle nostre esigenze perchè è molto più piccolo, senza balconi e senza terrazzi e con molte limitazioni anche di sicurezza.
Mia madre peraltro è anche usufruttuaria dell’appartamento dove vivo, dato che mio padre, donante dello stesso, voleva far si che mia madre in età avanzata potesse stare vicino alla sua figlia che si trova a vivere da sola 2 piani sopra.
Quindi nell’appartamento dove attualmente vivo con la mia famiglia, mia madre ha trasferito la residenza assieme mio padre nel 2015 prima che lui morisse, pur continuando essi ad abitare dove io ho la residenza.
Ora per questioni di spazio e qualità della vita chiedo di andare a vivere insieme a lei ma mia madre di 85 anni malgrado l’ampia possibilità di scelta ( vivere nell’appartamento di cui lei è usufruttuaria vicino a mia sorella o nel mio appartamento con la mia famiglia ) non vuol farmi trasferire nell’appartamento di mia proprietà e su indicazione del suo avvocato mi limita anche l’ingresso per eseguire la sistemazione delle camere per i bambini, mentre lei ha cambiato la caldaia di riscaldamento senza dirmi niente e me la faceva persino fatturare a mio nome.
A me sembra strano che il diritto ad abitare possa essere esteso su un’ampia superficie e senza limitazione alcuna con abolizione del diritto di proprietà.
Peraltro. nell’appartamento dove vive attualmente mia madre ci sono 2 stanze da letto che lei non utilizza per sè ed in cui potremmo andare a stare io e mia moglie ed in un altra i bambini.
Concludendo vorrei sapere se posso tornare nel mio appartamento e convivere con mia madre, oppure restarvi lo stse lei
Resto in attesa del suo pregiato parere e ringrazio anticipatamente per la risposta.
Mi sono fermato alla 10a riga. Rifaccia il quesito in poche parole.