• Il preliminare trascritto: i consigli del notaio per la propria tutela

    il preliminare trascrittoSi parla tanto di sicurezza e i cittadini dicono di voler essere tutelati dai rischi di una transazione immobiliare. Ma comincio a dubitare della veridicità di questa esigenza.  L’obiettivo principale rimane solo uno: risparmiare, a tutti i costi. E se il costo è un rischio, ben venga il rischio.

    Perchè mai dovrebbe succedere proprio a me? Ecco quindi che si accetta il rischio tranquillamente, e quando il rischio si trasforma in un guaio… non rimane che lamentarsi ed accusare a destra e a manca, mentre il principale responsabile è proprio la vittima, che non ha voluto adeguatamente tutelarsi.

    Questo è il motivo, secondo me, del modesto successo del preliminare trascritto, che dovrebbe essere invece stipulato sempre, ad ogni compravendita, ad ogni dazione di danaro alla controparte. Eppure uno degli errori più frequenti sul preliminare è quello di non adoperare questa importante forma di difesa. Consentitemi però ora di ritornare sul preliminare trascritto già da me trattato limitatamente ad alcuni aspetti e vediamo ora in dettaglio l’istituto.

    Cos’è il  preliminare trascritto

    Il contratto preliminare di compravendita (detto comunemente “compromesso”) può essere fatto mediante una semplice scrittura privata, firmata dalle parti, o mediante atto notarile, assumendo in quest’ultimo caso tutt’altro valore. Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle entrate (come tutte le scritture private) infatti viene trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari, ossia diventa pubblico: non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore ma diventa opponibile nei confronti dei terzi.

    I costi del preliminare trascritto

    Al preliminare di compravendita registrato e trascritto si applica l’imposta di Registro in misura fissa pari ad Euro 200, più, eventualmente, lo 0,50% sulle somme date a titolo di caparra ed il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo; l’imposta ipotecaria fissa di Euro 200; l’imposta di bollo di Euro 155 e la tassa ipotecaria di Euro 35.
    L’imposta pagata per la caparra (0,50%) e per gli acconti (3%) può essere recuperata in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita portandola direttamente in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
    A queste imposte vanno aggiunte le spese notarili e l’onorario notarile per la redazione dell’atto, che è un atto pubblico a tutti gli effetti.

    Sono però da togliere parte delle spese del preliminare, che si recuperano poi in sede di atto definitivo.

    E’ sicuramente utile conoscere anche quali sono il dettaglio dei costi del preliminare registrato e trascritto.

    Le numerose garanzie del preliminare trascritto!

    E’ vero che il preliminare di compravendita trascritto ha sicuramente un costo maggiore rispetto alla semplice scrittura privata tra le parti registrata presso l’Agenzia delle Entrate, ma non bisogna sottovalutare i numerosi vantaggi che se ne possono trarre in termini di garanzie.

    Innanzitutto l’intervento del notaio nella fase preliminare consente di evidenziare subito gli eventuali problematiche che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del contratto definitivo, e cioè spesso troppo tardi. Il notaio esegue tutti i controlli sul venditore, come si trattasse già del definitivo, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole.

    Inoltre la trascrizione di un preliminare di compravendita anticipa gli effetti della trascrizione del contratto definitivo, nel senso che la trascrizione dell’atto di compravendita prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare!Pensate un pò che vantaggio e che sicurezza!

    La trascrizione del compromesso produce un effetto prenotativo: impedisce al venditore di vendere l’immobile a qualcun altro, consente all’acquirente di tutelarsi contro l’iscrizione di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli sull’immobile, e garantisce la restituzione di acconto e caparra. Ogni trascrizione o iscrizione successiva alla trascrizione del compromesso non produce effetti nei confronti dell’acquirente.

    L’unica condizione è il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

    La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente (come la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca!

    Infine la legge fallimentare prevede che non sono soggetti all’azione revocatoria, tra l’altro, le vendite ed i preliminari di vendita trascritti, i cui effetti non siano cessati, conclusi a giusto prezzo, ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Il preliminare trascritto: i consigli del notaio per la propria tutela ultima modifica: 2017-10-25T13:43:43+02:00 da notaio



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    8 Commenti su “Il preliminare trascritto: i consigli del notaio per la propria tutela

    • Leocv14 ha detto:

      salve notaio, in data 17 marzo ho stipulato un compromesso (appunto registrato e trascritto) per l’acquisto di un immobile abusivo versando una caparra di 10mila, con l’obbligo per il venditore di sanarlo entro sei mesi dalla stipula. oggi a distanza di sei mesi (scaduti il 20/11) l’immobile risulta ancora abusivo. nel caso in cui volessi tirarmi indietro e quindi sciogliere il compromesso devo farmi rilasciare una qualche dichiarazione dal notaio sulla mancata stipula?nel compromesso è stato scritto e controfirmato che se non si fossero rispettati i termini nessuna penale, indennizzo o risarcimento danni, pertanto non posso richiedere il doppio della caparra come previsto per legge?la ringrazio

      • notaio ha detto:

        Se l’immobile è abusivo, anche volendolo, non si può comprare! Il preliminare si scioglie di diritto. Se nel preliminare poi si dice che non è dovuta nessuna penale non può richiedere il doppio della caparra

    • vascello51 ha detto:

      La domanda riguarda questa affermazione: “La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente (come la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca!”
      Vorrei sapere di piu’ sul meccanismo della restituzione del doppio della caparra nel caso in cui il compromesso sia trascritto.
      In cosa consiste questo privilegio speciale, rispetto al caso in cui il compromesso sia registrato all’AG Entrate senza l’ intervento del notaio?
      Che significa simile all’ ipoteca?
      Grazie

    • schioppino ha detto:

      Salve Sig. d’Ambrosio, volevo cortesemente chiederle un parere sulla mia attuale situazione (ingarbugliata): a metà giugno 2019 insieme ad un notaio della mia zona e all’impresa costruttrice abbiamo stipulato una trascrizione del preliminare per un acquisto di nuovo immobile. Sono arrivato a ciò dopo mesi di rinvii riguardo alla data del rogito che dovrebbe avvenire prossimamente. Nel corso degli ultimi 2 anni, ho già effettuato n.3 bonifici verso l’impresa costruttrice come acconti della cifra totale dell’immobile (oltre ovviamente alla caparra pagata all’inizio). Acconti tutti documentati dalla mia banca. In caso di fallimento dell’impresa costruttrice prima della stipulazione del rogito, rischio di perdere la cifra totale degli acconti+caparra? Premetto che l’immobile in questione è per me prima casa e che l’impresa mi ha rilasciato copia della fidejussione con sede bulgara (a mio parere non affidabile).
      Spero di esser stato chiaro, in attesa di un suo riscontro,
      La ringrazio molto.

      • notaio ha detto:

        Salve, la risposta alla sua domanda deriva dall’analisi della documentazione e del caso concreto. In particolare bisogna capire se si applica o meno il Testo Unico a tutela degli Acquirenti degli Immobili da Costruire. Se al momento del preliminare trascritto era già stato richiesto il permesso di costruire e l’immobile non era ancora ultimato, dovrebbe applicarsi e quindi aver ricevuto la fidejussione bancaria a tutela di tutte le somme versate come acconti o caparre. Si noti che la recente riforma del T.A.I.C. ha precisato che non tutte le fidejussioni sono valide ma solo quelle aventi determinati requisiti ma bisogna verificare in che giorno è stato rilasciato il permesso di costruire per capire se questa riforma trova applicazione o meno al suo caso. Il consiglio è quindi quello di rivolgersi al suo Notaio di fiducia che studierà in concreto le carte per avere chiarimenti più approfonditi in merito.

        • archeo ha detto:

          salve dott. d’ambrosio, tramite agenzia abbiamo visto un’appartamento in vendita che ha diritto di superficie e per questo il proprietario ha richiesto l’affrancazione.
          parlando con il venditore dell’agenzia ci sono già stati degli acquirenti e si era già arrivato a fare il compromesso ma a detta sua è stato annullato.
          ovviamente chiederò delle delucidazioni in merito, perchè da quando detto dall’agenzia il compromesso è stato annullato perchè l’affrancazione tardava ad arrivare ( ad oggi ancora sono in attesa).
          Ora mi domando: come posso avere la certezza che il compromesso sia stato annullato? basta che non siano stati rispettati i termini per arrivare al rogido (entro la data pattuita) o deve essere annullato dal notaio? o altro?
          Ringraziandola anticipatamente per la sua cordiale risposta, saluti e buone vacanze

          • notaio ha detto:

            Purtroppo non c’è sicurezza che l’antico promissario acquirente non faccia valere i suoi diritti all’improvviso. Se il vecchio promissario non è più interessato occorre andare dal notaio e risolvere il preliminare formalmente. Ciò ovviamente se si tratta di preliminare trascritto. Se non è trascritto la trascrizione del suo eventuale acquisto prima di una azione giudiziaria del promissario acquirente la pone al sicuro: l’eventuale inadempimento del venditore rimane un rapporto tra i due firmatari che non costituisce pericolo per lei.

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