• Donazioni, legittimari, riduzione, impugnazioni…una nuova legge cambia tutto?

    Donazioni, legittimari, riduzione, impugnazioniLa Commissione Bilancio alla Camera ha di recente approvato l’ emendamento 43.05 alla legge di bilancio 2019 (vedi la pagina 115) che ha l’obiettivo di semplificare la circolazione immobiliare di beni con provenienza donativa e l’accesso al credito ipotecario.

    Il problema è che oggi le banche negano in molti casi la concessione di mutui per l’acquisto di immobili che presentino passaggi per donazione nella loro storia ventennale. Questo accade perchè il legislatore considera le donazioni come un anticipo sulla successione e al fine di tutelare i vincoli familiari, riconosce a determinati soggetti detti “legittimari” (coniuge, figli e ascendenti) il potere di impugnare la donazione dopo la morte del donante e recuperare l’immobile anche se alienato a terzi.

    La situazione attuale

    La legge attualmente prevede che, quando il donante muore, si effettua un calcolo del suo patrimonio: si somma al valore dei suoi beni relitti, quello dei beni di cui ha disposto per donazione e a questo risultato si sottraggono i debiti, così ottenendo la quota di cui poteva disporre e la quota spettante per legge ai legittimari.

    Se la quota dei legittimari viene erosa dalle donazioni in vita del de cuius, i legittimari posso proporre una azione giudiziale mirante alla ricostituzione della loro quota, la cd. azione di riduzione. Il legittimario potrà poi anche proporre l’azione di restituzione così da recuperare la proprietà dell’immobile dal donatario o  dai suoi aventi causa, qualora questi abbia venduto ad altri l’immobile.

    Questo meccanismo se da un lato tutela i rapporti familiari dall’altro si riflette sulla commerciabilità del bene donato, in quanto il loro acquisto potrà a distanza di tempo essere attaccato dai legittimari lesi nei propri diritti, ai quali la legge riconosce anche il potere di riottenere l’immobile libero da ogni peso o ipoteca di cui il donatario possa averli gravati.

    Questa è la ragione per la quale le banche tendono a non voler concedere mutui per l’acquisto di case con provenienza donativa. Infatti, se concedono un mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto di un immobile con provenienza donativa e successivamente si verifichi l’esito vittorioso dell’azione di restituzione, l’immobile torna al legittimario leso libero da tutti i pesi, compresa l’ipoteca a garanzia del mutuo concesso dalla banca.

    Il rischio sopra descritto oggi viene meno solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante. Se il donante è ancora in vita, poi, la legge impedisce anche la rinuncia preventiva all’azione di riduzione vietata in quanto patto successorio (cfr art. 458 c.c.).

    Il decorso dei suddetti termini deve avvenire altresì senza che vi sia stata medio tempore l’opposizione alla donazione dei legittimari (datosi che l’azione di riduzione può essere proposta solo dopo la morte del donante, per evitare che decorrano inutilmente i 20 anni dalla donazione, si riconosce ai legittimari il diritto di fare opposizione alla donazione così bloccando il termine di prescrizione per l’esercizio dell’azione di riduzione).

    Solo al verificarsi di questi presupposti viene meno il potere del legittimario leso di recuperare l’immobile e l’acquisto del terzo è al sicuro (così come la garanzia eventualmente concessa dalla banca per l’acquisto).

    Nel tempo, al fine di arginare il rischio in cui incorrono le banche, sono stati proposti alcuni rimedi quali: la risoluzione della donazione per mutuo dissenso, le fidejussioni o le polizze assicurative per l’ipotesi di esperimento vittorioso dell’azione di restituzione, la rinuncia da parte dei legittimari all’azione di opposizione o a quella di restituzione.

    Tutti questi rimedi hanno dei pro e dei contro che andranno valutati caso per caso da parte del notaio di fiducia per capire quale sia il più adatto al caso concreto.

    I possibili cambiamenti della legge

    Dopo questa breve sintesi della questione, è opportuno far chiarezza sull’emendamento ora approvato dalla Camera dei Deputati che sembra stravolgere totalmente lo status quo, con l’obiettivo di dare una risposta concreta alla problematica dei beni di provenienza donativa.

    Il nuovo art. 561 c.c.

    Con la modifica in discussione il legittimario perde il potere di recuperare l’immobile donato libero da pesi e ipoteche, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione secondo il nuovo art. 561 c.c. come sarebbe modificato dall’art. 43 dell’emendamento (infatti se trascrive la domanda prima che il donatario abbia gravato l’immobile da ipoteche, avrà diritto a recuperarlo libero da ogni gravame).

    Il legittimario potrà riprendersi l’immobile ma se ci sono ipoteche messe dal donatario queste restano valide ed efficaci, così eliminando il rischio che oggi corrono le banche di perdere le loro garanzie per i finanziamenti concessi.

    Si tratta di un grande beneficio per le banche! Questo non significa però che il legittimario perde ogni tutela, infatti, il donatario che abbia gravato l’immobile di ipoteche, sarà obbligato a compensare in denaro il legittimario del minor valore del bene.

    Quindi non più una tutela reale ma una tutela mista: in parte reale (restituzione dell’immobile anche se gravato da ipoteca) in parte obbligatoria (compensazione in denaro del minor valore del bene così restituito).

    Il nuovo art. 563 c.c.

    Inoltre, la nuova formulazione dell’art. 563 c.c. renderebbe immuni i terzi acquirenti a titolo oneroso dal donatario dagli effetti negativi dell’azione di riduzione promossa dal legittimario, sempre salvi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione. Sono salvi così anche gli acquisti dei beni donati. Resta fermo in ogni caso l’obbligo del donatario di compensare in denaro il legittimario leso.

    Solo nell’ipotesi in cui il donatario sia insolvente e abbia donato a terzi l’immobile (non venduto!), allora anche questi saranno tenuti a compensare in denaro il legittimario, subendo gli effetti negativi della riduzione, però sempre nei limiti del vantaggio conseguito.

    Oggi chi compra un immobile con provenienza donativa rischia di subire gli effetti dell’azione di restituzione mentre con questa modifica si limiterebbe la responsabilità dei terzi alle sole alienazioni a titolo gratuito compiute dal primo donatario, e solo nei limiti in cui il donatario sia insolvente. In questo caso, saranno tenuti a compensare in denaro il legittimario nei limiti del vantaggio da loro conseguito.

    Il nuovo art. 562 c.c.

    Inoltre, se il donatario o i suoi aventi causa sono insolventi (nuova formulazione dell’art. 562 c.c.), il valore della donazione che non si può recuperare si detrae dalla massa ereditaria, senza però che venga meno il diritto di credito del legittimario, il quale potrà sempre farlo valere in futuro (potrebbe, ad esempio,  rifarsi su eventuali acquisti effettuati dal donatario successivamente).

    Vengono eliminati anche i riferimenti al decorso dei vent’anni dalla donazione (cfr. art. 561 c.c., secondo periodo) e dei 10 anni dall’apertura della successione (cfr. art. 2652 c.c., secondo periodo). Di conseguenza, viene meno anche l’utilità dell’atto di opposizione alla donazione, che viene espunto dall’art. 563 c.c., poiché non sarà più necessario sospendere i suddetti termini prescrizionali.

    La disciplina transitoria

    L’emendamento prevede infine anche una disciplina transitoria, stabilendo che le modifiche in commento si applicheranno alle successioni aperte in data successiva all’entrata in vigore della legge.

    Per quelle precedenti resta la disciplina pre-vigente, con la precisazione che potrà essere proposta azione di restituzione anche contro gli aventi causa dai donatari a condizione che i legittimari, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, notifichino e trascrivano, contro il donatario e i suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, restando salvi gli effetti degli atti di opposizione già effettuati nel vigore della disciplina precedente.

    Le modifiche incidono anche sulle lesioni alla quota di legittima non solo compiute attraverso donazioni ma altresì compiute con disposizioni testamentarie.

    Resta immutato il potere dei legittimari di agire in restituzione contro gli aventi causa del legatario, ottenendo gli immobili liberi da pesi e ipoteche.

    Qualora poi la domanda di riduzione contro disposizioni testamentarie sia trascritta dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso (quindi non per donazione) dall’erede o dal legatario, in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.

    Diventerà legge?

    Bisognerà attendere l’approvazione definitiva dell’emendamento anche al Senato per sapere se queste modifiche diventeranno legge. Resta il fatto che un intervento legislativo sul punto era fortemente avvertito da tutti gli addetti ai lavori, non solo dalle banche che continuano a frenare il credito ipotecario in queste ipotesi, ma anche dal Consiglio Nazionale del Notariato che a più riprese aveva avanzato proposte per rivedere la disciplina dei beni con provenienza donativa.

    Queste innovazioni ci sembrano un buon compromesso tra l’esigenza di certezza nella circolazione immobiliare e nel credito ipotecario e la volontà di continuare a tutelare i rapporti familiari.

    In effetti, nonostante i cambiamenti in vista, non sembra venir meno l’idea che la donazione rappresenti una anticipazione sulla successione, in quanto continua a computarsi nel patrimonio ereditario all’apertura della successione e restano efficaci i mezzi di tutela dei legittimari lesi, ma con dei limiti, perché, dove non sia possibile recuperare gli immobili o questi tornino gravati da pesi e ipoteche, all’originaria tutela reale si sostituisce o si integra la tutela obbligatoria.

    Se anche quest’ultima dovesse risultare insufficiente, il valore non recuperabile sarà decurtato dal patrimonio ereditario come se non vi fosse mai stato, ma resta pur sempre intatto il diritto di credito del legittimario leso.

    Notaio Massimo d’Ambrosio

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    Donazioni, legittimari, riduzione, impugnazioni…una nuova legge cambia tutto? ultima modifica: 2018-12-10T18:17:34+02:00 da notaio



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    39 Commenti su “Donazioni, legittimari, riduzione, impugnazioni…una nuova legge cambia tutto?

    • smith ha detto:

      Buongiorno Sig. NOTAIO, sono un single ed ho solo un fratello , sposato che ha una figlia con due nipoti minorenni. Vorrei , vista l’età e le notizie che stanno girando sulla riduzione dei valori dei beni ereditati , fare una donazione con diritto all’usufrutto dell’appartamento dove attualmente vivo e che è la mia prima casa. Il mio dubbio è questo , vale la pena che io faccia una donazione al mio unico fratello il quale a sua volta la farà a sua figlia od è possibile ed economicamente più vantaggioso fare la donazione direttamente a mia nipote ( io ho 73 anni , mio fratello ne ha 70 e mia nipote 45) evitando così un doppio passaggio ?
      La ringrazio per la Sua gentile risposta.

    • alessione ha detto:

      Non è diventata legge, giusto?

      • notaio ha detto:

        Come ho già scritto purtroppo il Presidente Fico si è opposto per motivi tecnici e ha ottenuto l’esclusione della norma dalla legge di bilancio. La proposta di legge verrà ripresentata in un progetto ad hoc

        • Camilla78 ha detto:

          Buonasera, se mi può dare un consiglio, io dovrei comprare una casa che il marito ha donato alla moglie. Se per caso dovrebbe venire a mancare il marito (morte), ha due figlie, loro possono impugnare questa donazione? Io dato che sto comprando a che rischi vado in contro? Lei cosa mi consiglia? Aspetto una sua risposta. Grazie

          • notaio ha detto:

            Ho trattato diffusamente in diversi articoli la problematica dei rischi derivanti dall’acquisto di un immobile oggetto di donazione nel ventennio. Deve leggerli e poi decidere autonomamente soppesando gli eventuali rischi

    • paolovalaguzza ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      in merito alla nuova disciplina sulla donazione, vorrei sapere se questa è applicabile anche a donazione fatta nel 2010.
      Da quanto contenuto in questa affermazione “L’emendamento prevede infine anche una disciplina transitoria, stabilendo che le modifiche in commento si applicheranno alle successioni aperte in data successiva all’entrata in vigore della legge.” mi sembra di capire di no e si applica la disciplina precedente.
      Nel mio caso, ho ricevuto in donazione un immobile nel 2010 da mio padre, ora dovremmo venderlo e si pensava di revocare la donazione. Sarà possibile sfruttare i vantaggi della nuova disciplina evitando passaggi inutili? Grazie per la sua risposta.

    • smith ha detto:

      La ringrazio per la celerità della risposta e dato che mio fratello è d’accordo nella donazione diretta a sua figlia bisogna che firmi qualche documento per attestare questa sua volontà di rinunciare al suo diritto di erede sul mio appartamento ?
      Le chiedo un’ultima precisazione su questa donazione in quanto il marito di mia nipote è Titolare di una S.R.L. unipersonale e non vorrei che se la sua società dovesse malauguratamente avere de seri problemi , i creditori possano aggredire anche questo bene che vorrei donare. Se così fosse cosa potrebbe suggerire di fare per evitare questa situazione ?
      In attesa di una Sua cortese risposta Le auguro una buona serata ed ancora grazie.

    • smith ha detto:

      Grazie Stim.mo Notaio La ringrazio per la Sua squisita disponibilità.

    • gildo ha detto:

      buongiorno,
      mio zio ha donato una casa a mia madre.
      alla morte di zio o madre, gli altri cugini possono rivalersi sulla donazione?
      mio zio non ha figli e noglie ma ha 3 fratelli con eredi tra cui mia madre alle quale ha donato la casa perchè se ne prende cura.

      i cugini quindi figli di altri fratelli possono rivalersi?

      e se mi amadre venisse a mancare prima di mio zio cosa succederebbe?

      grazie mille

      • notaio ha detto:

        La donazione potrà essere impugnata solo da eventuali legittimari di suo zio (coniuge e figli) qualora all’apertura della successione dovesse risultare lesiva dei loro diritti. I fratelli non possono impugnare la donazione fatta da suo zio, in quanto eredi non legittimari. La premorienza di sua madre non incide sulla questione.

    • P ha detto:

      Buonasera Notaio,
      Le scrivo per avere un chiarimento riguardo alla mia posizione di erede testamentale.
      Avendo ricevuto la sola quota di legge, mi è stato chiesto, dalle mie sorelle che hanno ricevuto la disponibile, un ingente conguaglio.
      Poiché so che mia madre, in vita, ha venduto dei terreni e ne ha ceduto il ricavato alle mie sorelle, posso decurtare tali somme dal conguaglio che mi viene chiesto fino al raggiungimento della quota disponibile?
      Cosa posso fare se queste donazioni non risultano negli atti di compravendita? Fare verifiche sul conto corrente di mia madre?
      Grazie infinite,
      P

      • notaio ha detto:

        Per capire quali sono le quote di legittima spettanti agli eredi si applica il meccanismo disciplinato dall’art. 556 c.c. Quanto alle donazioni di denaro, queste sono sicuramente computabili, ma resterà difficile darne prova in giudizio.

    • Girolamo Alongi ha detto:

      Buongiorno.
      Ho appreso della Riforma in atto ma apprendo anche che non è diventata purtroppo Legge dello Stato per l’opposizione del Presidente della camera e che questa dovrà essere riformulata con proposizione successiva.
      E’ così ?

      E’ rimasto tutto come prima allora?
      Grazie.

    • smith ha detto:

      Gentilissimo Notaio , ho bisogno di un aiuto in quanto vorrei vendere un appartamento (seconda casa) ad un Amico ma vorrei farlo con la formula Vendita con riserva di proprietà, .Mi farei dare i soldi della casa in 10 anni con rate mensili , farei entrare subito l’acquirente ma Le chiedo se conviene fare subito il rogito così da non pagare più l’IMU e nel caso l’acquirente non dovesse più pagare le rate come posso tutelarmi per riprendermi la proprietà della casa ?

      Cosa mi consiglia , Grazie

      • notaio ha detto:

        La vendita con riserva della proprietà è uno degli strumenti che maggiormente tutela il venditore, dal momento che la proprietà passerà all’acquirente solo con il pagamento dell’intero prezzo ancorchè rateizzato. Qualora l’acquirente non adempia, potrà agire con la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno nonchè con le azioni ordinarie a difesa della proprietà, anche se il godimento dell’immobile era stato concesso all’acquirente.

    • smith ha detto:

      Grazie gentilissimo Notaio per la risposta , quindi IMU ed eventuali altre tasse di proprietà, rimarrebbero a mio carico ( venditore) fino all’avvenuto pagamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente e successiva cancellazione dal rogito della clausola di riserva di proprietà.

      Lo stesso acquirente quindi non potrà intestarsi la casa come prima casa ( IVA agevolata al 4%) se a sua volta fa una vendita con riserva di proprietà ,dell’appartamento in cui attualmente vive ,alla figlia maggiorenne?

      Non so se mi sono ben spiegato ma spero Lei sia riuscito ugualmente a capire il nostro problema.

      Grazie per il consiglio/suggerimento che potrà darmi.

      • notaio ha detto:

        Queste imposte spettano al titolare del diritto di proprietà, ragion per cui finchè non sia stata pagata l’ultima rata di prezzo, la proprietà resta sua e con questo anche gli oneri ad essa connessi.
        Quanto alla seconda domanda mi scusi ma non è molto chiara. Chi chiede le agevolazioni prima casa? Il suo acquirente? La figlia del suo acquirente?

        • smith ha detto:

          Buonasera Gent.mo Notaio Le chiedevo se il mio acquirente , che a sua volta vorrebbe vendere l’attuale appartamento in cui vive , alla figlia con la formula della Riserva di proprietà e acquistare con la stessa modalità il mio appartamento , può chieder di fare il rogito come prima casa e quindi non pagare IMU etc etc.
          Mi sembra però di aver capito che io rimarrò proprietario fino al pagamento dell’ultima rata a saldo del totale ammontare della cifra pattuita per la vendita per cui , anche Lui dovrà pagare l’IMU sul suo attuale appartamento ancorché venduto alla figlia.
          Scusi i giochi di parole .
          Grazie per la Sua cortese risposta.

          • notaio ha detto:

            Sul punto non c’è certezza in dottrina. Si deve considerare però che la vendita con riserva della proprietà se da un lato differisce il trasferimento della proprietà al pagamento dell’ultima rata di prezzo dall’altro consente una immediata immissione nel possesso dell’immobile da parte dell’acquirente. Sotto questo angolo di visuale sembra potersi ritenere assimilabile a una normale compravendita ai fini del mantenimento delle agevolazioni prima casa. Per quanto riguarda il pagamento dell’IMU questa resta a carico del venditore fino a che l’acquirente non paghi l’ultima rata di prezzo.

    • nando ha detto:

      Buongiorno Notaio, mio padre e mia madre hanno 3 appartamenti e siamo 2 fratelli. 1 abitato dal mio fratello che per questioni fiscali gli è stata fatta donazione 10 anni fa c.a., gli altri due sempre intestati ai miei genitori. In caso di decesso posso impugnare la donazione per avere la mia quota legittima del 50% su tutti e 3 gli appartamenti oppure essendo passati 10 anni dalla donazione l’eventuale eredità mi spetta solo su quelli ancora intestati a loro?

      • notaio ha detto:

        In primo luogo deve distinguere la successione di suo padre da quella di sua madre, sono due successioni distinte. Per ognuna di essere potrebbe esserci una lesione dei diritti degli eredi legittimari, per la quale sarà possibile agire in via giudiziale entro 10 anni dall’apertura della successione. La legge stabilisce un secondo e diverso termine, ovvero di 20 anni dalla donazione al fine di limitare il potere di recuperare direttamente l’immobile donato.

        • nando ha detto:

          Quindi se ho capito bene, se sono passati 20 anni dalla data della donazione non posso recuperare il bene ma essere risarcito per lesione dei diritti di eredità?
          Se invece non fossero passati i 20 anni potrei avere il 50% dell’immobile, come mio diritto di erede.
          Grazie della risposta
          Cordiali saluti

          • notaio ha detto:

            Sì esattamente, i termini sono i seguenti: 20 anni dalla donazione per poter agire anche in restituzione e comunque entro 10 anni dall’apertura della successione. Se sono decorsi 20 anni dalla donazione (senza aver fatto alcun atto di opposizione trascritto) ma non sono ancora decorsi 10 anni dalla successione si può agire in riduzione per ottenere il controvalore economico della lesione di legittima subita.

    • marisapantanali ha detto:

      Buona sera Notaio, sto per acquistare un appartamento libero da pesi e ipoteche, il venditore l’ha ricevuto in donazione dal padre che l’ anno scorso e’ deceduto. E’stata già aperta la successione e il venditore e’ l’unico erede . Volevo sapere se sono stati approvati gli emendamenti che modificano gli art 561 e 563 del codice civile e se sono state promulgate le leggi che mi tutelano da eventuali azioni di riduzione o di restituzione da parte di eventuali legittimari . Se ci sono le leggi, quali sono?

      • notaio ha detto:

        Purtroppo la nuova legge è stata stralciata e rinviata per una nuova approvazione per richiesta del Presidente della Camera che l’ha ritenuta non compatibile col generale provvedimento in cui era stata inserita.

    • marilla62 ha detto:

      Salve gentile signor notaio, nel giugno 2017 ho ricevuto donazione da mia madre, insieme alle mie sorelle, in un unico atto, tutti i beni di mia madre tra cui un lotto di terreno agricolo di cui sono proprietaria esclusiva, un altro lotto edificabile di cui ho un quarto di proprietà insieme alle mie 3 sorelle, e nella stessa modalità ho 1/4 di proprietà sulla casa dove vive mia madre attualmente, e su cui ha diritto di usufrutto: in quel tempo ho accettato l’atto non pensando che questi redditi, non altissimi, potessero incidere così tanto sulla mia ispe da precludere alcune possibilità di benefici per studenti universitari a mio figlio. Come potrei agire per rinunciare ora a tutti i suddetti beni, e in particolare le quote di proprietà relative a casa e terreno edificabile? Il terreno agricolo di mia esclusiva proprietà potrei invece tentare di venderlo?! Sarebbe possibile una revoca per mutuo dissenso, direttamente con mia madre, o entrerebbero in causa anche le mie sorelle, vista la stesura di un atto unico?! Grazie infinite per la disponibilità.

      • notaio ha detto:

        E’ possibile un atto di revoca solo per parte del contenuto della precedente donazione. Ovviamente occorrerà la firma di tutti i presenti al precedente atto. inoltre sua madre dovrà disporre in qualche modo dei beni che le ritornano.

    • toral ha detto:

      Buongiorno sig. Notaio,
      sempre in tema donazione, mi sorella (vedova e senza figli) ha fatto donazione nei miei confronti di un immobile del quale lei è attualmente usufruttuaria. Sono passati quasi 5 anni da allora.
      La mia domanda è: non avendo figli, nè coniuge la donazione dell’immobile è aggredibile da altri miei fratelli e/o da cugini ?
      la ringrazio della disponibilità,saluti

        • francescacor ha detto:

          Buongiorno Notaio,
          complimenti per il blog e per la professionalità. Vorrei porle un quesito. Mia zia, vedova e senza figli, vorrebbe donare denaro contante (100.000) ad una sua sorella (mia madre). Teoricamente, rientrando nella franchigia non dovrebbe scontare imposta di donazione. Mi chiedo se, successivamente, mia madre può donare a me lo stesso denaro ricevuto da sua sorella sempre senza che ci siano addebiti di imposte. In sostanza, esistono vincoli sulle somme ricevute in donazione? un tempo tecnico entro cui non si può a sua volta donare?
          grazie

          • notaio ha detto:

            A differenza delle donazioni fra parenti in linea retta ove la franchigia è fissata in un milione di Euro, tra fratelli e sorelle la franchigia è fissata proprio a centomila euro, quindi per l’eccedenza si applica un’aliquota del 6%. Quanto al secondo quesito: non ci sono limitazioni temporali, è possibile anche effettuare la seconda donazione anche immediatamente dopo la prima.

    • Giuseppe P ha detto:

      Notaio buongiorno,
      io e mia moglie vorremmo comprare un immobile da una coppia di coniugi e siamo giunti al punto in cui il Notaio da noi interpellato per l’acquisto ha inviato notazione preliminare alla banca da noi scelta per la richiesta di mutuo. La banca ha peró bloccato il tutto poiché nella relazione preliminare si faceva riferimento ad un atto di mutual donazione tra coniugi di cui noi non sapevamo assolutamente nulla (il notaio pur verificando l’esistenza di questa donazione non ha ritenuto opportuno informarci).
      Nello specifico l’immobile che vorremmo acquistare nasceva come due immobili separati , uno intestato alla moglie e l’altro al marito che, per bonificare catastalmente il tutto
      il tutto, hanno eseguito (nel 2018) ognuno donazione verso l’altro pari al 50% della propria quota iniziale…in questo modo sono diventati tutti e due proprietari
      dei due immoili iniziali ed hanno potuto unire i due immobili in un unico immobile ottenendo una sola particella al catasto (I due immobili iniziali risultano soppressi).
      Ora, il Notaio da noi consultato non vede alcun problema particolare e ci ha liquidati in 5 minuti dicendo che eventuali azioni di riduzione o restituzione siano poco possibili…
      e comunque temporalmente oltre i limiti entro cui un legittimario leso possa avanzare/ottenere qualcosa. Il notatio dei venditori idem…5 minuti per dirci che in banca non capiscono nulla di diritto , che non ci sono problemi e che essendo stati soppressi gli immobili iniziali per crearne uno nuovo, non é possibile annullare le donazioni. Tutti ci dicono che oramai le donazioni sono all’ordine del giorno e non sono un problema…semmai dobbiamo cambiare banca per trovarne una che non crei problem.
      Nessuno ci ha fatto un prospetto chiaro di cosa possa comportare questa donazione per noi come acquirenti, di come operino eventualmente le polizze donazione sicura
      di cui abbiamo scoperto l’esistenza e che il venditore vorrebbe sottoscrivere
      e soprattutto di cosa comporti questa donazione qualora comprando noi questo immobile con assicurazione fossimo tra qualche anno nelle condizioni di rivenderlo.
      In parole povere nessuno ci ha detto a cosa andiamo incontro in maniera oggettiva.
      La ringrazio per l’attenzione e spero ci possa dare una prospettiva in merito. Cordiali Saluti

      • notaio ha detto:

        Se foste stati dei lettori del mio blog sareste stati informatissimi sul problema delle donazioni. Ho pubblicato diversi articoli. Comunque: il notaio non aveva l’obbligo di avvertirvi perchè non è una pregiudizievole. Io uso inserire nell’atto di acquisto la provenienza donativa, ma, come detto, non ce ne è obbligo. Fino a pochi anni fa nessuno ci faceva caso, ma ora, a seguito dell’irrigidimento del sistema bancario, è diventato un problema cosmico. Cercate di trovare un accomodamento con la banca, meglio se con una assicurazione (v. mio articolo), oppure cambiate banca, oppure cambiate immobile ma consultandovi con un notaio o un avvocato bravo per capire se non scivolate nell’inadempimento

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