• Estinzione del debito e cancellazione di ipoteca nel servizio de “Le Iene”

    le iene - perdere la casaL’estinzione di un debito non è nient’altro che il pagamento integrale del debito. Una volta estinto il debito nulla più si deve pagare al creditore. Niente a che vedere quindi con l’ipoteca e la sua cancellazione.  L’ipoteca è il diritto reale di garanzia che serve a cautelare un creditore contro l’inadempimento del debitore, sicché la cancellazione di ipoteca è semplicemente la eliminazione della trascrizione dell’ipoteca nei Pubblici Registri Immobiliari, con la liberazione dell’immobile che ne era gravato.

    Da ciò ne discende che ci può essere estinzione del debito, ma mantenimento del diritto reale di garanzia, senza, cioè, la sua cancellazione. Così come vi può essere anche la cancellazione dell’ipoteca senza l’estinzione del debito, qualora, ad esempio, il creditore abbia deciso di fidarsi.

    Importanza della distinzione

    La mancata comprensione di questa distinzione in realtà elementare fa sì che molti acquirenti di immobili rimangono felici e soddisfatti per l’assicurazione da parte del venditore e /o del creditore che il debito contratto dal venditore o dai suoi aventi causa è completamente estinto, e trascurano il procedimento di eliminazione del diritto reale di garanzia, e cioè la cancellazione dell’ipoteca.
    Per la maggior parte dei casi, naturalmente, tutto fila liscio. Ma non sempre è così.
    Spunto di questa riflessione è una interessante trasmissione del popolare servizio de “Le Iene” del 5 febbraio 2015 che vi raccomando di visionare cliccando in fondo al presente articolo.
    Nel caso affrontato dal servizio che vi abbiamo segnalato qualcosa non è filato liscio, e l’acquirente, un signore di evidente buona fede, si è visto pignorare la sua unica casa che aveva acquistato con tanti sacrifici, che poi è stata pure successivamente messa all’asta, a cui lo stesso proprietario ha partecipato, ma senza averne il danaro e rischiando quindi una seconda debacle.

    Qualcosa è andato storto nella cancellazione di ipoteca

    Non sappiamo bene che cosa sia andato storto, e quello che effettivamente è successo. Nel servizio de “Le Iene” l’acquirente sostiene che il venditore e la banca lo hanno ingannato facendogli credere, con una dichiarazione di estinzione del debito, che il debito era estinto e che l’ipoteca gravava solo nominalmente. La banca sostiene, da quel che si capisce dal servizio televisivo, che quella dichiarazione di estinzione riguardava si un debito garantito da quella ipoteca, ma che il diritto reale di garanzia (l’ipoteca) non garantiva solamente quel debito ma anche un altro, che invece non era stato pagato.
    Ha sbagliato la banca nel rilasciare la dichiarazione di estinzione, o ha sbagliato l’acquirente nell’equivocare sul contenuto della dichiarazione di estinzione? Certo noi non possiamo giudicarlo, anche perché è dato capire che la questione e sottoposta ad un giudizio civile, sicché si pronunceranno definitivamente i Tribunali, e l’acquirente, se è nel giusto, potrà avere la dovuta soddisfazione (se naturalmente sarà ancora in vita alla fine del processo).

    Un errore di imprudenza

    Però un errore certamente l’acquirente lo ha commesso, e cioè quello di uscirsene dallo studio notarile tranquillo e contento, senza aver appurato direttamente e personalmente la contestuale cancellazione dell’ipoteca.  Nessuno riesce a capire che non c’è estinzione del debito che tenga quando l’ipoteca permane, perché le ipotesi di errori, se non di mala fede, debbono essere valutati e considerati, come nel caso – a quanto sembra – del servizio de “Le iene”.
    L’immobile bisogna effettivamente comprarlo libero da ipoteche, e da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli di qualsiasi voglia. Bisogna uscire dal notaio con la certezza giuridica della effettiva cancellazione! Rimandare la cancellazione ad un momento successivo, magari poi disinteressandosene e sperando che altri provvedano per conto loro, è una imprudenza gravissima che, sia pure in casi percentualmente limitati, comporta la perdita di tutto l’immobile.
    Ho notato più volte in passato questo disinteresse per la effettiva cancellazione dell’ipoteca, anche perché cancellare l’ipoteca comportava un costo, che, non essendo a carico dell’acquirente, andava a carico del venditore o della banca, sicché tutti quanti facevano a gara per tranquillizzare l’acquirente e convincerlo della non necessarietà di procedere alla cancellazione contestuale dell’ipoteca, in quanto iscrizione solo “ formale”,  che sarebbe scomparsa magicamente da sola dopo un po’.
    Pochi erano gli acquirenti accorti che pretendevano, nonostante i mille pareri contrari, che l’ipoteca venisse effettivamente cancellata, magari dando incarico al notaio di procedere alla cancellazione contestualmente all’atto di acquisto.
    Pochi capivano dunque che l’ipoteca è sempre bene toglierla, anche quando l’operazione sembra inutile, perché la stessa permanenza della pregiudizievole nei Registri Immobiliari comporta un rischio grave.

    Oggi è ancora peggio grazie alla cancellazione “semplificata”

    Ora che abbiamo la novità della “cancellazione semplificata”, e cioè a cura della banca (creditore interessato) e senza spese, i pochi che vogliono tornare a casa con l’appartamento dormendo con i loro sogni tranquilli sono diventati ancora più rari e sparuti. Perché una volta l’acquirente aveva il diritto di ottenere l’immobile libero e, facendo la voce grossa, poteva ottenere che il costo della cancellazione ipotecaria fosse integralmente a carico della parte venditrice. Era un suo diritto!  Bastava non lasciarsi convincere e dare retta al notaio!
    Ora non è più così, perché l’introduzione al nostro ordinamento della cancellazione semplificata ha dato a tutti un forte  motivo, o un alibi, per disinteressarsi della cancellazione dell’ipoteca.
    Orbene, fermo restando il rinvio al mio precedente scritto , oggi la cancellazione dell’ipoteca sarebbe gratuita. Solo che gratuita non è perché le banche, anche se costrette, trovano sempre il sistema di recuperare il danaro speso per la “prepotenza” del legislatore.

    Ma quello che più importa è che la cancellazione semplificata di ipoteca non solo non ha lo stesso bollino di qualità della cancellazione ordinaria, ma richiede tempi anche lunghi (e incerti) per la sua piena operatività come il servizio delle “Iene” dimostra.

    Problemi con la legge “Bersani”

    La cancellazione semplificata dell’ipoteca con la c.d. “legge Bersani” non è infatti immediata, perché la banca anche dopo avervi dichiarato solennemente che il debito è estinto, ha 30 giorni di tempo per ripensarci, e verificare bene se il primitivo calcolo di estinzione era giusto o errato.
    Se la banca, in questo mese (successivo al vostro acquisto), ritiene di essersi sbagliata e che c’è ancora qualcosa da pagare, la cancellazione dell’ipoteca non verrà mai fatta, e il titolare dovrà, per evitare l’esecuzione, provvedere a pagare anche questa seconda ulteriore cifra.
    Ma l’aspetto più rilevante è che la cancellazione semplificata non è una vera e propria cancellazione, nel senso che non è un’operazione giuridica che toglie l’annotazione dell’iscrizione pregiudizievole a suo tempo compiuta. Poiché il principio generale del nostro ordinamento è che nei Pubblici Registri Immobiliari si iscrive o si trascrive solo con l’autenticazione della firma da parte del notaio, e i conservatori degli uffici immobiliari hanno conseguentemente elaborato una interessantissima soluzione.
    Mentre la cancellazione tradizionale, con atto di notaio, incideva direttamente sulla trascrizione e/o sulla iscrizione compiuta al momento della nascita della pregiudizievole, la nuova cancellazione consiste così in una semplice “comunicazione” alla conservatoria da parte della banca ex creditrice. Questa comunicazione non sortisce gli stessi effetti, ma viene riportata in un autonomo registro che può dare, purtroppo, alcune spiacevoli sorprese.
    Non solo infatti la banca ha 30 giorni di tempo per riflettere se inviare o no la “comunicazione” di cancellazione, ma ci sono anche delle sentenze che hanno concesso alla banca il diritto di “cambiare idea” anche dopo i 30 giorni, e cioè anche dopo la trasmissione della comunicazione di cancellazione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, facendo in un certo qual senso “rivivere” l’ipoteca, in quanto, in realtà, non era mai “morta”.

    L’enorme vantaggio della cancellazione semplificata è quindi solo quella della gratuità. Con la cancellazione semplificata non si paga il notaio, né, principalmente si pagano le tasse di registro (salate) che si pagavano (o si pagano tuttora quando si decide di scegliere la vecchia modalità) allo Stato. Ma ci si mette in mano alla Banca, che, quale creditore è parte, e ha un interesse a non cancellare. Ripeto: nella quasi totalità dei casi va tutto liscio, ma il servizio delle Iene dimostra che non sempre è così.

    Difficoltà per l’acquirente di ottenere la immediata cancellazione

    Così se prima l’acquirente tendeva a sottovalutare la permanenza della ipoteca sul bene che acquistava pago della dichiarazione di estinzione , e ciò anche sotto la spinta di venditori o banche che non avevano interesse a procedere con la cancellazione, adesso che esiste la cancellazione semplificata l’acquirente prudente ha ben poche possibilità di opporsi.
    “Non lo sai che adesso c’è la cancellazione semplificata gratuita?” , oppure “E perché mai dovresti farmi spendere tutti questi soldi per il notaio per qualcosa di cui hai già diritto gratuitamente?”, oppure , ancora, “ Se vuoi la cancellazione notarile te la paghi da te!”. Queste sono alcune obiezioni che ordinariamente gli acquirenti che hanno perplessità a ritornare a casa con un immobile su cui grava ancora l’ipoteca si sentono dire. E che possono obiettare?

    Il costo della sicurezza

    Ci siamo già espressi dettagliatamente sugli aspetti giuridici della cancellazione semplificata , qui occorre solo ribadire l’esistenza nel nostro ordinamento di un equilibrio ineliminabile, e cioè il costo della sicurezza. Nel nostro ordinamento essere prudenti costa, volere la sicurezza di un risultato costa, ottenere la tranquillità giuridica per un acquisto costa. E la dimostrazione la dà il fatto che nel momento in cui vengono meno i costi,  correlativamente viene meno anche la sicurezza giuridica. Siamo proprio sicuri che convenga?

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    video delle Iene sulla perdita della casa

    Estinzione del debito e cancellazione di ipoteca nel servizio de “Le Iene” ultima modifica: 2015-02-10T18:37:16+00:00 da notaio



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