Ipoteca e mutuo frazionati. Accollo o estinzione dell’ipoteca?

Chi è il notaio?

Il costruttore per realizzare un fabbricato ha bisogno di ingenti somme e di solito necessita di accedere ad un mutuo edilizio. La Banca iscrive l’ ipoteca sul terreno e questa si estende, per accessione, a tutta la costruzione che verrà realizzata su quel terreno. Si tratta di finanziamenti di grosso importo garantiti da un’ipoteca che graverà su tutta la costruzione. In questa fase non è possibile distinguere la quota di mutuo gravante su ciascuna unità immobiliare, perché il debito le riguarderà tutte indistintamente. Pertanto in caso di fallimento del costruttore il creditore potrà soddisfarsi su tutta la costruzione.

Quale quota di ipoteca sul mio appartamento?

L’esigenza dell’acquirente è invece quella di individuare con esattezza la sola quota di mutuo gravante sul suo appartamento, se decide di accollarsela quale parte del prezzo di vendita, o di acquistare l’immobile libero da ipoteca, se decide di provvedere al pagamento con mezzi propri o tramite accensione di un altro mutuo con un suo Istituto di fiducia.
Ecco perchè una volta venute ad esistenza le unità immobiliari e regolarmente accatastate è necessario procedere al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca e/o procedere alla liberazione delle unità immobiliari dall’ipoteca.
Con il frazionamento l’importo del mutuo originario e dell’ipoteca originaria viene ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari. Ogni unità immobiliare sarà quindi gravata non più dall’intera ipoteca originaria ma da una frazione di essa ed ogni quota parte è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento, sia per quanto concerne la sorte del credito, sia per quanto concerne la sorte della garanzia. In tal caso l’acquirente può decidere di accollarsi la quota parte di mutuo gravante sul suo immobile e risponderà esclusivamente di essa. Se il costruttore dovesse fallire successivamente, i creditori non potranno più aggredire le unità immobiliari cedute a terzi. Anche in caso di frazionamento già effettuato, l’acquirente potrà decidere di non accollarsi il mutuo ma di provvedere con mezzi propri o tramite una Banca di sua fiducia. In tal caso prima dell’atto di compravendita, o contestualmente, sarà necessario estinguere quella quota parte di mutuo gravante sull’immobile ed ottenere la cancellazione di quella quota parte dell’ipoteca. Se la cancellazione avviene con atto notarile sarà immediata e l’acquirente acquisterà l’immobile libero da ipoteca. Se la cancellazione avviene con la procedura semplificata, ci vorrà un pò di tempo per ottenere la cancellazione dai pubblici registri, di solito un paio di mesi.

Obbligatorietà del frazionamento dell’ipoteca

Da notare che ora il frazionamento è obbligatorio! Nel senso che il notaio non può più stipulare l’atto di acquisto se prima non è stato attribuita al singolo appartamento la sua quota di ipoteca e la sua quota di mutuo. Quota che poi l’acquirente deciderà se accollarsela o estinguerla con danaro suo o proveniente da altro mutuo. Fino a poco tempo fa non c’era l’obbligatorietà, e molto spesso il venditore frazionava solo il mutuo (senza spese) e non l’ipoteca (che comporta spese) e l’acquirente che ingenuamente comprava senza frazionamento d’ipoteca spesso si trovava all’improvviso a perdere l’appartamento comprato perchè, ad esempio, il suo vicino non aveva pagato le sue rate di mutuo! Caso molto frequente.  Controllate il vostro accollo: se è stato fatto prima della entrata in vigore della legge correte a modificarlo!

La vendita con estinzione e restrizione d’ipoteca

Se invece il costruttore decide di non procedere al frazionamento del mutuo, potrà provvedere volta per volta a liberare dall’ipoteca gli immobili oggetto di vendita e contestualmente alla vendita. In tal caso non è ammesso l’accollo proprio perchè non è individuata la quota di mutuo gravante su ciascun immobile. La liberazione o cancellazione “parziale” avviene dietro versamento alla Banca dell’importo da essa richiesto, ed in tal caso non è assolutamente consentita la cancellazione con la procedura semplificata.  È necessario un atto notarile di “restrizione” con cui si cancella l’ipoteca solo sul singolo immobile oggetto di vendita, lasciandola persistere su tutto il resto. E’ il caso in cui l’acquirente voglia pagare integralmente con danaro suo o col ricavato di altro mutuo: il prezzo di acquisto si dividerà in due, e una parte andrà a soddisfare il creditore originario mentre al venditore spetterà il residuo. In questo caso controllate che l’estinzione e la cancellazione avvengano contestualmente con atto notarile!

Verifiche del notaio

Tutte queste verifiche vengono effettuate dal notaio incaricato della stipula anche perchè la legge oggi pone un impedimento a carico del notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca.
Si tratta, come è agevole capire, di una tutela per l’acquirente il quale non corre più il rischio (come purtroppo è accaduto in passato) di vedersi vendere all’asta la casa acquistata per un debito non proprio ma del precedente proprietario. Con il frazionamento infatti l’obbligazione del costruttore (il mutuo originario), un tempo unica, viene suddivisa e, dopo l’accollo, farà capo solo all’acquirente o debitore accollante il quale dovrà provvedere all’adempimento nei limiti della sua parte. Con la cancellazione invece l’ipoteca non colpirà più quell’immobile e quindi la Banca non potrà più far valere le sue ragioni creditizie sull’immobile liberato dall’ipoteca.

Notaio Massimo d’Ambrosio

Il blog notarile più conosciuto al mondo, con più di 500 articoli originali del Notaio!  Approfondite i temi del notaio Massimo d’Ambrosio iscrivendovi al suo canale Youtube!    Per essere sempre aggiornati sui nuovi scritti correte subito a mettere “Mi piace” sulla sua  pagina Facebook!   Se volete porre quesiti personalmente al notaio Massimo d’Ambrosio seguite le regole esposte nel blog, oppure, in alternativa, iscrivetevi al Gruppo Facebook “Notai”.

Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

Accedi alla sezione quesiti

Categoria: Info e novità notarili

Articolo precedente: E’ arrivata la newsletter n. 10!

Articolo Successivo: La casa donata su “Viversani e belli”

© Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.