Si può esonerare il notaio dalle visure ipotecarie e catastali?

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Visure ipotecarie e catastali del notaio: con ordinanza della sesta sezione n.14169 pubblicata il 24 maggio 2019 la Suprema Corte di Cassazione conferma correttamente il precedente di cui alla sentenza Cass. 13 giugno 2013 n.14865 la quale, nel dichiarare che il notaio non adempiva correttamente la propria prestazione in caso di omissione di visure ipotecarie, tale responsabilità però la escludeva qualora tutte le parti che dovevano procedere alla stipula lo avessero espressamente esonerato da tale attività.

Si tratta di un principio pacifico tanto è che la Suprema Corte di Cassazione conferma la precedente Corte d’Appello che aveva confermato la precedente pronuncia del Tribunale, nelle cui decisioni sussisteva sufficiente verifica di fatto che le parti avevano esplicitamente esonerato il notaio dall’onere di compiere le dovute visure ipotecarie e catastali per ragioni improrogabili e di urgenza, senza che fosse stato dimostrato che il notaio fosse già a conoscenza, per altri motivi, dell’esistenza di formalità pregiudizievoli e l’avesse taciuto.

La nuova legge sulle visure

La sentenza della Suprema Corte ha suscitato qualche perplessità da parte di taluni commentatori per il suo coordinamento con il nuovo D.l. 78/2010, che ha introdotto una modifica all’art.29 della legge n. 52/1985, che sancisce come “il Notaio, prima della stipula dei predetti atti, individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Certamente la omissione della verifica richiesta dalla nuova legge non comporta la nullità dell’atto ma ci si domanda se esiste ugualmente una fonte di responsabilità professionale per il notaio negligente. Orbene, se la “verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” ne discende de plano da una visura ipotecaria e catastale, come è possibile nel momento in cui il notaio è legittimamente esonerato dall’operare controlli ipotecari e catastali, che l’atto sia redatto in ossequio al citato articolo 29 della legge 52/1985?

Cosa dice la  Cassazione sulle visure del notaio

Innanzitutto preciso che la Suprema Corte di Cassazione ha statuito adesso, il 24 maggio 2019, in un momento cioè in cui l’art.29 della legge 52/1985 è ben conosciuto. Se la legge 52/1985 avesse voluto derogare alla legittimità dell’esonero delle visure ipotecarie e catastali richiesto dal cliente la Cassazione ne avrebbe ben tenuto conto.

Il mio parametro preliminare è dunque il seguente: leggere la Suprema Corte di Cassazione dando un senso al disposto dei supremi giudici perché dire, come si fa da parte di alcuni commentatori, che la legge 29/1985 elide la legittimità dell’esonero dalle visure ipotecarie e catastali significherebbe sostenere che negli scanni della Suprema Corte vi sono solo degli sprovveduti che non conoscono le norme elementari.

Ipotesi fisiologiche

Vanno preliminarmente escluse, ovviamente tutte le ipotesi fisiologiche di non corrispondenza tra l’intestazione catastale e quella dei pubblici registri immobiliari.

Basta pensare, ex multis, alla vendita di cose altrui (1478 c.c.), alla vendita per possesso, alla esclusione della garanzia per evizione (1487 c.c.), e tanti altri casi, laddove la dispensa dall’eseguire le visure ipotecarie risulta coerente con la volontà contrattuale espressa dalle parti.

Il notaio, a questo punto riferirà in atto che la verifica della corrispondenza catastale/ipotecaria prevista dalla legge 52/1985 non ha dato esito positivo per i legittimi motivi che poi elencherà.

L’esonero dalle visure

Ebbene noi riteniamo che l’esonero delle visure costituisca non altro se non uno dei tanti motivi legittimi per escludere che il notaio “prima della stipula dei predetti atti individui gli intestatari catastali e verifichi la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

E’ ovvio che questa operazione può compiersi se il notaio esegue le visure, ma se il professionista è legittimamente esonerato dalle parti  dalle visure è fisiologico che non adempia alla suddetta verifica perché impossibilitato, anche se, prudentemente, come in tutti gli altri casi fisiologici di cui vi ho accennato, sarà bene per il Notaio rammentare che non solo non sono state eseguite le visure ipotecarie ma non è stato possibile neanche operare quella verifica di conformità prevista dalla legge.

E, aggiungiamo noi, che non a caso, indipendentemente dal caso specifico del coordinamento con l’esonero dalle visure, il notaio che fallisce nel suo obbligo di verifica degli intestatari catastali in rapporto alle risultanze dei registri immobiliari non lede in nessun modo la validità e la portata dell’atto, ma tuttalpiù pone in essere una condotta negligente che si riverbera sulla sua responsabilità professionale nei confronti delle parti. E l’esonero dalle visure, se lo esonera dalla ben più grave responsabilità professionale per omessi controlli, a maggior ragione lo esonera dalla responsabilità per la mancata verifica tra catasto e conservatoria dei registri immobiliari.

Ma vi è anche un’altra argomentazione, perché erra il commentatore che equipara il disposto dall’art. 29 della legge 52/1985 contenente l’obbligo di verifica delle intestazioni catastali/conservatoria alla più vasta problematica delle visure sulle pregiudizievoli e dei controlli che il notaio opera per salvaguardare l’acquisto dell’acquirente.

A mio avviso infatti la verifica della intestazione catastale e la verifica della intestazione dei registri immobiliari è un compito totalmente diverso dalle visure. Un compito che il professionista può svolgere indipendentemente dalla ricerca certosina di pregiudizievoli a carico dell’immobile che possano nuocere all’acquirente. Non c’è bisogno di tornare indietro di vent’anni, non c’è bisogno di quelle scelte giuridiche che molti ignorano ma che pongono il notaio spesso di fronte all’alternativa se c’è o non c’è la pregiudizievole.

La verifica della conformità della intestazione catastale con l’intestazione ipotecaria è poca cosa, che si può fare in pochi momenti, compatibile con l’eventuale urgenza che è alla base dell’esonero delle visure.

Anche se, ovviamente, nella ipotesi in cui questa verifica catastale/ipotecaria fallisse, la realizzazione della conformità mediante una pratica catastale/pubblicitaria è inibita dei motivi di urgenza che sottostanno all’esonero. Il notaio, in questo caso, cosi come avrà cura di scrivere nell’atto il motivo per cui non è stata eseguita questa verifica di conformità, o se la  esegue, e se essa fallisce, avrà cura di scrivere nell’atto i motivi della mancanza di conformità.

Massimo d’Ambrosio

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