• La fideiussione obbligatoria del costruttore per immobili da costruire

    fideiussione obbligatoria per gli immobili da costruireL’acquisto da un costruttore (impresa o cooperativa) di un immobile ancora da costruire è un acquisto potenzialmente pericoloso.  Se il costruttore dovesse fallire prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, che di solito avviene a costruzione ultimata, l’acquirente potrebbe perdere la caparra e gli acconti versati.

    Questo perchè l’acquirente che ha versato caparre ed acconti non ha una specifica garanzia reale sull’immobile, diversamente dalle Banche che, ad esempio hanno erogato il mutuo edilizio per la costruzione del fabbricato e che hanno iscritto ipoteca sull’immobile. Quindi, in caso di fallimento, i creditori ipotecari saranno soddisfatti con precedenza su tutti gli altri creditori sul ricavato della vendita forzata e, di solito, ben poco rimane per gli altri creditori.

    L’acquirente difficilmente riuscirà a recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, e quindi pagare la casa due volte.

    La fideiussione obbligatoria

    Per tale ovvia ragione, seppur con ritardo, Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 rubricato, appunto, “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, all’articolo 2, prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate ed eventualmente ancora da riscuotere sino al trasferimento della proprietà.

    Lo scopo della normativa è, evidentemente, quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi.

    In sostanza, con la fideiussione, l’acquirente, in caso di esecuzione sui beni del costruttore/venditore, anzichè avviare lunghe e costose (e inutili) azioni giudiziarie, può rivolgersi direttamente alla Banca o all’intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire tutte le somme fino a quel momento versate.

    Ambito di applicazione

    Questa disciplina trova applicazione:

    • solo se il venditore è il costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia (quindi non anche i privati);
    • solo se l’acquirente è una persona fisica;
    • solo per gli immobili da costruire e non ancora ultimati. E’ necessario che sia stato già richiesto un permesso di costruire (o presentata la DIA) e che l’immobile non sia ancora completo delle finiture e quindi che non sia ancora possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

    Obbligo di consegna ed efficiacia

    L’obbligo di consegna della fideiussione sorge al momento della stipula di un contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà, quindi sin dalla stipula del contratto preliminare di vendita o cd. compromesso, e l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento definitivo della proprietà (o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione), anche se il trasferimento ha ad oggetto un immobile non ancora ultimato (al grezzo).

    L’obbligo di consegna grava sul costruttore ed è sanzionato con la nullità del contratto stesso, nullità che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    La fideiussione obbligatoria del costruttore per immobili da costruire ultima modifica: 2018-04-28T18:18:15+00:00 da notaio



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