Quali garanzie e quali responsabilità del notaio per l’acquirente?

XV Congresso nazionale del notariato . Verona 1966

Se un soggetto subisce l’esecuzione forzata da parte di un creditore del venditore su un immobile acquistato con atto notarile, il notaio rogante può dirsi responsabile?

Per poter rispondere al quesito sulle garanzie occorre indagare su quale sia il soggetto responsabile per l’evizione.

Ai sensi dell’art. 1483 c.c. il venditore – e solo il venditore – è tenuto a garantire il compratore per l’evizione dell’oggetto, cioè per il caso in cui il suo acquisto sia impedito o reso inefficace dal diritto che un terzo vanti sul bene medesimo. L’evento evizionale può essere di natura rivendicativa o espropriativa e nel caso di evizione l’acquirente ha diritto al risarcimento del danno e al rimborso di tutte le spese all’uopo sostenute.

Anche se il titolo dell’acquisto sia l’atto di un notaio, l’acquirente non può rivalere direttamente le proprie ragioni nei suoi confronti, in quanto ai sensi di legge solo il venditore è responsabile per l’evizione.

Le garanzie sussidiarie del notaio

Tuttavia c’è un’ipotesi in cui anche il notaio è responsabile: quando abbia omesso di compiere l’accertamento sullo stato giuridico del bene senza che ne sia stato espressamente dispensato dalle parti.

La stipula dell’atto notarile costituisce solo la punta dell’iceberg di tutta l’attività che è chiamato a svolgere il notaio incaricato, che possiamo riassumere in tre momenti: pre-stipula, stipula e post-stipula.

Tra le attività “pre-stipula” si annovera l’ispezione dei Registri Immobiliari e del Catasto, necessaria per verificare l’esistenza in capo al venditore del diritto in oggetto e l’inesistenza di diritti dei terzi che possano in qualche modo limitarlo, cioè il notaio verifica che il venditore sia pieno e legittimo titolare del diritto oggetto dell’atto, che questo non sia già stato trasferito in tutto o in parte a terzi, che su di esso non gravino vincoli e che vi sia la continuità delle trascrizioni.

Per questo motivo è sempre consigliabile rivolgersi da un professionista di fiducia, in quanto, come sosteneva il celebre Carnelutti, “tanto più notaio, tanto meno giudice”.

Quando il notaio omette di compiere tali accertamenti o li compie in modo infedele è responsabile per l’inadempimento del contratto d’opera professionale.

Il ruolo del notaio

Occorre però sottolineare che l’obbligazione a cui è tenuto il notaio è un’obbligazione di mezzi e non di risultato: il notaio non è chiamato ad adoperarsi per assicurare all’acquirente un immobile privo di vincoli pregiudizievoli, ma deve solo verificarne la sussistenza.

Nel caso in cui il notaio accerti la presenza di trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli deve renderne edotte le parti, avvertirle dei rischi a ciò connessi e consigliare la soluzione giuridica più sicura, finanche scoraggiare l’operazione ove le circostanze lo richiedono.

Il notaio è responsabile solo per omesse o insufficienti visure ipotecarie e catastali, mentre l’evizione, si può dire, costituisce il presupposto per la rilevanza giuridica di tale responsabilità.

Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, non è sufficiente la sussistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli da lui non accertate ma, affinché il notaio possa essere chiamato a risarcire il danno, è necessario che l’inadempimento sia imputabile per dolo o colpa e che sussista un nesso causale tra l’inadempimento e il danno che l’acquirente abbia effettivamente subito, cioè che ci sia stata effettivamente evizione, non che questa sia potenziale.

I due separati motivi di responsabilità

In sostanza, occorre tenere distinti la “condotta” che ha causato il danno dall’”evento” dannoso, quale pregiudizio patrimoniale patito dalla parte che ha richiesto la prestazione d’opera intellettuale: la sussistenza di un danno risarcibile implica che alla “condotta” inadempiente del professionista, potenzialmente produttiva di danno, segua poi l’effettivo depauperamento patrimoniale.

Il danno dovuto dall’inadempimento del notaio ai suoi obblighi contrattuali, quindi, può sorgere contestualmente all’inadempimento del venditore ovvero in un momento successivo, ma può anche non avere mai luogo.

In caso di evizione subita il venditore e il notaio si troveranno ad essere responsabili per il risarcimento del danno nei confronti dell’acquirente, data l’unicità dell’evento dannoso e dunque del danno risarcibile.

Tuttavia diversa è la fonte della loro responsabilità: mentre il venditore è responsabile in forza dell’inadempimento del contratto di vendita, essendo la garanzia per evizione una delle obbligazioni che sorgono ex-lege dal contratto, il notaio è responsabile a causa dell’inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale consistente nel suo compito di verifica della posizione del venditore.

Il risultato è che l’acquirente che ha subito un danno non può rivolgersi solo al notaio, ma deve rivolgersi per due distinti motivi contro entrambi: contro il venditore per l’inadempimento e contro il notaio per non aver controllato (o aver controllato inefficientemente) la garanzia che per legge spetta al venditore.

Ne consegue ancora – ma questo potrebbe essere oggetto di separata analisi – che nella sfortunata ipotesi in cui il notaio compia diligentemente tutte le verifiche relative alla presenza o meno di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli e un’ora dopo la stipula dell’atto di vendita un creditore del venditore iscriva un’ipoteca, il notaio non sarà responsabile, in quanto ha fedelmente adempiuto il suo contratto d’opera. Quest’ultima sfortunata circostanza è stata comunque tenuta adeguatamente in conto dal legislatore mediante la istituzione del deposito-prezzo

Massimo d’Ambrosio notaio

Non dimenticare di approfondire i temi del notaio Massimo d’Ambrosio iscrivendoti al suo canale Youtube! Per essere sempre aggiornati correte subito a mettere “Mi piace” sulla sua  pagina Facebook!

Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

Accedi alla sezione quesiti

Categoria: Rivolgersi al notaio

Articolo precedente: Frodi al limite di finanziabilità delle banche (La rubrica TV del notaio)

Articolo Successivo: La rinuncia alla opposizione alla donazione (La rubrica TV del notaio)

© Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.