• Come vendere un immobile di edilizia residenziale pubblica.

    vendere in edilizia residenziale pubblica

    il record mondiale della edilizia residenziale: un palazzo di un chilometro

    L’ edilizia residenziale pubblica è una materia molto complessa e frammentata, è stata oggetto di numerose modifiche legislative, non sempre coordinate tra loro e  che hanno dato luogo ad interpretazioni diverse. E’ certamente una materia di non facile comprensibilità e spesso rischiosa anche a causa del persistente divieto di alienazione decennale,  per il quale rinvio al mio antico studio del 1979.

    Facciamo un pò di chiarezza nell’ edilizia residenziale pubblica.

    L’edilizia residenziale pubblica è quel settore dell’edilizia realizzato dello Stato, direttamente o tramite enti pubblici creati a questo scopo, o comunque da privati ma con finanziamenti pubblici, allo scopo di creare e fornire alloggi abitativi a favore dei cittadini con basso reddito. Vengono quindi realizzati alloggi a prezzi ridotti e, come compensazione per questo vantaggio economico, sono stati previsti dal legislatore dei divieti temporanei di alienazione, oppure dei limiti e vincoli alla commerciabilità degli alloggi.

    Edilizia sovvenzionata, agevolata, convenzionata

    L’edilizia residenziale pubblica si divide tradizionalmente in tre subcategorie: l’edilizia sovvenzionata, l’edilizia agevolata e l’edilizia convenzionata.

    L’edilizia sovvenzionata è caratterizzata dal fatto che gli alloggi sono stati costruiti proprio dallo Stato o dagli Enti pubblici all’uopo preposti, in primis dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP ora ATER – Azienda Territoriale Edilizia Residenziale Pubblica)). Per questo tipo di alloggi è di solito prevista l’inalienabilità, a pena di nullità del contratto, per 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non sia stato pagato l’intero prezzo, nonchè la prelazione a favore dell’Ente Pubblico in caso di vendita dopo i 10 anni.

    L’edilizia agevolata è caratterizzata dal fatto che gli alloggi sono costruiti da imprese private ma con contributi pubblici. Per questo tipo di alloggi è di solito previsto un divieto di alienazione per i primi 5 anni. Tali alloggi possono essere alienati nei primi 5 anni dall’assegnazione o dall’acquisto, solo previa autorizzazione della Regione per gravi e sopravvenuti motivi. Decorsi i cinque anni possono essere liberamente alienati.

    L’edilizia convenzionata è caratterizzata dal fatto che gli alloggi sono costruiti da imprese private ma a seguito di un’apposita “Convenzione” con il Comune, che prevede un serie di diritti e doveri e collaborazione tra ente pubblico e soggetto attuatore del programma. Gli alloggi in edilizia convenzionata possono essere in proprietà superficiaria o in piena proprietà. Per quelli in proprietà superficiaria di solito non sono previsti vincoli di inalienabilità.

    Per quelli in piena proprietà in passato erano previsti divieti di vendita, a pena di nullità dell’atto, per 10 anni e successivamente al decorso dei 10 anni la possibilità di alienazione era subordinata all’autorizzazione della Regione. Con la Legge n. 179 del 1992 sono stati aboliti sia i vincoli di alienazione sia gli altri vincoli che influivano sensibilmente sulla commerciabilità di questi alloggi.

    Gli alloggi in edilizia convenzionata possono quindi essere ceduti a chiunque, a qualsiasi prezzo ed in qualsiasi momento.

    Che fare se si vuol vendere un immobile ATER?

    Quando ci si trova di fronte ad un immobile in vendita appartenente ad una di queste categorie è prioritario capire quali sono i divieti e gli obblighi esistenti. Non basta leggersi l’atto di acquisto del venditore perchè la disciplina è legale, e il testo dell’atto notarile di provenienza riproduce spesso la sola anonima dizione della legge.

    Occorre capire in primis quale delle numerose leggi in tema di edilizia residenziale pubblica si applica, ed individuare dal testo della legge l’esistenza e le regole degli obblighi. Fatto ciò occorre considerare ed interpretare il testo dell’atto di provenienza: se si scopre che  la legge è stata abrogata, per esempio, la eventuale dizione nell’atto della esistenza di vincoli sopravvive o no?  E con che effetti?

    La situazione richiede un attento esame in quanto  a volte concorrono legislativamente e/o pattiziamente  sia le norme sull’edilizia agevolata, sia quella sull’edilizia convenzionata,  con discipline spesso in contrasto. Inoltre spesso le sottostanti Convenzioni edilizie (oltre agli atti di provenienza conseguenti) continuano a riportare vincoli e divieti di alienazione, addirittura anche dopo l’abrogazione operata con la legge 179/1992.

    La giurisprudenza più equilibrata ritiene che in caso di venir meno della legge agevolativa i vincoli di alienazione o sono da considerare abrogati o non possono comunque superare i cinque anni,  e che la violazione di tale divieto non dia luogo a nullità dell’atto (in quanto le nullità possono essere previste solo dalla legge e sono tassative) bensì solo a responsabilità di tipo contrattuale (ossia un risarcimento danni da parte del venditore nei confronti del Comune).

    Infine, laddove vi siano ancora dei vincoli, occorre studiare anche la possibilità di stipulare apposite Convenzioni notarili (onerose) per rimuoverli, per ottenere la rinuncia al diritto di prelazione, per acquistare la piena proprietà non più solo superficiaria.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Da “Il Fatto Quotidiano”

     

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    Come vendere un immobile di edilizia residenziale pubblica. ultima modifica: 2017-10-01T22:55:56+00:00 da notaio



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